FTD-Serie: Informationen für Anleger
Geld anlegen nach Plan: Von Aktien bis Hedge-Fonds, von Edelmetallen bis zu Index-Zertifikaten.
Fonds-Check: IVG EuroSelect 20 - Belgien zahlt die Miete
Immobilienfonds zählen in der aktuellen Krise der geschlossenen Beteiligungen zu den Gewinnern. Dabei drängt sich jedoch der Eindruck auf, dass die Anleger mehr Wert auf die Finanzkraft der Nutzer legen als auf das Investitionsobjekt.Der Experte für geschlossene Beteiligungsmodelle Markus Gotzi analysiert einmal monatlich ein Angebot aus dem Sektor der Immobilienfonds.
Am liebsten beteiligen sie sich an Fonds mit sicheren Mietern, zum Beispiel Organisationen der öffentlichen Hand. Mit dem Euroselect 20 von IVG Private Funds finanzieren Zeichner eine Immobilie in Brüssel, die langfristig an den belgischen Staat vermietet ist.
Die Immobilie besteht aus drei Gebäuden mit 60.000 Quadratmetern und 406 Stellplätzen. IVG hat es 1998 mit dem Kauf des belgischen Immobilienunternehmens Batipromo erworben und Ende 2008 in seiner Bilanz mit 204 Mio. Euro ausgewiesen. Der Fonds hat 180,4 Mio. Euro dafür gezahlt, was bei einer Jahresnettomiete von aktuell 10,5 Mio. Euro einen Faktor von 17,2 bedeutet. Allerdings wurde die Immobilie nicht direkt gekauft, sondern das wirtschaftliche Eigentum über eine Erbpacht mit 55-jähriger Laufzeit erworben. Dadurch spart der Fonds Grunderwerbsteuer in Höhe von 23 Mio. Euro. In den kommenden fünf Jahren wird der Mieter die Immobilie für rund 10,5 Mio. Euro auf eigene Kosten renovieren.
Wichtigste Player auf dem Brüsseler Immobilienmarkt sind die Europäische Union und EU-nahe Institutionen. Sie nutzen rund ein Viertel der 12,3 Millionen Quadratmeter Bürofläche. Der hohe Anteil der weitgehend konjunkturunabhängigen Mieter schafft einen relativ stabilen Markt. So hat sich die Spitzenmiete im Nord District, in dem sich auch die Fondsimmobilie befindet, mit 205 Euro pro Quadratmeter jährlich trotz Krise nicht verändert. Der Mieter des Fondsobjekts zahlt derzeit 150 Euro jährlich.
Régie des Bâtiments ist eine Einrichtung des belgischen Staates. Unter der Aufsicht des Finanzministeriums stellt sie geeignete Immobilien zum Beispiel für Ministerien, Museen, Bibliotheken bereit. Die Behörde nutzt den Gebäudekomplex seit seiner Fertigstellung und hat den Mietvertrag vorzeitig bis April 2025 verlängert.
Bei einer Gesamtinvestition von 200 Mio. Euro inklusive aller Nebenkosten bringen Anleger insgesamt 124 Mio. Euro plus Agio ein. Die Banken sind mit 70 Mio. Euro oder rund 35 Prozent dabei. Anleger erhalten gemäß Prognoserechnung jährliche Ausschüttungen von 5,3 Prozent nach Steuern. Beim geplanten Verkauf nach zehn Jahren rechnet der Initiator mit einem Faktor von 16 Jahresmieten, die bis dahin um 20 Prozent gestiegen sein sollen.
Provisionen, Vergütungen, Gebühren machen 14,4 Prozent der Investition aus. Ein typischer Wert für einen solchen Fonds.
Der fiktive Betriebskostenabzug von knapp fünf Prozent auf das Eigenkapital in Belgien führt in den ersten zwölf Jahren zu steuerfreien Ausschüttungen.
IVG ist die größte Immobilien-AG Deutschlands. Die Tochter IVG Private Funds hat sich auf Fonds mit europäischen Objekten spezialisiert und weitgehend einen guten Job gemacht.
Es handelt sich hier um eine Immobilie aus dem Bestand der IVG. Das wirft immer Fragen auf. Das Unternehmen verschafft sich mit dem Verkauf Liquidität und bietet gleichzeitig über seine Fondstochter ein Produkt mit guten Chancen am Markt an. Für die Ausschüttungen steht die Zahlungsfähigkeit Belgiens. Pluspunkte gibt es außerdem für den niedrigen Fremdkapitalanteil. Ein Fragezeichen steht hinter der Erbpacht, deren Laufzeit sich über die Jahre reduziert, was wahrscheinlich Auswirkungen auf den Verkaufspreis haben wird. IVG argumentiert hier mit einem steigenden Grundstückswert, rechnet aber immerhin mit einem niedrigeren Faktor als beim Einkauf.
| Steckbrief | |
|---|---|
| Anbieter | IVG Private Funds, 0228/8440, www.ivg.de |
| Objekt | Bürogebäude in Brüssel |
| Mindestbeteiligung | 10000 Euro plus fünf Prozent Agio |
| Laufzeit | Verkauf nach zehn Jahren denkbar |
| Ausschüttungen | 5,3 Prozent nach Steuern |
| Steuern | rund zwölf Jahre lang steuerfreie Ausschüttungen |
Quelle: Anbieter
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Aus der FTD vom 13.10.2009
© 2009 Financial Times Deutschland,
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