Renditekiller bei Immobilien: Wo Tücken beim Hauskauf lauern

Der deutsche Immobilienmarkt boomt: Private und institutionelle Investoren wie Immobilienaktiengesellschaften investierten 2011 nach Zahlen des Maklerhauses Engel & Völkers rund 16,5 Mrd. Euro in deutsche Wohn- und Geschäftshäuser, um diese anschließend gewinnbringend zu vermieten. Seit 2009 sind die Umsätze in diesem Segment um 20 Prozent gestiegen.

Besonders beliebt sind die Metropolregionen, hier trifft die hohe Wohnungsnachfrage auf ein geringes Angebot (was Wertsteigerungen in Aussicht stellt) und stetig steigende Mieten. Prinzipiell hält Immobilienexperte Carsten Rieckhoff von Engel & Völkers Investitionen in Zinshäuser für ein gutes Investment: "Mehrfamilienhäuser sind pro Quadratmeter oftmals deutlich günstiger als Eigentumswohnungen." Das liegt daran, dass das Kaufpreisvolumen für eine einzelne Wohnung meistens um ein Vielfaches niedriger ist als für ein ganzes Mietshaus, was den Pool an möglichen Käufern enorm vergrößert. Die größere Nachfrage treibt den Preis. "Zusätzlich konkurrieren Investoren auf dem Markt für Eigentumswohnungen oft auch mit Wohnungsliebhabern, die unbedingt in eine ganz bestimmte Bleibe ziehen wollen und bereit sind dafür jeden Preis zu bezahlen. Auch das treibt die Kosten pro Quadratmeter", sagt Rieckhoff. Wer über die nötige Liquidität verfügt, für den sei ein Zinshaus langfristig oft die bessere Wahl.

Vor dem Kauf sollten Interessenten die zu erwartenden Mietrenditen kalkulieren. Die sind in den letzten zwei Jahren stetig gesunken, weil die Kaufpreise stetig steigen. In Berlin, Frankfurt und Hamburg bewegen sich die Bruttorenditen derzeit zwischen 5 und 6 Prozent, München liegt durchschnittlich nur noch bei 4,3 Prozent.

Immobilien-Kompass Deutschlands wertvollste Wohnlagen

In den sechs größten deutschen Städten muss man derzeit das 19-fache der Jahresmiete für ein Zinshaus zahlen, vor der Eurokrise waren es noch 12 bis 14 Prozent. "Mittlerweile kehrt allerdings die Vernunft in den Markt zurück. Investoren gucken ganz genau, ob sich eine Immobilie auch nachhaltig bewirtschaften lässt", sagt Rieckhoff. Das heißt, viele Investoren akzeptieren nur noch da Kaufpreissteigerungen, wo auch wachsende Mieteinnahmen zu erwarten sind.

Neben den heißgelaufenen Märkten der Metropolregionen gewinnen deshalb auch sogenannte B-Städte zunehmend an Attraktivität. In Bremen, Dresden, Essen, Hannover oder einigen Universitätsstädten liegen die Bruttorenditen derzeit bei 6,5 bis 7 Prozent, teilweise sogar darüber. Wenn sich Zinshausinteressenten in einer entsprechenden Region auskennen, muss es also nicht immer eine Metropole sein.

Doch höhere Bruttorenditen bedeuten nicht immer gleich größere Erträge. Denn die Bewirtschaftung eines Zinshauses ist komplex und birgt Risiken, die die Mietgewinne deutlich schmälern können. Durch Finanzierung, Verwaltung und Pflege einer Wohnimmobilie kommen teilweise erhebliche Kosten auf die Eigentümer zu. Die oft komplexe Kostenstruktur entscheidet darüber, ob sich eine Anlage langfristig auszahlt. "Vermieter müssen vor allem berechnen, was netto übrig bleibt", sagt Christoph Santel vom Baufinanzierer Enderlein.

Ein erster großer Kostenblock kann die Finanzierung sein, auch wenn laut Carsten Rieckhoff Vollfinanzierungen derzeit keine Seltenheit sind. Wer dennoch auf Fremdkapital zurückgreifen muss, sollte verschiedene Punkte beachten: Bei der Kreditfinanzierung eines Zinshauses geht es den Banken vor allem darum, mit welchen Mieteinnahmen der Eigentümer künftig rechnen kann. Denn die monatlich fälligen Zahlungen für Zinsen und Tilgung müssen aus den laufenden Mieteinnahmen bedient werden.

Zinslast, Tilgung & Co

Für die Tilgung sollte ein Kaufinteressent mit 1,5 bis 2 Prozent der Mieteinnahmen rechnen. Die Höhe der monatlich zu entrichtenden Zinsen hängt wesentlich von der Laufzeit des Kredits, dem Anteil des eingebrachten Eigenkapitals und dem Zinsniveau ab. "Derzeit bietet der Markt ein sehr niedriges Zinsniveau. Günstiger wird es wohl nicht mehr", schätzt Santel die derzeitige Marktlage ein. Demnach liegt etwa der Zins bei einer Kreditlaufzeit von zehn Jahren und einer sechzigprozentigen Fremdfinanzierung bei etwa 3 Prozent. Bei einer Laufzeit von zwanzig Jahren werden 4 Prozent berechnet. Immobilienkäufer, die ihr Objekt stärker fremd finanzieren, müssen tiefer in die Tasche greifen. Denn mehr Risiko für die Bank bedeutet höhere Zinsen für den Kreditnehmer.

Für die Berechnung der Kreditwürdigkeit, also der Fähigkeit, Zinslast und Tilgung stemmen zu können, wird allerdings nur ein Teil der Mieteinnahmen berücksichtigt. "Die meisten Banken gehen von 75 Prozent der Nettokaltmiete aus, die für den Kapitaldienst zur Verfügung stehen. Dadurch sichern sich die Institute zum Beispiel gegen mögliche Mietausfälle ab", sagt Santel.

Ein weiterer Renditefresser sind die Erwerbsnebenkosten. Hinter diesem Begriff verbirgt sich ein Kostenblock, der durch den bloßen Kauf einer Immobilie anfällt. Zunächst wird bei jedem Immobilienkauf die Grunderwerbsteuer fällig, denn der Staat verdient bei jeder Wohnungstransaktion mit. Der Steuersatz liegt derzeit bundesweit bei durchschnittlich 5 Prozent des Kaufpreises. Darüber hinaus muss jeder Immobilienkauf urkundlich beglaubigt werden. Für Notarkosten fallen im Schnitt noch mal 1,5 Prozent des Kaufpreises an.

Dazu kommen vor allem bei der derzeit hitzigen Marktlage die Kosten für den Makler. "Ohne Makler kann man besonders in den großen Städten fast keine Immobilie mehr kaufen", sagt Santel. Die Informationen darüber, an welchem Ort welche Immobilie zu welchem Preis zu haben ist, lässt sich ein Makler eine Provision kosten. Durchschnittlich fallen rund 3,6 Prozent des Kaufpreises an.

Instandhaltungskosten drücken die Rendite

Falls Käufer das Wohngebäude nicht selbst verwalten wollen oder eine bestehende Verwaltung übernehmen können, müssen sie sich über die Beauftragung eines Dienstleisters Gedanken machen. "Eine seriöse Hausverwaltung kostet zwischen 200 und 240 Euro pro Wohneinheit pro Jahr", sagt Thomas zur Oven, Geschäftsführer beim Immobiliendienstleister Wohnbau Service Bonn. Der Preis sollte allerdings nicht das einzige Auswahlkriterium sein. "Klassisch verfügt ein guter Hausverwalter über ein Studium in Immobilienökonomie oder eine Lehre zum Kaufmann in Grundstücks- und Immobilienwirtschaft", sagt zur Oven. Darüber hinaus sollte eine gute Hausverwaltung nach Meinung des Experten nicht zu viele Klienten haben, sonst sei eventuell im Notfall die Erreichbarkeit nicht gegeben. Außerdem müsse ein Hausverwalter ausreichenden Versicherungsschutz nachweisen, falls durch seine Fehler zusätzliche Kosten für den Vermieter entstehen. "Allein schon bei diesen einfachen Punkten trennt sich die Spreu vom Weizen", sagt zur Oven.

Eine zusätzliche Minderung der Bruttorenditen kann durch Kosten für Erneurungen und Instandhaltung entstehen. Sie sind mit am schwierigsten zu berechnen. Manche Experten veranschlagen die Instandhaltungskosten auf 6 bis 12 Euro pro Quadratmeter pro Jahr. "Die Berechnung der Kosten für die Sanierung ist immer eine Einzelfallentscheidung", sagt Santel von Enderlein. Dieser Kostenblock hängt prinzipiell vom Alter und der Bausubstanz der Immobilie ab.

Trotzdem spielen die Sanierungskosten schon bei der Kreditvergabe bei den Geldinstituten eine wichtige Rolle. So engagieren Banken häufig zusätzlich eigene Immobiliengutachter, um mögliche Kosten für den Schuldner besser abschätzen zu können. "Generell geht man von einer Nutzungsdauer von rund 80 Jahren für eine Wohnimmobilie aus. Wenn nun 50 Jahre fast nichts modernisiert wurde und kein Modernisierungskonzept vorliegt, stehen die Chancen schlecht, einen Kredit zu bekommen", sagt Santel.

Wer all diese Punkte mit einkalkuliert, für den kann ein Zinshaus eine äußerst lohnende Investition sein. Der derzeitige Mangel an langfristig ertragreichen Wohn- und Gewerbeimmobilien steigert die Attraktivität zusätzlich. So liegen die Renditen für Bundesschatzbriefe auf rekordverdächtig niedrigem Niveau. Auch die durchschnittlichen Zinsen für festverzinsliche Wertpapiere decken kaum die Wertminderung durch derzeitige Inflationsraten. Demgegenüber stehen Zinshausmärkte, die in Metropolen und B-Städten durchaus noch weiteres Potential besitzen. "Die Perspektiven für Mietpreissteigerungen bleiben günstig", prognostiziert Engel & Völkers-Experte Rieckhoff.