FTD-Serie: Informationen für Anleger
Geld anlegen nach Plan: Von Aktien bis Hedge-Fonds, von Edelmetallen bis zu Index-Zertifikaten.
Offene Immobilienfonds: "Einer greift zu und gut"
Der Einbruch der Häuserpreise muss nicht sofort zu fallenden Renditen bei offenen Immobilienfonds führen, sagt Ulf Buhlemann von CB Richard Ellis. Der bei den Fonds übliche einjährige Bewertungszyklus berge jedoch die Gefahr falscher Anteilspreise.FTD Herr Buhlemann, Sie als Immobilienbewerter können uns helfen, ein Paradoxon aufzulösen. Die Immobilienpreise weltweit sinken teils drastisch, dennoch werden für die offenen Immobilienfonds 2009 Renditen von vier Prozent erwartet. Wie geht das?
Ulf Buhlemann Die Rendite der Fonds muss nicht zwangsläufig sofort sinken, wenn die Preise fallen. Die Fondsrendite wird zwar auch, aber nicht ausschließlich, von der Änderung des Immobilienwerts beeinflusst. Der Marktwert einer Gewerbeimmobilie ermittelt sich im Wesentlichen aus zwei Komponenten: dem laufenden Cashflow aus den vertraglich gesicherten Mieteinnahmen und dem Bewertungsanteil, der die nach Auslaufen der vorhandenen Mietverträge zu erwartenden Zahlungsströme abbildet. Beide Effekte können sich ausgleichen.
FTD Wie das?
Buhlemann Wenn der Markt im Vergleich zum Vorjahr bereit ist, für den gleichen Cashflow aus derselben Immobilie weniger zu zahlen, dann steigt der Kapitalisierungszins, und die gleichen künftigen Zahlungen sind heute weniger wert. Das drückt den Wert. Wenn im Vergleich zur letzten Bewertung aber die Einnahmen gestiegen sind, weil zusätzliche Flächen vermietet wurden, dann beeinflusst das den Wert positiv.
FTD Nun erwarten Experten aber gleich eine Vielzahl belastender Faktoren: fallende Mieten, steigender Leerstand und höhere Marktzinsen. Das müsste sich doch schon deutlich in sinkenden Gebäudewerten widerspiegeln?
Buhlemann Das hängt stark von der Vertragslaufzeit und der Höhe der Vertragsmiete ab. Wenn ein Gebäude langfristig vermietet ist und die Miete deutlich über der aktuellen Marktmiete liegt, dann haben die Ansätze zur Vermietbarkeit in zehn Jahren keinen großen Einfluss auf die Bewertung. Wenn der Mietvertrag hingegen in drei Jahren ausläuft und heute der Markt antizipiert, dass die Mieten sinken werden, gehen die Werte nach unten. Kurz gesagt: Je kürzer der Mietvertrag und je volatiler der Markt, desto größer sind die Wertschwankungen.
FTD Es wird oft gesagt, dass offene Immobilienfonds die Preisanstiege der Vergangenheit nicht voll mitgenommen haben und deshalb das Abwertungsrisiko jetzt auch kleiner ist.
Buhlemann Wenn dem so ist, dann ist das ein heißes Anlegerschutzthema: Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Immobilien ist die Grundlage für den Kauf- und Verkaufspreis eines Anteilscheins. Wenn die Bewertung bei fallenden Märkten nicht mit nach unten geht, kauft der Anleger den Schein überteuert ein. Wenn er ihn bei steigenden Märkten wieder verkauft, aber die Bewertung zu niedrig ist, weil der Markt durch den Fondsbewerter nicht vollständig nach oben abgebildet wird, kann der Anleger das nicht kompensieren. Er kauft zu teuer ein und verkauft zu billig.
Teil 2: Wie man Preise in einem ausgetrockneten Markt bestimmt
- 1
- 2
-
Aus der FTD vom 19.02.2009
© 2009 Financial Times Deutschland,
© 1999 - 2012 Financial Times Deutschland
Aktuelle Nachrichten über Wirtschaft, Politik, Finanzen und Börsen
Börsen- und Finanzmarktdaten:
Bereitstellung der Kurs- und Marktinformationen erfolgt durch die Interactive Data Managed Solutions AG. Es wird keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben übernommen!
Ãœber FTD.de | Impressum | Datenschutz | Disclaimer | Mediadaten | E-Mail an FTD | Sitemap | Hilfe | Archiv
Mit ICRA gekennzeichnet
VW | Siemens | Apple | Gold | MBA | Business English | IQ-Test | Gehaltsrechner | Festgeld-Vergleich | Erbschaftssteuer
G+J Glossar
Partner-Angebote
Aktuelle Nachrichten über Wirtschaft, Politik, Finanzen und Börsen
Börsen- und Finanzmarktdaten:
Bereitstellung der Kurs- und Marktinformationen erfolgt durch die Interactive Data Managed Solutions AG. Es wird keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben übernommen!
Ãœber FTD.de | Impressum | Datenschutz | Disclaimer | Mediadaten | E-Mail an FTD | Sitemap | Hilfe | Archiv
Mit ICRA gekennzeichnet
VW | Siemens | Apple | Gold | MBA | Business English | IQ-Test | Gehaltsrechner | Festgeld-Vergleich | Erbschaftssteuer
G+J Glossar
Partner-Angebote