FTD-Serie: Informationen für Anleger
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Landflucht bei Immobilien: Boomstädte ziehen Investoren an
Der Markt für Wohnimmobilien in Deutschland wird sich nach Ansicht von Experten in den nächsten Jahren weiter ausdifferenzieren. Während die Mieten und Kaufpreise in den Metropolregionen zulegen, dürfte sich der Preisverfall in Randlagen und wirtschaftlich schwachen Regionen weiter verschärfen."Wir haben seit zehn Jahren eine Spreizung zwischen Stadt und Land, und dieser Trend setzt sich fort", sagt Joachim Seeler, Geschäftsführer von Hamburg Trust, einem Anbieter für geschlossene Fonds.
Vor diesem Hintergrund konzentrieren sich Investoren zunehmend auf Städte, für die auch in den nächsten 20 Jahren eine geringe Arbeitslosenzahl, eine hohe Kaufkraft, eine Zunahme der Haushalte und vor allem eine steigende Bevölkerung zu erwarten sind. "Der demografische Faktor wird für unsere Branche noch wichtiger", sagt Seeler. Als lohnende Investitionsziele hat er vor allem Hamburg, München, Stuttgart und Frankfurt ausgemacht.
Zusätzlich zu den etablierten Großstädten setzen Investoren aber auch auf mittelgroße Städte, die die Bedingungen ebenfalls erfüllen. "In den sogenannten B-Städten wie Dresden oder Augsburg gibt es ebenfalls attraktive Investitionsmöglichkeiten", sagt Alexander Zartl, Vorstandsmitglied bei Conwert Immobilien Invest, einem österreichischen Wohnimmobilienunternehmen. Weil die Mieten und Kaufpreise dort in der Regel niedriger sind als in den Großstädten, seien sogar höhere Wertsteigerungen möglich. Dazu müsse jedoch die Lage und Qualität der Immobilie stimmen, so Zartl. Conwert konzentriert sich deshalb nur auf Altbauwohnungen.
Denn auch in den Boomstädten könne von einem einheitlichen Markt keine Rede sein, sagt Zartl. Dort gebe es ebenfalls große Unterschiede, was sich schon jetzt bemerkbar mache. Während hochwertige Immobilien im Wert steigen, seien die Preise für Geschossbauten aus den 60er- und 70er-Jahren oder für Häuser in den Randlagen stark unter Druck. Diese wurden in den vergangenen Jahren vor allem von angelsächsischen Investoren in großer Zahl gekauft, die dafür hohe Kredite einsetzten. Zartl glaubt nicht, dass deren Kalkulation aufgeht. "Der Verkaufsdruck wird steigen. Damit werden auch die Preise weiter verfallen."
Nach Ansicht Zartls haben finanzstarke Investoren im Augenblick einen Wettbewerbsvorteil. Denn aufgrund der Liquiditätsklemme vergeben die Banken nur zögerlich Kredite. Die geforderte Eigenkapitalquote liege bei rund 30 Prozent. Doch auch wer das Geld mitbringt, muss für Kredite deutlich mehr aufwenden als vor der Finanzkrise. Conwert zahle derzeit einen Zuschlag zum Euribor von 100 bis 140 Basispunkten, so Zartl. Vor Ausbruch der Krise betrug die Spanne noch 60 bis 90 Basispunkte.
Erste Anlaufstelle für Investoren sind im Augenblick die regionalen Sparkassen. "Sie werden mit Einlagen regelrecht überflutet und sind noch immer bereit, Projekte zu finanzieren", sagt Seeler. Auch kleinere Hypothekenbanken und die Raiffeisen- und Volksbanken stünden als Geldgeber zur Seite. Die großen Privatbanken und Landesbanken hätten sich aus dem Finanzierungsgeschäft dagegen weitgehend zurückgezogen, sagt Seeler.
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Aus der FTD vom 04.12.2008
© 2008 Financial Times Deutschland,
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