Baufinanzierungs­rechner: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wie viel Haus kann ich mir leisten? (Bild: Unsplash, Josh Olalde)

Wie viel Haus kann ich mir leisten? Diese Frage stellen sich viele, sobald es ernst wird mit dem Wunsch nach den eigenen vier Wänden.

Bevor man sich aber in Hausbesichtigungen oder Gespräche mit Banken stürzt, sollte eins klar sein: das eigene Budget. Genau dafür haben wir unseren Baufinanzierungsrechner entwickelt. Damit finden Sie schnell und unkompliziert heraus, wie viel Immobilie Sie sich leisten können – basierend auf Ihren eigenen Angaben.

Ob Kaufpreis, Eigenkapital oder Wunschrate: Unser Baufinanzierungsrechner zeigt Ihnen auf einen Blick, wo Sie finanziell stehen – und mit welchen monatlichen Kosten Sie realistisch rechnen sollten.

Was ist der Baufinanzierungsrechner?

Ein Baufinanzierungsrechner ist einfach gesagt ein kostenloses Tool, mit dem Sie schnell und unkompliziert herausfinden können, wie Ihre Finanzierung fürs Eigenheim aussehen könnte. Dafür brauchen Sie im ersten Schritt ein paar Basisinfos: Zum Beispiel, was das Haus oder die Wohnung kosten soll.

Der Kaufpreis ist nicht automatisch der Kreditbetrag – denn in der Regel bringen Sie auch eigenes Geld mit ein, also Eigenkapital.

Außerdem sollten Sie die Nebenkosten im Blick behalten. Dazu zählen u. a. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Eintrag ins Grundbuch und ggf. Maklerprovision. Diese Kosten kommen fast immer obendrauf – und die darf man auf keinen Fall vergessen.

Danach geht’s an die Zinsbindung. Sie legen fest, wie lange der Zinssatz festgeschrieben bleiben soll – meist in 5-Jahres-Schritten. Grundregel: Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz. Der Rechner kalkuliert das automatisch, Sie können den Zinssatz aber auch manuell verändern – zum Beispiel, um zu schauen, wie sich verschiedene Szenarien auf die Rate auswirken.

Ein wichtiger Punkt ist die Tilgung. Wie viel vom Kredit zahlen Sie jedes Jahr zurück?

Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei – und desto weniger Zinsen zahlen Sie am Ende insgesamt. Klingt super, aber: Je höher die Tilgung, desto höher auch Ihre Monatsrate. Falls Ihnen die Rate wichtiger ist als die Laufzeit, können Sie auch einfach Ihre Wunschrate eingeben – der Rechner passt den Rest dann an. Und wenn Sie ganz ohne Anschlussfinanzierung auskommen möchten, können Sie auch direkt eine sogenannte Volltilgung berechnen.

In der Ergebnisübersicht (meist rechts oder unten im Rechner) bekommen Sie dann direkt alle wichtigen Werte angezeigt:

• monatliche Kreditrate

• effektiver Zinssatz

• Nettodarlehensbetrag

• Nebenkosten zum Kauf

• Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung

• gesamte Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung

• und natürlich einen Tilgungsplan, der Jahr für Jahr zeigt, wie sich Ihr Darlehen entwickelt

Grundlagen zur Baufinanzierung: Was Sie wirklich wissen sollten

Wenn es ums Hauskaufen oder Bauen geht, kann man schnell den Überblick verlieren. Gerade bei der Finanzierung gibt’s viele Begriffe, Zahlen und Abkürzungen – das wirkt auf den ersten Blick komplizierter, als es sein muss. Deshalb ist es sinnvoll, sich vorher mit den wichtigsten Punkten vertraut zu machen. Das hilft Ihnen nicht nur beim Bedienen eines Baufinanzierungsrechners, sondern auch, wenn Sie später ein Gespräch mit der Bank oder einem Finanzierungsvermittler führen.

Darlehensbetrag

Der Darlehensbetrag ist der Betrag, den Sie von der Bank geliehen bekommen – zum Beispiel 600.000 €. Das ist aber in den meisten Fällen nicht der volle Kaufpreis. Denn: Die Bank erwartet, dass Sie auch Eigenkapital einbringen.

Wichtig zu wissen: Nebenkosten wie Notar, Grundbuch oder Grunderwerbsteuer sind in der Regel nicht im Kredit enthalten – diese müssen meist aus eigenen Mitteln gezahlt werden.

Eigenkapital

Unter Eigenkapital versteht man alles, was Sie selbst mitbringen: z. B. Geld vom Girokonto, Tagesgeld, Wertpapiere, Bausparguthaben oder Fonds. Die Faustregel lautet: Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Zinssatz. Die meisten Berater empfehlen mindestens 20–30 % Eigenkapital.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist zwar möglich (100 %-Finanzierung), aber teuer. Und mit Nebenkosten obendrauf (110 %-Finanzierung) wird es noch teurer – sowas genehmigen Banken nur bei Top-Bonität, und dann auch meist mit Zinsaufschlag.

Nebenkosten

Neben dem Hauspreis kommen die üblichen Nebenkosten dazu – oft mehrere Tausend Euro. Dazu zählen:

• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %)

• Notar und Grundbuch (rund 2 %)

• Maklerkosten (je nach Region 3–7 %, teils geteilt zwischen Käufer und Verkäufer)

Diese Kosten sollten Sie unbedingt einplanen – und möglichst aus eigener Tasche zahlen.

Zinsen

Der Zinssatz ist der Preis, den Sie der Bank für den Kredit zahlen. Er wird pro Jahr berechnet – immer auf die verbleibende Restschuld. Je weniger Sie schulden, desto weniger Zinsen fallen an. Je besser Ihre Bonität und je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto besser sind Ihre Chancen auf niedrige Zinsen.

Wichtig: In der aktuellen Lage mit steigenden Zinsen ist es oft sinnvoll, sich das heutige Zinsniveau für viele Jahre zu sichern – auch wenn der Zins dann erstmal höher ausfällt.

Zinsbindung

Die Zinsbindung bestimmt, wie lange der Zinssatz festgeschrieben ist – meist zwischen 5 und 30 Jahren. Die Faustregel lautet:

• Kurze Bindung = niedriger Zins

• Lange Bindung = Planungssicherheit

Steigen die Zinsen gerade oder ist das zu erwarten, empfiehlt sich eine lange Bindung. In Zeiten sinkender Zinsen kann man auch auf kurze Laufzeiten setzen und später neu verhandeln.

Tilgung

Mit der Tilgung zahlen Sie Ihren Kredit nach und nach zurück. Der Zinssatz ist wichtig – aber die Tilgung entscheidet, wie schnell Sie schuldenfrei sind. Mehr Tilgung = schnellere Rückzahlung = weniger Zinsen. Aber: Je höher die Tilgung, desto höher die monatliche Rate.

Am besten legen Sie die Tilgung gemeinsam mit einem Profi fest – angepasst an Ihr Einkommen und Ihre Lebenssituation.

Monatsrate

Aus Zins und Tilgung ergibt sich die monatliche Rate. In der Regel ist das eine sogenannte Annuität, also eine gleichbleibende Monatsrate über die Dauer der Zinsbindung. Anfangs zahlen Sie mehr Zinsen, später mehr Tilgung. So bleibt die Rate konstant.

Wenn Sie eine bestimmte Wunschrate haben, können Sie diese im Rechner vorgeben – die Tilgung wird dann entsprechend angepasst.

Sondertilgung

Wenn Sie z. B. durch eine Bonuszahlung oder Erbschaft zusätzlich Geld in den Kredit stecken wollen, geht das über eine Sondertilgung. Manche Banken verlangen dafür einen kleinen Zinsaufschlag, andere bieten das kostenfrei an. In jedem Fall gilt: Sondertilgungen helfen, schneller schuldenfrei zu werden – und sparen bares Geld.

Restschuld und Anschlussfinanzierung

Nach Ablauf der Zinsbindung ist der Kredit in der Regel noch nicht ganz abbezahlt. Die Restschuld finanzieren Sie dann über eine neue Vereinbarung – das nennt man Anschlussfinanzierung. Wichtig: Diese müssen Sie nicht bei derselben Bank abschließen. Vergleichen lohnt sich!

Beispiel:

• Kaufpreis: 400.000 €

• Eigenkapital: 90.000 €

• Darlehensbetrag: 360.000 €

• Zinsbindung: 10 Jahre

• Zins: 3,18 %

• Tilgung: 2 %
  → Restschuld nach 10 Jahren: ca. 275.000 €

Tipp: Denken Sie frühzeitig an die Anschlussfinanzierung – idealerweise schon 5 Jahre vorher. Mit einem sogenannten Forward-Darlehen sichern Sie sich die heutigen Zinsen für später.

Beispiel zur Baufinanzierung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Bevor Sie sich auf Immobiliensuche begeben, lohnt sich ein ehrlicher Kassensturz.

Denn was Sie sich leisten können, hängt nicht nur vom Kaufpreis ab – sondern von Eigenkapital, Nebenkosten, Zinsen und der monatlichen Rate, die realistisch für Sie tragbar ist. Damit Sie ein Gefühl dafür bekommen, was möglich ist, zeige ich Ihnen ein Beispiel:

Wer eine Immobilie finanzieren will, merkt schnell: Es geht um viel Geld.

Doch viele zahlen unnötig drauf – allein weil sie sich nicht gut vorbereiten oder die falschen Entscheidungen treffen. Damit Sie das vermeiden, finden Sie hier ein paar Spartipps rund um die Baufinanzierung..

1. Mehr Eigenkapital einbringen

Je mehr eigenes Geld Sie in die Finanzierung einbringen, desto weniger Risiko sieht die Bank. Und weniger Risiko heißt: niedrigere Zinsen.

Beispiel: Sie wollen eine Immobilie für 400.000 Euro kaufen.

• Wenn Sie 40.000 Euro Eigenkapital mitbringen, verlangt die Bank zum Beispiel 3,7 Prozent Zinsen.
• Wenn Sie aber 100.000 Euro Eigenkapital haben, können die Zinsen deutlich auf etwa 3,1 Prozent fallen.

Allein durch den niedrigeren Zinssatz sparen Sie über die gesamte Kreditlaufzeit oft mehrere zehntausend Euro an Zinskosten.

Wer kann, sollte mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises selbst mitbringen.

2. Den Effektivzins vergleichen

Der Sollzins sieht auf den ersten Blick attraktiver aus, ist aber nicht der entscheidende Wert. Wichtiger ist der Effektivzins, weil er zusätzlich alle Gebühren enthält, zum Beispiel Bearbeitungs- oder Kontoführungsgebühren.

Beispiel: Zwei Banken bieten Ihnen einen Kredit über 300.000 Euro.

• Bank A nennt 3,3 Prozent Sollzins und 3,6 Prozent Effektivzins.
• Bank B nennt 3,4 Prozent Sollzins, aber 3,5 Prozent Effektivzins.
• Auch wenn Bank B beim Sollzins höher liegt, ist der Kredit am Ende günstiger.

Vergleichen Sie nur Effektivzinsen – der sagt Ihnen, was der Kredit wirklich kostet.

3. Höheren Tilgungssatz wählen

Die Tilgung legt fest, wie viel Prozent des Darlehens Sie pro Jahr zurückzahlen. Je höher dieser Satz ist, desto schneller senken Sie Ihre Restschuld – und desto weniger Zinsen zahlen Sie über die Jahre.

Beispiel: Sie nehmen 350.000 Euro Kredit auf. Mit einer Tilgung von 1,5 Prozent brauchen Sie rund 36 Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung.
Mit einer Tilgung von 3 Prozent sind Sie in etwa 22 Jahren fertig. In beiden Fällen zahlen Sie monatlich unterschiedlich hohe Raten – aber mit höherer Tilgung sinken die Gesamtkosten deutlich. Sie sparen über 80.000 Euro an Zinsen.

Rechnen Sie durch, was eine höhere Tilgung für Sie bedeutet – finanziell und monatlich. Oft lohnt es sich mehr, die Rate etwas höher anzusetzen.

4. Sondertilgungen ermöglichen

Viele Banken bieten eine jährliche Sondertilgungsmöglichkeit von fünf bis zehn Prozent an. Das bedeutet: Sie können zusätzlich zur normalen Monatsrate einmal im Jahr eine größere Summe zurückzahlen – etwa aus einem Bonus, einem Erbe oder angespartem Geld.

Beispiel: Nach drei Jahren zahlen Sie einmalig 5.000 Euro zusätzlich in den Kredit ein. Diese Summe verringert Ihre Restschuld und damit auch die künftigen Zinsen. Am Ende zahlen Sie weniger – und sind früher schuldenfrei.

Achten Sie darauf, dass Sondertilgungen im Vertrag kostenlos enthalten sind.

5. Finanzierungsangebote vergleichen und verhandeln

Nehmen Sie nicht das erstbeste Angebot Ihrer Hausbank an. Auch wenn es bequem erscheint: Viele andere Anbieter – insbesondere unabhängige Finanzierungsvermittler – haben Zugriff auf deutlich mehr Banken und Angebote.

Beispiel: Ihre Bank bietet Ihnen für 350.000 Euro Kredit einen Zinssatz von 3,8 Prozent. Ein unabhängiger Vermittler findet bei einer Direktbank ein Angebot mit 3,2 Prozent. Schon bei diesem Unterschied sparen Sie in 20 Jahren über 20.000 Euro Zinskosten.

Holen Sie mindestens drei verschiedene Angebote ein – und vergleichen Sie sorgfältig.