Preissteigerungen in Deutschland: Hitzige Diskussion über Immobilienblase

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Mit ihrer Warnung vor einer Immobilienblase in Deutschland sind die Stabilitätswächter der Bundesbank nicht allein. Der Hype am Markt für Wohnimmobilien beschäftigt mittlerweile weite Teile der Immobilien- und Finanzbranche: So hatte etwa Allianz-Finanzvorstand Maximilian Zimmerer kürzlich in einem Interview seine Befürchtungen über eine drohende Immobilienblase in Deutschland Ausdruck verliehen. "Die Blasendiskussion muss man ernst nehmen", sagt auch Manfred Binsfeld, Immobilienmarktexperte bei der Ratingagentur Feri.

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Mit einer konkreten Diagnose für Überhitzungen am deutschen Wohnimmobilienmarkt tun sich Analysten bislang jedoch schwer - was vor allem daran liegt, dass dieser Markt im Vergleich zu anderen Anlageklassen recht intransparent ist. Es gibt zwar eine Fülle von Immobilienpreisindizes, die jedoch alle auf unterschiedlichen Daten basieren.

Ein Beispiel: Onlineportale nutzen vor allem die bei ihnen eingestellten Verkaufsangebote als Datenbasis. Einblick in die Preise, zu denen ein eingestelltes Objekt dann tatsächlich verkauft wird, haben sie nicht zwangsläufig. Hinzu kommt, dass es für besonders beliebte und teure Viertel in vielen deutschen Städten kaum Hauspreise gibt - weil dort entweder niemand verkaufen will oder die Deals privat geschlossen werden, ohne dass die Daten in den Statistiken von Portalen oder Maklern landen.

Die Bundesbank erstellt ihre Berichte zum Wohnimmobilienmarkt auf Basis von Preisen, die das Berliner Analysehaus Bulwien Gesa liefert. In deren Berechnungen fließen wiederum die Daten der Immobilienportale im Internet ein, die dann mit Erhebungen von anderen Marktakteuren wie Bauträgern oder Maklern abgeglichen werden.

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Einige gemeinsame Nenner lassen sich dennoch finden: Zum einen teilen die meisten Experten die Ansicht der Bundesbank, dass die Gefahr einer flächendeckenden Immobilienpreisblase in Deutschland nicht akut sein dürfte. Denn mit einer wachsenden Zahl der Haushalte, steigenden Durchschnittslöhnen und begrenzten Bauflächen in den Städten gebe es durchaus fundamentale Gründe für das steigende Preisniveau, so der Bericht der Bundesbank.

Zum anderen besteht auch Einigkeit bei den Gefahrenquellen. So konstatiert die Bundesbank im Einklang mit Maklern, Ratingagenturen und Onlineportalen, dass die Entwicklungen in den Metropolen sich immer stärker vom Rest der Republik abkoppeln. Denn dort treiben neben den regulären Kaufinteressenten vor allem Kapitalanleger die Preise. "Die Nachfrage in den vergleichsweise liquiden und transparenten Teilmärkten, wie dem für Etagenwohnungen in Ballungsräumen, hat stark zugenommen", schreiben die Experten der Bundesbank. Die Folge: In den Metropolen steigen die Kaufpreise mittlerweile stärker als die Mieten.

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"Das kann durchaus als Indiz für eine Marktüberhitzung gesehen werden", sagt auch Michael Kiefer, Chefanalyst beim Onlineportal Immobilienscout24. Wenn die Preise stärker steigen als die Mieten kann das problematische Konsequenzen haben, erläutert Ulf Buhlemann, Partner bei der internationalen Immobilienberatung Cushman & Wakefield: "Die stark anziehenden Einstiegspreise lassen sich so über die Mieten schlechter wieder reinholen", so Buhlemann. "Auf diese Weise wird die Rendite im Verhältnis zum Risiko eines künftigen Preisrückschlags deutlich schlechter."

Solange die Nachfrage weiter stark bleibt, lässt sich das Verhältnis nicht so einfach umkehren. Das deutsche Recht erlaubt bei bestehenden Mietverträgen nur moderate Preisanpassungen. Bei Neuvermietungen ist das anders. So nutzen Immobilienbesitzer oft einen Wechsel bei den Bewohnern, die Mieten dem Marktgeschehen anzupassen. Dennoch laufen die Kaufpreise den Mieten in vielen Metropolen davon. Nach Berechnungen von Cushman & Wakefield stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in München zwischen Anfang 2008 und Anfang 2012 um 31 Prozent, die Mieten hingegen nur um 13 Prozent. In Hamburg legten die Angebotspreise um 25 Prozent zu, die Mieten nur um 18 Prozent. Einzig in Berlin ist das Verhältnis noch umgekehrt, dort zogen die Kaufpreise binnen vier Jahren um 23 Prozent an, die Mieten um 32 Prozent.

Hinweise auf eine besondere Entwicklung in den Großstädten gibt es laut Bundesbank auch bei der Kreditvergabe. Insgesamt steige die Kreditvergabe für Wohnbau in Deutschland nach dem Einbruch während der Finanzkrise jetzt moderat.

Die Ergebnisse einer Sonderumfrage der Hauptverwaltung der Deutschen Bundesbank in Bayern mit Schwerpunkt auf die Ballungsgebiete München, Nürnberg und Regensburg zeigen jedoch, dass in einigen Ballungsgebieten der Anteil der variabel verzinsten Wohnimmobilienkredite in den Jahren 2009 bis 2011 leicht angestiegen ist. "Diese Entwicklung birgt Risiken, wenn die betroffenen Kreditnehmer sich bei einem unerwarteten Anstieg der Zinsen mit steigenden Belastungen konfrontiert sehen", schreiben die Berichterstatter.