Real Estate Investment Trusts: Zweite Chance für REITs

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100 Mrd. Euro  Marktkapitalisierung, bis zu 20 Börsengänge pro Jahr, endlich eine günstige Alternative zu den übermächtigen offenen Immobilienfonds: So hörte sich die Vision an, die die deutsche Finanzbranche 2007 für die in Deutschland neu zugelassenen steueroptimierten Immobilienaktien zeichnete. Die sogenannten Real Estate Investment Trusts (REITs) sollten der ganz große Wurf werden. Das Besondere an ihnen ist, dass sie auf ihre Erträge nach Abschreibungen keine Steuern zahlen. Dafür müssen sie 90 Prozent ihres Gewinns an Anleger ausschütten, der Fiskus greift dann direkt beim Investor zu.

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Doch kurz nachdem die Anlageklasse in der Bundesrepublik gesetzlich erlaubt wurde, kam die Finanzkrise - und mit ihr alles anders. Von schwankungsanfälligen Immobilienpapieren wollten Investoren nichts mehr wissen.

Heute braucht man genau die Finger einer Hand, um alle deutschen REITs aufzuzählen. Sie kommen zusammen auf eine Marktkapitalisierung von knapp 1,2 Mrd. Euro. Und statt auf dem Parkett landeten die meisten REIT-Pläne in der Schublade. Doch nun wittern die wenigen Anbieter, die es in der Nische noch gibt, eine neue Chance, sich nach fünf Jahren wieder aus der Versenkung zu arbeiten. "Die Renaissance der Immobilienaktie ist ein Trend, keine Modeerscheinung", meint Frank Schaich, Vorstand bei Fair Value REIT.

Grund für diese neue Hoffnung ist eine EU-Richtlinie zu alternativen Investments (AIFM), die bis Mitte nächsten Jahres in nationales Recht gegossen werden soll. In Deutschland sieht der AIFM-Referentenentwurf des Bundesfinanzministeriums bislang weitreichende Einschränkungen für indirekte Immobilieninvestments vor. So müssten geschlossene Beteiligungsmodelle schärfere Auflagen erfüllen, neue offene Immobilienfonds wären laut dem aktuellen Entwurf gar nicht mehr möglich. "Durch die Schließung und Abwicklung erster Fonds und die geplanten Gesetzesänderungen verbessern sich die Rahmenbedingungen für andere Anlagemöglichkeiten, beispielsweise für REITs", sagt Rüdiger Mrotzek, vom Vorstand bei Hamborner REIT.

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Die REITs sind von der neuen Regulierung nicht betroffen - und wollen sich das im Kampf um die Aufmerksamkeit von Anlegern gleich doppelt zunutze machen. Zum einen pochen die Anbieter auf ihre nach wie vor besondere Struktur, denn durch die hohen Ausschüttungen kommen Investoren auf entsprechend hohe Dividendenrenditen - die durchaus gefragt sind in Zeiten des Niedrigzinses.

Zum anderen verweisen Verfechter der Trusts darauf, dass bei den klassischen Immobilienfonds durch zusätzliche gesetzliche Auflagen erhebliche Mehrkosten entstehen würden - die sie über Gebühren auf Anleger abwälzen könnten. "Diese Fondsprodukte würden dann teurer sein als REITs", sagt Helmut Kurz, der beim Bankhaus Ellwanger & Geiger einen globalen Fonds mit REIT-Aktien verwaltet.

Tatsächlich sind die Trusts in anderen Ländern gängige Investmentprodukte. Allein der größte europäische REIT, der französische Unibail-Rodamco, kommt auf eine Marktkapitalisierung von rund 15 Mrd. Euro. "Global sind diese Papiere seit Ende 1999 besser gelaufen als andere Aktien, Anleihen oder Geldmarktinvestments", sagt Gillian Tiltman, Managerin des Global Real Estate Securities Fund bei der Investmentgesellschaft M&G.

Im Gegensatz zu ihren ausländischen Pendants haben die deutschen REITs allerdings immer noch mit einer Reihe von Problemen zu kämpfen. Denn bei ihnen handelt es sich immer noch um ein Aktieninvestment: "Oft ziehen Anleger den direkten Zugriff auf eine Immobilie vor", sagt Kurz. "REITs sind zwar weniger schwankungsanfällig als andere Aktientypen, aber sie bringen den Investor eben näher an den Kapitalmarkt heran." Auch Vermögensverwalter bleiben skeptisch: "REITs sind als Anlageklasse in den Köpfen von Privatanlegern nie richtig angekommen", sagt Norbert Ende von der Vermögensverwaltung Nuntios. "Ich glaube auch nicht, dass sich das nachhaltig ändern wird. Anlegern, die indirekt in Immobilien investieren wollen, würde ich trotz stärkerer Regulierung eher ein geschlossenes Beteiligungsmodell empfehlen."

Auch im Wettbewerb mit anderen deutschen Immobiliengesellschaften haben es REITs schwer. "Die Größe zählt", sagt Schaich von Fair Value. "Wir haben zu wenig Unternehmen mit entsprechender Relevanz." Zudem dürfen REITs nicht in deutsche Wohnimmobilien investieren. Doch ausgerechnet die sind bei Investoren derzeit besonders beliebt. So ist die Branche vorsichtig geworden, wenn es um Zukunftsprognosen geht: "Über mögliche Marktkapitalisierungen spekuliere ich nicht mehr", sagt Hans Richard Schmitz, ebenfalls im Vorstand bei Hamborner REIT. "Da lagen wir in der Vergangenheit auch schon daneben."