Portfolio: Worauf Anleger bei Immobilieninvestments achten sollten
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2011 FTD-Grafik/Sophia Klipstein
Wenn der Euro taumelt und die Kapitalmärkte unruhig sind, locken die Argumente Mietrenditen, Wertsteigerung und Inflationsschutz Anleger in Immobilieninvestments. Eine Möglichkeit ist der Direktkauf eines Eigenheims - doch auch der indirekte Erwerb von Grundbesitz über diverse Wertpapierarten im In- und Ausland ist bei Investoren in diesen Zeiten durchaus beliebt. Fonds, Aktien und Zertifikate mit dem Schwerpunkt Immobilien werben gerade in unsicheren Phasen damit, dass Grundbesitz den Ruf eines sicheren Hafens hat - auch wenn das nicht in jedem Fall positiv auf die Entwicklung der einzelnen Wertpapiere durchschlägt. Dabei meint es allerdings zumindest der Fiskus durchaus gut mit einigen Wertpapieranlagen in Immobilien. Die FTD.de zeigt, was Anleger beachten sollten, wenn sie über Wertpapiere Geld in Immobilien stecken.
2009 machte die Abgeltungsteuer Schluss mit steuerfreien Börsengewinnen, während Anlagen in Immobilien ihre zehnjährige Spekulationsfrist und Auslandsinvestments ihre Steuerfreiheit behielten. Besonders mit Immobilienfonds als indirekten Anlagen kommt man beim Finanzamt günstig davon.
Die Produkte haben derzeit mit negativen Meldungen zu kämpfen - beim Fiskus hingegen haben die Anteilscheine einige Vorteile gegenüber Aktien oder Anleihen. Das Finanzamt stuft sie als normale Investmentfonds ein. Die Abgeltungsteuer erfasst offene Immobilienfonds nur moderat über die heimischen ausgeschütteten oder einbehaltenen Mieterträge, wobei laufende Kosten und Gebäudeabschreibung abgezogen werden. Im Ergebnis wird so im Vergleich zur normalen Abgabepflicht nur ein Viertel der Steuern fällig.
Auch der Steuersatz für das übrige Einkommen des Fondsanlegers erhöht sich nicht. Die Spekulationsfrist wirkt dann, wenn die Fondsmanager ihren Inlandsbestand binnen zehn Jahren abstoßen und so die Frist nicht abwarten. Nur dann fällt Abgeltungsteuer auf Verkaufsgewinne an. Ausländische Mieten und Spekulationsgewinne wandern ohne deutsche Abgaben an den Sparer, was die Steuer für Auslandsimmobilien dauerhaft gegen Null tendieren lässt. Verkaufen Fondsbesitzer allerdings ihre nach 2008 georderten Anteile mit Gewinn, fällt die Abgeltungsteuer an.
Das Finanzamt stundet die Anfangsverluste bei diesen unternehmerischen Beteiligungen zunächst und gleicht sie dann mit den Überschüssen der Folgejahre aus. Dadurch werden die späteren positiven Erträge über das verrechnete Anfangsminus erst einmal steuerfrei kassiert - der Fiskus hält erst danach die Hand auf. Spätere Verkaufserlöse, wenn der Fonds liquidiert wird, bleiben meist steuerfrei, weil das Geschäft erst nach zehn Jahren eingeplant wird.
Einkünfte aus Investments jenseits der Grenze werden laut Doppelbesteuerungsabkommen im Lageland erfasst. Dabei gibt es für Anleger mangels anderer dortiger Einkünfte Freibeträge, über die sie Beteiligungen in üblicher Höhe steuerfrei halten. Im Inland werden die steuerfreien Einnahmen nur dann erfasst, wenn sie aus einem Drittland und nicht aus der EU stammen. Der spätere Immobilienkauf wird vom heimischen Finanzamt nicht erfasst, im Ausland oft auch nicht.
Real Estate Investment Trusts sind als spezielle Aktiengesellschaften von der Steuer befreit, wenn sie nahezu den gesamten erwirtschafteten Jahresgewinn an ihre Besitzer ausschütten. Die nicht mit Abgaben vorbelastete Dividende fällt entsprechend hoch aus - unterliegt aber auch in vollem Umfang der Abgeltungsteuer. Das gilt auch für Gewinne aus Wertpapieren, die nach 2008 geordert wurden.
Steuerlich macht es keinen Unterschied, ob sich ein Investor einen Autokonzern oder eine Grundstücksfirma ins Depot legt. Für Aktionäre unterliegen Mieterträge, Verkaufserlöse bei Ausschüttung und realisierte Kursgewinne unabhängig von der Haltefrist der Abgeltungsteuer. Verluste sind nur schwer verrechenbar: Der Anleger darf sie mit Gewinne aus anderen Aktien ausgleichen. Auch für Aktienfonds mit dem Schwerpunkt Grundstücksunternehmen gibt es keine Differenzen zu Anteilen mit Fokus auf andere Branchen.
Die Papiere stehen steuerlich auf einer Stufe mit anderen Derivaten, auch wenn sie Bezug auf einen Immobilienindex oder einen Korb aus verschiedenen REITs und Immobilienfirmen nehmen. Gewinne unterliegen erst bei Verkauf oder Fälligkeit der Abgeltungsteuer. Verluste lassen sich auch mit Zinsen und Dividenden verrechnen.
| Der feine Unterschied |
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| Warten auf Erfolg Vom Immobilienboom können nicht alle Wertpapiere der Branche profitieren. Beispiel IVG: Die Aktie verlor über das vergangene Jahr rund 70 Prozent an Wert. Der jüngste Kursrutsch kam am Dienstag, als die Analysten von Goldman Sachs das Kursziel für die Anteile senkten. Das seit April 2011 börsennotierte Unternehmen GSW mit dem Schwerpunkt Wohnimmobilien schloss das Jahr dagegen sogar mit einem leichten Plus von drei Prozent ab. Wichtig für Anleger: Verluste aus Aktien können für die Steuer nur mit Gewinnen anderer Aktien verrechnet werden. |
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FTD.de, 19.01.2012
© 2012 Financial Times Deutschland,
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