Immobilien Bauzinsen aktuell: Risiken für die Kreditkosten – Entwicklung und Prognose 2026

Das Eigenheim ist in vielen Regionen wieder erschwinglicher. (Foto: Freepik, sambathdara95)

Berlin/Lübeck/München – Die Zeit der Ausschläge bei Immobilienzinsen scheint vorbei – oder ist das die Ruhe vor dem Sturm? Das aktuelle Niveau kann verglichen mit dem Jahr 2023 als moderat gelten. Aber eine echte Niedrigzinsphase wie in den 10er-Jahren? Unrealistisch. Eher nehmen die Risiken 2026 zu.

Weiterhin bewegen sich die Kreditkosten seitwärts, zuletzt mit kleiner Aufwärtstendenz. Bei 3,62 Prozent liegt der Durchschnittszins für 10-jährige Darlehen bei interhyp.de. Drklein.de meldet einen Top-Zins von 3,35 Prozent, check24.de nennt 3,23 Prozent als besten Tarif (Stand:10. November).

Bis Mitte 2025 waren die Bauzinsen eher volatil. Unter dem Strich sind die Kreditkosten seit Dezember 2024 um rund 0,60 Prozent gestiegen. Die Analysten von Barkow Consulting weisen allerdings darauf hin, dass sowohl 2023 als auch 2024 die Zinsen im Dezember am niedrigsten waren.

Belastung für Käufer gesunken – Realeinkommen gestiegen

Aktuell entspricht das Niveau der Immobilienzinsen jenem im Oktober 2022. Das Portal immowelt.de hat ermittelt, dass die monatliche Belastung für Käufer heute trotzdem oft niedriger ausfällt als damals – das gilt für 49 der 80 untersuchten Städte. Der Grund sind gesunkene Immobilienpreise.

Auch der Verband deutscher Pfandbriefbanken hat festgestellt, dass Wohneigentum seit 2022 erschwinglicher geworden sind. Als Grund nennt die Studie den Anstieg der Realeinkommen bei zugleich stabilen Finanzierungskosten. Die Darlehenslaufzeit stieg moderat von 26,6 auf 28,1 Jahre.

Leichte Belebung beim Wohnungsbau – Immobilienpreise gestiegen

Doch der Leistbarkeit sind Grenzen gesetzt, denn Wohnraum ist in Deutschland weiter knapp. Doch Lichtblicke gibt es: So hat sich die Zahl der Baugenehmigungen etwas erholt, im August waren es 19.300 – 5,7 Prozent mehr als im Vorjahresmonat. Die Stimmung in der Branche hat sich aufgehellt.

Sowohl der IW-Wohnindex als auch der German Real Estate Index melden für das 3. Quartal weiter steigende Immobilienpreise. Eigentumswohnungen kosteten demnach 2,6 beziehungsweise 2,7 Prozent mehr, bei Ein- und Zweifamilienhäusern betrugen die Aufschläge 3,5 respektive 4,3 Prozent.

Prognose 2026 des Interhyp-Panels – Anleihe-Renditen im Blick

Bei den Finanzierungskonditionen sind die Prognosen allerdings eher verhalten: Für das Jahr 2026 erwarten 60 Prozent der Mitglieder des Interhyp-Bankenpanels steigende Zinsen Richtung 4 Prozent. Ein Fünftel der Experten geht von sinkenden, ein weiteres Fünftel von gleichbleibenden Zinsen aus.

Längerfristig sieht das Panel aus mehreren Gründen Zinsrisiken: vor allem das Ende der Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank, ein mögliches Wiederaufflackern der Inflation und das Schuldenpaket der Bundesregierung. Letzteres könnte die Renditen für Bundesanleihen anfeuern.

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Die 10-jährige Bundesanleihe ist die wichtigste Benchmark für die Bauzinsen. In den letzten 20 Tagen ist deren Rendite von rund 2,55 auf knapp 2,68 Prozent geklettert (heute, 13.30 Uhr MESZ). Bei politischen und wirtschaftlichen Krisen, flüchten Anleger oft in Staatsanleihen, was die Rendite treibt.

Haus oder Wohnung als Kapitalanlage – Förderkulisse verbessert

Hoch bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen – eine Chance für Immobilienkäufer, die nach Investments suchen. „Wer über eine Kapitalanlage nachdenkt, sollte jetzt aktiv werden”, rät Interhyp-Expertin Mirjam Mohr. Aktuell falle jede vierte Finanzierung bei Interhyp in diese Sparte.

Zur Förderung von Neubauten will die Bundesregierung ab Dezember 2025 das KfW-Programm Effizienzhaus 55 wiederbeleben. Die Konditionen der Programme „Jung kauft Alt“ und „Wohneigentum für Familien“ der staatlichen Förderbank KfW sind verbessert worden.