Portfolio: Immo-Fonds trotz guter Einnahmen vor Pleite

Es könnte alles so schön sein für die Anleger des Fonds Nummer 64 der Deutschen Fonds Holding (DFH): Die Immobilie in dem geschlossenen Produkt ist gut vermietet, die Einnahmen kommen wie erwartet, der Mietvertrag läuft noch einige Jahre.

Trotzdem haben die Zeichner allen Grund zur Sorge - denn dem Fonds droht die Insolvenz. Weil Mieten und Preise in Frankfurt-Sossenheim, dem Standort des Fondsobjekts, gesunken sind, will das Bankenkonsortium aus Landesbank Hessen-Thüringen, HSH Nordbank, Deutscher Pfandbriefbank und WGZ Bank seinen Kredit für die Finanzierung nicht verlängern.

Der Ärger mit dem Fonds ist eine Spätfolge des 2002 einstampften Projekts Deutsche Bank 24. In diese Gesellschaft gliederte die Deutsche Bank  vor mehr als zehn Jahren einen Teil ihres Privatkundengeschäfts aus. "Das Gebäude in unserem Fonds aus dem Jahr 2003 war für die Deutsche Bank 24 gedacht. Sie hat den Neubau mit knapp 36.000 Quadratmetern in Frankfurt seinerzeit komplett angemietet", sagt Michael Ruhl, Vorstandsmitglied der DFH. Der Mietvertrag hat unter Berücksichtigung eines Sonderkündigungsrechts eine Laufzeit bis Ende 2015. Weil die Deutsche Bank das Projekt jedoch schnell wieder beendete, zog sie nie in die Fondsimmobilie ein, sondern vermietete die gesamte Fläche 2003 an das IT-Unternehmen IBM  weiter.

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Dass IBM weniger Miete zahlt, ließ die Anleger bislang kalt, denn die Deutsche Bank gleicht die Differenz aus. Unter Berücksichtigung der Indexierung sind die Einnahmen auf knapp 22 Euro pro Quadratmeter gestiegen. "Das Marktniveau am Standort liegt weit darunter", sagt Ruhl. "Bei einem Anschlussmietvertrag würden wir wohl nur über 14 Euro verhandeln können." Auf dieser Grundlage hat die Immobilie laut Gutachten des Konsortiums einen Wert von nur noch 90 Mio. Euro, rund 12 Mio. Euro weniger als die aktuelle Forderung der Banken. Die Institute werden nervös, auch wenn der Fonds bislang Zinsen und Tilgung wie vereinbart geleistet hat. "Wir haben den Banken vorgeschlagen, Sondertilgungen zu leisten. Anleger haben dafür rund 9 Mio. Euro Sanierungskapital zur Verfügung gestellt. Doch die Banken hatten andere Vorstellungen", so Ruhl. Das Konsortium begründet seine Ablehnung mit einer anhaltend pessimistischen Einschätzung des Standorts und der zukünftigen Entwicklung des Fonds. "Die Banken drängen nun auf eine Rückführungsvereinbarung, was nichts anderes ist als eine geordnete Liquidation", so Ruhl weiter.

Offen bleibt die Frage, ob es sich bei dem Beispiel des DFH-Fonds lediglich um einen für Anleger unglücklichen Einzelfall handelt. Vergleichbare Immobilienmodelle an schwächelnden Standorten gibt es genügend. Fondsexperten sind sich auch untereinander nicht einig, ob die Schwierigkeiten des Fonds Nummer 64 auch den Produkten anderer Emissionshäuser drohen. "Jeder Fonds ist immer eine individuelle Betrachtung", sagt Eric Romba, Hauptgeschäftsführer des Verbands Geschlossene Fonds (VGF). Er warnt davor, die Fondsanleger unnötig zu verunsichern. "Die Situation bei den geschlossenen Fonds ist nicht so dramatisch wie oft kolportiert." Romba räumt jedoch ein, dass die Finanzkrise und verschärfte Eigenkapitalregeln eine veränderte Geschäftspolitik der Banken mit sich gebracht habe: "Die Risikobetrachtung der Kreditinstitute ist eine andere geworden, sowohl bei der Darlehensvergabe als auch bei Prolongationen. Grundsätzlich halte ich eine Sondertilgung jedoch für nichts Schlechtes." Weniger optimistisch bewertet das Ratinghaus Scope die Entwicklung. "Wir sehen Gefahren vor allem bei Kreditverlängerungen von Single-Tenant-Objekten, also bei Immobilien mit einem Mieter", meint Senior-Analyst Bernhard Dames.

Für den DFH-Fonds wird es nun eng: Er muss die Immobilie bis Ende des Jahres verkaufen. Im Gegenzug enthaften die Banken die Anleger um 40 Prozent. Für Anleger mit Höchststeuersatz würde das nach Steuern im schlimmsten Fall einen Kapitalverlust von 75 Prozent bedeuten, hat der DFH-Vorstand ausgerechnet. Der Fonds, der aufgelegt wurde, als für die Produkte noch bestimmte Steuersparmodelle galten, ermöglichte seinen Anlegern seinerzeit Verlustzuweisungen von 44 Prozent.

Die DFH rät ihren Kunden trotzdem, in einer Abstimmung die geordnete Liquidation abzusegnen. "Anderenfalls würden sie noch mehr Geld verlieren, denn der Insolvenzverwalter könnte alle gezahlten Ausschüttungen zurückfordern", sagt Ruhl. Er will die Zeit bis zum Jahresende nutzen, um mit IBM über eine vorzeitige Mietvertragsverlängerung zu verhandeln. Wobei der Mieter allerdings die stärkere Position hat, da er die Notlage der Fondsgesellschaft kennt. Auch ein potenzieller Käufer dürfte die Situation ausnutzen. Daher kann es schwierig werden, die im Gutachten ermittelten 90 Mio. Euro im Verkauf zu erzielen.

Ob und mit welchen Abschlägen Ein-Mieter-Gebäude sich überhaupt noch unter Druck verkaufen lassen, wird sich bald auch bei den offenen Immobilienfonds zeigen. Einige dieser Produkte werden bereits abgewickelt und sind nun gezwungen, ihre Objekte loszuschlagen.