Was ist ein endfälliges Darlehen? Definition und Beispiel

Ein Immobilienkredit, bei dem Sie erst am Ende zurückzahlen?

Was paradox klingt, nennt sich endfälliges Darlehen. Diese Finanzierungsvariante bietet während der Laufzeit sehr niedrige Raten, erfordert aber am Laufzeitende eine hohe Schlusszahlung. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie ein endfälliges Darlehen funktioniert, welche Vorteile und Nachteile es mit sich bringt und in welchen Situationen es sinnvoll sein kann.

Was ist ein endfälliges Darlehen?

Ein endfälliges Darlehen ist ein Immobilienkredit, bei dem die Tilgung bis zum Laufzeitende ausgesetzt wird.

Das heißt, Sie zahlen während der Laufzeit nur die Zinsen, und erst am Ende wird die gesamte Kreditsumme in einer Summe zurückgezahlt. Diese Darlehensform wird daher auch tilgungsfreies Darlehen oder Fälligkeitsdarlehen genannt. Anders als bei einem Annuitätendarlehen, bei dem Sie mit jeder Monatsrate einen Teil der Schuld tilgen, bleibt die Darlehensschuld beim endfälligen Darlehen bis zum Schluss konstant hoch.

Sie genießen also zunächst eine niedrigere monatliche Belastung, müssen aber sicherstellen, dass Sie am Ende die komplette Summe aufbringen können.

Wie funktioniert ein endfälliges Immobiliendarlehen?

Bei einem endfälligen Immobiliendarlehen zahlen Sie während der gesamten Laufzeit lediglich die anfallenden Kreditzinsen.

Die eigentliche Darlehenssumme (die Tilgung) bleibt bis zum Fälligkeitstermin unberührt. In der Praxis bedeutet das: Wenn Sie z. B. 100.000 € zu 2,4 % Zinsen aufnehmen und das Darlehen 10 Jahre läuft, zahlen Sie monatlich rund 200 € an Zinsen.

Nach zehn Jahren hätten Sie ca. 24.000 € an Zinszahlungen geleistet – und dennoch immer noch 100.000 € Schulden, da keinerlei Tilgung erfolgt ist.

Erst am Ende der Laufzeit müssen Sie den kompletten Betrag von 100.000 € auf einmal zurückzahlen. Das setzt allerdings voraus, dass Sie bis dahin ausreichend Geld angespart oder anderweitig beschafft haben – zum Beispiel durch einen parallelen Sparplan, eine Lebensversicherung oder den Verkauf einer Immobilie.

Endfälliges Darlehen vs. Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die klassische Form des Immobilienkredits: Sie zahlen in jeder Monatsrate Zinsen plus einen Tilgungsanteil, sodass die Restschuld mit der Zeit kontinuierlich sinkt.

Beim endfälligen Darlehen dagegen tilgen Sie während der Laufzeit nicht. Daraus ergeben sich wesentliche Unterschiede bei der monatlichen Belastung und den Gesamtkosten.

Monatliche Rate und Gesamtkosten im Vergleich

Weil beim Annuitätendarlehen getilgt wird, ist die monatliche Kreditrate höher als beim endfälligen Darlehen – allerdings nimmt die Restschuld laufend ab und damit auch die Zinslast. Beim endfälligen Darlehen bleibt die Rate geringer, da sie nur aus Zinszahlungen besteht, doch die Schuldsumme ändert sich bis zum Schluss nicht. Dies führt insgesamt zu höheren Zinskosten. Die folgende Gegenüberstellung eines Beispiels verdeutlicht den Unterschied:

In diesem Beispiel zahlt man über 10 Jahre beim endfälligen Darlehen rund 2.600 € mehr Zinsen und steht am Ende noch mit der vollen Kreditschuld da.

Beim Annuitätendarlehen wurden bereits ca. 22.600 € getilgt, sodass die Restschuld deutlich niedriger ist. Allerdings war die monatliche Rate dort auch höher. Man erkennt: Die geringere Rate des endfälligen Darlehens erkauft man sich durch höhere Gesamtkosten und die ausstehende Schlusszahlung.

Rückzahlungsverlauf im Vergleich

Betrachtet man den Tilgungsverlauf, wird der Unterschied ebenfalls klar sichtbar.

Beim endfälligen Darlehen bleibt die Restschuld während der gesamten Laufzeit unverändert und sinkt erst am Schluss schlagartig auf null, wenn die komplette Summe getilgt wird. Beim Annuitätendarlehen hingegen reduziert sich die Restschuld von Anfang an Monat für Monat: Jede Zahlung enthält ja einen Tilgungsanteil, der die Schuld kontinuierlich verringert.

In der obigen Tabelle sehen Sie, dass die Restschuld beim endfälligen Darlehen bis kurz vor dem Ende konstant 100.000 € beträgt.

Erst im 10. Jahr, nach der Schlusszahlung, ist das Darlehen komplett tilgt. Beim Annuitätendarlehen ist die Restschuld nach 10 Jahren bereits auf etwa 77.400 € gesunken. Diese würde in den folgenden Jahren weiter durch die laufenden Raten abgetragen (oder es wäre eine Anschlussfinanzierung fällig, falls die Zinsbindung endet). Der Unterschied im Verlauf: Endfällig bedeutet lange nichts tilgen und dann auf einmal alles, während bei der Annuität stetig getilgt wird.

Vorteile eines endfälligen Darlehens

• Niedrigere monatliche Belastung: Da Sie während der Laufzeit nur Zinsen zahlen, ist die monatliche Rate deutlich geringer als bei einem vergleichbaren Annuitätendarlehen. Das gibt Ihnen einen größeren finanziellen Spielraum für andere Ausgaben oder zum Ansparen von Vermögen.

• Steuerliche Vorteile bei Vermietung: Finanzieren Sie eine vermietete Immobilie, können Sie alle Zinskosten von der Steuer absetzen. Bleibt die Darlehenssumme unangetastet, bleiben auch die Zinszahlungen (und somit die steuerlich absetzbaren Beträge) hoch. Dadurch kann sich ein endfälliges Darlehen für Vermieter:innen lohnen – vorausgesetzt, die steuerliche Ersparnis fängt die Mehrkosten zum Teil ab.

• Flexibilität in der Finanzplanung: Durch die tilgungsfreie Zeit können Sie Ihr Geld anderweitig einsetzen. Zum Beispiel können Sie die ersparte Tilgungssumme in Renovierungen investieren, als Reserve zur Seite legen oder in einen separaten Sparplan (etwa einen ETF-Sparplan) stecken. Sie entscheiden, wie Sie den gewonnenen finanziellen Spielraum nutzen.

• Möglichkeit von Investitionsgewinnen: Wenn Sie die freie Liquidität clever anlegen, können Sie möglicherweise eine höhere Rendite erzielen, als der Kreditzins beträgt. In Zeiten sehr niedriger Zinsen haben manche Darlehensnehmer:innen genau darauf gesetzt: anstatt zu tilgen, wurde das Geld z. B. in Aktien oder Fonds investiert, um über die Jahre ein Vermögen aufzubauen. Gelingt dies, steht am Ende ausreichend Kapital zur Verfügung, um den Kredit abzulösen, und man hat eventuell sogar einen Gewinn erzielt.

Nachteile eines endfälligen Darlehens

• Kein laufender Schuldenabbau: Die Kreditschuld bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert hoch. Sie bauen kein Eigenkapital durch Tilgung auf. Viele empfinden es auch psychologisch als belastend, dass die Schulden nicht sinken. Zudem verbessert sich Ihre Beleihungssituation nicht: Fällt der Immobilienwert, haben Sie keinerlei Puffer aufgebaut.

• Höhere Zinskosten insgesamt: Ohne laufende Tilgung zahlen Sie länger Zinsen auf den vollen Kreditbetrag. Dadurch sind die Gesamtkosten des Darlehens höher als bei einem vergleichbaren Darlehen mit kontinuierlicher Tilgung. Unser Beispiel hat gezeigt, dass schon in 10 Jahren einige Tausend Euro Differenz entstehen können – über die gesamte Laufzeit wird der Unterschied noch größer.

• Oft höherer Sollzins: Banken bewerten tilgungsfreie Darlehen als riskanter, da die Schuld konstant bleibt. Daher verlangen viele Kreditinstitute einen Zinsaufschlag oder bieten endfällige Modelle nur unter bestimmten Bedingungen an. Der Sollzins kann also etwas höher liegen als bei Annuitätendarlehen, was die Finanzierung weiter verteuert.

• Tilgungsrisiko und Disziplin nötig: Sie müssen von Anfang an einen klaren Plan haben, wie Sie die Schlussrate begleichen. Ob über einen Sparvertrag, eine Versicherung oder den späteren Verkauf – ohne festen Tilgungsplan sollten Sie kein endfälliges Darlehen aufnehmen. Es besteht immer das Risiko, dass die geplante Geldquelle nicht ausreicht oder versagt. Wenn Ihre Anlage z. B. weniger abwirft als erwartet oder unvorhergesehene Ausgaben auftreten, kann am Ende eine Finanzierungslücke entstehen. Dann müssten Sie spontan anderweitig Geld aufbringen oder teuer nachfinanzieren.

• Nebenkosten für Tilgungsersatzprodukte: Setzen Sie einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung zur Tilgung ein, können zusätzliche Kosten anfallen. Bausparverträge haben z. B. Abschlussgebühren und mögliche Kontogebühren; bei Kapitallebensversicherungen fließen oft Provisionen und Verwaltungskosten ab. Diese Kosten mindern die Rendite Ihrer parallel laufenden Anlage. Im Vergleich zur direkten Tilgung beim Annuitätendarlehen haben Sie also mitunter extra Aufwendungen, die einkalkuliert werden müssen.

Die wichtigsten Vor- und Nachteile eines endfälligen Darlehens im Überblick:

Für wen lohnt sich ein endfälliges Darlehen?

Grundsätzlich gilt: Für ein selbst genutztes Eigenheim ist ein endfälliges Darlehen meist nicht sinnvoll, da hier keine Steuervorteile genutzt werden können und Sie über Jahre unnötig viele Zinsen zahlen. Diese Darlehensform kann sich jedoch in besonderen Situationen lohnen.

Häufige Anwendungsfälle sind zum Beispiel:

Vermietung: Steuervorteile nutzen

Bei Immobilien als Kapitalanlage (Vermietung) kann ein endfälliges Darlehen besonders reizvoll sein.

Der Grund sind die steuerlichen Effekte: Als Vermieter:in dürfen Sie die Zinskosten Ihres Kredits in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Ohne Tilgung fallen diese Zinskosten länger in voller Höhe an, wodurch der absetzbare Betrag hoch bleibt. Dadurch sinkt Ihre Steuerlast. Gerade in einer hohen Steuerprogression kann es attraktiv sein, viel Zinsaufwand abzusetzen. Natürlich sollten Sie genau prüfen, ob die steuerliche Ersparnis die Mehrkosten durch die zusätzlichen Zinsen aufwiegt. In einigen Fällen mag die Steuerersparnis ein endfälliges Darlehen finanziell interessanter machen.

Einige Vermieter planen auch, die Immobilie später mit Gewinn zu verkaufen und bis dahin nur Zinsen zu bedienen – die Wertsteigerung soll dann die Tilgung ermöglichen. Das ist jedoch spekulativ und hängt von der Marktentwicklung ab.

Zwischenfinanzierung: Zeitüberbrückung

Endfällige Darlehen werden oft zur Zwischenfinanzierung eingesetzt, also zur Überbrückung eines kurzfristigen Kapitalbedarfs.

Angenommen, Sie möchten eine neue Immobilie erwerben, haben aber den Verkauf Ihrer bestehenden Immobilie noch nicht abgeschlossen. In diesem Fall können Sie einen tilgungsfreien Zwischenkredit nutzen: Sie zahlen vorerst nur die Zinsen, was die monatliche Belastung niedrig hält. Sobald der Verkaufserlös der alten Immobilie vorliegt, tilgen Sie das Zwischenfinanzierungsdarlehen in einer Summe.

Auch in anderen Situationen, in denen in absehbarer Zeit eine größere Summe zufließen wird (z. B. ein fälliges Festgeld oder eine Bonuszahlung), kann ein kurzer endfälliger Kredit helfen, die Zeit bis dahin zu überbrücken.

Erwartete Kapitalzahlung: Erbe oder Auszahlungen

Manchmal ist bereits absehbar, dass nach einigen Jahren eine größere Geldsumme zur Verfügung stehen wird.

Das kann eine Erbschaft, Schenkung, die Auszahlung einer Lebensversicherung oder eines Bausparvertrags sein. Wenn Sie in der Zwischenzeit eine Immobilie finanzieren möchten, können Sie ein endfälliges Darlehen in Erwägung ziehen. Sie bedienen bis zur erwarteten Auszahlung nur die Zinsen und planen, den Kredit dann mit dem erhaltenen Kapital komplett abzulösen.

Der Vorteil: Sie müssen Ihr vorhandenes Vermögen nicht vorzeitig angreifen oder hohe Tilgungsraten tragen, solange das spätere Geld in Aussicht ist. Voraussetzung ist natürlich, dass die erwartete Zahlung auch sicher eintritt und deren Höhe ausreicht.

Hohe Renditeerwartung: Tilgung durch Investments

Ein endfälliges Darlehen kann zudem Teil einer Investmentstrategie sein.

Wenn Sie davon ausgehen, dass Sie mit dem frei werdenden Geld bessere Renditen erzielen können, als der Darlehenszins kostet, können Sie das Geld statt zur Tilgung in renditeträchtige Anlagen stecken. Beispielsweise könnten Sie monatlich einen Betrag in Aktienfonds oder ähnliche Investments investieren, während Sie nur die Kreditzinsen zahlen. Ziel ist, bis zum Laufzeitende ein Vermögen aufzubauen, das idealerweise die Restschuld abdeckt. In der Niedrigzinsphase der vergangenen Jahre haben einige Immobilienbesitzer:innen so versucht, vom Zinsvorteil zu profitieren.

Dieses Vorgehen ist jedoch mit erheblichem Risiko verbunden: Sollte die erwartete Rendite ausbleiben oder die Anlage kurz vor Schluss an Wert verlieren, steht man ohne ausreichendes Kapital für die Tilgung da. Daher erfordert dieser Ansatz viel finanzielle Expertise und Risikobereitschaft.

Wie stellt man die Rückzahlung sicher?

Wer ein endfälliges Darlehen wählt, sollte von Anfang an genau planen, wie die Schlusszahlung aufgebracht wird.

Idealerweise richten Sie parallel zum Kredit einen Tilgungsersatz ein: z. B. einen Bausparvertrag, einen Fondssparplan oder eine Lebensversicherung, die bis zum Laufzeitende die benötigte Summe anspart. Viele Banken setzen bei der Vergabe eines endfälligen Darlehens voraus, dass ein solcher Plan existiert oder verlangen sogar den Abschluss eines passenden Produkts.

Wichtig ist, die Sicherheit und Kosten dieser Tilgungsersatz-Lösungen realistisch einzuschätzen.

Ein Bausparvertrag bietet relativ zuverlässig ein angespartes Guthaben und später ein Darlehen, allerdings fallen Abschlussgebühren an und die Zuteilung kann sich verzögern. Eine Kapitallebensversicherung garantiert eine Auszahlung zum Vertragsende, hat aber häufig hohe Kosten und eher niedrige Renditen. Ein Investment in Wertpapiere wiederum kann hohe Renditen bringen, unterliegt aber Marktschwankungen. Das zeigt, dass bei riskanteren Anlagen kurz vor dem Ziel ein Wertverlust auftreten kann, der die Tilgung gefährdet.

Planen Sie deshalb konservativ und mit Puffer. Verlassen Sie sich nicht allein auf optimale Szenarien. Es kann sinnvoll sein, mehrere Quellen für die Schlusszahlung einzuplanen – etwa einen Sparplan plus zusätzliche Rücklagen. Wenn Sie vorhaben, die Immobilie zu verkaufen, kalkulieren Sie den möglichen Verkaufspreis eher vorsichtig.

Das Ziel ist, am Ende der Laufzeit die Kreditsumme sicher bedienen zu können, ohne in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten. Im Zweifelsfall holen Sie sich fachkundigen Rat, um Ihren Tilgungsplan abzusichern.

Beispiel: Immobilienkauf zur Kapitalanlage

Herr Schmitz ist 45 Jahre alt, verheiratet und möchte eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen.

Der Kaufpreis beträgt 125.000 €; davon kann er 25.000 € aus Eigenkapital bezahlen, für die restlichen 100.000 € benötigt er ein Darlehen. Als Vermieter kann Herr Schmitz die Darlehenszinsen steuerlich absetzen. Er überlegt nun, welche Finanzierungsvariante besser zu seiner Situation passt: ein endfälliges Darlehen mit Tilgungsaussetzung (parallel würde er einen Sparplan für die Rückzahlung besparen) oder ein klassisches Annuitätendarlehen mit laufender Tilgung.

Im endfälligen Modell zahlt Herr Schmitz 10 Jahre lang nur die Zinsen (monatlich 200 €) und führt parallel jeden Monat 170 € seinem ETF-Sparplan zu.

So bleibt seine laufende Gesamtrate bei 370 € und er hat am Ende ein angespartes Vermögen von etwa 25.000 € aufgebaut (unter der Annahme einer 5 % jährlichen Rendite). Allerdings steht nach 10 Jahren noch die komplette Restschuld von 100.000 € aus. Herr Schmitz plant, diese Schlussrate teils aus dem Sparguthaben und teils durch den Verkauf einer anderen Geldanlage zu begleichen.

Beim Annuitätendarlehen hätte er mit derselben monatlichen Belastung von 370 € nach 10 Jahren bereits ca. 22.600 € seiner Schuld getilgt; die Restschuld würde nur noch etwa 77.400 € betragen.

Die steuerliche Entlastung durch die abgesetzten Zinsen wäre in beiden Modellen ähnlich, wobei im endfälligen Darlehen insgesamt etwas mehr Zinsen angefallen sind (und somit etwas mehr abgesetzt werden konnte). Der wesentliche Unterschied liegt im finanziellen Spielraum: Mit dem endfälligen Darlehen hatte Herr Schmitz während der 10 Jahre mehr freie Liquidität zur Verfügung und konnte investieren, musste dafür aber diszipliniert sparen und das Tilgungsrisiko tragen.

Dieses Beispiel zeigt, dass ein endfälliges Darlehen vor allem dann sinnvoll sein kann, wenn ein konkreter Plan für die Schlusszahlung besteht und man die Vorteile – etwa steuerliche Effekte oder Investment-Chancen – gezielt nutzt.

Ohne einen solchen Plan überwiegt das Risiko, am Ende der Laufzeit vor einer großen Restschuld zu stehen, die nicht gedeckt ist. Daher sollte diese Finanzierungsform nur mit ausreichender Vorbereitung und Absicherung gewählt werden.