Hausbesichtigung-Checkliste: Darauf müssen Sie achten

Ein Hauskauf ist eine der größten Entscheidungen im Leben – entsprechend sorgfältig sollten Sie bereits die Hausbesichtigung vorbereiten.

Je besser Sie informiert sind und je strukturierter Sie ein Objekt besichtigen, desto geringer ist die Gefahr, wichtige Details zu übersehen.

Mit der richtigen Planung und einer ausführlichen Checkliste können Sie eine Besichtigung effektiv gestalten. In diesem Ratgeber erfahren Sie Schritt für Schritt, worauf Sie bei einer Hausbesichtigung achten müssen, um am Ende eine fundierte Kaufentscheidung zu treffen.

Das Wichtigste in Kürze

• Gründliche Vorbereitung: Informieren Sie sich vor der Besichtigung ausführlich über die Immobilie (Exposé, Unterlagen, Umgebung), um optimal vorbereitet zu sein.

• Optimaler Termin: Vereinbaren Sie Besichtigungstermine möglichst bei Tageslicht und ohne Zeitdruck, damit Sie alles Wichtige erkennen können.

• Checkliste & Begleitung: Nehmen Sie eine Checkliste mit Prüfpunkten, alle wichtigen Unterlagen und nach Möglichkeit eine Begleitperson (z. B. einen fachkundigen Freund) mit zur Besichtigung.

• Systematische Prüfung: Untersuchen Sie Haus und Grundstück systematisch – zuerst außen, dann innen vom Keller bis zum Dach – und achten Sie dabei genau auf mögliche Mängel.

• Fragen stellen: Scheuen Sie sich nicht, dem Verkäufer oder Makler alle wichtigen Fragen zu Zustand, Mängeln, Kosten und zur Umgebung zu stellen.

• In Ruhe entscheiden: Treffen Sie keine übereilte Entscheidung. Werten Sie alle Eindrücke nach der Besichtigung in Ruhe aus und ziehen Sie bei Bedarf eine zweite Besichtigung oder einen Experten hinzu, bevor Sie sich festlegen.

Vor der Hausbesichtigung

Eine gründliche Vorbereitung vor dem eigentlichen Besichtigungstermin ist entscheidend. Schon im Vorfeld können Sie viele Informationen sammeln und das Risiko unangenehmer Überraschungen verringern. Je mehr Sie über das Haus und die Umgebung wissen, desto zielgerichteter können Sie die Besichtigung angehen.

Exposé und Daten der Immobilie prüfen

Der erste Schritt ist das gründliche Studium des Exposés der Immobilie.

In der Immobilienanzeige bzw. im Exposé finden Sie bereits zahlreiche wichtige Angaben: Baujahr des Hauses, Wohnfläche und Anzahl der Zimmer, Grundstücksgröße, Zustand (z. B. „renoviert“ oder „renovierungsbedürftig“), Heizungsart und Energiekennwerte sowie Kaufpreis und eventuelle Besonderheiten. Lesen Sie diese Informationen aufmerksam und hinterfragen Sie Unklarheiten.

Achten Sie auf Formulierungen: Begriffe wie „renovierungsbedürftig“ deuten auf einen größeren Sanierungsaufwand hin, während „modernisiert“ konkrete erneuerte Teile (Heizung, Fenster etc.) bedeutet. Prüfen Sie die Fotos im Exposé kritisch – sie vermitteln einen ersten Eindruck, können aber auch tricksen (Weitwinkelaufnahmen lassen Räume größer wirken). Überlegen Sie, ob bestimmte Bereiche auf den Fotos fehlen (zum Beispiel der Keller oder das Dach) und nehmen Sie sich vor, diese beim Termin gezielt anzuschauen.

Hilfreich ist es, die genaue Adresse der Immobilie zu erfahren, falls diese im Inserat nicht vollständig angegeben ist. Fragen Sie bereits vorab beim Anbieter nach der Adresse, denn nur so können Sie die Lage realistisch einschätzen. Nutzen Sie Online-Karten und Street-View, um sich ein Bild von der Umgebung zu machen. Liegt das Haus an einer Hauptstraße? Gibt es Bahngleise oder Gewerbebetriebe in der Nähe? Solche Faktoren beeinflussen die Wohnqualität erheblich. Notieren Sie alle Punkte, die Ihnen beim Exposé-Lesen auffallen, auf Ihrer Fragenliste – zum Beispiel „Wie alt ist genau die Heizungsanlage?“ oder „Gibt es einen Grund für den ungewöhnlich niedrigen Preis?“.

Wichtige Unterlagen vorab besorgen (Unterlagen-Check)

Zusätzlich zum Exposé sollten Sie versuchen, weitere Unterlagen zur Immobilie zu erhalten.

Viele wichtige Dokumente können Ihnen der Verkäufer oder Makler auf Anfrage vorab zur Verfügung stellen. Diese Unterlagen geben Aufschluss über rechtliche Gegebenheiten, den Zustand und eventuelle Verpflichtungen. Im Folgenden eine Übersicht der wichtigsten Dokumente, die Sie nach Möglichkeit vor einer Besichtigung prüfen sollten:

Nicht immer sind alle diese Unterlagen sofort verfügbar. Konzentrieren Sie sich zunächst auf die wichtigsten: Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte und ggf. Grundrisse.

Diese sollten möglichst vor oder spätestens zur ersten Besichtigung vorliegen. Fehlen Dokumente, können Sie diese in Absprache mit dem Verkäufer auch nachreichen lassen. Beispielsweise erhalten Sie eine Altlastenauskunft beim zuständigen Bauamt und einen Grundbuchauszug über den Verkäufer oder direkt beim Grundbuchamt (mit Zustimmung des Eigentümers). Je mehr Sie jedoch schon vor dem Termin vorliegen haben, desto besser können Sie gezielt fragen und prüfen.

Beispiel: Familie Schmitz hatte sich vor dem Besichtigungstermin vom Makler den Grundbuchauszug und die Flurkarte schicken lassen. Dabei fiel ihnen auf, dass ein Gehweg auf dem Grundstück als Wegerecht für den Nachbarn eingetragen war. Dank dieser Vorbereitung konnte Familie Schmitz beim Termin sofort gezielt nachfragen, wie dieser Weg genutzt wird und ob daraus Einschränkungen für sie entstehen würden.

Besichtigungstermin optimal planen

Wählen Sie den Zeitpunkt der Besichtigung mit Bedacht. Ein Termin bei Tageslicht ist unerlässlich, denn nur so können Sie Haus und Grundstück richtig begutachten.

Vermeiden Sie Besichtigungen in der Dämmerung oder Dunkelheit – im Kunstlicht entgehen Ihnen leicht Mängel, und außen ist dann kaum etwas zu erkennen. Falls möglich, legen Sie den Termin auf einen Wochentag, an dem auch die Umgebung „in Aktion“ ist: So bekommen Sie ein realistisches Gefühl für die Geräuschkulisse (Verkehr, Nachbarschaft) und die Lichtverhältnisse zu einer üblichen Tageszeit.

Planen Sie ausreichend Puffer ein, damit Sie ohne Zeitdruck schauen können. Eine durchschnittliche Hausbesichtigung dauert mindestens 30–60 Minuten; nehmen Sie sich lieber etwas mehr Zeit, um auch in Ruhe Fragen zu stellen.

Lassen Sie sich nicht zu einem Schnell-Durchlauf drängen. Wenn der Anbieter mehrere Interessenten gleichzeitig durchschleust (Massenbesichtigung), versuchen Sie, einen individuellen Termin zu vereinbaren, oder bereiten Sie sich besonders gut vor, um trotzdem alles Wichtige prüfen zu können. Sie haben das Recht, gründlich zu schauen. Gegebenenfalls können Sie auch um einen zweiten Termin bitten, falls beim ersten Mal nicht alles geklärt werden konnte.

Umgebung vorab erkunden

Falls die Zeit es erlaubt, lohnt es sich, schon vor dem offiziellen Besichtigungstermin einen Blick auf die Umgebung und das Äußere des Hauses zu werfen.

Fahren oder gehen Sie einmal am Objekt vorbei. So gewinnen Sie einen ungefilterten Eindruck von der Lage: Wie wirkt die Nachbarschaft? Ist die Straße ruhig oder fahren viele Autos? Gibt es genug Parkplätze in der Nähe? Auch können Sie so feststellen, ob vielleicht in unmittelbarer Nachbarschaft Baustellen geplant sind (z. B. ein unbebautes Nachbargrundstück mit Bauschild). Ein kurzer Erkundungs-Spaziergang durch die Gegend kann Ihnen außerdem zeigen, wo die nächsten Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder öffentliche Verkehrsmittel sind.

Vielleicht treffen Sie dabei sogar einen zukünftigen Nachbarn auf der Straße – zögern Sie nicht, höflich ein Gespräch zu beginnen.

Anwohner können wertvolle Insider-Informationen liefern: etwa ob es in der Gegend sehr hellhörig ist, ob es engagierte Nachbarschaftsgemeinschaften gibt oder ob es in der Vergangenheit Probleme (z. B. Hochwasser in der Straße) gab. All das hilft Ihnen, die Immobilie besser einzuordnen. Im besten Fall bestätigen diese Vorab-Eindrücke das positive Bild – oder Sie stellen fest, dass das Umfeld doch nicht zu Ihren Vorstellungen passt und sparen sich den Besichtigungstermin.

Checkliste und Hilfsmittel vorbereiten

Gehen Sie nicht unvorbereitet zum Termin. Stellen Sie sich eine Checkliste zusammen, die Sie zur Besichtigung mitnehmen.

Darauf sollten alle wichtigen Punkte stehen, die Sie überprüfen wollen – von „Dach von innen ansehen“ bis „Wasserhahn im Bad testen“. Nutzen Sie ruhig die Stichpunkte aus diesem Ratgeber als Grundlage und ergänzen Sie individuelle Aspekte, die Ihnen wichtig sind. Eine Checkliste verhindert, dass Sie vor Ort etwas Wesentliches vergessen, gerade wenn Sie vielleicht vor Aufregung oder aufgrund der Fülle an Eindrücken abgelenkt sind.

Neben der Checkliste gehören einige Hilfsmittel in Ihre Besichtigungstasche: Nehmen Sie einen Notizblock und Stift mit, um sich Beobachtungen sofort aufzuschreiben.

Ein Smartphone oder eine Kamera ist hilfreich, um Fotos von Räumen und eventuellen Mängeln zu machen – natürlich nur mit Erlaubnis des Besitzers. Meist haben Verkäufer aber Verständnis dafür, dass Sie zur Erinnerung fotografieren möchten. Eine kleine Taschenlampe leistet gute Dienste, um in schlecht beleuchtete Ecken zu leuchten, sei es im Keller hinter die Heizungsanlage oder auf den Dachboden. Wenn Sie die Größe von Räumen überprüfen möchten, kann ein Maßband oder Laser-Entfernungsmesser nützlich sein.

Oft täuschen Raumangaben oder Möblierung die tatsächliche Größe; mit einem Maßband können Sie z. B. nachmessen, ob Ihr großer Kleiderschrank an die vorgesehene Wand passt.

Denken Sie auch praktisch: Ziehen Sie bequeme, unempfindliche Kleidung und festes Schuhwerk an. Sie möchten sich frei bewegen können – etwa auf eine Leiter steigen, um den Dachboden zu inspizieren, oder im Keller auch mal in eine Ecke schauen, ohne Angst um saubere Kleidung.

Die richtige Begleitung organisieren

Eine Hausbesichtigung zu zweit oder dritt kann deutlich effektiver sein als alleine.

Nehmen Sie nach Möglichkeit eine Begleitperson mit zum Termin. Zwei Augenpaare sehen mehr als eines – und vier Augen noch mehr. Eine zweite Person kann während der Besichtigung auf Details achten, die Ihnen vielleicht entgehen, und dient als wichtiges Korrektiv, falls Sie sich von schönen Oberflächen blenden lassen. Zudem können Sie sich nach dem Termin gemeinsam austauschen und Ihre Eindrücke abgleichen.

Ideal ist es, wenn die Begleitperson Sachverstand mitbringt. Fragen Sie im Familien- oder Freundeskreis, ob jemand Erfahrung mit Bauen, Renovieren oder Immobilien hat und Sie begleiten kann. Das muss kein Profi-Gutachter sein – schon ein handwerklich begabter Freund kann wertvolle Hinweise geben. Wichtig ist, dass die Person kritisch hinschaut und sich traut, Fragen zu stellen.

Falls Sie niemanden kennen, der sich gut mit Häusern auskennt, gehen Sie zunächst mit einem Familienmitglied oder Freund mit gesundem Menschenverstand.

Später, wenn die Immobilie in die engere Wahl kommt, können Sie immer noch einen Bausachverständigen hinzuziehen. Ein professioneller Gutachter oder Bauingenieur kann den baulichen Zustand und mögliche Mängel fachkundig beurteilen. Da dies jedoch mit Kosten verbunden ist, lohnt sich ein Gutachter meist erst für eine zweite Besichtigung bei echtem Kaufinteresse. Informieren Sie den Verkäufer vorab, falls Sie beim nächsten Termin einen Experten mitbringen möchten – das ist eine gängige Praxis, aber aus Höflichkeit kündigt man es an.

Denken Sie daran, dass Ihr Begleiter Sie unterstützen soll, aber die Entscheidung am Ende natürlich bei Ihnen liegt. Zu viele Begleitpersonen sollten es nicht werden, um den Eigentümer nicht abzuschrecken und selbst den Überblick zu behalten. Zwei Personen sind in der Regel unproblematisch.

Tipp: Falls Sie Kinder haben, überlegen Sie, ob Sie diese zur ersten Besichtigung mitnehmen. Kleine Kinder können während des Termins ablenken – möglicherweise ist es sinnvoller, sie erst bei einer zweiten Besichtigung einzubeziehen, wenn Sie selbst schon einen gründlichen Eindruck vom Haus haben.

Begleitpersonen und ihre Vorteile (Überblick):

Beispiel: Herr Weber war von dem optisch ansprechenden und liebevoll eingerichteten Haus sofort begeistert. Zum Glück hatte er einen befreundeten Handwerker zur Besichtigung mitgenommen. Dieser bemerkte im Keller an den Wänden feuchte Stellen und einen modrigen Geruch – Hinweise auf ein Feuchtigkeitsproblem, die Herr Weber selbst in der Euphorie zunächst übersehen hatte. So erfuhr Herr Weber frühzeitig von dem Problem und konnte es bei seiner Kaufentscheidung berücksichtigen.

Während der Hausbesichtigung

Nun ist es soweit: Der Besichtigungstermin steht an.

Vor Ort kommt es darauf an, alle Sinne einzusetzen und Schritt für Schritt Ihre vorbereiteten Punkte abzuarbeiten. Lassen Sie sich nicht von einer schönen Einrichtung oder freundlichen Plaudereien ablenken – bleiben Sie sachlich und konzentriert. Nutzen Sie Ihre Checkliste als Leitfaden. Im Folgenden erfahren Sie, wie Sie während der Besichtigung am besten vorgehen und was es dabei zu beachten gibt.

Ablauf der Besichtigung

So könnte ein Besichtigungstermin strukturiert ablaufen:

Natürlich verläuft nicht jede Besichtigung genau gleich.

Wichtig ist, dass Sie sowohl außen als auch innen nichts auslassen und alle Ihre Fragen stellen. Ob Sie zuerst ins Haus gehen oder erst ums Haus herum, können Sie situativ entscheiden – oft bietet es sich an, zunächst gemeinsam draußen stehenzubleiben, und der Makler gibt einige Informationen, bevor er Sie ins Haus führt. Achten Sie aber darauf, dass Sie am Ende alle Bereiche gesehen haben: jeden Raum, den Dachboden (falls vorhanden), den Keller sowie den Garten.

Erster Eindruck und Außencheck

Beginnen Sie die Besichtigung mit einem gründlichen Blick auf den Außenbereich.

Während Sie sich dem Haus nähern, achten Sie auf die Nachbarschaft und die direkte Umgebung: Gibt es Lärm von der Straße, bellende Hunde oder andere Auffälligkeiten? Wie ist der erste Eindruck des Hauses von außen – wirkt es gepflegt oder fallen Ihnen Mängel ins Auge?

Schauen Sie sich dann systematisch die Außenhülle des Gebäudes an.

Prüfen Sie die Fassade: Gibt es Risse im Putz oder abgebröckelte Stellen? Dunkle Verfärbungen an der Wand könnten auf Feuchtigkeit hindeuten. Werfen Sie einen Blick auf das Dach (soweit von unten sichtbar): Sind Ziegel fehlend oder kaputt? Hängen Regenrinnen gerade und sind Fallrohre intakt? Beobachten Sie das Fundament bzw. den Sockel des Hauses – stehen dort möglicherweise Pfützen (Hinweis auf schlechte Drainage) oder ist der Putz abgeplatzt?

Begutachten Sie auch das Grundstück: Ist das Gelände eben oder abschüssig (Regenwasserabfluss beachten)? Wie ist der Zustand von Wegen, der Einfahrt und ggf. Außenanlagen wie Terrasse oder Garage? Achten Sie auf große Bäume in Hausnähe, deren Wurzeln das Mauerwerk oder Leitungen beeinträchtigen könnten. Stimmen die Grundstücksgrenzen mit der Realität überein (z. B. Zaunverlauf)?

Nutzen Sie Ihre mitgebrachte Flurkarte, um zu prüfen, ob Carport, Schuppen oder Teile des Gartens vielleicht auf öffentlichem Grund oder Nachbargrund stehen.

Während des Außenrundgangs können Sie bereits Geräusche und Gerüche wahrnehmen: Riecht es auffällig nach Kanalisation, Müll oder landwirtschaftlichen Düften? Solche Wahrnehmungen sollten Sie nicht ignorieren – sprechen Sie den Makler gegebenenfalls darauf an („Mir ist aufgefallen, dass … – wissen Sie, woher das kommt?“).

Ebenso gilt: Wenn es laut ist (Verkehrslärm, benachbarte Baustelle), nehmen Sie dies als wichtigen Faktor in Ihre Bewertung auf.

Innenräume systematisch prüfen

Nach dem äußeren Check geht es ins Innere des Hauses.

Jetzt ist Gründlichkeit gefragt: Gehen Sie Raum für Raum vor, um nichts zu übersehen. Viele Käufer starten im Erdgeschoss und arbeiten sich nach oben durch, andere beginnen im Keller – wichtig ist nur, dass Sie am Ende überall gewesen sind.

In jedem Raum sollten Sie ähnliche Punkte prüfen: Wie sehen Wände und Decken aus?

Halten Sie Ausschau nach Rissen, Verfärbungen oder welligen Tapeten – letzteres könnte auf Feuchtigkeit in der Wand hinweisen. Fühlen Sie ruhig mal mit der Hand an Kellerwänden oder in Fensternischen, ob diese feucht oder kalt sind. Riechen Sie in geschlossenen Räumen: Ein muffiger Geruch kann ein Alarmzeichen für Schimmel oder Feuchte sein.

Begutachten Sie den Boden: Sind die Bodenbeläge (Teppich, Parkett, Fliesen) intakt? Gibt es Stellen, die beim Begehen stark nachgeben oder knarren (könnte auf Schäden im Unterboden hinweisen)? Achten Sie in Bädern und Küche besonders auf Wasserschäden: Schauen Sie unter das Spülbecken nach Wasserflecken oder Schimmel, prüfen Sie Silikonfugen an Badewanne und Dusche auf Schimmelstellen.

Fenster und Türen: Öffnen und schließen Sie alle Fenster und Türen. Klemmen sie oder laufen sie reibungslos? Beschlagen die Fenster innen oder sind zwischen Doppelglasscheiben Feuchtigkeitsflecken sichtbar (Isolierverglasung defekt)? Undichten Fenstern merkt man es an Zugluft oder Geräuschen von draußen – schließen Sie ein Fenster und lauschen Sie, wie gut es Schall abhält. Auch Türen sollten nicht schleifen und die Schlösser einwandfrei funktionieren.

Vergessen Sie nicht, auch abgelegene oder schwer zugängliche Bereiche zu inspizieren.

Dazu zählen der Dachboden (falls zugänglich) und sämtliche Kellerräume. Nehmen Sie Ihre Taschenlampe zur Hand und schauen Sie auf dem Dachboden nach Wasserspuren (z. B. dunkle Flecken oder Rinnspuren an der Dachunterseite – Hinweis auf ein undichtes Dach). Prüfen Sie im Keller die Ecken und Bodenflächen auf Feuchtigkeit oder Salzausblühungen. Ein trockener Keller ist bei älteren Häusern eher die Ausnahme – aber es kommt auf das Ausmaß an. Ein modriger Geruch, sichtbarer Schimmel oder Pfützen sind Warnsignale.

Leichte Kellerfeuchte ist bei Altbauten üblich, aber auch hier sollten Sie fragen, ob es z. B. eine funktionierende Drainage gibt.

Haben Sie keine Scheu, Einrichtungen auszuprobieren: Drehen Sie kurz den Wasserhahn auf (kommt ausreichend Wasserdruck und wie schnell wird das Wasser warm?), betätigen Sie die Toilettenspülung, schalten Sie Lichter ein. So merken Sie beispielsweise, ob alle Installationen funktionieren und ob es Probleme mit dem Wasserdruck oder der Elektrik gibt.

Schauen Sie auch in den Sicherungskasten – dort erkennen Sie, ob moderne Schutzschalter vorhanden sind oder noch alte Schraubsicherungen, was auf ein betagtes Stromnetz schließen lässt.

Wenn das Haus möbliert ist, darf man höflich fragen, ob man einen Blick hinter Schränke werfen kann – etwa an Außenwänden, wo sich gerne Schimmel bildet. Sie müssen nicht jede Kommode verrücken, aber scheuen Sie sich nicht, gründlich hinzuschauen.

Bausubstanz und Mängel erkennen

Während Sie durch das Haus gehen, sollten Sie gezielt nach typischen Mängeln Ausschau halten.

Viele ernste Probleme kann man als Laie zwar nicht endgültig beurteilen, aber Warnzeichen lassen sich oft erkennen. Vertrauen Sie auf Ihre Sinne: Sehen, fühlen, riechen – alles kann Hinweise liefern. Wenn Sie z. B. in einem Raum Schimmelgeruch wahrnehmen, aber keinen sichtbaren Schimmel entdecken, könnte er hinter Tapeten oder Schränken versteckt sein.

Hier eine Checkliste typischer Mängel und woran Sie sie erkennen können:

Neben diesen Punkten gibt es natürlich noch viele weitere mögliche Mängel (von Asbest in alten Baustoffen bis zu fehlerhaften Heizungsventilen).

Sie können nicht alles selbst entdecken. Doch alles, was Ihnen auffällt, sollten Sie festhalten – entweder auf Ihrer Liste oder per Foto – und beim Verkäufer gezielt ansprechen. Wenn Sie unsicher sind, wie gravierend ein Mangel ist, notieren Sie ihn für eine mögliche Expertenprüfung in einem zweiten Termin.

Bleiben Sie dabei sachlich: Anstatt den Verkäufer direkt mit „Da ist ja Schimmel, was haben Sie denn gemacht?“ zu konfrontieren, fragen Sie freundlich nach: „Ich habe hier einen Fleck entdeckt – wissen Sie, woher der kommen könnte?“. So bekommen Sie oft ehrliche Auskunft, ohne den Besichtigungstermin zu sprengen.

Technische Ausstattung des Hauses prüfen

Ein wichtiger Teil der Hausbesichtigung ist die Überprüfung der Haustechnik und der Bausubstanz im Detail.

Dazu zählen Heizungsanlage, Elektroinstallation, Sanitärleitungen sowie Dach und Dämmung. Verschaffen Sie sich einen Eindruck vom technischen Zustand, denn hier können je nach Alter erhebliche Folgekosten lauern.

Bitten Sie den Verkäufer oder Makler, Ihnen die Heizungsanlage zu zeigen. Fragen Sie nach dem Alter der Heizung und der Art (Ölheizung, Gasheizung, Wärmepumpe etc.).

Moderne Brennwertgeräte erkennt man oft an einem Baujahr auf dem Typenschild. Ist die Heizung beispielsweise über 20 Jahre alt, müssen Sie perspektivisch eine Erneuerung einplanen – und Standard-Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen laut Gebäudeenergiegesetz gar nicht mehr betrieben werden (Austauschpflicht). Prüfen Sie auch den Tank (bei Ölheizungen) oder die Heizkörper: Sind diese rostig oder sehr altmodisch, deutet das auf einen älteren Gesamtzustand hin.

Werfen Sie einen Blick auf den Sicherungskasten (Stromverteilerkasten).

Moderne Anlagen haben Kippschalter und in der Regel Fehlerstromschutzschalter (FI/RCD). Ältere Häuser haben mitunter noch Schraubsicherungen – ein Indiz, dass seit Jahrzehnten keine Modernisierung der Elektroinstallation erfolgte. Erkundigen Sie sich, ob und wann die Elektrik erneuert wurde. Bei sehr alten Leitungen (z. B. in Häusern vor 1970 gebaut) kann es notwendig werden, das gesamte Haus neu zu verkabeln, um heutigen Sicherheitsstandards zu genügen.

Auch die Wasser- und Abwasserleitungen sind wichtig: Fragen Sie nach dem Material der Wasserrohre. In Altbauten vor den 1970er Jahren wurden teils noch Bleirohre verwendet, die heute aus Gesundheitsgründen ausgetauscht sein sollten. Schauen Sie, ob sichtbare Rohrleitungen (im Keller oder unter Spülen) modern aus Kunststoff/Kupfer sind oder alt und korrodiert aussehen.

Bei Abwasserrohren im Keller erkennt man manchmal Risse oder Undichtigkeiten – das wäre ein Fall für eine Sanierung.

Hier eine Übersicht, welche technischen Aspekte Sie im Auge behalten sollten und worauf jeweils zu achten ist:

Notieren Sie sich die Antworten zu diesen Punkten und lassen Sie sich Unterlagen zeigen, falls vorhanden (z. B. Rechnungen über eine Dacherneuerung oder Protokolle der Heizungswartung). Selbst wenn Sie technisch nicht alles beurteilen können, helfen diese Informationen später, etwa um Handwerker grob nach Kosten für Modernisierungen zu fragen.

Umgebung und Lage beurteilen

Während und nach der Besichtigung des Hauses sollten Sie immer auch die Umgebung im Blick haben. Schließlich kaufen Sie nicht nur das Gebäude, sondern auch die Lage. Machen Sie sich daher bewusst, ob die Umgebung zu Ihren Anforderungen passt:

• Geräuschkulisse: Achten Sie darauf, welche Geräusche Sie im Haus und im Garten hören. Ziehen Sie Fenster auf und zu, um zu testen, wie laut es bei geschlossenem Fenster ist. Verkehr von einer nahen Straße, Bahnstrecken, Fluglärm unter einer Einflugschneise oder Geräusche von Gewerbebetrieben (auch z. B. ein beliebter Biergarten in der Nähe) können die Wohnqualität beeinträchtigen. Versuchen Sie auch abzuschätzen, wie es zu unterschiedlichen Tageszeiten sein könnte – wenn Sie mittags besichtigen, ist es vielleicht ruhiger als abends im Berufsverkehr oder umgekehrt.

• Licht und Himmelsrichtung: Schauen Sie sich an, wie die Sonne auf das Grundstück fällt. Liegen wichtige Räume und der Garten auf der Sonnenseite (Süden/Westen) oder eher im Schatten? Gerade im Winterhalbjahr macht es einen Unterschied, ob viel Tageslicht ins Haus kommt. Wenn Sie vormittags besichtigen, denken Sie auch an die Abendsonne (und umgekehrt). Erkundigen Sie sich, ob umliegende Gebäude oder Bäume im Sommer viel Schatten werfen.

• Nachbarschaft: Versuchen Sie, ein Gefühl für die Nachbarschaft zu bekommen. Sind umliegende Häuser in einem ähnlichen Zustand? Gibt es viele Kinder in der Straße (Hinweis auf Familiengegend) oder wirkt es eher ruhig und senioren-geprägt? Eine intakte Nachbarschaft kann viel zur Lebensqualität beitragen. Fragen Sie ruhig den Verkäufer, wie das Verhältnis zu den Nachbarn ist. Gab es in der Vergangenheit irgendwelche Konflikte (z. B. Streit über Grundstücksgrenzen oder Lärmbelästigungen)? Meist werden Verkäufer hier ehrlich sein, da solche Dinge sonst später ohnehin herauskämen.

• Infrastruktur: Überlegen Sie, welche Einrichtungen Ihnen wichtig sind (Einkauf, Schule, ÖPNV, Arzt etc.) und prüfen Sie, wie weit diese entfernt liegen. Der Verkäufer kann Ihnen Auskunft geben, wo die nächsten Läden sind oder wie die Bus- oder Bahnverbindung ist. Gehen Sie ggf. nach der Besichtigung einmal die Strecke zur nächsten U-Bahn-Station ab oder fahren Sie durch das Viertel, um Parkmöglichkeiten, Spielplätze usw. zu entdecken.

• Entwicklung der Gegend: Fragen Sie den Makler oder Verkäufer, ob in der näheren Zukunft Veränderungen anstehen, die bekannt sind. Zum Beispiel: Ist auf der freien Fläche gegenüber ein Neubaugebiet geplant? Soll die Straße demnächst grundlegend saniert werden? Solche Informationen erhält man teilweise auch beim Bauamt oder aus Aushängen/Bezirksplänen, aber oft wissen langjährige Bewohner schon darüber Bescheid. Auch geplante Gewerbeansiedlungen oder der Bau einer Umgehungsstraße in einigen Jahren können das Wohnumfeld ändern.

Tipp: Überprüfen Sie beim Rundgang kurz, ob Sie Mobilfunkempfang haben und fragen Sie nach verfügbaren Internetanschlüssen. In ländlichen Gegenden oder am Stadtrand ist schnelles Internet nicht überall selbstverständlich – wenn das für Sie wichtig ist, besser vorher klären, als sich später zu ärgern.

Wichtige Fragen an den Verkäufer stellen

Eine gute Vorbereitung und Beobachtungsgabe sind wichtig – doch Sie sollten auch gezielt Fragen an den Verkäufer oder Makler stellen.

Viele Informationen erfahren Sie nämlich nur, wenn Sie nachhaken. Scheuen Sie sich nicht, Ihre im Voraus notierten Fragen zu stellen. Seriöse Verkäufer rechnen damit und werden Ihre Fragen gerne beantworten. Bleiben Sie dabei stets freundlich und interessiert, nicht anklagend.

Fragen Sie insbesondere zu Punkten, die im Exposé unklar waren, sowie zu eventuellen Mängeln, die Ihnen aufgefallen sind. Auch der Grund für den Verkauf ist eine legitime Frage – die Antwort (z. B. Umzug aus beruflichen Gründen, Erbschaft, Scheidung oder Platzmangel) kann Ihnen ein Gefühl für die Situation geben. Hier sind einige Kategorien von Fragen, die Sie stellen sollten:

Fragen zum Gebäude (Bausubstanz & Zustand)

• Gab es in der Vergangenheit irgendwelche Schäden oder Probleme am Haus? (z. B. Wasserschäden, Schimmelbefall, Risse) – Wenn ja, was wurde unternommen, um diese zu beheben?

• Welche größeren Renovierungen oder Modernisierungen wurden durchgeführt, und wann? (Z.B. Dacherneuerung, neue Fenster, Fassadendämmung, Heizungswechsel, Elektroinstallation)

• Wie alt sind die wichtigen technischen Anlagen? Besonders: das Heizsystem (Heizkessel/Brenner Bj.?) und die Elektroinstallationen. Liegen Wartungsprotokolle oder Prüfberichte (z. B. Schornsteinfeger für die Heizung) vor?

• Wie hoch sind die laufenden Betriebskosten des Hauses? Fragen Sie nach den Durchschnittskosten für Heizung (Öl/Gasverbrauch pro Jahr), Strom und Wasser/Abwasser. So wissen Sie, welche Nebenkosten auf Sie zukommen.

• Stehen in nächster Zeit Reparaturen oder Sanierungen an? Der Verkäufer kann einschätzen, ob z. B. das Dach demnächst gemacht werden müsste, die Fassade einen neuen Anstrich braucht oder andere Investitionen absehbar sind.

Fragen zum Grundstück

• Entspricht das Grundstück exakt den Angaben? Fragen Sie nach der genauen Grundstücksgröße und ob die Grenzen klar definiert sind. Hat der Verkäufer die Grundstücksgrenzen einmal vermessen lassen oder gab es Nachbarschaftsabsprachen (z. B. gemeinsamer Zaun)?

• Gibt es im Grundbuch eingetragene Rechte Dritter am Grundstück? Zum Beispiel Wegerechte (Nachbar darf über die Einfahrt fahren), Leitungsrechte (Stadtwerke mit Kabeln/Leitungen auf dem Grund) oder ein Wohnrecht. Lassen Sie sich erklären, was diese Rechte bedeuten, falls vorhanden.

• Sind Baulasten oder Altlasten bekannt? Eine Baulast könnte z. B. sein, dass Sie eine Zufahrt für den Hinterlieger freihalten müssen. Altlasten wären Bodenverunreinigungen. Falls der Verkäufer dazu schon Bescheinigungen hat, schauen Sie sie an.

• Gab es jemals besondere Vorkommnisse mit dem Grundstück selbst? Zum Beispiel Überschwemmungen nach starkem Regen, Grundwasserprobleme im Keller, Absackungen oder Ähnliches. So etwas muss ein Verkäufer zwar nicht ungefragt erzählen, aber auf gezielte Frage darf er nichts Wesentliches verschweigen.

• Müssen noch Erschließungs- oder Ausbaubeiträge gezahlt werden? (z. B. für Straßenausbau, neue Kanalisation). Dies knüpft an die Anliegerbescheinigung an – fragen Sie, ob solche Kosten in den letzten Jahren angefallen sind oder bald anstehen könnten.

Fragen zur Umgebung und Nachbarschaft

• Wie würden Sie die Nachbarschaft beschreiben? Gibt es ein gutes Miteinander? Waren die Nachbarn eher ruhig oder gab es auch mal Konflikte? – Hier erhalten Sie einen Eindruck, ob z. B. der eine Nachbar regelmäßig laut feiert oder ob man sich gegenseitig hilft.

• Wie ist die übliche Lärmsituation und Umgebung? Fragen Sie, ob es Zeiten gibt, in denen es besonders laut oder belebt ist (z. B. Feierabendverkehr, Veranstaltungen im nahen Park). Verkäufer könnten Ihnen sagen, dass es z. B. am Wochenende sehr ruhig ist oder montags die Müllabfuhr früh morgens kommt – Kleinigkeiten, die man aber wissen kann.

• Stehen in der näheren Zukunft Veränderungen in der Umgebung an? Hat der Verkäufer von Bauprojekten, neuen Straßen oder Bebauungsplänen in der Nachbarschaft gehört? Vielleicht ist ein größeres Bauvorhaben geplant, das man als Außenstehender noch nicht weiß – langjährige Bewohner bekommen so etwas oft mit.

• Wie ist die Infrastruktur rundum? Wo sind die nächsten Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergarten, Arzt, Bus/S-Bahn? Die Fakten dazu können Sie zwar selbst recherchieren, aber der Verkäufer kann mit persönlichen Erfahrungen aufwarten („Der Bäcker ist 5 Minuten zu Fuß, sehr praktisch morgens“ etc.). Auch können Sie fragen, wie die Parkplatzsituation ist, ob es Anwohnerparken gibt oder ob immer ein Platz in der Straße frei war.

Egal welche Fragen Sie stellen: Halten Sie die Antworten schriftlich fest.

Am besten notieren Sie sich stichwortartig die wichtigsten Aussagen des Verkäufers auf Ihrer Checkliste oder in einem Notizbuch. Gerade wenn Sie mehrere Häuser besichtigen, verschwimmt sonst schnell, was wo gesagt wurde. Außerdem haben Sie so bei späteren Verhandlungen oder beim Kaufvertrag greifbare Anhaltspunkte („Sie hatten erwähnt, die Heizung sei von 2005, richtig?“). Scheuen Sie sich auch nicht, höflich um Zusendung von Unterlagen zu bitten, falls der Verkäufer Ihnen etwas versprochen hat (z. B. ein Wartungsprotokoll der Heizung oder die Rechnung der Dachreparatur). Seriöse Anbieter werden Ihnen diese Infos gerne geben.

Machen Sie – sofern erlaubt – auch Fotos von Besonderheiten, die Sie erinnern möchten. Ein Bild vom Sicherungskasten mit den alten Schraubsicherungen etwa, oder von der feuchten Stelle im Keller, hilft Ihnen später bei der Einschätzung und bei Gesprächen mit Experten.

Nach der Besichtigung

Ist die Besichtigung vorbei, sollten Sie die nächsten Schritte mit Bedacht angehen.

Jetzt heißt es, das Gesehene und Gehörte in Ruhe auszuwerten. Auch wenn ein Haus Ihnen sehr gut gefallen hat, treffen Sie nicht übereilt eine Entscheidung direkt an der Haustür. Nehmen Sie sich die Zeit, alles sacken zu lassen und planvoll das weitere Vorgehen zu gestalten.

Eindrücke sortieren und bewerten

Unmittelbar nach der Besichtigung – vielleicht im Auto oder zu Hause – sollten Sie Ihre Eindrücke sortieren. Gehen Sie Ihre Notizen durch und ergänzen Sie, solange alles frisch ist, eventuell weitere Details, an die Sie sich erinnern. Besprechen Sie mit Ihrer Begleitperson, wie sie das Haus erlebt hat. Es kann helfen, eine einfache Liste von Pro und Contra zu erstellen: Was hat Ihnen besonders gefallen (z. B. Lage, Zuschnitt der Räume, Garten) und was hat Ihnen weniger gefallen oder bereitet Ihnen Sorgen (z. B. alter Heizkessel, Feuchtigkeit im Keller, hoher Preis)?

Scheuen Sie sich nicht, bei Unklarheiten den Makler nochmals anzurufen oder anzuschreiben. Vielleicht fiel Ihnen erst hinterher eine wichtige Frage ein oder Sie möchten eine bestimmte Angabe bestätigt haben. Seriöse Makler/Verkäufer beantworten auch nach der Besichtigung noch Fragen.

Versuchen Sie, die nötigen Investitionen abzuschätzen: Wenn z. B. klar ist, dass eine neue Heizung fällig wird, informieren Sie sich grob, was das kosten könnte. Gleiches gilt für andere Mängelbeseitigungen oder Modernisierungen (Dach dämmen, Fenster tauschen etc.). Diese Kostenschätzungen müssen noch nicht auf den Euro genau sein – es geht darum, ein Gefühl zu bekommen, ob das Haus mit den nötigen Maßnahmen immer noch in Ihr Budget passt. Gegebenenfalls ziehen Sie einen fachkundigen Bekannten zu Rate und besprechen, welche Arbeiten in den nächsten Jahren anstehen würden.

Wägen Sie im Anschluss ab, ob die Immobilie für Sie in Frage kommt. Erfüllt das Haus die meisten Ihrer „Muss“-Kriterien und sind die eventuellen Mängel überschaubar? Oder überwiegen die Unsicherheiten? Nehmen Sie sich ruhig ein paar Tage Bedenkzeit (sofern der Markt es zulässt) – ein Immobilienkauf ist weitreichend, und ein überhasteter Zuschlag kann teuer bereut werden. Lassen Sie sich auch nicht von einem Makler drängen, der vielleicht behauptet „Sie müssen sich morgen entscheiden, sonst ist es weg“. Natürlich können attraktive Objekte schnell verkauft sein, aber eine so große Entscheidung sollte dennoch gut überlegt sein.

Zweite Besichtigung einplanen

Wenn Ihnen das Haus nach der ersten Besichtigung grundsätzlich zusagt, ist eine zweite Besichtigung in vielen Fällen sinnvoll.

Beim zweiten Termin können Sie bestimmte Punkte noch gezielter prüfen. Oft sieht man beim zweiten Mal – in Kenntnis der Räumlichkeiten – Details, die zuvor übersehen wurden. Planen Sie für den zweiten Besuch möglichst einen anderen Zeitpunkt am Tag: z. B. beim ersten Mal vormittags, dann beim zweiten Mal am frühen Abend, um die Umgebung in anderem Licht und Verkehrsaufkommen zu erleben.

Zur zweiten Besichtigung können Sie einen Experten hinzuziehen, falls Sie das beim ersten Mal noch nicht getan haben. Ein unabhängiger Bausachverständiger kann Ihnen vor Ort eine professionelle Einschätzung des Zustands geben. Er wird zwar keine vollständige Begutachtung (mit schriftlichem Gutachten) ohne weiteres Honorar durchführen, aber schon durch seinen Rundgang können Sie Klarheit über viele Fragen bekommen.

Alternativ können Sie auch einen Handwerkermeister mitnehmen, etwa einen Dachdecker, wenn Ihnen das Dach Sorgen bereitet, oder einen Installateur, wenn die Heizung alt ist. Diese Fachleute können oft grob sagen, was gemacht werden müsste und in welchem Kostenrahmen sich das bewegt.

Nutzen Sie die zweite Besichtigung auch, um offene Dokumente nachzufordern. Lassen Sie sich nun spätestens alle Unterlagen zeigen, die wichtig sind (wenn z. B. der Energieausweis beim ersten Mal vergessen wurde, jetzt aber vorliegt, oder ein Grundbuchauszug zwischenzeitlich besorgt wurde). Überprüfen Sie auch Dinge, die beim ersten Mal vielleicht nicht möglich oder Ihnen unangenehm waren – z. B. den Dachboden genauer betreten, die Rollläden hoch- und runterlassen, alle Wasserhähne nacheinander testen usw.

Tipp: Falls Sie beim ersten Termin die Räume nicht ausgemessen haben, können Sie nun Maße nehmen (Raumgrößen, Fenstermaße für Vorhänge etc.). Das hilft später bei der Planung und gibt Ihnen das gute Gefühl, die Wohnfläche nachgeprüft zu haben.

Sollten bei der zweiten Besichtigung oder durch den Gutachter ernsthafte Mängel zutage treten, verzagen Sie nicht gleich. Jetzt haben Sie die Informationen, um abzuschätzen, ob Sie das finanziell und zeitlich stemmen möchten. Größere Mängel sind außerdem ein Ansatzpunkt für Preisverhandlungen: Entweder lässt der Verkäufer den Mangel noch beheben, oder Sie können einen entsprechenden Preisnachlass aushandeln, falls Sie das Haus dennoch kaufen möchten.

Entscheidung treffen

Am Ende des Prozesses müssen Sie eine Entscheidung treffen: Ist dieses Haus Ihr zukünftiges Zuhause oder nicht? Lassen Sie hierbei sowohl die harten Fakten als auch Ihr Bauchgefühl einfließen.

Wenn die Immobilie Ihre Kriterien erfüllt, Sie die Kosten überblicken und auch ein gutes Gefühl dabei haben, können Sie den nächsten Schritt wagen. Das bedeutet in der Regel, ein Kaufangebot abzugeben und im Erfolgsfall den Kaufvertrag beim Notar vorzubereiten.

Sollten Sie jedoch trotz aller Analyse ein ungutes Gefühl haben – beispielsweise weil der Verkäufer ausweichend auf bestimmte Fragen geantwortet hat oder weil Ihnen ein Mangel zu riskant erscheint – dann nehmen Sie dieses Gefühl ernst. Vielleicht ist es dann besser, weiterzusuchen, als sich zu etwas gedrängt zu fühlen.

Ein Immobilienkauf will wohlüberlegt sein. Dank Ihrer gründlichen Besichtigung und Vorbereitung sind Sie nun in der Lage, eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Ob diese Entscheidung für oder gegen das Haus ausfällt – Sie können sie vor sich selbst gut begründen. Und wenn alles passt, dürfen Sie zugreifen und sich auf Ihr neues Zuhause freuen – mit dem guten Gewissen, nichts Wichtiges übersehen zu haben.