FTD-Serie: Informationen für Anleger
Geld anlegen nach Plan: Von Aktien bis Hedge-Fonds, von Edelmetallen bis zu Index-Zertifikaten.
Fonds-Check: Stiletage in Clichy
Der Experte für Beteiligungsmodelle Markus Gotzi analysiert einmal im Monat für FTD.de einen geschlossenen Immobilienfonds. Diesmal: Bayernfonds Frankreich 2 von Real I.S.Â
Die Bayerische-Landesbank-Tochter Real I.S. trifft mit ihren geschlossenen Immobilienfonds den Nerv der Anleger. In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit kommen Angebote mit staatlichen Mietern gut an. Nach Fonds mit an staatliche Organisationen vermieteten Bürogebäuden in Australien überträgt Real I.S. das Konzept nun auf Europa und vermeidet dadurch Währungsrisiken. Mieter im Bayernfonds Frankreich 2 ist die französische Staatsbahn SNCF.
Fondszeichner finanzieren ein im Pariser Vorort Clichy gelegenes, komplett saniertes ehemaliges Industriegebäude mit angeschlossenem Neubau aus dem Jahr 2008. Der Fonds zahlt 14,85 Jahresnettomieten dafür. Inklusive der für Immobilienfonds typischen Nebenkosten ergibt sich ein Faktor von knapp 17 Jahresmieten - nach Ansicht von Gutachtern ein angemessener Preis. Allerdings sind Immobilien in Paris im Zuge der Wirtschaftskrise günstiger geworden. Die Renditen als Kehrwert der Kaufpreisfaktoren sind gegenüber 2008 um rund 150 Basispunkte gestiegen, was 1,5 Prozentpunkten entspricht.
Der Großraum Paris, Île de France genannt, ist der größte Büromarkt Europas. Mit mehr als 50 Millionen Quadratmetern übertrifft er Central London um das Doppelte. Die Fondsimmobilie befindet sich nicht im Zentrum, sondern westlich des Autobahnrings, 15 Minuten mit der Metro von der Innenstadt entfernt. Rund 3800 Unternehmen beschäftigen hier mehr als 30.000 Mitarbeiter, darunter Firmen wie L'Oréal und Sony. Mieter in Neubauten zahlen hier zwischen 300 und 360 Euro Jahresmiete pro Quadratmeter. Die französische Staatsbahn SNCF kommt über alle Flächen auf 382 Euro und liegt damit leicht über dem Topniveau für Clichy.
Die Staatsbahn als alleiniger Mieter der Immobilie soll für hohe Einnahmesicherheit stehen. Tatsächlich wird das Transportunternehmen mit 200.000 Mitarbeitern von der Ratingagentur Standard & Poor's mit der Note "AAA" bewertet, was erstklassige Bonität bedeutet. Zwar wissen wir spätestens seit der Lehman-Pleite nicht mehr wirklich, was ein solches Ratingergebnis tatsächlich wert ist. Unabhängig davon spricht der Mieter mit staatlichem Hintergrund aber durchaus für den Fonds. Eine Pleite der Staatsbahn ist nicht sehr wahrscheinlich. Der Vertrag hat eine Laufzeit bis 2017 mit anschließenden Verlängerungsoptionen.
Mehr zu: Fonds-Check, Immobilienfonds, Markus Gotzi, geschlossene Fonds
Bei einer Gesamtinvestition von knapp 94,5 Mio. Euro beteiligen sich private Kapitalanleger mit rund 55 Mio. Euro. Der Rest wird über Darlehen finanziert. Der Anteil des Fremdkapitals ist mit weniger als 50 Prozent konservativ konzipiert, belegt aber gleichzeitig, wie zurückhaltend die Banken bei ihren Beleihungsgrenzen sind.
Hat der Fonds Zinsen, Kosten und die Tilgung beglichen, bleiben den Anlegern Ausschüttungen von anfänglich sechs Prozent, die bis auf acht Prozent steigen sollen. Insgesamt verdoppeln die Zeichner innerhalb der geplanten, 14-jährigen Laufzeit ihren Einsatz, was eine jährliche Rendite von 6,44 Prozent bedeutet. Voraussetzung bei dieser Kalkulation ist die Annahme, dass die französische Staatsbahn länger im Gebäude bleibt als bis 2017.
Für den Fall, dass SNCF auszieht, und der Initiator einen Nachmieter finden muss, berücksichtigt der Fonds eine mietfreie Zeit von neun Monaten, Revitalisierungskosten und Maklergebühren, die sich auf 7,4 Mio. Euro summieren. Bei dieser Rechnung würden Anleger noch ein Plus von 93 Prozent erzielen.
Die Kosten für Vergütungen, Provisionen und Gebühren machen inklusive Liquiditätsreserve rund 19,4 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio aus. Eine für Immobilienfonds typische Quote.
Real I.S. ist ein Unternehmen der Bayerischen Landesbank. Das Emissionshaus bietet eine breite Palette an geschlossenen Beteiligungsmodellen für private und institutionelle Investoren an, wobei Immobilien den Schwerpunkt stellen. Rund 52.000 Kapitalanleger haben sich an Fonds mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 6,5 Mrd. Euro beteiligt und sind meistens gut damit gefahren.
Die im Prospekt geplanten Ausschüttungen und Verkaufserlöse fließen nach französischen Steuern, wobei jenseits der Grenze gemäß der Prognose aufgrund von Verlustvorträgen bis 2021 keine Steuern anfallen. Der deutsche Fiskus greift auf Einnahmen aus europäischen Nachbarstaaten nicht mehr zu, seit der Progressionsvorbehalt Anfang 2009 entfallen ist.
Ein Fonds, der seine Anleger finden wird. Immobilienbeteiligungen mit staatlichen Mietern treffen vor allem den Nerv risikoscheuer Investoren. Die Kalkulation erscheint realistisch. Komplett ohne Wagnis ist jedoch auch dieser Immobilienfonds nicht. Auch wenn es wahrscheinlich erscheint, dass SNCF dauerhaft in dem Objekt im Pariser Vorort Clichy bleibt, so gibt es keine Garantie dafür, dass die Staatsbahn nicht doch den Standort wechselt. Wer diese Unsicherheit nicht aushalten kann, kommt als Zeichner von Immobilienfonds indes eh nicht infrage.
| Steckbrief | ||
|---|---|---|
| Anbieter | Real I.S., Telefon 089/4890820, www.realisag.de | |
| Objekt | Bürogebäude in Paris-Clichy | |
| Mieter | französische Staatsbahn SNCF | |
| Laufzeit | geplant bis 2023 | |
| Mindestbeteiligung | 15 000 €, plus fünf Prozent Agio | |
| Ausschüttungen | von sechs Prozent auf acht Prozent steigend |
Quelle: Anbieter
-
FTD.de, 12.12.2009
© 2009 Financial Times Deutschland,
© 1999 - 2012 Financial Times Deutschland
Aktuelle Nachrichten über Wirtschaft, Politik, Finanzen und Börsen
Börsen- und Finanzmarktdaten:
Bereitstellung der Kurs- und Marktinformationen erfolgt durch die Interactive Data Managed Solutions AG. Es wird keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben übernommen!
Ãœber FTD.de | Impressum | Datenschutz | Disclaimer | Mediadaten | E-Mail an FTD | Sitemap | Hilfe | Archiv
Mit ICRA gekennzeichnet
VW | Siemens | Apple | Gold | MBA | Business English | IQ-Test | Gehaltsrechner | Festgeld-Vergleich | Erbschaftssteuer
G+J Glossar
Partner-Angebote
Aktuelle Nachrichten über Wirtschaft, Politik, Finanzen und Börsen
Börsen- und Finanzmarktdaten:
Bereitstellung der Kurs- und Marktinformationen erfolgt durch die Interactive Data Managed Solutions AG. Es wird keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben übernommen!
Ãœber FTD.de | Impressum | Datenschutz | Disclaimer | Mediadaten | E-Mail an FTD | Sitemap | Hilfe | Archiv
Mit ICRA gekennzeichnet
VW | Siemens | Apple | Gold | MBA | Business English | IQ-Test | Gehaltsrechner | Festgeld-Vergleich | Erbschaftssteuer
G+J Glossar
Partner-Angebote