Grundschuld löschen: Kosten, Abläufe und Sonderfälle

Wie wird die Grundschuld gelöscht? (Bild: Peter Herrmann, Unsplash)

Eine Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht, das zur Absicherung eines Kredits dient.

Meist verlangen Banken bei Immobilienfinanzierungen eine Grundschuld, um das Darlehen abzusichern – umgangssprachlich spricht man oft von einer Hypothek, auch wenn rechtlich in den meisten Fällen die Grundschuld genutzt wird. Ist der Kredit vollständig zurückgezahlt, stellt sich für Eigenheimbesitzer die Frage, was mit der Grundschuld geschieht. Grundsätzlich erlischt ein abbezahltes Darlehen nicht automatisch aus dem Grundbuch.

Die Grundschuld bleibt bestehen, bis sie aktiv gelöscht wird oder an jemand anderen abgetreten wird.

Wann sollte man eine Grundschuld löschen lassen?

In der Praxis gibt es mehrere Gründe, eine Grundschuld löschen zu lassen:

• Hausverkauf: Steht ein Immobilienverkauf an, bevorzugen Käufer in der Regel ein lastenfreies Grundstück. Ein Haus lässt sich meist leichter verkaufen, wenn die Grundschuld gelöscht ist. Die Käufer können dann ihre eigene Finanzierung unkompliziert mit einer neuen Grundschuld absichern, ohne auf vorhandene Einträge Rücksicht nehmen zu müssen.

• „Schuldenfrei“-Gefühl: Manche Eigentümer möchten nach vollständiger Tilgung die Sicherheit einer schuldenfreien Immobilie haben. Die Löschung der Grundschuld vermittelt rechtliche Klarheit – das Grundstück ist formal unbelastet und ausschließlich in eigenem Besitz, ohne dass ein fremdes Recht daran haftet.

• Risiken vermeiden: Zwar birgt eine nicht mehr benötigte Grundschuld kaum praktische Risiken, doch in Sonderfällen kann das Fortbestehen problematisch sein. Beispielsweise bei mehreren Grundstückseigentümern kann eine eingetragene Grundschuld mit gesamtschuldnerischer Klausel spätere Konflikte verursachen. So haftet ggf. jeder Miteigentümer für Verbindlichkeiten der anderen – hier ist eine Löschung sinnvoll, um Regressforderungen vorzubeugen. Auch im Erbfall kann eine alte Grundschuld den Nachlasswert schmälern und die Aufteilung erschweren (dazu später mehr).

Muss die Grundschuld immer gelöscht werden?

Nein. Wenn keine der obigen Situationen vorliegt, kann die Grundschuld auch einfach bestehen bleiben (als sogenannte Eigentümergrundschuld).

Viele Eigentümer entscheiden sich, die Grundschuld nicht zu löschen, um Kosten zu sparen und flexibel zu bleiben. Denn eine eingetragene Grundschuld kann später relativ schnell wieder als Kreditsicherheit reaktiviert werden.

In diesem Fall müssten Sie bei Bedarf lediglich eine neue Zweckerklärung mit der Bank unterzeichnen, um die alte Grundschuld für einen neuen Kredit zu nutzen. So sparen Sie sich die Kosten der Löschung und einer erneuten Bestellung im Grundbuch.

Dazu im Verlauf mehr – wichtig ist: Ob eine Löschung sinnvoll ist, hängt immer von der individuellen Situation des Eigentümers ab.

Rechtliche Grundlage

Sobald Ihr Immobiliendarlehen komplett getilgt ist, haben Sie gesetzlich das Recht, von der Bank eine Löschungsbewilligung zu verlangen, um die Grundschuld im Grundbuch löschen zu lassen.

Laut § 1144 BGB ist die Bank verpflichtet, die Grundschuld auf Verlangen freizugeben. Für die Ausstellung dieser Löschungsbewilligung (das schriftliche Zustimmungsdokument der Bank zur Löschung) dürfen keine Gebühren seitens der Bank verlangt werden – die Bank stellt diese Bescheinigung im eigenen Interesse und auf Ihre Anforderung hin aus, sobald das Darlehen erfüllt ist. Damit ist der Weg frei, die Grundschuld aus dem Grundbuch entfernen zu lassen.

Im nächsten Abschnitt betrachten wir den Unterschied zwischen einer Löschung und einer möglichen Alternative, der Abtretung.

Grundschuld löschen vs. abtreten: Unterschied und Nutzen

Bevor Sie die Grundschuld löschen lassen, lohnt es sich, den Unterschied zwischen einer Löschung und einer Abtretung zu kennen.

Beide Optionen kommen nach Darlehensende in Betracht:

Löschung der Grundschuld: Hierbei wird der Grundschuldeintrag im Grundbuch vollständig entfernt. Die Bank als Gläubiger erteilt eine Löschungsbewilligung, und Sie als Eigentümer beantragen die Löschung beim Grundbuchamt. Nach erfolgreicher Löschung ist das Grundstück lastenfrei, die Grundschuld existiert rechtlich nicht mehr. Vorteil: Die Immobilie ist „sauber“ im Grundbuch, was z.B. beim Verkauf Vertrauen schafft.

• Nachteil: Reaktivierung nicht mehr möglich – falls Sie später erneut finanzieren wollen, müsste eine neue Grundschuld bestellt werden (erneut mit Notarkosten und Grundbuchgebühr).

Abtretung der Grundschuld

Statt die Grundschuld zu löschen, kann sie auf einen neuen Gläubiger übertragen werden.

Bei einer Abtretung tritt die bisher begünstigte Bank ihre Rechte an der Grundschuld an einen anderen Kreditgeber abe. Dies geschieht häufig bei einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung, wenn Sie die finanzierende Bank wechseln. Die Grundschuld bleibt dabei im Grundbuch bestehen, nur der Name des Gläubigers ändert sich (per Abtretungsvermerk).

Die Kosten sind deutlich geringer als bei Löschung und Neueintragung. Lediglich die notarielle Beglaubigung der Abtretungserklärung und ein Grundbuchvermerk fallen an – ca. 0,2 % der Grundschuld in Summe. Zum Vergleich würde eine komplette Löschung und Neubestellung einer Grundschuld rund dreimal so teuer werden.

Eine Abtretung kommt nur in Frage, wenn direkt ein neuer Kreditgeber die Grundschuld übernehmen möchte (z.B. neue Bank bei Refinanzierung oder der Käufer Ihrer Immobilie mit seiner Bank). Ist kein neuer Gläubiger vorhanden, bleibt nur die Löschung.

Wann ist welche Variante am sinnvollsten?

Wechselt die Finanzierung unmittelbar den Kreditgeber (z.B. bei Umschuldung oder Verkauf mit übernommenem Darlehen), ist die Abtretung meist der kostengünstigere Weg.

In allen anderen Fällen – insbesondere wenn Sie längere Zeit keine neue Beleihung planen – kann eine Löschung der einfachere Abschluss sein. Wichtig: Beide Vorgänge erfordern einen Notar und die Mitwirkung der Bank. Eine Abtretung muss ebenso notariell beglaubigt und im Grundbuch vermerkt werden und ist ohne Notar nicht möglich.

Ablauf der Grundschuldlöschung: Schritt für Schritt

Die Löschung einer Grundschuld ist an formelle Schritte gebunden. Man kann sie nicht einfach selbst beim Grundbuchamt veranlassen – ein Notar muss beteiligt sein.

Der Prozess lässt sich in drei Hauptschritte unterteilen:

Löschungsbewilligung von der Bank einholen

Zunächst benötigen Sie die Löschungsbewilligung Ihres Kreditgebers.

Dieses Dokument bestätigt, dass die Bank der Löschung der Grundschuld zustimmt, weil die gesicherte Forderung beglichen ist. Als Eigentümer beantragen Sie die Löschungsbewilligung schriftlich bei der Bank (oft gibt es standardisierte Vordrucke).

Viele Banken senden die Unterlagen nach vollständiger Tilgung auch automatisch postalisch zu – meist bestehend aus der Löschungsbewilligung und (bei einer Briefgrundschuld) dem Grundschuldbrief im Original. Wichtig: Die Löschungsbewilligung muss von der Bank unterschrieben sein; häufig wird sie bereits von einem Banknotar vorbeglaubigt. Sie als Eigentümer sollten ebenfalls an den vorgesehenen Stellen unterschreiben.

Dieses Dokument ist der Schlüssel zur Löschung und sollte sorgfältig aufbewahrt werden. Geht es verloren, lässt sich die Grundschuld nur über eine kostspielige Ersatzurkunde oder ein Aufgebotsverfahren löschen – dieser Vorgang kann Monate dauern und erhebliche Kosten verursachen.

Notartermin und Löschungsantrag stellen

Mit der Löschungsbewilligung gehen Sie zum Notar.

Der Notar bestätigt (beglaubigt) die Echtheit Ihrer Unterschrift unter dem Löschungsantrag bzw. auf der Löschungsbewilligung. In der Praxis übernimmt der Notar die Zusammenstellung der Unterlagen: Er erstellt einen Löschungsantrag, den Sie als Eigentümer unterzeichnen, und fügt die Löschungsbewilligung der Bank bei. Diese Dokumente werden notariell beglaubigt. Ein separater Notarvertrag ist hierfür nicht nötig; es reicht die Beglaubigung der Unterlagen.

Nachdem alles unterschrieben und beglaubigt ist, leitet der Notar den Antrag mit Bewilligung an das zuständige Grundbuchamt weiter. Sie müssen sich um den direkten Kontakt mit dem Grundbuchamt normalerweise nicht kümmern – der Notar übernimmt die Korrespondenz und den Versand.

Löschung im Grundbuch durch das Grundbuchamt

Das Grundbuchamt (meist angesiedelt beim Amtsgericht) prüft den Antrag und die beigefügte Bewilligung.

Ist alles ordnungsgemäß, wird der Grundschuldeintrag in Abteilung III des Grundbuchs gelöscht. Technisch gesehen vermerkt das Amt an dieser Stelle „gelöscht“ und trägt das Datum sowie das Aktenzeichen der Löschung ein. Damit ist die Grundschuld entfernt; das Grundstück ist nun offiziell lastenfrei. Sie können auf Wunsch einen aktualisierten Grundbuchauszug anfordern, in dem die Löschung ersichtlich ist. Die Bearbeitungszeit variiert je nach Behörde – einige Wochen Bearbeitungsdauer sind normal.

Planen Sie also rechtzeitig: Gerade wenn ein Verkauf bevorsteht, sollte die Löschung frühzeitig beantragt werden, da ohne den vollzogenen Löschungsvermerk kein wirklich lastenfreier Verkauf stattfinden kann.

Hinweis: Die Löschungsbewilligung verfällt nicht. Selbst wenn Sie direkt nach Darlehensrückzahlung noch nicht löschen möchten, können Sie die Bewilligung Jahre später verwenden. Es ist aber ratsam, das Dokument sicher zu verwahren und bei Bedarf zeitnah zu nutzen – je schneller gelöscht wird, desto geringer das Risiko, dass die Unterlagen verloren gehen oder vergessen werden.

Kosten der Grundschuldlöschung (Stand 2025)

Die Löschung einer Grundschuld ist zwar einfacher und günstiger als die Eintragung einer neuen, aber kostenlos ist sie nicht.

Die Kosten setzen sich aus Notarkosten und Grundbuchgebühren zusammen. Beide sind gesetzlich reguliert (nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG) und orientieren sich an der Höhe der Grundschuld. Faustregeln für die Gebühren:

• Notar: max. 0,2 % des Grundschuldbetrags als Gebühr für die Beglaubigung und Abwicklung.

• Grundbuchamt: etwa 0,2 % des Grundschuldbetrags für die Löschung im Grundbuch.

Insgesamt werden häufig circa 0,3–0,4 % der ursprünglichen Grundschuld an Löschkosten fällig. Die genaue Höhe ergibt sich aus dem Gebührenverzeichnis (KV 14140) zu § 34 GNotKG und kann je nach Betrag und Aufwand etwas variieren. Kleinere Abweichungen nach unten oder oben sind möglich, aber die Größenordnung bleibt „ein paar Promille“ der Grundschuld.

Zur Orientierung einige Beispiele:

Beispiel: Laut einer Berechnung von t-online kostet die Löschung einer 500.000 € Grundschuld etwa 2.000 €, davon ~1.000 € Notar- und ~1.000 € Grundbuchgebühr. Bei kleineren Beträgen fallen absolut weniger Gebühren an; pro 100.000 € Grundschuld können Sie grob mit 300–400 € Löschkosten rechnen. Diese Beispiele enthalten bereits die Mehrwertsteuer auf Notargebühren.

Wichtig: Die Bank darf Ihnen für die Ausstellung der Löschungsbewilligung keine eigene Gebühr berechnen. Sie ist gesetzlich zur Mitwirkung verpflichtet. Allerdings kann es vorkommen, dass die Bank die beim Erstellen der Urkunde entstandenen Notarkosten auf Sie umlegt (z.B. wenn ein Bankangestellter seine Unterschrift durch einen Notar beglaubigen ließ). Das ist eher die Ausnahme und bewegt sich in kleinem Rahmen. Ebenso kann der Notar geringe Auslagen für Porto, Kopien oder die Kommunikation berechnen – diese Positionen machen meist nur wenige Euro aus.

Insgesamt sollten Sie in der Regel mit einigen hundert Euro Aufwand für eine Grundschuldlöschung kalkulieren.

Wer trägt die Kosten bei der  Löschung der Grundschuld?

Wer die Löschungs-Kosten bezahlen muss, hängt vom Anlass ab:

• Nach Kreditablösung (ohne Verkauf): Wenn Sie Ihr Darlehen abgezahlt haben und die Grundschuld allein aus eigenem Interesse löschen lassen, tragen Sie als Eigentümer die Kosten. Es ist Ihre freiwillige Entscheidung, die Immobilie lastenfrei zu stellen. Die Gebührenrechnung vom Notar und Grundbuchamt geht in diesem Fall an Sie.

• Beim Immobilienverkauf: In der Praxis übernimmt der Verkäufer die Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden. Er ist vertraglich verpflichtet, dem Käufer ein unbelastetes Grundstück zu übergeben. Die Löschungsgebühren werden meist vom Notar aus dem Verkaufserlös beglichen und sind Teil der Verkaufsnebenkosten des Verkäufers. (Ausnahme: Der Käufer würde die Grundschuld ausdrücklich übernehmen, was aber selten und nur mit Zustimmung seiner finanzierenden Bank vorkommt.)

• Bei Umschuldung: Hier fällt optimalerweise gar keine Löschungsgebühr an, da Sie die Grundschuld ja nicht löschen, sondern an die neue Bank abtreten lassen. Die geringen Kosten der Abtretung trägt in der Regel der Kreditnehmer (also Sie), manchmal übernimmt die neue Bank einen Teil davon – das ist Verhandlungssache. Würden Sie entgegen der Empfehlung erst löschen und dann eine neue Grundschuld eintragen, würden die doppelten Kosten am Ende ebenfalls Ihnen als Darlehensnehmer belastet.

• Sonderfälle: In Erbfällen oder Zwangsversteigerungen kommen die Kosten denjenigen zugute, die ein Interesse an der Löschung haben. Erben, die eine immobilienfreie Grundschuld loswerden wollen, müssen die Gebühren aufbringen. Bei einer Zwangsversteigerung werden Grundschulden meist im Zuge der Versteigerung gelöscht; die Kosten dafür fließen in die Verfahrenskosten ein (faktisch trägt sie der Schuldner aus dem Versteigerungserlös oder der Ersteher im Kaufpreis). Im Detail können hier aber komplexe Konstellationen auftreten, auf die wir im Rahmen dieses Ratgebers nicht tiefer eingehen.

Tipp: Klären Sie am besten vorab, wer zahlt. Im Verkaufsfall ist das meist klar (Verkäufer), dennoch wird es oft im Kaufvertrag nochmals festgehalten. Bei Umschuldungen sprechen Sie mit der neuen Bank über die Übernahme von Notarkosten. Generell lohnt es sich immer, unnötige Löschungen zu vermeiden – dadurch sparen Sie, wie im nächsten Abschnitt deutlich wird.

Sonderfälle und spezielle Konstellationen

Im Folgenden betrachten wir einige besondere Situationen rund um Grundschuldlöschungen und geben Hinweise, worauf jeweils zu achten ist.

Grundschuldlöschung beim Verkauf der Immobilie

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, ist eine noch eingetragene Grundschuld ein zentrales Thema. Der Käufer möchte das Objekt lastenfrei erwerben, das heißt frei von alten Grundschulden des Verkäufers. Daher muss im Kaufvertrag geregelt werden, wie mit bestehenden Grundschulden verfahren wird. Üblich sind zwei Wege:

Löschung vor oder im Zuge des Verkaufs

In den meisten Fällen sorgt der Verkäufer dafür, dass alle seine Grundschulden gelöscht werden.

Entweder erledigt er dies vor dem Notartermin (wenn das Darlehen bereits lange getilgt ist und er die Löschungsbewilligung in Händen hält), oder im Rahmen des Notartermins selbst. Viele Kaufverträge enthalten eine Klausel, dass der beurkundende Notar beauftragt wird, nach Zahlung des Kaufpreises die Löschung bestimmter Grundschulden zu veranlassen. Der Käufer zahlt also den Kaufpreis an den Notar, dieser verwendet einen Teil, um ggf. offene Restschulden bei der Bank des Verkäufers zu bedienen, erhält im Gegenzug die Löschungsbewilligung und leitet schließlich die Löschung ein.

Als Verkäufer sollten Sie die Löschungsbewilligung Ihrer Bank parat haben, damit keine Zeitverzögerung eintritt. Ist das Dokument nicht auffindbar, verzögert das die Eigentumsübertragung erheblich. Im Extremfall muss eine Ersatzlöschungsbewilligung beschafft werden, was Monate dauern kann.

Abtretung an den Käufer bzw. dessen Bank

Alternativ kann der Käufer (bzw. seine finanzierende Bank) eine bestehende Grundschuld übernehmen.

Dieser Sonderfall kommt z.B. vor, wenn der Käufer zufällig bei derselben Bank finanziert oder wenn die Höhe der alten Grundschuld genau zu seinem Finanzierungsbedarf passt. In Absprache mit allen Beteiligten kann die vorhandene Grundschuld abgetreten statt gelöscht werden. Der Vorteil: Zeit- und Kostenersparnis. Die neue Bank spart sich die Eintragung einer komplett neuen Grundschuld, und der Verkäufer spart die Löschungsgebühr.

Allerdings muss die Bank des Verkäufers bereit sein, ihre Grundschuld an die neue Bank abzutreten. In der Praxis passiert dies eher selten, da Käuferbanken lieber einen frischen Grundschuldeintrag nach ihren Vorstellungen vornehmen.

Dennoch kann es sich lohnen, bei der Finanzierung des Käufers nachzufragen, ob eine Übernahme der bestehenden Grundschuld möglich ist – insbesondere bei sehr hohen Grundschuldbeträgen kann dies beidseitig attraktiv sein. Wichtig ist, dass die Grundschuld valutiert sein muss (also kein offener Kredit mehr dran hängt) und inhaltlich den Anforderungen der neuen Bank entspricht.

Unabhängig vom Weg gilt: Im Grundbuch sollte am Ende nur die Grundschuld des Käufers bzw. seiner Bank stehen, nicht die alte des Verkäufers. Der Käufer möchte nicht riskieren, dass eine fremde Bank Rechte am Grundstück behält. Aus Käufersicht ist daher die einfachste Lösung, dass der Verkäufer alles löschen lässt. Die Kosten trägt üblicherweise der Verkäufer (siehe oben), denn er liefert damit die vertraglich geschuldete Lastenfreiheit.

Als Verkäufer können Sie mit dem Notar abstimmen, die Löschung zeitgleich mit der Eigentumsübertragung abzuwickeln.

So vermeiden Sie unnötige Zwischenkosten. Falls Ihr Kredit gerade erst abbezahlt wurde, können Sie auch bis zum Verkauf warten und die Grundschuld erst im Verkaufsvorgang löschen – das spart einen extra Notartermin.

Halten Sie aber unbedingt die Löschungsbewilligung bereit. Käufer sollten darauf achten, dass im Kaufvertrag klar geregelt ist, wer die Löschung veranlasst und bezahlt (meist der Verkäufer). Außerdem können Käufer ruhig fragen, ob eine Abtretung möglich wäre – etwa wenn die vorhandene Grundschuld in Euro und vom Rang her passt.

Manche Banken machen das, um ihrem Kunden (dem Käufer) Kosten zu ersparen.

Grundschuld und Umschuldung (Bankwechsel)

Bei einer Umschuldung wechseln Sie nach Ende der Zinsbindung die Bank, um von besseren Konditionen zu profitieren. Dabei stellt sich die Frage: Was passiert mit der alten Grundschuld bei Bank A, wenn die Anschlussfinanzierung über Bank B läuft?

Hier greift genau der Mechanismus der Grundschuldabtretung. Anstatt die Grundschuld bei Bank A zu löschen und für Bank B neu einzutragen – was doppelte Kosten verursachen würde – wird die Grundschuld abgetreten. Bank A erklärt notariell die Abtretung an Bank B, und im Grundbuch wird Bank B als neue Gläubigerin vermerkt. Für Sie als Kreditnehmer hat das mehrere Vorteile:

• Kostenersparnis: Wie oben erwähnt, kostet die Abtretung nur rund 0,2 % der Summe (Notar + Grundbuch), während Löschung + Neueintragung bis zu ~0,8 % kosten kann. Ein Rechenbeispiel der Dr. Klein AG: Bei 180.000 € Grundschuld kostete eine Abtretung etwa 447 €, während Löschung und Neueintragung zusammen rund 1.486 € gekostet hätten. Man spart also über 1.000 € in diesem Szenario – ein starkes Argument für die Abtretung.

• Zeitvorteil: Die Abtretung ist in der Regel schneller vollzogen als eine Löschung mit anschließender neuer Grundschuldbestellung. Da kein neuer Grundbucheintrag für eine Grundschuld erfolgen muss, kann die Anschlussfinanzierung nahtlos weiterlaufen. Sie vermeiden doppelte Wartezeiten beim Grundbuchamt.

Wichtig ist, dass beide Banken mitspielen. In der Praxis ist das aber üblich: Die neue Bank hat kein Problem damit, eine bereits eingetragene Grundschuld zu übernehmen, solange Rang und Höhe stimmen, denn sie spart sich ja ebenfalls Aufwand.

Die alte Bank wiederum erhält durch die Umschuldung ihr restliches Geld und hat daher keinen Grund, eine Abtretung zu verweigern (sie könnte höchstens auf Löschung bestehen, wenn es interne Gründe gäbe, aber das wäre selten).

Beachten Sie: Die Abtretung muss ebenfalls vom Notar beglaubigt werden und wird im Grundbuch vermerkt. Die alte Grundschuld bleibt also formal bestehen, ergänzt um den Vermerk des Gläubigerwechsels. Für Sie ändert sich außer dem Namen der Bank nichts.

Planen Sie die Umschuldung rechtzeitig. Sprechen Sie das Thema Grundschuldübernahme aktiv bei der neuen Bank an – meist ist es Standardprozedere, aber es schadet nicht, das Einverständnis zu bestätigen.

Die Abtretungsurkunde wird oft vom neuen Kreditinstitut organisiert.

Achten Sie darauf, dass diese vom Notar rechtzeitig veranlasst wird, damit zum Stichtag der Umschuldung die Grundschuld bereitsteht. Sollte in Ausnahmefällen die neue Bank eine Abtretung ablehnen (etwa weil die Grundschuld inhaltliche Klauseln enthält, die sie nicht übernehmen will), müssten Sie löschen und neu bestellen – kalkulieren Sie in diesem Fall die entsprechenden Kosten ein und sprechen Sie ggf. über einen Kostenzuschuss der Bank, da dies selten vorkommt.

Grundschuld vorzeitig löschen bei vorzeitiger Rückzahlung

Wenn Sie Ihren Immobilienkredit vor Ende der vereinbarten Laufzeit vollständig zurückzahlen (z.B. nach 10 Jahren durch Sonderkündigungsrecht, mit einer Erbschaft oder einfach vorzeitiger Umschuldung), können Sie natürlich ebenfalls die Grundschuld löschen lassen. Für den Ablauf macht es keinen Unterschied, ob die Tilgung planmäßig oder vorzeitig erfolgte – entscheidend ist, dass die Forderung an die Bank beglichen ist und Sie eine Löschungsbewilligung erhalten.

Ein paar Punkte sind hier zu beachten:

• Vorfälligkeitsentschädigung und Löschungsbewilligung: Häufig geht einer vorzeitigen Rückzahlung eine Vereinbarung mit der Bank (inkl. Vorfälligkeitsentschädigung) voraus. Stellen Sie sicher, dass diese Angelegenheit komplett abgeschlossen ist, bevor Sie die Löschungsbewilligung anfordern. Die Bank wird die Bewilligung in der Regel erst erteilen, wenn wirklich kein Cent mehr aussteht.

• Flexibilität für neue Kredite: Gerade wenn Sie vorzeitig tilgen, besteht manchmal der Wunsch, die Immobilie kurz darauf wieder zu beleihen (z.B. für eine Modernisierung oder den Kauf einer weiteren Immobilie). In diesem Fall kann es sinnvoll sein, die Grundschuld zunächst nicht zu löschen. Sie könnten mit der Bank vereinbaren, die bereits eingetragene Grundschuld als Sicherheit für einen neuen Kredit stehen zu lassen – oder Sie wechseln die Bank und nutzen die Abtretung (siehe oben). So sparen Sie sich eine Löschung jetzt und eine Neueintragung später.

• Kosten-Nutzen-Abwägung: Wenn Sie keine neue Finanzierung in Aussicht haben, können Sie natürlich die Löschung vornehmen, um “reinen Tisch” zu machen. Die Kosten und Schritte sind wie gehabt. Hier spielen persönliche Präferenzen eine Rolle: Manche empfinden es als befreiend, das Grundbuch aufzuräumen, andere lassen es aus Kostengründen lieber stehen. Es gibt kein Muss, die Grundschuld sofort nach vorzeitiger Rückzahlung zu löschen – Sie könnten auch Jahre warten und erst bei Bedarf (z.B. vor einem Verkauf) die Löschung nachholen. Die Löschungsbewilligung bleibt gültig, sodass Sie zeitlich flexibel sind.

Praxis-Tipp: Fordern Sie auf jeden Fall die Löschungsbewilligung zeitnah an, auch wenn Sie vorerst nicht löschen wollen. So haben Sie das Dokument in der Hand. Die Bank wird nach Darlehensende von sich aus nicht tätig, solange Sie keine Löschung beantragen. Halten Sie also proaktiv Rücksprache und lassen Sie sich die Bewilligung schicken. Diese bewahren Sie am besten mit den anderen wichtigen Immobilienunterlagen zusammen sicher auf.

Grundschuld im Erbfall

Beim Tod eines Immobilieneigentümers geht das Grundstück samt eingetragenen Belastungen auf die Erben über. Eine vorhandene Grundschuld kann in einem Erbfall verschiedene Situationen darstellen:

Darlehen noch nicht abbezahlt

War die Grundschuld noch valutierend (also das Darlehen noch offen), müssen die Erben entscheiden, wie sie mit dem Kredit verfahren.

Übernehmen sie den Kredit, bleibt die Grundschuld zugunsten der Bank bestehen. Lösen sie den Kredit ab (aus Eigenmitteln oder z.B. durch Verkauf der Immobilie), kann die Grundschuld gelöscht werden. Die Löschungsbewilligung erhält in diesem Fall die Erbengemeinschaft oder der Alleinerbe von der Bank.

Grundschuld nicht mehr valutiert

Häufig kommt es vor, dass der Erblasser zwar das Darlehen getilgt hatte, aber die Grundschuld nie löschen ließ. In diesem Fall erben die Nachfolger ein Grundstück mit einer „leeren“ Grundschuld (Eigentümergrundschuld).

Die Erben können dann entscheiden, ob sie diese Grundschuld bestehen lassen (falls z.B. jemand die Immobilie behält und evtl. wieder beleihen möchte) oder sie aus dem Grundbuch entfernen lassen. Für die Löschung gelten die gleichen Schritte: Löschungsbewilligung der Bank (die Bank ist ja noch als Gläubiger eingetragen, auch wenn die Forderung beglichen ist) und Antrag der Erben beim Notar.

Bei mehreren Erben (Erbengemeinschaft) müssen alle Miterben zustimmen, um die Grundschuld löschen zu lassen. Verweigert ein Miterbe die Zustimmung, kann das die Löschung blockieren – ggf. muss ein Gericht entscheiden, ob die Löschung eine Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung ist, der sich kein Erbe widersetzen darf.

Tatsächlich hat ein Landgericht 2023 entschieden, dass ein Miterbe die Löschung einer nicht mehr benötigten Grundschuld nicht willkürlich verhindern darf, da die Grundschuld den Wert der Immobilie mindern würde.

Teilungsversteigerung

Soll die geerbte Immobilie unter den Erben durch Versteigerung aufgeteilt werden (weil keine Einigung über Verkauf oder Aufteilung besteht), ist es meist erforderlich, alle Alt-Einträge zu löschen, um einen maximalen Erlös zu erzielen.

Eine vorhandene Grundschuld, die keine offene Forderung mehr sichert, würde sonst Kaufinteressenten abschrecken oder den Preis drücken. Daher empfiehlt es sich in Erbfällen, alle Grundbucheinträge zu bereinigen, bevor die Immobilie veräußert oder versteigert wird.

Erben sollten nach Eintragung im Grundbuch (Grundbuchberichtigung) prüfen, welche Grundschulden noch eingetragen sind.

Falls das Darlehen dazu getilgt ist, beschaffen Sie die Löschungsbewilligung (möglicherweise aus dem Nachlass oder neu von der Bank) und lassen Sie unnötige Einträge löschen – insbesondere, wenn ein Verkauf geplant ist. Das erspart Ihnen Wertverluste und Streit. In Erbengemeinschaften sollten alle informiert werden, dass eine Löschung im gemeinsamen Interesse liegt, um Blockaden zu vermeiden.

Wenn ein Miterbe nicht kooperiert, ziehen Sie bei größeren Werten rechtlichen Rat hinzu, da Gerichte im Zweifelsfall pro Werterhalt entscheiden (wie im genannten Urteil).

Grundschuld bei Zwangsversteigerung

Bei einer Zwangsversteigerung wird die Immobilie auf Antrag eines Gläubigers (meist der Bank) zwangsweise verkauft.

Die eingetragenen Grundpfandrechte spielen hier eine zentrale Rolle, denn sie bestimmen die Reihenfolge, in der der Versteigerungserlös verteilt wird. Typischerweise ist die betreibende Bank mit ihrer Grundschuld an erster Rangstelle im Grundbuch. Aus dem Erlös der Versteigerung wird zunächst diese Forderung bedient. Was passiert aber mit der Grundschuld im Grundbuch?

Grundschuld des betreibenden Gläubigers

Nach Zuschlag (Verkauf an den Höchstbietenden) wird die Grundschuld der Bank gegenstandslos, da die Bank ihr Geld (ganz oder teilweise) aus dem Erlös erhält.

In der Regel veranlasst das Vollstreckungsgericht oder der Rechtspfleger die Löschung dieser Grundschuld von Amts wegen, sobald die Zahlung abgewickelt ist. Der Ersteher (Käufer bei der Versteigerung) soll das Grundstück lastenfrei von dieser Grundschuld erhalten. Sollte der Erlös die Forderung nicht vollständig decken, behält die Bank zwar einen restlichen Zahlungsanspruch gegen den Schuldner, aber nicht mehr als Grundpfandrecht am versteigerten Objekt.

Die Grundschuld wird dennoch gelöscht; ein eventueller Überhang der Grundschuld erlischt rechtlich oder wandelt sich in eine Eigentümergrundschuld des neuen Eigentümers (je nach Konstellation).

Nachrangige Grundschulden

Befanden sich neben der Hauptgrundschuld noch weitere Grundschulden (z.B. zweitrangige Banken oder Privatdarlehen) im Grundbuch, können zwei Dinge passieren: Entweder der Versteigerungserlös reicht aus, um sie mit zu befriedigen, dann werden sie ebenfalls gelöscht. Oder sie gehen mangels Erlös leer aus – in dem Fall können solche Grundschulden bestehen bleiben.

In der Zwangsversteigerung gibt es das Konzept der bestehenbleibenden Rechte: Ein Bieter kann bieten unter Übernahme bestimmter nachrangiger Grundpfandrechte. Das heißt, er zahlt weniger Barerlös, übernimmt aber die Haftung für die eingetragene Grundschuld. Dies kommt in der Praxis vor, wenn z.B. Familienangehörige eine Grundschuld hatten, die ohnehin dem Käufer gehört, oder wenn es strategisch sinnvoll ist. Eine bestehenbleibende Grundschuld würde nach der Versteigerung im Grundbuch verbleiben.

Allerdings ist dies ein Spezialfall – normalerweise werden alle Grundschulden, die keinen Wert mehr haben oder vom Ersteher nicht übernommen wurden, vom Gericht gelöscht, damit der neue Eigentümer klare Verhältnisse hat.

Für den ehemaligen Eigentümer (Schuldner) bedeutet eine Zwangsversteigerung in jedem Fall den Verlust des Eigentums. Die Kosten der Löschung der Grundschulden sind Teil des Verfahrens und belasten ihn indirekt über den Erlös. Für den Ersteher ist es wichtig, genau zu prüfen, welche Lasten im Grundbuch bestehen bleiben und welche gelöscht werden. Üblicherweise werden im Versteigerungstermin alle relevanten Grundbuchpositionen verlesen und geklärt.

Wenn Sie als Eigentümer in eine Zwangsversteigerung geraten, liegt die Abwicklung außerhalb Ihrer direkten Kontrolle.

Dennoch sollten Sie – sofern möglich – der betreibenden Bank die Löschungsbewilligung zur Verfügung stellen, sobald Ihre Schulden beglichen sind, um den Prozess zu beschleunigen. Als Käufer bei einer Versteigerung informieren Sie sich aus dem Grundbuch und den Versteigerungsbedingungen, ob Sie nach Erwerb noch Grundschulden löschen lassen müssen oder ob das Gericht dies erledigt. Im Zweifel lassen Sie nach dem Zuschlag durch einen Notar bestätigen, dass alle nicht übernommenen Rechte aus dem Grundbuch entfernt werden.

Vor- und Nachteile: Grundschuld löschen oder bestehen lassen?

Ob man die Grundschuld nach Darlehensende löschen sollte, hat Pro und Contra. Hier eine Übersicht der wichtigsten Vor- und Nachteile:

Vorteile einer Löschung:

• Rechtliche und psychologische Klarheit: Sie haben die hundertprozentige Gewissheit, dass keine fremden Rechte mehr an Ihrer Immobilie bestehen. Das vermittelt vielen Eigentümern ein gutes Gefühl („schuldenfrei im Grundbuch“).

• Attraktivität bei Verkauf: Ein unbelastetes Grundbuch ist bei Käufern und Banken gern gesehen. Die Verkaufsabwicklung wird einfacher, da keine alten Einträge bereinigt werden müssen. Ihre Immobilie kann sich so ggf. schneller und zu einem besseren Preis verkaufen lassen.

• Vermeidung von Komplikationen: Durch die Löschung schließen Sie die Finanzierung vollständig ab. Es besteht nicht das Risiko, dass Dokumente verloren gehen und später teuer ersetzt werden müssen oder dass im Fall von Miterben Streit über die Grundschuld entsteht. Kurz: Sie schaffen Ordnung und beugen Missverständnissen vor.

• Keine Haftung mehr: Mit Löschung erlischt auch jede theoretische Resthaftung aus der Grundschuld. Zwar ist eine grundschuldtypische persönliche Haftung meist durch separate Vereinbarung begrenzt, aber gerade wenn im Grundschuldbestellungsurkunde noch umfangreiche Unterwerfungsklauseln stehen, ist es ein beruhigendes Gefühl, diese aus der Welt zu haben. (In der Regel erlischt die persönliche Schuld zwar mit Darlehensrückzahlung automatisch, aber manche Eigentümer fühlen sich erst bei Löschung komplett frei von allen Verpflichtungen.)

Nachteile einer Löschung:

• Kosten: Die Löschung verursacht einmalige Kosten (Notar und Grundbuchamt), wie oben detailliert. Diese Ausgaben könnten Sie sich sparen, wenn Sie die Grundschuld einfach bestehen lassen – insbesondere wenn Sie absehen können, dass Sie sie später vielleicht wieder brauchen.

• Verlust der Reaktivierbarkeit: Ist die Grundschuld weg, müssen Sie für einen neuen Kredit eine neue Grundschuld bestellen, was wiederum Kosten von etwa 1–1,5 % der Kreditsumme verursachen kann (Notar, Grundbuch und ggf. Bankgebühr). Hätten Sie die alte Grundschuld behalten, ließe sie sich unter Umständen zeit- und kostensparend wiederverwenden. Gerade für Modernisierungen oder Anschlussfinanzierungen kann eine bestehengebliebene Eigentümergrundschuld sehr nützlich sein, da Sie schnell handeln können, ohne das Grundbuchamt einschalten zu müssen.

• Kein echter Nachteil im Bestehenlassen: Eine nicht gelöschte Grundschuld, die nicht mehr valutiert (also kein Kredit mehr dahinter), verursacht keine laufenden Kosten und hat rechtlich keinen Gläubiger mit Ansprüchen mehr (die Bank hat ihr Recht aufgegeben, es ist zur Eigentümergrundschuld geworden). Sie trägt lediglich den Makel eines „Eintrags ohne Wert“. Solange Sie die Unterlagen sicher verwahren, besteht nahezu kein Risiko. Man könnte sagen: Das einzig „Negative“ am Nicht-Löschen ist, dass ein Eintrag stehen bleibt, der Sie ggf. später einmal Arbeit kosten könnte (wenn Sie dann doch löschen oder abtreten wollen). Manche Eigentümer stört dieser Anblick im Grundbuch überhaupt nicht. Es gibt keinen Automatismus, der eine ungenutzte Grundschuld nach X Jahren problematisch machen würde – sie bleibt einfach bestehen.

Fazit: Der Lösch-Entscheid läuft meist darauf hinaus: Komfort vs. Kosten sparen. Wenn Sie absolute Klarheit bevorzugen und die paar hundert Euro nicht scheuen, löschen Sie – insbesondere wenn Sie keine weiteren Finanzierungspläne mit der Immobilie haben. Wenn Sie jedoch flexibel bleiben oder Gebühren sparen wollen, können Sie die Grundschuld guten Gewissens stehen lassen. Im Zweifelsfall kann man auch erstmal behalten und später immer noch löschen; oft erledigt ein Verkauf oder eine Umschuldung dies dann im geeigneten Moment automatisch.

Häufige Missverständnisse und Fehler vermeiden

Rund um die Grundschuldlöschung gibt es einige Missverständnisse, die zu Fehlern führen können. Hier sind die gängigsten Irrtümer und wie es richtig ist:

• Irrtum: „Nach der Kreditrückzahlung verschwindet die Grundschuld von selbst aus dem Grundbuch.“ – Nein. Die Darlehensschuld erlischt zwar, aber die Grundschuld bleibt eingetragen, bis Sie aktiv eine Löschung veranlassen. Ohne Ihren Antrag passiert nichts.

• Irrtum: „Die Bank löscht die Grundschuld für mich.“ – Nein. Die Bank stellt nur die Löschungsbewilligung aus. Löschen lassen müssen Sie als Eigentümer die Grundschuld, üblicherweise über einen Notar. Die Bank darf und wird nicht eigenmächtig beim Grundbuchamt löschen (sie könnte höchstens selbst einen Löschungsantrag stellen, braucht dafür aber ebenfalls Ihre Zustimmung).

• Irrtum: „Ohne Löschungsbewilligung kann ich trotzdem irgendwie löschen lassen.“ – Falsch. Die Löschungsbewilligung ist zwingend erforderlich. Haben Sie das Dokument verloren oder nie erhalten, geht es nicht ohne Weiteres. Sie müssten es neu bei der Bank anfordern oder – falls z.B. die Bank nicht mehr existiert – ein gerichtliches Aufgebotsverfahren durchlaufen. Das kostet Zeit und Geld.

• Irrtum: „Eine Grundschuld kann man auch ohne Notar löschen.“ – Nein. Selbst mit Löschungsbewilligung müssen die Unterlagen notariell beglaubigt dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Ein Gang zum Grundbuchamt in Eigenregie ist nicht möglich. Lassen Sie sich also nicht von falschen Informationen verleiten – der Notar ist gesetzlich vorgeschrieben im Ablauf.

• Irrtum: „Die Löschungsbewilligung ist nur begrenzt gültig, ich muss schnell löschen.“ – Nicht richtig. Eine einmal ausgestellte Löschungsbewilligung verfällt nicht. Sie können theoretisch auch Jahre später noch die Grundschuld damit löschen lassen. Allerdings: Je länger Sie warten, desto eher können Unterlagen verloren gehen oder Personen wechseln. Daher ist es trotzdem ratsam, sich nicht ewig Zeit zu lassen.

• Fehler: Löschungsunterlagen nicht gut aufbewahren. – Viele erhalten nach Kreditende die Bewilligung und legen sie „irgendwo“ ab. Vermeiden Sie das! Dieses Papier ist wichtig. Bewahren Sie es am besten zusammen mit dem ursprünglichen Grundschuldbestellungsurkunden und dem Grundschuldbrief (falls vorhanden) auf. Wenn Sie die Unterlagen verlegen, ist die Löschung später mühsam (siehe oben).

• Fehler: Löschen, obwohl eine neue Finanzierung geplant ist. – Manche lassen aus Unwissen die Grundschuld löschen, nur um kurz darauf einen Modernisierungskredit aufzunehmen. Das führt zu unnötigen Kosten, denn die alte Grundschuld hätte dafür verwendet werden können. Planen Sie also voraus: Steht in absehbarer Zeit eine größere Renovierung, ein Umbau oder eine andere Investition an, die Sie evtl. über die Immobilie finanzieren wollen? Dann belassen Sie die Grundschuld lieber im Grundbuch – das spart die erneute Eintragungsprozedur.

• Fehler: Beim Verkauf die Grundschuld nicht erwähnt/bedacht. – Wenn Sie verkaufen, informieren Sie den Notar über alle noch eingetragenen Grundschulden. Diese müssen im Kaufvertrag behandelt werden. Ein häufiger Fehler ist zu glauben, ein getilgtes Darlehen sei „erledigt“ – aber die Grundschuld steht ja noch drin! Versäumen Sie nicht, dem Käufer mitzuteilen, dass eine Löschung erfolgen wird, oder – falls ausnahmsweise vereinbart – dass er eine Grundschuld übernimmt. Sonst gibt es spätestens bei der Finanzierung des Käufers ein böses Erwachen.

Zusammengefasst: Prüfen Sie nach Darlehensende das Grundbuch, besorgen Sie sich die nötigen Dokumente und lassen Sie sich beraten, bevor Sie etwas unternehmen. Dann umgehen Sie die meisten Fallstricke problemlos.

Tipps für eine kosteneffiziente Abwicklung der Grundschuldlöschung

Abschließend noch einige praktische Tipps, wie Sie die Grundschuldlöschung möglichst einfach und günstig gestalten:

• Löschung mit anderen Vorgängen kombinieren: Wenn zeitnah ein Hausverkauf ansteht, können Sie die Löschung im selben Notartermin mit abwickeln lassen, anstatt vorher separat zum Notar zu gehen. Der Kaufvertragsnotar kann die Löschung der alten Grundschuld gleich mitbeantragen. Das spart Ihnen einen Extra-Termin und ggf. zusätzliche Kosten.

• Grundschuld bestehen lassen für zukünftige Kredite: Überlegen Sie genau, ob Sie die Grundschuld wirklich endgültig löschen möchten. Planen Sie etwa eine Modernisierung, eine große Reparatur oder wollen Sie ein weiteres Objekt kaufen? Dann könnten Sie Ihre abbezahlte Immobilie bald wieder beleihen. Lassen Sie in so einem Fall die alte Grundschuld einfach stehen – Sie können sie später der Bank wieder als Sicherheit anbieten und sparen sich die Notar- und Grundbuchkosten einer neuen Eintragung. Eine bestehenbleibende Grundschuld schadet nicht und kann als „schlummernde Reserve“ dienen.

• Bei Bankwechsel: Abtretung statt Neuer Eintrag: Dieser Tipp wurde bereits erläutert, aber er kann nicht genug betont werden: Nutzen Sie die Abtretung! Bei einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung mit neuer Bank fragen Sie ausdrücklich nach der Übernahme der bestehenden Grundschuld. Die meisten Banken machen das ohnehin. So sparen Sie sehr viel Geld – oft mehrere hundert Euro. Auch beim Verkauf könnten Käufer und Verkäufer durch Abtretung sparen (siehe Sonderfälle oben), sofern alle einverstanden sind.

• Unterlagen sofort anfordern und sicher verwahren: Fordern Sie die Löschungsbewilligung umgehend an, sobald Ihr Darlehen getilgt ist. Warten Sie nicht darauf, dass die Bank von selbst etwas schickt (auch wenn manche das tun). Haben Sie das Dokument erhalten, heften Sie es sicher ab. Idealerweise zusammen mit dem Grundschuldbrief (falls es einen gibt) in Ihren Hausunterlagen. Das erleichtert jede zukünftige Transaktion – sei es eine Löschung in ein paar Jahren oder eine Abtretung. Sie vermeiden so teure Ersatzbeschaffungen und Zeitverzug beim Verkaufe.

• Notar- und Grundbuchkosten kalkulieren und vergleichen: Nutzen Sie ggf. Online-Rechner Ihrer Bank oder von Vergleichsportalen, um die zu erwartenden Gebühren zu ermitteln. Die Kosten sind gesetzlich festgeschrieben, aber ein Kostenrechner kann Ihnen ein Gefühl für die Höhe geben. So können Sie besser entscheiden, ob sich eine Löschung jetzt „lohnt“ oder ob Sie lieber warten bzw. die Grundschuld weiter nutzen möchten.

• Kein Stress machen lassen: Manche Banker oder Vermittler drängen pauschal zur Löschung („damit alles sauber ist“). Lassen Sie sich hier nicht vorschnell zu etwas drängen, was für Sie evtl. nachteilig ist. Holen Sie eine zweite Meinung ein – zum Beispiel vom Notar Ihres Vertrauens – wenn Sie unsicher sind. Oft stellen Sie fest, dass keine Eile geboten ist und dass das Fortbestehen der Grundschuld völlig unproblematisch sein kann. Entscheiden Sie in Ruhe nach Ihren Bedürfnissen.

Mit diesen Tipps können Sie die Angelegenheit der Grundschuld möglichst effektiv und ohne unnötige Ausgaben abschließen.

Fallbeispiel: Hausverkauf nach vollständiger Darlehenstilgung

Zum Abschluss betrachten wir ein konkretes Beispiel aus der Praxis:

Ausgangslage

Familie Müller hat vor 20 Jahren ein Haus gekauft und dafür ein Darlehen über 200.000 € aufgenommen.

Im Grundbuch ist zugunsten der Bank XYZ eine Grundschuld über 200.000 € eingetragen. Im Jahr 2025 ist der Kredit komplett getilgt – Familie Müller erhält die Löschungsbewilligung der Bank. Die Müllers entscheiden sich nun, das Haus zu verkaufen. Der Verkaufspreis beträgt 450.000 €; Käufer ist Familie Schmidt, die den Kauf größtenteils über ein Darlehen bei Bank ABC finanziert.

Vorgehen beim Notar

Beim Notartermin im Juli 2025 wird im Kaufvertrag festgehalten, dass die alte Grundschuld der Müllers gelöscht werden muss. Familie Müller übergibt dem Notar die Löschungsbewilligung der Bank XYZ. Im Kaufvertrag wird der Notar angewiesen, die Löschung der Grundschuld nach Kaufpreiszahlung zu veranlassen. Bank ABC (die Bank der Käufer) möchte keine Übernahme der alten Grundschuld, sondern lässt für Familie Schmidt eine neue Grundschuld eintragen.

Somit kümmert sich der Notar um zwei Dinge: die Löschung der alten Grundschuld und die Bestellung der neuen Grundschuld für die Käufer – beide Vorgänge finden kurz nacheinander statt.

Ablauf und Timing

Einige Tage nach dem Notartermin zahlt Familie Schmidt den Kaufpreis auf das Notaranderkonto.

Der Notar begleicht daraus zunächst die Restforderung von 0 € an Bank XYZ (hier keine Restschuld, da bereits getilgt) und sendet die Löschungsbewilligung zusammen mit dem Löschungsantrag ans Grundbuchamt. Gleichzeitig reicht er für die Käufer den Grundschuldbestellungsantrag für die Bank ABC ein. Im August 2025 vermerkt das Grundbuchamt die Löschung der 200.000 € Grundschuld der Bank XYZ und trägt an neuer Rangstelle die Grundschuld der Bank ABC für Familie Schmidt ein.

Familie Müller erhält vom Notar und Grundbuchamt entsprechende Bestätigungen/Grundbuchauszüge, dass die Altbelastung gelöscht ist.

Kostenaufstellung im Beispiel: Für Familie Müller fallen im Zuge der Löschung folgende Kosten an (Basis: 200.000 € Grundschuld):

• Notarkosten Löschungsbeglaubigung: ca. 400 € (Beglaubigung der Löschungsbewilligung und des Löschungsantrags, inkl. MwSt)

• Grundbuchamt Gebühr Löschung: ca. 400 € (Eintragung des Löschungsvermerks im Grundbuch)

• Gesamtkosten Löschung: ca. 800 €

Diese ~800 € werden vom Notar aus dem Kaufpreis beglichen und letztlich von Familie Müller (Verkäufer) getragen. Familie Schmidt als Käufer hat in diesem Beispiel separate Kosten zu zahlen: für die Eintragung der neuen Grundschuld zugunsten der Bank ABC (das wären rund 1.000–1.200 € bei 360.000 € Darlehen) plus Grunderwerbsteuer etc. Die Löschungskosten der alten Grundschuld betreffen sie nicht direkt, außer dass sie natürlich im Kaufpreis mit einkalkuliert sind.

Mögliche Alternative: Hätten Familie Müller und Familie Schmidt sich darauf geeinigt, die Grundschuld über 200.000 € zu übernehmen, hätte Bank XYZ diese an Bank ABC abtreten können. Die Kosten dafür wären deutlich geringer gewesen (vielleicht rund 500 € in Summe) und es wäre nur ein Grundbuchvorgang nötig gewesen statt zwei. In der Praxis scheiterte das hier daran, dass Bank ABC eine höhere Grundschuld benötigte (360.000 € für den Kredit der Schmidts) und lieber eine eigene Grundschuld eintragen wollte. Zudem war Bank XYZ bereits aus dem Spiel, da das Darlehen abbezahlt war – sie hatte der Löschung schon zugestimmt. Dieses Beispiel zeigt, dass eine frühzeitige Absprache nötig ist, will man die Kosten durch Abtretung minimieren.

Ergebnis: Familie Müllers Grundschuld ist nun gelöscht und das Haus erfolgreich lastenfrei übergeben. Die Müllers haben zwar ~800 € an Gebühren gezahlt, können aber mit dem verbleibenden Verkaufserlös ihre nächste Wohninvestition tätigen. Familie Schmidt ist Eigentümer des Hauses und hat nur die neue, eigene Grundschuld bei ihrer Bank im Grundbuch. Alle Beteiligten haben klare Verhältnisse, und der Vorgang wurde professionell abgewickelt.