Immobilienfonds: Kanams Neuanfang mit Hindernissen  

Auf die geplanten Gesetzesänderungen für Investments in offene Immobilienfonds reagieren die Anbieter höchst unterschiedlich: Während Kanam bereits die Öffnung eines neuen Fonds nach den ab Mitte 2013 geltenden Regeln plant, hoffen andere Vertreter der Branche noch auf weitere Entschärfungen des Gesetzentwurfs zur Umsetzung der EU-Richtlinie für alternative Investments (AIFM).

"Wir erwarten, dass der Gesetzentwurf noch deutliche Änderungen erfährt", sagte Reinhard Kutscher, Geschäftsführer bei Union Investment Real Estate, der FTD. Das Immobiliensegment der Volksbankentochter verwaltet nach Zahlen des Analysehauses Kommalpha derzeit rund 23 Mrd. Euro in offenen Immobilienfonds für Privatanleger. Da der AIFM-Entwurf derzeit vorsieht, dass Fondsanteile künftig nur noch viermal im Jahr ausgegeben und einmal im Jahr von den Gesellschaften zurückgenommen werden können, sieht Kutscher vor allem das Modell Fondssparplan in Gefahr: "Wenn das Gesetz so kommt, bedeutet dies das Ende des klassischen Sparplans mit offenen Immobilienfonds. Denn regelmäßige monatliche Einzahlungen wären nicht mehr möglich und regelmäßige monatliche Auszahlungen ebenso wenig", sagt er.

Auch die Deutsche-Bank-Tochter RREEF meldet Bedenken an: "Unsere Kunden betonen immer wieder die hohe Bedeutung der täglichen Verfügbarkeit für sie", sagt Georg Allendorf, Deutschland-Chef bei RREEF.

Die unterschiedlichen Reaktionen der Anbieter zeigen, dass die Branche nach der Krise in zwei Lager zerfallen ist. Auf der einen Seite stehen die Anbieter, die in den vergangenen Jahren Liquiditätsprobleme hatten, weil zu viele Anleger gleichzeitig Kapital aus den Fonds abzogen. Ihnen wurde die Möglichkeit der täglichen Anteilsrückgabe zum Verhängnis - auch weil semiinstitutionelle Investoren die Fonds nutzten, um Geld kurzfristig dort zu parken. Neben zahlreichen kleineren Anbietern, scheiterten auch die Kanam-Fonds, sowie die der Credit Suisse  und der SEB  an diesem Konstruktionsfehler. Sowohl der SEB Immoinvest als auch der CS Euroreal gingen im Frühjahr dieses Jahres in die Auflösung.

Auf der andere Seite stehen Gesellschaften, die Zuflüsse in ihre Fonds über starke Vertriebsnetze steuern können - und das Geschäft mit institutionellen Kunden und Privatanlegern bei offenen Immobilienfonds getrennt hatten. Dazu gehören Union Investment, RREEF und der Sparkassendienstleister Deka sowie der Hausinvest-Fonds der Commerzbank -Tochter Commerz Real.

Diese nach der Branchenkrise verbliebenen Anbieter haben mit ihren offenen Fonds 2012 bislang rund 2,8 Mrd. Euro eingesammelt - von Krise keine Spur. Umgekehrt hatten die Fonds eher das Problem, dass sie die vielen Zuflüsse nicht sofort in Immobilien investieren konnten. Stattdessen mussten sie die Einnahmen zu niedrigen Zinsen am Geldmarkt anlegen, was auf die Rendite drückt. Wenn der AIFM-Gesetzentwurf in Berlin in der aktuellen Fassung verabschiedet würde, rechnet Kutscher noch einmal mit hohen Zuflüssen: "Sollte das Gesetz dennoch so kommen, ist nicht auszuschließen, dass sich im Vorfeld vermehrt Anleger die günstigeren Regelungen sichern." Denn wer vor der Umstellung auf die AIFM-Richtlinie investiert, darf immerhin noch einen Freibetrag von 30.000 Euro pro Halbjahr aus den Fonds abziehen.

Kursinformationen und Charts

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Anders als Kanam haben nach eigener Aussage derzeit keine weiteren Anbieter konkrete Pläne für neue Fonds in der Schublade - auch wenn sie sich die Möglichkeit, neue Immobilienfonds aufzulegen, offenhalten. "Mit unseren zwei bestehenden offenen Immobilienfonds fühlen wir uns sehr gut aufgestellt", sagt Allendorf von RREEF. Er will allerdings nicht ausschließen, in Zukunft weitere offene Publikumsfonds an den Markt zu bringen. Ähnlich äußert sich auch Kutscher: "Mit drei Privatkundenfonds ist unsere Angebotspalette gut ausgestattet. Dennoch sind in Zukunft Ergänzungen denkbar, die aber nicht unmittelbar vor der Tür stehen."

Konkurrenten, die wie Kanam noch Produkte in Abwicklung haben, sind bislang zurückhaltend. Bei Credit Suisse gebe es keine konkreten Pläne für neue Produkte, teilte ein Sprecher mit. Barbara Knoflach, Managerin des SEB Immoinvest, hatte kurz nach der Schließung des Produkts in einem Interview der "Immobilien Zeitung" gesagt, dass man die Fondsgattung für das Privatkundengeschäft überdenken wolle. Dass sie der täglichen Verfügbarkeit nicht hinterhertrauere, machte sie aber deutlich: "Eine tägliche Rücknahme von Fondsanteilen werden wir definitiv nicht mehr anbieten", sagte Knoflach. Mitarbeit: Richard Haimann