Steuerstrategie: Immobilien vorbei am Fiskus
Überträgt der Unternehmer dem Betriebsnachfolger seinen privaten Immobilienbesitz gleich mit, gilt nach der Erbschaftsteuerreform zwar der Marktwert statt wie bisher der niedrigere Steuerwert. Das bedeutet für den engen Familienkreis aber nicht unbedingt mehr Abgaben.Unter Umständen kann gar die Nobelvilla am Starnberger See steuerfrei übergeben werden. Die Freibeträge sind nämlich deutlich gestiegen: für Kinder von 205.000 auf 400.000 Euro, für Enkel von 51.200 auf 200.000 Euro, auch fürs selbst genutzte Domizil gibt es neue Privilegien. Bevor der Fiskus die Vergünstigungen anwendet, bewertet er die Immobilien zunächst nach veränderten Verfahren.
Beim Ein- und Zweifamilienhaus sind Verkaufspreise nach Lage und Ausstattung vergleichbarer Immobilien maßgebend. Gibt es die Referenzwerte nicht, kommt eine Pauschalermittlung nach Mieteinnahmen oder bei individueller Sonderausstattung ein zugeschnittenes Sachwertverfahren zum Zug. Obendrauf wird stets der Preis für Grund und Boden geschlagen. Das bringt, vor allem bei schuldenfreien Immobilien mit bester Ausstattung und in guter Lage, deutlich höhere Werte als vor 2009.
Werden Wohnung oder Haus vom neuen Besitzer anschließend selbst genutzt, blieben vor 2009 nur Schenkungen an den Ehegatten steuerfrei; das wurde nun erweitert auf das vom Ehegatten oder Kind geerbte Haus. Auf den Wert der Immobilie kommt es dabei nicht an. Allerdings muss der Nachkomme mindestens zehn Jahre darin wohnen, um Steuerfreiheit zu genießen. Zwingt ein berufsbedingter Umzug zu Verkauf oder Vermietung, entfällt die ganze Steuerfreiheit rückwirkend.
Bei Mietwohnimmobilien gilt weiter das Ertragswertverfahren, aber zu ungünstigeren Konditionen. Der Multiplikator auf die Mieterträge steigt zum Teil deutlich, und der Grundstückspreis kommt hinzu. Davon gibt es einen Abschlag von zehn Prozent für Wohnmietshäuser; bis 2008 war ein Ansatz zu 60 Prozent üblich. Dafür gibt es den höheren Freibetrag.
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FTD.de, 19.09.2009
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