FTD-Serie: Informationen für Anleger
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Portfolio: Immobilien kein Schutz vor Inflation
Die Teuerung ist langfristig höher als der Miet- und Kaufpreisanstieg. Nur in Boommetropolen ist die Lage anders, denn dort ist das Verhältnis umgekehrt.Immobilien bieten meist keinen Schutz vor der Inflation. Die weitverbreitete Annahme, Gebäude seien wertstabil, wird durch eine aktuelle Studie widerlegt, die das Analysehaus Bulwien Gesa im Auftrag des Wohnungsunternehmens GBW-Gruppe erstellt hat. Demnach stiegen die Verbraucherpreise in Deutschland seit 1975 kumuliert um 130 Prozent.
Der Immobilienindex, der die Entwicklung der Mieten und Gebäudepreise abbildet, legte dagegen nur um 105 Prozent zu. "Ein genereller Inflationsschutz lässt sich nicht nachweisen", sagt Udo Scheffel, Vorstandsvorsitzender der GBW-Gruppe.
In der Theorie müssten hohe Teuerungsraten den Wert von Immobilien positiv beeinflussen. Denn steigt die Inflation, legen in der Idealwelt auch die Löhne zu, was den Hauseigentümern wiederum Spielraum für Mieterhöhungen gibt. Zudem führen die explodierenden Kosten für Neubauten dazu, dass die Nachfrage nach Bestandsimmobilien steigt - und damit auch ihr Wert.
In der Praxis gibt es jedoch noch andere wertbestimmende Faktoren, allen voran die demografische Entwicklung - wie auch die Studie zeigt. In prosperierenden Metropolen, in denen die Bevölkerung zulegt, sind die Mieten und Häuserpreise seit 1975 deutlich stärker gestiegen als die Teuerungsrate. In wirtschaftlich schwachen Regionen dagegen führt die Abwanderung dazu, dass die Preise unter Druck geraten. "Bei der Miet- und Preisentwicklung von Wohnimmobilien hängt der Inflationsschutz insbesondere vom Standort ab", sagt Scheffel.
So ergibt der Blick auf die Städte ein gemischtes Bild. Während etwa in München die Preise und Mieten für Wohnimmobilien seit 1975 um 3,2 Prozent pro Jahr zulegten, betrug der Anstieg in Bremen jährlich nur 1,9 Prozent. Die tatsächlichen Wertsteigerungen dürften noch geringer sein. Denn der Immobilienindex umfasst nicht die Baunebenkosten oder Verwaltungsausgaben.
Das hohe Preisniveau in den Boomstädten führt dazu, dass die Renditen deutlich geringer sind als in Randgebieten - dafür aber auch weniger schwankungsanfällig. "Wir gehen davon aus, dass die Stabilität in den großen Wirtschaftszentren dauerhaft besser ist, denn die kleineren Standorte werden wieder an Boden verlieren, wenn ein bestimmtes Niveau erreicht ist", sagt Andreas Schulten, Vorstand von Bulwien Gesa.
Büros weniger robust
Die Wertstabilität eines Gebäudes hängt aber auch von der Nutzungsart ab. So erweisen sich Wohnimmobilien langfristig als robuster als Bürogebäude. Der Einzelindex für Wohnimmobilien stieg seit 1975 um rund 120 Prozent, der für Gewerbeimmobilien um 80 Prozent. Dieses Ergebnis ist etwas überraschend, da die Mietverträge bei Büroflächen in der Regel an die Teuerungsrate gekoppelt sind. Dafür schwanken die Preise stärker. "Wenn die Mietverträge neu ausgehandelt werden, kommt es oft zu Preisnachlässen", sagt Scheffel. Das führe im Ergebnis dazu, dass die Büromieten langfristig schwächer steigen als die Teuerungsrate.
Die Studie belegt zudem, dass ein aktiv gemanagtes Immobilienportfolio besser gegen den Wertverlust schützt als der Kauf eines einzelnen Gebäudes. So hat der German Property Index für Wohnimmobilien, der die tatsächlichen Renditen am deutschen Markt widerspiegelt, seit 1995 um 5,8 Prozent pro Jahr zugelegt. Die Teuerungsrate lag im gleichen Zeitraum im Schnitt nur bei 1,4 Prozent pro Jahr.
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Aus der FTD vom 16.04.2009
© 2009 Financial Times Deutschland,
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