FTD-Serie: Informationen für Anleger
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Investmentfonds: Alles eine Frage der Bewertung
Die Renditen der offenen Immobilienfonds trotzen auf dem Papier der Krise. Ob das auch so bleibt, wenn die eingefrorenen Fonds wieder öffnen, ist zweifelhaft.- Investmentfonds Schwer zu beeindrucken
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- Immobilienfonds Auf Sand gebaut
- Investmentfonds Dividendenfonds gegen den Kurssturz
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Es scheint paradox: Weltweit sind die Preise von Gewerbeimmobilien durch die Finanz- und Wirtschaftskrise drastisch eingebrochen. In Großbritannien beispielsweise werden Objekte derzeit mit Wertabschlägen von bis zu 40 Prozent gegenüber den Preisen vor Beginn der Krise gehandelt. Dennoch weisen die deutschen offenen Immobilienfonds eine durchschnittliche Rendite aus Mieterträgen und Wertentwicklung von plus vier Prozent auf.
Allerdings können mehr als eine Million Anleger diese Buchgewinne derzeit nicht realisieren. Denn seit Oktober vergangenen Jahres sind noch immer 10 der 25 Publikumsfonds mangels ausreichender Liquidität eingefroren. Fast 30 Mrd. Euro sind damit dem Zugriff ihrer Sparer entzogen.
Dass die offenen Fonds mit ihren Renditekennzahlen der globalen Immobilienkrise trotzen, liegt an den Besonderheiten des deutschen Investmentgesetzes. Danach werden die Verkehrswerte der Fondsimmobilien nicht auf Basis aktueller Marktwerte, sondern auf Grundlage nachhaltig erzielbarer Mieterträge ermittelt.
Im großen Stil
"Wegen dieser konservativen Bewertung haben die Verkehrswerte der Fondsobjekte in den vergangenen Boomjahren auch nicht die Übertreibung an den Märkten widergespiegelt", sagt Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS), die die Verkehrswerte der Fondsobjekte einmal im Jahr ermitteln.
Im Sommer 2007 wiesen die offenen Fonds für die vorangegangenen zwölf Monate nur eine Rendite aus Mieterträgen und Wertentwicklungen von 5,1 Prozent aus. Von Juli 2006 bis Ende 2007 waren jedoch die Preise von Bürotürmen, Hotels, Logistikobjekten und Shoppingcentern rund um den Globus um bis zu 30 Prozent gestiegen.
Angelsächsische Private-Equity-Fonds nutzten damals die niedrigen Kreditzinsen, um weltweit Gewerbeimmobilien im großen Stil zu erwerben. In Bieterwettbewerben trieben sie dabei die Preise rasant in die Höhe.
"Den Sachverständigen war damals klar, dass diese Wertsteigerungen nicht nachhaltig sein können", sagt Archner. Deshalb seien die damals kurzzeitig gezahlten Preise nicht in die Bewertung der Immobilien offener Fonds eingeflossen.
Roger Schneider, Direktor für Fondsbewertungen bei der Ratingagentur Fitch, geht allerdings davon aus, dass die Verkehrswerte vieler Fondsimmobilien trotz der konservativen Bewertungen derzeit über dem Preisniveau des Marktes liegen: "Bei Notverkäufen würde sich eine signifikante Lücke zwischen den erzielbaren Preisen und den Verkehrswerten zeigen."
Dieser Ansicht ist auch der Fondsanalyst Stefan Loipfinger: "Wären die Verkehrswerte realistisch, hätten die eingefrorenen Fonds längst in größerem Stil Objekte losgeschlagen, um sich die nötige Liquidität zur Wiedereröffnung zu besorgen."
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FTD.de, 23.05.2009
© 2009 Financial Times Deutschland,
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