FTD-Serie: Informationen für Anleger
Geld anlegen nach Plan: Von Aktien bis Hedge-Fonds, von Edelmetallen bis zu Index-Zertifikaten.
Offene Immobilienfonds: Die Renditeabstände werden größer
Der Wettstreit der offenen Immobilienfonds glich früher einem Sprint. Die Jahresrenditen lagen fast gleichauf, am Ende entschied ein Zielfoto über den Sieger. Inzwischen trudeln die Anbieter wie beim Mittelstreckenlauf mit gehörigen Abständen ins Ziel."Die Schere zwischen den besten und schlechtesten Produkten geht weiter auseinander", sagt Christian Roch, Manager des Immobiliendachfonds Global Real Estate von RP Rheinische Portfolio Management. Er erwartet, dass die Renditen 2009 und 2010 in einer Spanne von minus drei Prozent bis plus neun Prozent liegen werden. Auch Sonja Knorr, Analystin der Ratingagentur Scope, glaubt, dass die Ergebnisse weiter auseinanderdriften: "Die Renditeabstände werden zunehmend größer."
Die Ausdifferenzierung setzte bereits 2002 ein. Damals gewährte der Gesetzgeber den Anbietern mehr Freiheiten: Statt 20 Prozent des Fondsvermögens konnten sie fortan unbegrenzt außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums investieren, der zu der Zeit 18 Länder umfasste. Auch Minderheitsbeteiligungen und der Erwerb von Wohnimmobilien wurden erlaubt. Seitdem haben sich die Profile der Fonds stark gewandelt: So sank der Deutschlandanteil der Immobilien von 2004 bis heute von 49 auf 30 Prozent. Dadurch stiegen nicht nur die Renditen, sondern auch die Risiken.
Abwertungsrisiko bleibt bis 2011 bestehen
Die größte Gefahr derzeit ist die Immobilienbewertung. Konnten die Fonds bis 2007 ihre Gebäude noch aufwerten, so schlägt das Pendel jetzt um. Darunter leiden besonders Produkte mit einem hohen Immobilienanteil außerhalb Europas, da die Märkte stärker schwanken.
"In puncto Bewertung haben es die global agierenden Fonds schwerer", sagt Knorr. Zwar gilt gemeinhin eine breite Streuung der Immobilien als guter Schutz vor Preisschwankungen, doch derzeit erweist sich die Expansion ins Ausland als Belastung. Denn derzeit gibt es weltweit kaum einen Immobilienmarkt, der nicht von Preisverfall geprägt ist. "Die regionalen Zyklen haben sich angeglichen, und das verstärkt die Ausschläge", sagt Knorr.
Wie stark sie sind, hängt von der Vermietungsquote und den Restlaufzeiten der Mietverträge ab. Fonds, bei denen in den nächsten Jahren kaum Verträge auslaufen, sind für die Zukunft besser gerüstet als jene, die hohe Leerstände haben oder in nächster Zeit einen Großteil ihrer Flächen neu vermieten müssen. Dann sind Preisnachlässe fällig, und die haben direkte Auswirkungen auf die Bewertung. Je geringer die künftigen Einzahlungen, desto niedriger ist der Gebäudewert heute.
Das Problem belastet die Anbieter noch längere Zeit. "Das Abwertungsrisiko wird bis 2011 bestehen bleiben", sagt Hubert Spechtenhauser, Fondsmanager des Hausinvest Europa der Commerz Real. Entsprechend sinken die Renditen. Den Effekt können die Fonds jedoch durch Zukäufe ausgleichen. Denn mit dem Preisverfall sind die Anfangsrenditen der Gebäude - also der Wert der abgezinsten Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis - stark gestiegen.
Teil 2: Folgen der Schließungen noch lange zu spüren
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FTD.de, 23.07.2009
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