Welches Darlehen eignet sich für eine Baufinanzierung?

Das Annuitätendarlehen, das endfällige Darlehen und das Tilgungsdarlehen zählen zu den beliebtesten Formen.

Eine gut strukturierte Baufinanzierung besteht selten aus nur einem Darlehen, sondern es kommen mehrere Kreditarten zum Einsatz. Dies ist zwar kein Muss, aber in der Praxis stellt sich häufig heraus, dass ein Mix aus mehreren Darlehensarten die für den Kreditnehmer ideale Kombination darstellt.

Aus diesem Grund möchten wir im folgenden Beitrag darauf eingehen, welche Darlehen in der Baufinanzierung Verwendung finden.

Im Folgenden wollen wir nun auf wichtige Fragen und Fakten zur Thematik eingehen:

1. Welche Bankdarlehen werden für die Immobilienfinanzierung angeboten?
2. Annuitätendarlehen: Die Grundsäule der meisten Baufinanzierungen
3. Endfälliges Darlehen: in den letzten Jahren deutlich seltener genutzt
4. Tilgungsdarlehen: sinkende monatliche Rate als Vorteil
5. Weitere Bankkredite: KfW-Kredit und Fremdwährungsdarlehen
6. Bauspardarlehen: Angesparter Bausparvertrag zwingend notwendig

1. Welche Bankdarlehen werden für die Immobilienfinanzierung angeboten?

Schauen wir uns zunächst einmal an, welche Bankkredite für eine Immobilienfinanzierung sehr gut geeignet sind.

Im Überblick sind es insbesondere drei Darlehensarten, die von Kreditinstituten vergeben werden und in eine Immobilienfinanzierung integriert werden können (s. rechte Box)

Mit diesen drei Darlehensformen möchten uns im Folgenden etwas näher beschäftigen und im Anschluss daran noch auf weitere Kreditarten eingehen, die nicht von Banken zur Verfügung gestellt werden, aber dennoch unter bestimmten Voraussetzungen gut in eine Immobilienfinanzierung passen.
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2. Was ist das Annuitätendarlehen?

Bei den Bankkrediten ist das Annuitätendarlehen der mit Abstand am häufigsten genutzte Kredit, der in eine Baufinanzierung eingebunden wird. Über 80 Prozent aller Baufinanzierungen bestehen zu einem Großteil aus diesem Annuitätendarlehen.

Die Bezeichnung charakterisiert eine wesentliche Eigenschaft dieses Kredites, nämlich dass die sogenannte Annuität (eigentlich „Jahresrate“) die in Form der monatlich zu zahlenden Darlehensraten aus der Tilgung und den Zinsen besteht.

Entscheidend ist dabei, dass durch die Tilgungsverrechnung der Zinsanteil immer geringer wird, während der Tilgungsanteil an der Gesamtrate steigt. Dies unterscheidet das Annuitätendarlehen übrigens auch von ähnlichen Kreditformen, wie zum Beispiel dem Tilgungsdarlehen.

Um das Annuitätendarlehen besser zu verstehen, können Sie mittels einem Annuitätendarlehen-Rechner verschiedene Beträge eingeben und ausrechnen.

Das Annuitätendarlehen ist sicherlich auch deshalb so beliebt, weil es einerseits sehr leicht verständlich ist und zum anderen von nahezu allen Banken angeboten wird, die grundsätzlich im Bereich der Baufinanzierung aktiv sind.

Durch die stattfindende Verrechnung der bereits erfolgten Tilgung, die meistens vierteljährlich stattfindet, muss der Kreditnehmer im Laufe der Jahre Zinsen auf eine immer geringer werdende Restschuld zahlen.

Die monatliche Rate bleibt allerdings stets gleich, sodass Annuitätendarlehen in aller Regel für Menschen bestens geeignet sind, die noch voll im Berufsleben stehen und bei denen die komplette Tilgung des Darlehens spätestens mit Eintritt ins Rentenalter abgeschlossen ist.

3. Was ist ein endfälliges Darlehen?

Eine zweite Darlehensvariante, die noch vor einigen Jahren im Zuge der Baufinanzierung relativ häufig zum Einsatz kam, in der jüngeren Vergangenheit jedoch deutlich seltener genutzt wird, ist das sogenannte endfällige Darlehen.

Die Tilgung wird demzufolge bis zum Fälligkeitsdatum aufgeschoben, muss dann allerdings tatsächlich in einer Summe erfolgen. Daher ist es notwendig, das endfällige Darlehen mit einem Anlage- und Sparprodukt zu kombinieren, wie zum Beispiel einer Kapitallebensversicherung.

Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie stets Zinsen auf den ursprünglichen Kreditbetrag, da die Tilgung während der Laufzeit nicht stattfindet.

In diesem Fall würden Sie monatlich einen bestimmten Betrag in die Kapitallebensversicherung einzahlen, der inklusive der Rendite zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Darlehens genutzt wird, um dieses vollständig zu tilgen.

Dass endfällige Darlehen in der jungen Vergangenheit nicht mehr beliebt sind, hat vor allem damit zu tun, dass die Renditen der Lebensversicherer deutlich gesunken sind. Daher ist es bei einem solchen Darlehen oftmals aufgrund der gesunkenen Renditen nicht mehr möglich, die Nachteile der nicht stattfindenden Tilgungsverrechnung auszugleichen.

4. Ist beim Tilgungsdarlehen die sinkende monatliche Rate ein Vorteil?

Eine Alternative zum Annuitätendarlehen und erst recht zum endfälligen Darlehen ist das sogenannte Tilgungsdarlehen.

Dieses ist in einigen Punkten sehr ähnlich wie das Annuitätendarlehen, es gibt allerdings einen gravierenden Unterschied.

Beim Tilgungsdarlehen ist es nämlich so, dass die monatliche Kreditrate nicht während der gesamten Laufzeit gleich bleibt, sondern sinkt. Dies passiert dadurch, dass keine Flexibilität bei der Tilgung vorhanden ist, sondern diese beläuft sich Jahr für Jahr auf einen festen Betrag.

Da allerdings auch beim Tilgungsdarlehen natürlich eine Verrechnung der Tilgung stattfindet, die Tilgungsrate jedoch gleich bleibt, sinkt der Zinsanteil und dadurch auch die monatliche Kreditrate.

5. Was bieten die Bankkredite der KfW und Fremdwährungsdarlehen?

Die Liste der Bankkredite, die wir zuvor genannte haben, ist noch nicht ganz vollzählig.

Ein weiteres Darlehen, welches sogar relativ oft in eine Immobilienfinanzierung eingebunden wird, ist der KfW-Kredit.

Die KfW-Förderprogramme gibt es unter anderem auch im Bereich privates Wohnungseigentum oder Energiesparen, sodass unter bestimmten Voraussetzungen günstige KfW-Darlehen über die Hausbank beantragt werden können.

Sind die Förder-Voraussetzungen erfüllt, kann ein solches KfW-Darlehen durchaus zwischen 10 und 30 Prozent der gesamten Finanzierungssumme ausmachen.

Ein weiterer Bankkredit, der allerdings meistens von ausländischen Kreditinstituten vergeben wird und der besondere Eigenschaften aufweist, ist das Fremdwährungsdarlehen. Dieses wird zwar häufig als Immobilienkredit genutzt, hat aber den großen Nachteil, dass Sie als Kreditnehmer Währungsverluste erleiden können.

Zwar sind auf der anderen Seite auch Währungsgewinne möglich, aber grundsätzlich ist das Fremdwährungsdarlehen eine durchaus spekulative Angelegenheit. Sollte sich nämlich der entsprechende Devisenkurs, also beispielsweise bei einem in US-Dollar ausgezahlten Fremdwährungsdarlehen der Kurs Euro / US-Dollar, zwischen Aufnahme des Kredites und geplanter Rückzahlung um 20 Prozent in die falsche Richtung bewegen, müssen Sie bei Fälligkeit einen um 20 Prozent höheren Betrag zurückzahlen, als Sie als Darlehen erhalten haben.

Aus diesem Grund sollten Fremdwährungsdarlehen – wenn überhaupt – nur einen kleineren Teil der gesamten Finanzierungssumme ausmachen.

6. Ist beim Bausparlehen ein angesparter Bausparvertrag zwingend notwendig?

Neben Kreditinstituten in Form von Filial- oder Direktbanken sowie der KfW-Bank sind es in erster Linie Bausparkassen, die eine tragende Säule im Bereich der Immobilienfinanzierung in Deutschland darstellen.

Allerdings können Sie einen Bausparkredit nicht spontan aufnehmen, wie es bei allen zuvor genannten anderen Darlehensarten der Fall ist. Stattdessen ist ein bereits angesparter Bausparvertrag zwingend eine zwingende Voraussetzung, wenn Sie das Bauspardarlehen beantragen möchten.

Es gibt nämlich die sogenannten Zuteilungskriterien, denn der Bausparvertrag muss zuteilungsreif sein, damit das Bauspardarlehen ausgezahlt wird. Die wichtigsten Zuteilungskriterien sind:

1. Anspardauer muss erfüllt sein
2. Bewertungszahl muss erreicht sein
3. Mindesteinsparung muss erfolgt sein (je nach Tarif meistens zwischen 30 und 50 Prozent)
4. Wartezeit bei Auszahlung des Bauspardarlehens vorüber

Grundsätzlich ist das Bauspardarlehen eine sehr gute Möglichkeit, um einen größeren Teil des Finanzierungsbedarfs im Rahmen der Baufinanzierung mit günstigen Konditionen und vor allem Kalkulationssicherheit auszustatten.

Beim Bauspardarlehen ist der zu zahlende Kreditzins nämlich schon bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegt und wird sich während der gesamten Laufzeit und Rückzahlungsdauer nicht mehr ändern.

7. Weitergehende Fragen zum Thema der Baufinanzierung und ihrer Konditionen

• 7.1. Wie haben sich die Zinsen und Konditionen der Baufinanzierung innerhalb der letzten Jahre geändert?

  Innerhalb der letzten Jahre sind die Zinsen von 4,32 % auf 0,69 % gesunken.

• 7.2. Welche Rolle spielt das Einkommen bei der Baufinanzierung?

  Eine entscheidende Rolle. Bei Beantragung einer Finanzierung wird das Kreditinstitut Ihre Liquidität überprüfen, um zu sehen, wie es um Ihre Kreditwürdigkeit bestellt ist. Daher haben bspw. Beamte gute Chancen auf gute Konditionen bei der Baufinanzierung

• 7.3. Gibt es aktuelle Tests zur Baufinanzierung?

  Regelmäßig überprüft Finanztest der Stiftung Warentest eine Vielzahl an Finanz- und Versicherungsprodukten. Unter den Anbieter für Baufinanzierungen konnten sich besonders folgende vier Anbieter mit einem hohen Effektivzins und guten Konditionen hervortun: Enderlein, ERGO, Targobank, Hypovereinsbank und Planethome Finanzierung. Nutzen Sie kostenfreie Baufinanzierungsrechner und ermitteln Sie Ihren Finanzierungsbedarf und mögliche Kosten.

• 7.4. Kann man die Konditionen der Baufinanzierung verhandeln?

  Nein, in der Regel legen die Banken die Konditionen der Baufinanzierung selbst fest. Die Konditionen der Baufinanzierung der ING unterscheiden sich mit einem jährlichen Effektivzins (Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren und einer Finanzierungssumme ab 150.000 Euro) von 0,84% zum Teil deutlich von den Konditionen der Baufinanzierung der Sparda-Banken (Bei ähnlichen Voraussetzung ein jährlicher Effektivzins von 1,55 %)