Immobilienmarkt: "Die Mietpreise werden noch stärker anziehen"

FTD Herr Volckerts, wo würden Sie derzeit eher investieren: in deutsche Staatsanleihen oder eine schöne Eigentumswohnung in München-Schwabing?

Jacob Volckerts Ich würde generell ein Immobilieninvestment vorziehen. Das hat aber eher mit der Unattraktivität deutscher Schuldverschreibungen zu tun, bei denen ich als Investor derzeit möglicherweise real eine negative Verzinsung in Kauf nehmen muss. Da ist der Kauf einer Eigentumswohnung prinzipiell sicher eine Alternative, allerdings muss es nicht Schwabing sein. Denn wer nach mehr Rendite sucht, der wird in Innenstadtlagen wie München-Schwabing auch keine Antwort finden.

FTD Der Boom bei deutschen Wohnimmobilien ist derzeit ungebrochen. Heißt das auch, dass Investoren mittlerweile jeden Preis akzeptieren?

  Jacob Volckerts

Volckerts Da muss man zwischen dem Privatmann, der sich ein Zinshaus kauft, und den institutionellen Profiinvestoren unterscheiden. Wer sich ein Zinshaus kauft, weil er den Wert seines Geldes sichern und das niedrige Zinsniveau nutzen will, ist wohl bereit, auch mal einen höheren Preis zu akzeptieren. Auch einfach deswegen, weil es ein alternatives Investment darstellt. Anders sieht es da bei institutionellen Investoren, etwa den Versicherern, aus. Die müssen bei Immobilieninvestments eine Rendite von mindestens 4,5 Prozent auszahlen, entsprechend ist da meist auch die Schmerzgrenze erreicht. Die Profis zahlen nicht jeden Preis.

FTD Was halten Sie dann von der Diskussion über eine mögliche Preisblase am deutschen Wohnimmobilienmarkt?

Volckerts Wir hatten eine ungesunde Entwicklung in den Jahren 2004 und 2007, hauptsächlich bedingt durch das günstige Finanzierungsumfeld. Doch die jetzige Situation ist damit nicht zu vergleichen. Die Preise, die professionelle Anleger momentan zahlen, sind nicht so hoch wie damals. Die Anleger achten genauer darauf, dass ihnen die Objekte einen stabilen Cashflow einbringen. Auch die Kosten werden genauer analysiert.

FTD Und was ist mit den Banken?

Volckerts Die sind restriktiver bei der Kreditvergabe geworden. Als Privatmann kriegen Sie mit einem vernünftigen Finanzierungsplan zwar keine Probleme. Auf institutioneller Seite schauen die Banken allerdings genauer hin, wobei sich für Portfolios von 200 Mio. bis 300 Mio. Euro  in aller Regel Kreditgeber finden. Gleichzeitig müssen sich die Banken aber auch überlegen, was sie mit den Darlehen aus der Zeit vor 2007 machen. Wobei sie da derzeit noch nicht viel Druck bei den Kreditnehmern aufbauen.

FTD Wenn die Preise gar nicht so rasant steigen, worin macht sich dann das starke Interesse der Investoren bemerkbar?

Volckerts Es gibt bei einem Verkauf einfach mehr Angebote als noch vor zwei Jahren. Bis 2009 haben sich deutlich weniger Investoren für Wohnimmobilien interessiert, die galten als vergleichsweise aufwendig zu verwalten im Gegensatz zu Gewerbeobjekten. Als die Wohnimmobilien dann vor drei Jahren ihre Renaissance erlebten, haben die Investoren etwas gebraucht, um sich zu sortieren. Mittlerweile gibt es in dem Segment eine ganze Reihe von Interessenten - darunter auch durchaus Private-Equity-Firmen aus dem Ausland.

FTD Also solche, die nur mal schnell in den Markt rein und dann sofort wieder rausgehen?

Volckerts Die opportunistischen Investoren haben in der Regel einen Zeithorizont von fünf bis sieben Jahren bei Immobilieninvestments, im Moment tendenziell sogar etwas länger. Die Zeit, dass sie wieder aussteigen, ist auch noch nicht gekommen, weil sie weiter Chancen sehen, um zu kaufen.

FTD Wie sieht es denn auf der Angebotsseite aus?

Volckerts Bei den Landesbanken tut sich derzeit einiges, zuletzt bei der LBBW, jetzt auch in Bayern. Wenn man von solchen großen Portfoliodeals mal absieht, ist das Transaktionsvolumen aber durch das Angebot definitiv begrenzt.

FTD Welche Konsequenzen hat das für den Markt?

Volckerts Vor allem die, dass sich das Interesse der potenziellen Käufer nicht mehr nur auf die großen Metropolen beschränkt, so wie es noch 2010 der Fall war. Es wird sehr viel stärker darauf geachtet, welche Wachstumszahlen bestimmte Regionen erwarten und welche Kaufkraft lokal da ist. Danach kommt man schon noch auf einige Städte, die bislang nicht auf dem Radar waren und wo der Preis im Verhältnis zum Risiko verglichen mit den begehrtesten Standorten noch zu niedrig ist.

FTD Zum Beispiel?

Volckerts Flensburg ist so ein Beispiel, oder Koblenz. Solche Märkte können aber natürlich keine riesigen Investitionsvolumen aufnehmen.

FTD Schafft das immer knapper werdende Angebot nicht auch einen Anreiz für Investoren, sich an Neubauprojekten zu beteiligen?

Volckerts Das wäre wünschenswert, denn gerade in den Metropolen gibt es noch viel zu wenig Wohnraum. Doch ich glaube nicht, dass wir künftig deutlich mehr Aktivität sehen werden. Bauen ist in Deutschland verhältnismäßig teuer. Wenn man überhaupt noch geeignete Flächen findet, müssen Sie eine Miete von ungefähr 10 Euro pro Quadratmeter verlangen, um bauen zu können.

FTD Also ist trotz aller politischen Forderungen nach bezahlbarem Wohnraum keine Entspannung in Sicht?

Volckerts Ganz im Gegenteil. Die Politik geht mit Fördermitteln äußerst restriktiv um, und die Mieten werden in vielen deutschen Städten noch deutlich stärker anziehen. Zumal deutsche Metropolen im europäischen Vergleich bei den Mieten noch eher am unteren Ende der Tabellen angesiedelt sind. Ich denke, dass wir uns langfristig gesehen auf ein höheres Mietpreisniveau einstellen müssen.

FTD Dabei regt sich in Städten wie Berlin doch bereits der Widerstand gegen steigende Mieten.

Volckerts Sollten die Mietpreise in den Städten irgendwann gedeckelt werden, dann wahrscheinlich eher, weil der Druck auf die Politik zu groß wird. Rein wirtschaftlich zeichnet sich das nicht ab.

Vorsicht am Büromarkt

  Global Rental Cycle

Trend In allen Regionen der Welt sind Wachstumsprognosen derzeit der treibende Faktor hinter den Mieten am Gewerbeimmobilienmarkt. Die Entwicklung an den einzelnen Märkten läuft derzeit entsprechend stark auseinander.

Blick in die Welt Der Global Rental Cycle, den die FTD mit CBRE entwickelt hat, zeigt die Preisentwicklungen an den wichtigsten Immobilienstandorten. Die FTD veröffentlicht die Ergebnisse vierteljährlich.