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Portfolio: Leerstand bei US-Immobilien steigt
Wegen der Finanzkrise haben potenzielle Mieter deutlich weniger Interesse an Büro- und Lagerflächen. Branchenexperten sagen eine Nachfrageflaute für die nächsten Quartale voraus.Die internationale Finanzkrise hat gravierende Auswirkungen auf den amerikanischen Gewerbeimmobilienmarkt. Sowohl bei Büro- als auch bei Logistikgebäuden ist die Mieternachfrage im ersten Quartal deutlich zurückgegangen. Dadurch steigen die Leerstandsraten. "Die US-Büromärkte legen den Rückwärtsgang ein", überschreibt Ross J. Moore, Senior Vice President und Chefanalyst der Beratungsgesellschaft Colliers International, seine jüngste Analyse.
Die aktuelle Untersuchung von Colliers zeigt, dass sich US-Unternehmen aus Furcht vor einer Rezession seit dem Herbst vergangenen Jahres mit der Anmietung weiterer Büro- und Logistikflächen deutlich zurückhalten. Nachdem bereits im vierten Quartal 2007 die Leerstände leicht zugelegt hatten, setzte sich dieser Negativtrend in den ersten drei Monaten dieses Jahres weiter fort. Moore: "Nach einer fünfjährigen Aufschwungphase verzeichneten die US-Märkte jetzt das zweite Mal in Folge einen Anstieg der Leerstandsraten."
An den Büromärkten stieg der Anteil unvermieteter Flächen seit Ende September 2007 im Landesschnitt um 4,5 auf 12,8 Prozent an. 19,1 Millionen Quadratmeter standen damit Ende März in den USA insgesamt leer. Bei Logistikimmobilien legte die Leerstandsquote im selben Zeitraum um 3,8 auf 8,1 Prozent zu. Rund neun Millionen Quadratmeter Lagerflächen waren danach zum Ende des ersten Quartals zwischen der Ost- und Westküste unvermietet. Ray Wong, Leiter der Research-Abteilung bei der Immobilienberatungsgesellschaft CB Richard Ellis, hat in seiner jüngsten Marktanalyse sogar noch etwas höhere Leerstandsquoten ermittelt. Demnach waren Ende März 13,2 Prozent aller Büroflächen und 10,5 Prozent aller Logistikflächen in den USA unvermietet.
Die Zahlen zur Entwicklung des amerikanischen Immobilienmarkts sind keine gute Nachricht für die rund 275.000 deutschen Anleger geschlossener US-Immobilienfonds. Nach der Marktstudie der Beteiligungsmodelle von Feri Rating & Research haben Privatanleger von 2003 bis Ende 2007 insgesamt 5,59 Mrd. Euro Eigenkapital in diese Produkte angelegt.
Allerdings hatten einige Initiatoren den Boom der vergangenen Jahre am US-Markt auch genutzt, um Objekte mit hohem Gewinn zu veräußern und bestehende Fonds aufzulösen. Vorreiter war dabei Jamestown. Der größte Anbieter geschlossener US-Fonds veräußerte seit 2004 mehr als 25 Immobilien für mehr als 3,56 Mrd. Euro. Die rund 40.000 Anleger der zum Teil vorzeitig aufgelösten Fonds verzeichneten Vorsteuererträge von teilweise mehr als 23 Prozent pro Jahr. "Unser Timing hat den Anlegern beispielhafte Ergebnisse eingebracht", sagt Christoph Kahl, geschäftsführender Gesellschafter bei Jamestown. Auch die US Treuhand hat einige ihrer Fonds frühzeitig aufgelöst, nachdem die Immobilien mit kräftigen Gewinnen veräußert werden konnten.
Hingegen können sich die meisten Anleger offener Immobilienfonds entspannt zurücklehnen. Der Anteil der US-Objekte am Gesamtportfolio aller offenen Fonds - Ge- werbe- und Wohnimmobilien - betrug Ende 2007 nach einer Analyse des Branchenverbands BVI lediglich 4,47 Prozent. Eine Ausnahme bildet der US-Grundinvestfonds von Kanam. Der 743,2 Mio. $ schwere Fonds richtet sich speziell an vermögende Anleger, die ihre Dollarbestände in die nordamerikanischen Immobilienmärkte investieren wollen. 86,3 Prozent des Immobilienvermögens liegt in den USA, der Rest in Kanada.
Der Negativtrend an den US-Märkten wird sich nach Ansicht von Colliers in den nächsten Quartalen fortsetzen. "Unternehmen werden erst dann wieder Vertrauen fassen und in größerem Umfang zusätzliche Büro- und Logistikflächen anmieten, wenn sich die Kapitalmärkte stabilisiert haben", sagt Chefanalyst Moore. Für Eigentümer von älteren Bürogebäuden werde die Situation jedoch noch erschwert, weil im Laufe dieses Jahres zahlreiche Neubauten fertiggestellt werden. Das Angebot an Büroflächen werde dadurch landesweit um 2,85 Prozent zunehmen, prognostiziert Moore.
Wegen der steigenden Öl- und Gaspreise waren nach der Colliers-Studie im ersten Quartal vor allem moderne, energieeffiziente Objekte bei Mietern gefragt. Die Eigentümer dieser Immobilien konnten deshalb Preisaufschläge durchsetzen. Bei modernen Bürogebäuden der Kategorie A in zentralen Innenstadtlagen stiegen die Mietpreise bei Neu- und Anschlussvermietungen im ersten Quartal um durchschnittlich 2,6 Prozent. Hingegen waren Objekte außerhalb der zentralen Geschäftsbezirke kaum gefragt. Hier konnten selbst Eigentümer von Topobjekten bei Neuverträgen im Schnitt lediglich Mieterhöhungen von 0,4 Prozent durchsetzen.
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Aus der FTD vom 15.05.2008
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