Das Wichtigste in Kürze
  • In erster Linie ist die Immobilienfinanzierung auf den Hauskauf beziehungsweise Hausbau ausgerichtet.
  • Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit sind elementare Voraussetzungen für die Aufnahme von Baudarlehen.
  • Typische Anbieter der Baufinanzierung sind die regionalen Sparkassen und Volksbanken, Schwäbisch Hall sowie die ING oder comdirect.
Voraussetzungen fuer eine Baufinanzierung
Für eine erfolgreiche Baufinanzierung sollten verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden.

Die Immobilienfinanzierung ist naturgemäß nur für Kunden geeignet, die ein Haus kaufen oder bauen möchten. Darüber hinaus gibt es einige Banken, die Immobilienkredite auch noch zu anderen Zwecken zur Verfügung stellen, beispielsweise für Modernisierungsmaßnahmen, Umbauten oder größere Renovierungen.

Die entscheidende Frage ist allerdings vor allem, an wen die Kreditinstitute überhaupt Immobilienkredite vergeben. Wir möchten daher im Folgenden darauf eingehen, unter welchen Voraussetzungen eine Immobilienfinanzierung sinnvoll bzw. notwendig sein kann und welche Bonitätskriterien die Banken heutzutage anlegen, um zu beurteilen, ob der Immobilienkredit überhaupt vergeben wird.

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1. Für welche Maßnahmen eignet sich die Baufinanzierung?

Wenn wir der Frage nachgehen, wer eine Baufinanzierung nutzen kann, geht es zunächst einmal darum, für welche Kunden die Immobilienfinanzierung überhaupt die passende Finanzierungslösung darstellt.

In erster Linie denkt man natürlich an den Kauf oder Bau eines eigenen Hauses, denn dieser muss in nahezu allen Fällen zumindest zum Teil über Bankkredite finanziert werden.

Dies gilt ebenfalls für den Baufinanzierung einer Eigentumswohnung, denn auch in diesem Fall sind Summen zwischen 100.000 und 300.000 Euro keine Seltenheit.

Vorhaben und Maßnahmen, bei denen die Nutzung einer Baufinanzierung die passende Finanzierungsalternative ist:

  • Hauskauf
  • Erwerb Eigentumswohnung
  • Hausbau
  • Umbauten
  • Anbauten
  • Sanierungen
  • Umfangreiche Modernisierungs- oder Renovierungsmaßnahmen
  • Grundstückskauf

Im Folgenden gehen wir auf Voraussetzungen und auf die Frage ein, für wen die Baufinanzierung infrage kommt:

  1. Kreditfähigkeit als unabdingbare Grundvoraussetzung
  2. Kreditwürdigkeit als weitere Voraussetzung
  3. Negative Merkmale in der Schufa

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1.1. Kreditfähigkeit als unabdingbare Grundvoraussetzung

Wenn wir jetzt konkret auf die Frage eingehen, wer eine Baufinanzierung aus Sicht der Banken überhaupt nutzen darf, dann kommen wir zwangsläufig zunächst zum Thema Kreditfähigkeit.

Bonität-Baufinanzierung-Sparkasse
Um einen Kredit für die Baufinanzierung zu bekommen, muss die Zahlungsfähigkeit gesichert sein. (Quelle: Sparkasse)

Per Gesetz dürfen die Kreditinstitute in Deutschland jegliche Art von Darlehen nämlich nur an Personen vergeben, die als kreditfähig gelten. Im Allgemeinen ist die Kreditfähigkeit gleichbedeutend mit der Volljährigkeit, denn ab diesem Zeitpunkt sind Menschen hierzulande in aller Regel voll geschäftsfähig.

Einige Einschränkungen gibt es zwar, wie zum Beispiel eine dauerhafte geistige Beeinträchtigung oder eine schwerere geistige Behinderung, jedoch können Sie in aller Regel davon ausgehen, dass Sie ab Vollendung des 18. Lebensjahres auch kreditfähig sind.

Die Überprüfung der Kreditfähigkeit für die Baufinanzierung ist für die Banken sehr einfach, denn dazu reicht in aller Regel die Vorlage Ihres Personalausweises, anhand dessen der Kreditgeber erkennen kann, dass Sie nicht mehr minderjährig sind.

Minderjährige dürfen nämlich – bis auf ganz wenige Ausnahmen – grundsätzlich keine Schulden machen, also auch keinen Immobilienkredit oder ein sonstiges Darlehen aufnehmen.

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1.2. Kreditwürdigkeit als weitere Voraussetzung

Welche Faktoren haben Einfluss auf die Kreditwürdigkeit eines Kunden?
  • SCHUFA-Daten
  • Einkommen
  • Eigenkapital
  • Sicherheiten

Wer eine Baufinanzierung nutzen möchte, der muss nicht nur kreditfähig sein, sondern aus Sicht des Kreditgebers ebenfalls als kreditwürdig gelten. Die Kreditwürdigkeit wird häufig auch als Bonität bezeichnet und ist für alle Kreditgeber die Grundlage dafür, den Antrag auf einen Immobilienkredit zu genehmigen.

Im Gegensatz zur Kreditfähigkeit hat die Bank bei der Beurteilung der Bonität allerdings einen größeren Ermessensspielraum, denn letztendlich ist es das Risiko des Kreditgebers, wenn die vereinbarten Kreditraten doch nicht ordnungsgemäß bezahlt werden und im schlimmsten Fall sogar ein Kreditausfall zu verzeichnen ist.

Daher sind die Kreditinstitute insbesondere bei der vom Betrag her meistens sehr umfangreichen Immobilienfinanzierung auch sehr genau, was die Prüfung der Bonität angeht.

Von diesen vier Einflussfaktoren sind sicherlich zum einen die SCHUFA-Daten und zum anderen das Einkommen die wichtigsten Faktoren. Die Grundschuld als dingliche Sicherheit ist ohnehin vorhanden bzw. ohne das Eintragen der Grundschuld würde die Bank ohnehin keinen Kredit für eine Baufinanzierung vergeben.

Das Eigenkapital hat in der jungen Vergangenheit deutlich an Gewicht gewonnen, auch wenn nach wie vor SCHUFA-Daten und Einkommensverhältnisse des Kunden in den meisten Fällen ausschlaggebend für die Beurteilung der Bonität sind. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist nur mit sehr hohen Sollzinsen zu stemmen.

Bezüglich der SCHUFA-Daten ist es für die Bank relativ einfach, den Kunden in dieser Kategorie hinsichtlich seiner Bonität zu beurteilen.

Ist kein negativer Eintrag in der SCHUFA vorhanden, ist dies ein gutes Zeichen und zumindest in dieser Kategorie spricht für den Kreditgeber nichts dagegen, eine positive Entscheidung zu fällen.

1.3. Negative Merkmale in der Schufa

Ganz anders stellt sich die Situation allerdings dar, wenn doch ein oder sogar mehrere negative Merkmale in der SCHUFA gespeichert sind, insbesondere:

Negative Merkmale in der SCHUFA: Verursacht durch:
  • Mahnbescheid/
  • Vollstreckungsbescheid
  • ausbleibenden Ausgleich von Schulden
  • Haftbefehl
  • rechtmäßige Verurteilung zu einer Haftstrafe durch ein ordentliches Gericht
  • Privatinsolvenz eröffnet
  • Zahlungsunfähigkeit

Wenn sich einer dieser negativen Einträge in Ihrer SCHUFA befindet, können Sie mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, zumindest von keiner deutschen Bank einen Kredit, schon gar kein Immobiliendarlehen, zu erhalten.
Mindestens genauso wichtig wie eine „saubere“ SCHUFA ist ein geregeltes und vor allem ausreichend hohes Einkommen.

Als Nachweis fordern die Banken in aller Regel einen Arbeitsvertrag, Gehaltsbescheinigungen und darüber hinaus sollte die Buchung des Lohns auf mindestens drei aufeinanderfolgenden Monaten anhand der Kontoauszüge überprüft werden können.

In aller Regel bewerten Kreditinstitute solche Einkommen besonders positiv, die aus einem abhängigen Beschäftigungsverhältnis stammen und bei dem Sie als Kunde möglichst schon viele Jahre beim gleichen Arbeitgeber beschäftigt sind.
Selbstständige und Freiberufler haben es in dieser Hinsicht wesentlich schwerer, denn nach wie vor sehen die Kreditgeber in der Selbstständigkeit ein deutlich höheres Risiko als bei Arbeitnehmern.

Ob dies tatsächlich so ist, sei an dieser Stelle im Raum stehen gelassen, aber zumindest agieren die meisten Kreditinstitute nach diesem Motto.

Entscheidend ist natürlich auch, dass das Einkommen ausreichend hoch ist, also sich aus der Einnahmen- und Ausgabenrechnung ein positiver Saldo ergibt, der auch als frei verfügbares Einkommen bezeichnet wird.

» Weiteres zu den Konditionen der Baufinanzierung auf FTD.de

2. Kommt eine Baufinanzierung für mich infrage?

Ob eine Immobilienfinanzierung für Sie überhaupt infrage kommt oder nicht, können Sie relativ einfach anhand Ihrer persönlichen Einnahmen- und Ausgabenrechnung selbst überprüfen.

Dazu addieren Sie einfach sämtliche Ausgaben, die bei Ihnen monatlich und damit regelmäßig anfallen, wie zum Beispiel Lebensunterhaltskosten, Versicherungsprämien, Kosten für das Auto, Freizeitausgaben, Strom und weiteren Nebenkosten, Spar- und Kreditraten.

Zudem sollten Sie nur einmal jährlich anfallende Ausgaben möglichst auf einen Monat herunter rechnen, wie zum Beispiel Ausgaben für den Urlaub.

Grundvoraussetzung dafür, dass Sie eine Immobilienfinanzierung überhaupt nutzen können, ist zunächst immer, dass Ihre auf den Monat heruntergerechneten Ausgaben in der Summe geringer als Ihr regelmäßiges Einkommen sind. Sollte dies der Fall sein, kommt es natürlich im zweiten Schritt darauf an, wie hoch dieses ermittelte frei verfügbare Einkommen ist.

Von einem frei verfügbaren Einkommen von beispielsweise 200 Euro im Monat können Sie sich natürlich keine Rate leisten, mit der Sie einen Immobilienkredit zurückzahlen. Realistische Werte sehen so aus, dass Sie monatlich mindestens über ein frei verfügbares Einkommen zwischen 600 und 1.000 Euro verfügen sollten.

In der Einnahmen- und Ausgabenrechnung müssen Sie natürlich die Miete als Kostenfaktor nicht mehr berücksichtigen, denn diese würde in der Folge durch die Kreditrate zur Baufinanzierung ersetzt werden. Schlussendlich können Sie mit der Einnahme- und Ausgabenrechnung also gut ermitteln, ob Sie sich eine Baufinanzierung und mit welcher Darlehenssumme Sie sich diese leisten können.

3. Welche Banken und Bausparkassen bieten eine Baufinanzierung an?

3.1. Eine Übersicht der bekanntesten Anbieter

Anbieter Kondition
Sparkasse
  • Laufzeit: 15 Jahre
  • Darlehenssumme: 100.000 Euro
  • Tilgung: 2,5%
  • Effektiver Jahreszins: 1,54%
  • Monatliche Rate: 333,33 €
Deutsche Bank
    • Laufzeit: 15 Jahre
  • Darlehenssumme: 100.000 Euro
  • Tilgung: 2,5%
  • Effektiver Jahreszins: 1,38%
  • Monatliche Rate: 239,17 €
Wüstenrot
  • Laufzeit: 15 Jahre
  • Darlehenssumme: 100.000 Euro
  • Tilgung: 2,5%
  • Effektiver Jahreszins: 1,64%
  • Monatliche Rate: 339,99 €
TARGOBANK
  • Laufzeit: 15 Jahre
  • Darlehenssumme: 100.000 Euro
  • Tilgung: 2,5%
  • Effektiver Jahreszins: 1,31%
  • Monatliche Rate: 316,67 €

3.2. Finden Sie mithilfe des Anbietervergleiches den geeigneten Anbieter

4. Weitere Fragen zur Thematik:

  • 4.1. Welche aktuellen Konditionen bei der Baufinanzierung gibt es?

    Aktuell liegt der Effektivzins bei einer Zinsbindung von 10 Jahren bei 0,27%, der Sollzinzs bei 0,26%. Bei 15 Jahren hingegen liegt der Effektivzins bei 0,6% und der Sollzins bei 0,58%.
  • 4.2. Wie haben sich die Zinsen und Konditionen der Baufinanzierung innerhalb der letzten Jahre geändert?

    Die Zinsen und Konditionen der Baufinanzierung für 10 Jahre Laufzeit haben sich von 4,32% auf aktuell 0.69% entwickelt. Die Zinsen und Konditionen der Baufinanzierung für 15 Jahre Laufzeit haben sich von 4,66% auf 0,99% entwickelt.
  • 4.3. Gibt es aktuelle Tests/Vergleiche zur Baufinanzierung?

    Die Stiftung Warentest/Finanztest hat zuletzt an 6. März 2020 von verschiedenen Anbietern die Konditionen zur Baufinanzierung verglichen. Testsieger bei Baufinanzierung mit Konditionen von 15 Jahren Laufzeit sind Enderlein, ERGO, Hypovereinsbank, Planethome Finanzierung und Targobank mit einem Effektivzins von 1,5%. Zudem kann auf der Internetseite der Stiftung Warentest ein Baufinanzierungsrechner getestet werden, hierbei können die besten Konditionen mit dem Rechner herausgefunden werden.
So gehen Sie vor
  • In erster Linie ist die Immobilienfinanzierung auf den Hauskauf beziehungsweise Hausbau ausgerichtet.
  • Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit sind elementare Voraussetzungen für die Aufnahme von Baudarlehen.
  • Typische Anbieter der Baufinanzierung sind die regionalen Sparkassen und Volksbanken, Schwäbisch Hall sowie die ING oder comdirect.

Bildnachweise: Denphumi/shutterstock, Denphumi/shutterstock, Screenshot/Sparkasse (nach Reihenfolge im Beitrag sortiert)