FTD-Serie: Informationen für Anleger
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Immobilienmarkt: Zartes Pflänzchen Hoffnung
Seit mehr als zwei Jahren ist der US-Eigenheimmarkt rapide auf Talfahrt. Jetzt mehren sich die Anzeichen, dass das Gröbste überstanden ist. Die niedrigen Preise locken wieder Käufer."Die Immobilienpreise werden sich bis Jahresende stabilisieren", lautet das Fazit einer Studie von Mark Zandi, dem Chefvolkswirt der Ratingagentur Moody's. HSBC-Investmentstratege Arjuna Mahendran hält es sogar für möglich, dass der Markt bereits im Sommer seinen Boden erreicht.
Seit Beginn der Krise Ende 2006 sind die Eigenheimpreise in einzelnen US-Staaten um bis zu 50 Prozent eingebrochen. Genau in diesen Regionen ziehen nun erstmals wieder die Transaktionszahlen an. Im bevölkerungsreichsten Bundesstaat Kalifornien stieg nach der Statistik des Maklerverbands National Association of Realtors (NAR) im vierten Quartal die Zahl der gehandelten Bestandsobjekte gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 84,7 Prozent. In Florida betrug das Plus 12,5 Prozent, in Arizona 42,6 Prozent und in Nevada sogar 133,7 Prozent.
Landesweit wurden im Dezember 395.000 Eigenheime aus dem Bestand verkauft - ein Plus von 6,5 Prozent gegenüber November. Analysten hatten hingegen mehrheitlich mit einem Rückgang auf nur noch 366.000 Transaktionen gerechnet. Damit lag das Transaktionsvolumen im letzten Monat des vergangenen Jahres nur noch 3,5 Prozent unter dem Vorjahreswert. Noch im Sommer waren hingegen in einzelnen Monaten bis zu 22 Prozent weniger Häuser als im jeweiligen Vergleichszeitraum des Vorjahres veräußert worden.
Makler eröffnen erstmals wieder neue Büros, weil sie eine steigende Immobiliennachfrage erwarten. Allein in Kalifornien vergab das Staatsministerium für Immobilienwirtschaft (State Department of Real Estate) im Dezember 678 neue Lizenzen für Niederlassungen nach 469 im November. In den zehn Monaten zuvor hatten Immobilienvermittler in Kalifornien noch insgesamt 15.566 Büros aufgegeben.
"Der starke Preisrückgang lockt Käufer wieder an die Märkte", sagt NAR-Chefökonom Lawrence Yun. Alexis McGee, Geschäftsführerin des auf Zwangsverwertungen spezialisierten Internetdiensts Foreclosures.com, glaubt, dass dieser Trend anhalten wird: "In etlichen Orten sind die finanziellen Belastungen für Familien inzwischen geringer, wenn sie ein Haus kaufen als wenn sie zur Miete wohnen."
Dazu tragen auch die drastischen Maßnahmen der US-Notenbank Fed bei. Sie hat die Leitzinsen nicht nur auf 0 bis 0,25 Prozent gesenkt, das niedrigste Niveau in ihrer Geschichte. Die Zentralbanker haben den Hypothekenrückfinanzierern Fannie Mae und Freddie Mac darüber hinaus auch Immobiliendarlehen von 125 Mrd. $ (97,7 Mrd. Euro) abgekauft - und ihnen damit Luft verschafft, um Banken weitere Kredite abnehmen zu können. Als Folge sind die Hypothekenzinsen deutlich gesunken. Darlehen mit 30-jähriger Zinsbindung kosten nach der jüngsten Marktstatistik von Freddie Mac im Schnitt nur noch gut fünf Prozent und damit 16,6 Prozent weniger als vor einem Jahr.
Auch Pessimisten haben weiter gute Argumente
Andere Marktbeobachter äußern sich allerdings skeptischer. Viele potenzielle Interessenten warteten mit dem Häuserkauf ab, um künftig noch weniger zahlen zu müssen, befürchtet Steven Wood, Präsident des Analysehauses Insight Economics. "Der breite Abschwung auf dem Markt für Wohnimmobilien geht weiter", sagt David Blitzer vom Indexanbieter Standard & Poor's (S&P). Das Marktbarometer S&P/Case-Shiller-Index hat seit Januar 2007 jeden Monat an Wert verloren. S&P zufolge enthalten die Daten äußerst wenige oder überhaupt keine Anzeichen für eine Trendwende. Volkswirt Ian Shepherdson von High Frequency Economics erwartet, dass der massive Angebotsüberhang und die zunehmenden Zwangsverwertungen die Preise weiter rapide senken werden. Tatsächlich schnellte die Zahl der Zwangsverwertungen im Januar nochmals nach oben, zeigen Zahlen des Marktbeobachters Realtytrac. Auch die Zahl verkaufter Häuser sank im vergangenen Monat wieder.
Der Preiseinbruch am US-Eigenheimmarkt hat die weltweit schwerste Rezession seit der Depression in den 30er-Jahren ausgelöst. In der Boomphase von 2002 bis 2006 hatten US-Immobilien je nach Region Wertsteigerungen zwischen 10 und 40 Prozent pro Jahr erfahren. Haushalte konnten ihr Grundeigentum immer stärker beleihen und mit dem geborgten Geld kräftig konsumieren. Mit dem Crash des Immobilienmarkts geriet der Konsum in den USA als Motor der Weltwirtschaft ins Stottern.
Findet der US-Eigenheimmarkt seinen Boden, würde dies mittelfristig auch die Finanzkrise beenden, meint Thomas Beyerle, Chefanalyst der Immobilienfondsgesellschaft Degi. "Fallen die Eigenheimpreise nicht weiter, ließen sich wieder Marktwerte für Wertpapiere auf verbriefte Kredite ermitteln." US-Banken hatten Hypothekendarlehen in großem Umfang verbrieft und über die Kapitalmärkte auch an deutsche Banken weiterverkauft.
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Aus der FTD vom 26.02.2009
© 2009 Financial Times Deutschland,
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