FTD-Serie: Informationen für Anleger
Geld anlegen nach Plan: Von Aktien bis Hedge-Fonds, von Edelmetallen bis zu Index-Zertifikaten.
Rating: Verschwiegene Immobilien-AGs
Die deutschen Immobilienaktiengesellschaften halten relevante Informationen für Anleger zurück, offene Immobilienfonds sind dagegen auskunftsfreudiger. Zu diesem Ergebnis kommt die Ratingagentur Feri in ihrem Transparenzrating."Immobilienaktiengesellschaften fehlt es vor allem bei der Darstellung des Immobilienbestandes an der notwendigen Transparenz", sagte Wolfgang Kubatzki, Immobilienexperte von Feri. "Diese Informationen sind bei Unternehmen, deren Wert sich überwiegend aus dem Immobilienbestand ergibt, absolut erforderlich."
Die Immobilienaktiengesellschaften erreichten im Test einen Transparenzgrad von durchschnittlich 36 Prozent, offene Fonds dagegen von 62 Prozent. Für das Rating hat Feri die Geschäftsberichte von deutschen, österreichischen und Schweizer Immobilienbestandshaltern mit einer Marktkapitalisierung ab 50 Mio. Euro untersucht. Im Blick standen alle Informationen, die zur Ermittlung des Nettovermögenswerts (Net Asset Value, NAV) wichtig sind. Er gibt den Wert des Immobilienbestands abzüglich der Schulden an und ist ein wichtiger Gradmesser für börsennotierte Gesellschaften. Nachdem deren Kurse 2006 massiv gestiegen waren, brachen sie in den vergangenen zwölf Monaten deutlich ein. Einige Werte wie Vivacon, Colonia Real Estate oder Deutsche Wohnen notierten zeitweise mehr als 80 Prozent unter dem Rekordhoch. Neben der allgemeinen Börsenschwäche sehen die Feri-Experten die Informationsdefizite als Grund für das schlechte Abschneiden. "Wenn die Unternehmen transparenter gewesen wären, hätte es weder nach oben noch nach unten solche Übertreibungen gegeben", sagte Helmut Knepel, Vorstand von Feri. Er bemängelt, dass viele Gesellschaften Details zu den Gebäuden wie Vermietungsquote, Mieteinnahmen oder Verkehrswerte nicht veröffentlichen. Am intransparentesten ist laut Feri Dibag Industriebau.
Mit knapp 72 von 100 möglichen Punkten schnitt die Polis Immobilien AG am besten ab, deren Gebäude pikanterweise von Feri bewertet werden. Auf den Plätzen folgen Fair Value und Alstria Office. Alexander Dexne, Alstria-Finanzvorstand, ist für Verbesserungsvorschläge offen. "Transparenz ist für uns ein kontinuierlicher Prozess", sagt Dexne. Die Kritik hält er in Teilen aber für überzogen. "Ich glaube, unsere Transparenz ist schon sehr hoch." Alstria lasse die Gebäude viermal im Jahr bewerten und weise Details für jedes Objekt im Anhang des Geschäftsberichts aus.
Auch Kai Klose, Immobilienexperte bei Dresdner Kleinwort, hält das Urteil von Feri für zu pauschal. "Im Vergleich zu der Situation von vor vier Jahren ist einiges besser geworden", sagt er. So befolgten inzwischen fast alle Gesellschaften die Vorgaben der European Public Real Estate Association (EPRA), die sich für einheitliche Bewertungsstandards einsetzt. "Dadurch sind die Ergebnisse vergleichbarer geworden", sagt Klose. Dennoch sieht auch er bei einigen Firmen Nachholbedarf. "Die Investoren wollen nicht nur den Wert des Portfolios kennen, sondern den Wert der einzelnen Gebäude", sagt Klose. Zudem sei es wünschenswert, zu wissen, welche Annahmen der Gutachter seiner Bewertung zugrunde legt. "Eine externe Bewertung allein reicht nicht aus", so Klose.
Dass die Gesellschaften an der Börse unter ihrem NAV notieren, ist für Dexne nicht das Ergebnis mangelnder Transparenz. "Dass die Immobilienpreise unter Druck stehen, ist kein Geheimnis. Der Markt übertreibt jedoch", sagt er. Analyst Klose sieht das ähnlich: Ein Rückgang der Immobilienbewertung sei bei einigen Konzernen zwar zu erwarten, Kursabschläge von bis zu 60 Prozent zum NAV seien aber ungerechtfertigt. "Jeder hält die Aktien für günstig, dennoch warten die meisten Investoren noch ab."
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Aus der FTD vom 16.07.2008
© 2008 Financial Times Deutschland,
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