SEB: Immoinvest probt den Tag der offenen Tür

An diesem Stichtag wird der bislang eingefrorene SEB Immoinvest für einen Handelstag geöffnet. Bis 13 Uhr beobachtet das Fondsmanagement, wie viele Anleger ihre Anteile zurückgeben wollen. Reichen die Bargeldreserven des Fonds aus, um alle Rückgabewünsche zu bedienen, soll das Produkt daraufhin wieder öffnen. Ist das nicht der Fall, geht der Immoinvest in die Abwicklung. Nach Angaben der SEB sollen alle Anleger von den Depotbanken über das Vorgehen informiert werden. Investoren können bereits jetzt Orders für Anteilsrückgaben einreichen, die dann am 7. Mai in die Zählung mit einfließen.

  Offene Immobilienfonds nach Volumen

Im Vorfeld der Öffnung auf Probe hat das Management den Wert des Fonds um fünf Prozent nach unten korrigiert. "Das stellt alle Anleger gleich, unabhängig davon, ob sie Anteile zurückgeben oder im Fonds bleiben", so Knoflach. Durch den Effekt der Abwertung erwartet die Fondsmanagerin für die Jahresperformance 2012 ebenfalls ein Minus von rund fünf Prozent. Unter den Objekten, deren Werte angepasst wurden, befindet sich auch das Daimler Quartier am Potsdamer Platz in Berlin, das die größte Position im Fonds ausmacht.

Die Abwertung zeigt, dass Knoflach meint, nicht alle Objekte zu ihrem bisher angesetzten Wert verkaufen zu können. "Anleger, die einen Großteil ihres Kapitals im Immoinvest angelegt haben, sollten trotz des Bewertungsabschlags von fünf Prozent ihr restliches Geld abziehen und in Sicherheit bringen", sagt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

Nach Unternehmensangaben liegt die Liquidität, also das verfügbare Geld des Fonds, derzeit bei über 30 Prozent des Volumens. Allerdings kann nicht alles davon an rückgabewillige Anleger ausgezahlt werden. "Wir müssen weiterhin Mittel zur laufenden Bewirtschaftung des Fonds vorhalten", sagte Knoflach. Derweil gibt es wenig Indizien dafür, wie viele Anleger den 7. Mai nutzen werden, um sich ihrer Anteile zu entledigen.

Die Vorgehensweise der SEB zeige, dass "das Fondsmanagement selbst nicht weiß, wie viele Anleger tatsächlich aus dem Immoinvest herauswollen", sagt Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung am Irebs-Instituts der Universität Regensburg. "Es ist daher konsequent, dass sie die Entscheidung über den Fortbestand des Fonds den privaten Investoren überlässt." Bei manchen Vertriebspartnern ist die Stimmung indes auf dem Nullpunkt: Die Kommunikation der Aktion sei "eine Katastrophe" gewesen, heißt es.

Sollte der Fonds doch in die Abwicklung gehen, werden laut SEB gar keine Anteile zurückgenommen - auch die Aufträge nicht, die bis zum Stichtag im Mai eingereicht wurden.

Sollte der Immoinvest wieder aufmachen können, wird er nach dem 7. Mai auf die Richtlinien des neuen Investmentgesetzes umgestellt. Für die im Fonds investierten Anleger gilt dann eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren. In diesem Zeitraum dürften sie maximal 30.000 Euro im Halbjahr aus dem Produkt abziehen. Beim Immoinvest bedient sich das Management allerdings noch einer Zusatzregel: Die im Fonds verbliebenen Investoren können zwar weiterhin Anteile zurückgeben, allerdings werden sie nur noch einmal im Jahr - jeweils am letzten Geschäftstag im März - ausgezahlt.

Damit wäre die tägliche Verfügbarkeit, die lange als großer Vorteil des Produkts angepriesen wurde, de facto aufgehoben. Anlegern, die ihr Geld kurzfristig benötigten, bliebe nur der Verkauf ihrer Anteile über die Börse. "Diese Regelung ist durch das Investmentgesetz gedeckt", sagt Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. "Der Fonds nutzt den maximal möglichen Spielraum aus, was in dieser Form eher zu Nachteilen für den Verbraucher führt."

Mitarbeit: Richard Haimann