FTD-Serie: Informationen für Anleger
Geld anlegen nach Plan: Von Aktien bis Hedge-Fonds, von Edelmetallen bis zu Index-Zertifikaten.
Portfolio: Rein in den Fonds, raus aus dem Fonds
Seit Jahresbeginn haben deutsche Anleger mehr als 3 Mrd. Euro in offene Immobilienfonds gesteckt - obwohl die Immobilienkrise seit Monaten für Schlagzeilen sorgt.Die deutschen Fonds haben ein Fünftel ihrer Gelder in Großbritannien, Spanien oder den USA angelegt, in Ländern also, in denen die Immobilienpreise eingebrochen sind oder einzubrechen drohen. Bislang tobt die Krise vor allem auf den Wohnimmobilienmärkten, sie dürfte aber auch auf den Büromärkten deutliche Spuren hinterlassen, wo die Fonds vorrangig investiert sind.
Trotzdem: Eine Vertrauenskrise wie im Dezember 2005 ist nicht in Sicht. Damals hatte die Deutsche Bank die Rücknahme von Anteilen des offenen Immobilienfonds Grundbesitz-Invest gestoppt, weil Tausende Anleger wegen drohender Bewertungskorrekturen ihre Anteile loswerden wollten. Dahinter stand das Kernproblem offener Immobilienfonds: "Sie machen eine illiquide Sache liquide", sagt René Kappaun, Fondsmanager der Gesellschaft Kan Am, die 2006 ebenfalls einen Fonds vorübergehend schließen musste. Anleger können täglich Anteile erwerben oder zurückgeben. Für den Fondsmanager dagegen sind Immobilien recht illiquide - einer Gebäudetransaktion gehen regelmäßig Bewertungsgutachten und langwierige Verhandlungen voraus.
Der Gesetzgeber hat reagiert und die Liquiditätsreserve von fünf auf zehn Prozent erhöht. Darüber hinaus steuern die Fondshäuser die Mittelzu- und -abflüsse ganz unterschiedlich. Bei Kan-Am-Fonds gibt es interne Volumenhöchstgrenzen, die einzelne Vertriebspartner und Investoren nicht überschreiten dürfen. "Wir wissen zu 90 Prozent, wer die Anteile unserer Fonds hält", sagt Kan-Am-Manager Kappaun. Den Nutzen der gesetzlichen Mindestreserve beim Ausbruch einer Verkaufspanik zweifelt er an. "Bei Panik hilft keine Quote." Ein Rücknahmestopp sei dann unumgänglich.
"Ein Rücknahmestopp bleibt immer Ultima Ratio", sagt Peter Klingseisen, Abteilungsleiter der genossenschaftlichen Union Investment. "Bei Liquiditätsengpässen kann aber eine Fondsimmobilie beliehen werden", sagt Klingseisen. Zudem erlaube das Investmentgesetz, die Rückgabe von Fondsanteilen mit Kündigungsfristen zu versehen. Darauf verzichte Union Investment allerdings.
Manchmal werden offene Immobilienfonds auch von Liquidität geflutet. "Unter dem Anlagedruck im Jahr 2001 haben viele Immobilienfondsgesellschaften teilweise auch in niedriger rentable Immobilien investiert. Auch wir", sagt Deka-Immobilien-Geschäftsführer Franz Lucien Mörsdorf. Wenn den Fonds mehr Geld zufließt, als sie kurzfristig lohnend anlegen können, schmälert das die Rendite, schließlich wird die überschüssige Liquidität oft am Geldmarkt geparkt.
"Seit dem 8. Januar dieses Jahres werden die fünf großen offenen Immobilienfonds der Deka und der Westinvest in Kontingenten vergeben", sagt Deka-Manager Mörsdorf. Deka ermittelt für jeden Fonds eine zulässige Neuanlagesumme. "Fonds, die rege abgesetzt werden, weisen wir kürzere Zuteilungszeiträume zu." Habe eine Sparkasse ihr Kontingent verkauft, werde sie angehalten, die Vermarktung einzustellen. Zwar könnten Kunden weitere Fondsanteile kaufen, den Sparkassen werde aber keine Verkaufsprovision gezahlt. "Das ist ein funktionsfähiges Anreizsystem", sagt Mörsdorf.
Union Investment vergibt die Immobilienfonds ebenfalls in Kontingenten. Sind sie ausgeschöpft, können Neuanleger nicht mehr einsteigen. "Einer unserer Fonds ist aber immer geöffnet", sagt Klingseisen. Der Uniimmo Global ist derzeit nicht geschlossen, doch wird nicht jeder Anleger bei seiner Bank Anteile erwerben können. Denn einzelne Genossenschafts- und Volksbanken haben ihre Kontingente schon vermarktet.
Die Commerzbank-Tochter Commerzreal verzichtet auf solche Kontingente. "Aus unserer Sicht ist eine hohe Liquidität eher eine Chance als ein Risiko. So können wir zeitnah investieren und flexibel auf Marktgegebenheiten reagieren", sagt Mario Schüttauf, der als Fondsmanager bei Commerzreal arbeitet. Die beiden offenen Immobilienfonds der Investmentgesellschaft halten derzeit etwa 30 Prozent der Fondsvermögen in Tages- und Termingeld.
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Aus der FTD vom 08.05.2008
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