Kosten beim Hauskauf: Was kostet ein Hauskauf wirklich?

Welche Kosten fallen beim Hauskauf an? (Bild: Chris Weiher, Unsplash)

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Investition ihres Lebens.

Doch der eigentliche Kaufpreis ist oft nur die Spitze des Eisbergs: Zusätzlich zum Preis für Haus, Wohnung oder Grundstück fallen eine Reihe von Nebenkosten an, die viele Käufer überraschen.

Was kostet ein Hauskauf wirklich? Dieser Ratgeber gibt einen umfassenden Überblick über alle anfallenden Kosten beim Immobilienerwerb – von der Grunderwerbsteuer über Notar- und Maklergebühren bis hin zu Finanzierungsnebenkosten, Renovierung, Umzug und mehr. So können Sie schon im Voraus realistisch planen und böse Überraschungen vermeiden.

Überblick: Nebenkosten beim Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf sollten Käuferinnen und Käufer grob 10 bis 15 % des Kaufpreises zusätzlich für Nebenkosten einplanen.

Die genaue Höhe hängt von vielen Faktoren ab – etwa dem Bundesland (z. B. unterschiedliche Steuersätze), dem Kaufobjekt (Bestandsimmobilie, Neubau oder Grundstück) und individuellen Gegebenheiten. Wichtig ist: Diese Kaufnebenkosten kommen zusätzlich zum Kaufpreis und müssen meist aus Eigenkapital bestritten werden (Finanzierungsdarlehen decken sie nur selten ab). Wir zeigen im Folgenden alle relevanten Kostenpunkte im Detail auf.

Zu den üblichen Nebenkosten beim Hauskauf gehören: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision, Finanzierungsnebenkosten der Bank sowie diverse weitere Ausgaben (z. B. für Gutachten, Renovierung, Umzug, Versicherungen und eine Instandhaltungsrücklage). Im Einzelfall können noch besondere Kosten anfallen, insbesondere bei Neubauprojekten oder dem reinen Grundstückskauf.

All diese Posten werden wir nachfolgend erläutern.

Grunderwerbsteuer: Einmalige Steuer beim Immobilienkauf

Gleich zu Beginn des Kaufprozesses fällt die Grunderwerbsteuer an – eine staatliche Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie vom Käufer zu entrichten ist.

Die Höhe variiert je nach Bundesland und liegt aktuell (Stand 2025) zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Diese Steuer ist einmalig zu zahlen und wird kurz nach der Beurkundung vom Finanzamt per Bescheid eingefordert. Ohne Zahlungsnachweis der Grunderwerbsteuer erfolgt keine endgültige Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

In der folgenden Tabelle sind die Grunderwerbsteuersätze der 16 Bundesländer aufgelistet (Stand 2025):

Beispiel: Für ein Haus zum Kaufpreis von 300.000 € wären in Bayern 10.500 € Grunderwerbsteuer fällig (3,5 %), in Nordrhein-Westfalen hingegen 19.500 € (6,5 %). Diese Unterschiede sollte man unbedingt einkalkulieren.

Fälligkeit und Zahlung: Die Grunderwerbsteuer wird typischerweise innerhalb von ~4 Wochen nach Vertragsunterzeichnung per Bescheid vom zuständigen Finanzamt verlangt. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die der Notar für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch benötigt. Ohne Grunderwerbsteuerzahlung kein Grundbucheintrag – der Staat sichert sich so seinen Anspruch.

Bestimmte bewegliche Güter, die mitverkauft werden (z. B. Einbauküche, Möblierung, Markisen oder Gartenhaus), können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Durch realistische Aufteilung des Kaufpreises (z. B. 10.000 € für mitgekaufte Möbel) lässt sich die Steuerlast also geringfügig senken. Wichtig ist, dass die angesetzten Werte plausibel sind – überhöhte Angaben erkennt das Finanzamt unter Umständen nicht an.

Notarkosten: Gesetzlich geregelte Beurkundungsgebühren

In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden (§ 311b BGB).

Der Notar übernimmt die Vertragsgestaltung, prüft die Rechtmäßigkeit, berät die Parteien und beglaubigt den Kaufvertrag. Zudem kümmert er sich um alle notwendigen Anträge (z. B. Grundbucheinträge). Für diese Leistungen fallen Notargebühren an, die per Gesetz genau festgelegt sind (Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG). Im Schnitt betragen die Notarkosten ca. 1 % des Kaufpreises.

In den Notarkosten enthalten sind u. a.: Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassung (die formale Eigentumsübertragung), Auflassungsvormerkung (Vormerkung im Grundbuch, um den Käufer abzusichern), Kommunikation mit Behörden (z. B. Antrag ans Grundbuchamt) und oft auch die Abwicklung des Zahlungsverkehrs. Die Notargebühren sind bundesweit einheitlich und nicht verhandelbar – jeder Notar muss nach der Gebührentabelle abrechnen.

Deshalb ist es egal, welchen Notar Sie wählen; die Kosten sind bei gleichem Kaufpreis praktisch identisch.

Wer bezahlt den Notar?

In der Regel trägt der Käufer die Notarkosten.

Das mag überraschen, da der Notar ja neutral für beide Parteien tätig ist. Üblich ist jedoch, dass der Käufer diese Gebühren übernimmt – das ist meist schon im Kaufvertrag so vereinbart. Der Notar stellt nach Vertragsschluss seine Rechnung direkt an den Käufer. Auflassung: So nennt man die Einigung über den Eigentumsübergang zwischen Verkäufer und Käufer in der notariellen Urkunde. Beide Parteien erklären beim Notartermin ausdrücklich die Auflassung, also dass das Eigentum an der Immobilie übergehen soll. Diese Erklärung ist Voraussetzung für die Umschreibung im Grundbuch.

Der Begriff klingt altertümlich, ist aber juristisch wichtig – ohne Auflassung keine Eigentumsübertragung.

Notaranderkonto

Normalerweise zahlt der Käufer den Kaufpreis nach Aufforderung direkt an den Verkäufer, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind (Auflassungsvormerkung im Grundbuch, finanzielle Sicherheiten etc.).

In besonderen Fällen kann ein Notaranderkonto zum Einsatz kommen – ein Treuhandkonto, auf das der Käufer den Kaufpreis zunächst einzahlt. Der Notar leitet das Geld erst an den Verkäufer weiter, wenn alle Bedingungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind. Ein Notaranderkonto bietet maximale Sicherheit (z. B. bei komplizierten Verkäufen oder wenn Zwischenfinanzierungen laufen), verursacht aber zusätzliche Gebühren.

Die Kosten dafür richten sich nach dem Kaufpreis; grob rund 0,2–0,3 % der Summe fallen an. Bei 500.000 € Kaufpreis wären das z. B. etwa 935 € Gebühren für das Anderkonto. Da ein Notaranderkonto heute nur in Ausnahmefällen nötig ist und Geld kostet, wird es nur eingerichtet, wenn es wirklich erforderlich ist (z. B. Käufer und Verkäufer stimmen ab, dass die Treuhandlösung nötig ist).

Grundbuchkosten

Eng mit den Notargebühren verbunden sind die Gebühren für das Grundbuchamt.

Für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch sowie weitere Eintragungen (etwa eine Grundschuld) fallen Amtsgebühren an, die ebenfalls gesetzlich geregelt sind. Diese Grundbuchkosten betragen etwa 0,5 % des Kaufpreises. Die Rechnung hierfür kommt meist ebenfalls über den Notar bzw. direkt vom Amtsgericht. Praktisch rechnet der Notar oft Notar- und Grundbuchkosten zusammen mit ca. 1,5 % des Kaufpreises ab. Darin enthalten ist die Eigentumsumschreibung und die Auflassungsvormerkung.

Wenn Sie zur Finanzierung ein Darlehen aufnehmen, muss zugunsten der Bank eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden. Auch das löst zusätzliche Gebühren beim Notar und Grundbuchamt aus – ungefähr 0,2–0,5 % der Darlehenssumme sollte man dafür einplanen. Beispiel: Bei 300.000 € Darlehen können rund 1.000 € für Notar und Gericht anfallen, um die Grundschuld zu bestellen. Diese Kosten gehören strenggenommen zu den Finanzierungskosten, werden aber oft in einem Atemzug mit den Notarkosten genannt, da der Notar die Grundschuldbestellung vornimmt.

Maklerprovision: Courtage für den Immobilienmakler

War ein Immobilienmakler an der Vermittlung beteiligt, wird bei Kaufvertragsabschluss die Maklercourtage fällig. Die Höhe der Provision ist nicht staatlich festgelegt, sondern regional üblich und frei verhandelbar. In der Praxis haben sich jedoch relativ einheitliche Sätze etabliert. 2025 liegen die üblichen Maklergebühren bei etwa 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.). Diese Prozentsätze beziehen sich auf die Gesamtprovision, die oft zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird.

Neues Gesetz: Geteilte Provision seit 2020

Seit Ende 2020 gilt bei Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern das sogenannte Bestellerprinzip für Käuferprovisionen.

Einfach gesagt: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat (der Normalfall beim Verkauf), kann er höchstens 50 % der Provision auf den Käufer abwälzen. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer heute meistens die Courtage je zur Hälfte. Früher war es in vielen Bundesländern üblich, dass der Käufer die gesamte Provision zahlt – das ist nun nicht mehr zulässig, sofern der Makler für den Verkäufer tätig war.

Ausnahme: Beauftragt ein Käufer ausdrücklich einen eigenen Suchmakler, zahlt er dessen Provision allein (dies kommt aber selten vor und wäre vor Vertragsabschluss transparent vereinbart).

Höhe der Maklerprovision nach Bundesland

Zwar sind Maklergebühren frei verhandelbar, aber regional haben sich bestimmte Sätze eingebürgert.

In den meisten Bundesländern beträgt die Gesamtcourtage rund 7,14 % vom Kaufpreis (inkl. MwSt.), was geteilt 3,57 % für Käufer und 3,57 % für Verkäufer bedeutet. Es gibt Ausnahmen: In Hamburg liegt die Gesamtprovision meist bei 6,25 % (je ~3,12 % für Käufer/Verkäufer), in Bremen und oft Hessen bei 5,95 % (je ~2,98 %). In manchen Regionen Niedersachsens sind auch Gesamtprovisionen von nur ~4,76 % üblich. Diese Unterschiede resultieren aus früheren Traditionen; seit der hälftigen Teilung sind sie aber weniger relevant für Käufer, da deren Anteil in fast allen Bundesländern im Korridor 2,98 % bis 3,57 % (inkl. MwSt.) liegt.

Die Provision sollte im Exposé oder spätestens im Maklervertrag klar beziffert sein. Nach Abschluss des Kaufvertrags stellt der Makler seine Rechnung. Fällig wird die Courtage mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags, da damit der Nachweis/Vermittlungserfolg erbracht ist.

Maklerprovision sparen? Beim Neubau vom Bauträger fällt oft keine Maklercourtage für den Käufer an – hier verkauft der Bauträger direkt. Auch wer privat (ohne Makler) kauft, zahlt natürlich nichts. Allerdings gelingt ein Privatkauf nicht immer, und die Expertise eines guten Maklers kann den Kaufprozess deutlich erleichtern. Beachten Sie: Provisionen sind grundsätzlich verhandelbar, vor allem bei hochpreisigen Objekten oder wenn kein Standardsatz vereinbart wurde. Fragen kostet nichts – vielleicht lässt sich die Courtage reduzieren, insbesondere wenn Sie als Käufer direkt mit dem Makler sprechen.

Bankkosten: Finanzierungsnebenkosten beim Hauskauf

Ein Eigenheim wird meist über ein Darlehen finanziert. Neben den Zinsen, die über die Jahre an die Bank gezahlt werden, können einmalige Banknebenkosten rund um die Finanzierung auftreten. Hier die wichtigsten Posten:

Bereitstellungszinsen

Damit bezeichnet man Zinsen, die die Bank für den noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens verlangt.

Bei einem Hauskauf (Bestandsimmobilie) wird das Darlehen meist in einer Summe bei Fälligkeit des Kaufpreises ausgezahlt – dann fallen keine Bereitstellungszinsen an. Beim Neubau hingegen wird in Raten bezahlt (je nach Baufortschritt), und ein Teil des Kredits liegt zunächst ungenutzt bereit. Viele Banken gewähren eine bereitstellungszinsfreie Zeit (z. B. 6 Monate nach Darlehenszusage); danach berechnen sie typischerweise 0,25 % des noch nicht abgerufenen Betrags pro Monat. Das entspricht 3 % p.a. – kein Pappenstiel. Bei 100.000 € Rest würde das 250 € pro Monat kosten.

Kalkulieren Sie Bauzeiten realistisch und versuchen Sie, bereitstellungszinsfreie Zeit im Kreditvertrag auszuhandeln. Eine Alternative ist, das Darlehen erst später abzurufen, wobei man dann aber bis dahin Eigenmittel vorstrecken müsste.

Wertermittlungsgebühr (Schätzkosten)

Früher war es üblich, dass Banken für die Begutachtung der Immobilie eine Gebühr verlangten – z. B. 0,2 % der Darlehenssumme oder einen Pauschalbetrag für das Gutachten des Beleihungswerts.

Heute sind solche Schätzkosten unzulässig; Gerichte haben entschieden, dass die Wertermittlung im eigenen Interesse der Bank liegt und nicht separat dem Kunden berechnet werden darf. Achtung: Einige Kreditgeber umschreiben diese Kosten kreativ oder verstecken sie in anderen Gebühren. Generell sollte aber keine explizite „Schätzgebühr“ mehr auftauchen. Sollte doch eine derartige Position auf der Abrechnung stehen und der Vertrag nach 2013 geschlossen worden sein, können Kunden ggf. Rückerstattung verlangen.

Darlehensauszahlung / Teilauszahlungsgebühr

Wird ein Darlehen in Teilbeträgen ausgezahlt (üblich bei Bauvorhaben), könnten Banken dafür Gebühren verlangen – etwa einen Teilauszahlungszuschlag von z. B. 50 € bis 100 € pro Auszahlung. Viele Institute verzichten jedoch darauf, insbesondere wenn die Teil-Auszahlung von Beginn an vereinbart war. Prüfen Sie Ihren Kreditvertrag: Idealerweise steht dort „kostenfreie Teilauszahlungen“ oder es sind zumindest moderate Gebühren genannt.

Bei einer einzigen Auszahlung (Kauf einer Bestandsimmobilie) fällt diese Thematik weg.

Sonstige Bankentgelte

Kontoführungsgebühren für das Darlehenskonto dürfen Banken heute nicht mehr berechnen – die Verwaltung ist mit den Zinsen abgegolten.

Auch Bearbeitungsgebühren für Verbraucherdarlehen sind unzulässig. Eine Ausnahme bilden Bausparverträge: Hier wird oft eine Abschlussgebühr (etwa 1–1,6 % der Bausparsumme) erhoben, die bei Zuteilung des Darlehens anfällt. Wer also ein Bauspardarlehen als Teil der Finanzierung nutzt, sollte diese Gebühr berücksichtigen. Zudem kann bei vorzeitiger Ablösung eines Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, aber das betrifft nur den Fall, dass man den Kreditvertrag vorzeitig beendet – im normalen Kaufprozess also nicht unmittelbar relevant.

Tipp: Viele Finanzierungskosten (Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldeintragung, evtl. Bereitstellungszinsen) werden gerne übersehen, da sie nicht direkt im Kaufvertrag stehen. Planen Sie etwa 1–2 % der Darlehenssumme für solche Finanzierungsnebenkosten ein. Im Idealfall fallen einige Posten gar nicht an – aber besser, Sie haben Reserven, als dass die Baufinanzierung am Ende zu eng kalkuliert ist.

Sonstige Kaufpreisnebenkosten: Vermessung, Anschlüsse, Genehmigungen

Je nach Art der Immobilie können weitere Kaufnebenkosten anfallen, insbesondere bei unbebauten Grundstücken oder Neubauten. Diese Posten sind leicht zu übersehen, gehören aber zu den Gesamtkosten dazu:

Vermessungskosten

Wird ein Grundstück neu aufgeteilt oder müssen Grenzpunkte neu vermessen werden (z. B. weil Sie nur einen Teil eines großen Grundstücks kaufen, oder weil für den Bauantrag ein amtlicher Lageplan nötig ist), entstehen Kosten für den Vermessungsingenieur. Die Gebühren richten sich nach der Vermessungsgebührenordnung des Bundeslands und dem Wert des Grundstücks. Ein einfaches Abmarken von ein paar Grenzpunkten kann einige hundert Euro kosten, eine umfassende Teilungsvermessung auch einige tausend Euro. Bei normalen Hauskauf eines bestehenden, klar vermessenen Grundstücks fallen diese Kosten meist nicht an.

Bei Neubauvorhaben auf eigenem Grundstück sollten Sie sie jedoch einplanen, falls das amtliche Vermessungswesen eingeschaltet werden muss.

Erschließungsbeiträge

Als Erschließungskosten bezeichnet man die Aufwendungen für grundlegende Infrastruktur: Straßenzugang, Gehwege, Kanalisation, Wasser- und Stromleitungen bis zum Grundstück. In Neubaugebieten übernimmt oft zunächst der Erschließungsträger (z. B. die Gemeinde oder ein Entwickler) diese Herstellung und wälzt die Kosten anteilig auf die Grundstückseigentümer um. Wenn Sie ein unerschlossenes Grundstück kaufen, müssen Sie damit rechnen, diese Erschließungsbeiträge zu zahlen – das können leicht fünfstellige Beträge sein. Bei voll erschlossenen Bauplätzen sind die Kosten entweder im Kaufpreis enthalten oder bereits vom Vorbesitzer beglichen.

Fragen Sie im Zweifel nach, ob ein Grundstück „voll erschlossen“ verkauft wird. Auch bei Bestandsimmobilien kann es theoretisch passieren, dass nachträglich Erschließungsbeiträge erhoben werden (z. B. für den Ausbau einer Straße oder neue Versorgungsleitungen). Solche Fälle sind allerdings selten und werden den Eigentümer als Bescheid treffen – beim Kauf selbst sind sie schwer kalkulierbar. Als Reserve kann man dennoch ein paar Tausend Euro gedanklich vorhalten, falls demnächst eine Kommunalabgabe ins Haus flattert.

Hausanschlüsse

Ist ein Haus neu gebaut worden, kommen die sogenannten Hausanschlusskosten hinzu.

Darunter versteht man die Anschlüsse des Hauses an die Versorgungsnetze: Trinkwasser, Abwasser, Strom, Telefon/Internet und ggf. Gas. Die Versorger stellen diese Herstellung dem Eigentümer in Rechnung. Die Kosten hängen von der Entfernung zur Grundstücksgrenze und den örtlichen Tarifen ab. Als grobe Richtgröße kann man pro Anschluss einige tausend Euro ansetzen. Oft bieten Gemeinden Pauschalen an, z. B. 10.000 € für ein Komplettpaket an Hausanschlüssen im Neubaugebiet.

Bei einem Kauf einer Bestandsimmobilie entfallen diese Ausgaben, da das Haus ja bereits angeschlossen ist – es sei denn, Leitungen müssen erneuert werden. Bei einem Bauträgerkauf sind Hausanschlüsse meist im Kaufpreis inkludiert; bei eigenem Bau auf eigenem Grundstück müssen Sie sie separat beauftragen und bezahlen.

Baugenehmigung und Behördengebühren

Wer neu baut (oder umfangreich umbaut), braucht eine Baugenehmigung.

Die Gebühren für den Bauantrag sind in jedem Bundesland etwas anders. Oft werden sie nach der Bausumme bzw. den Herstellungskosten berechnet. Eine Faustregel: etwa 0,2 % bis 0,7 % der Baukosten können als Genehmigungsgebühr anfallen. Beispiel: Bei 300.000 € Baukosten wären vielleicht rund 1.000–2.000 € Gebühren zu zahlen. Hinzu kommen kleine Posten wie Gebühren für Auszüge aus dem Liegenschaftskataster, beglaubigte Kopien etc., die für den Bauantrag benötigt werden. Auch ein Baugrundgutachten (Bodengutachten) wird oft vor Bau erstellt, um die Tragfähigkeit des Bodens zu prüfen – Kostenpunkt ca. 1.000 € bis 2.000 €.

All diese Ausgaben zählen zu den Baunebenkosten und sollten beim Budget für einen Neubau mit berücksichtigt werden.

Architekt, Statiker & Co.

Planen Sie selbst zu bauen (ohne Bauträger), fallen natürlich Honorare für Architekten, Statiker, Energieberater und andere Fachleute an. Das Architektenhonorar für Entwurf und Bauüberwachung liegt grob bei 10–15 % der Bausumme (nach HOAI). Diese Kosten sind allerdings direkte Baukosten und nicht „Nebenkosten beim Kauf“ im engeren Sinne – aber der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass bei Neubauprojekten ein erheblicher Teil des Budgets in Planung und Beratung fließt.

Zusammengefasst: Wenn Sie nur ein Grundstück kaufen oder selbst ein Haus bauen, müssen Sie mit diversen Zusatzkosten für Vermessung, Anschlüsse, Genehmigungen und Planung rechnen. Diese Ausgaben kommen on top und können in Summe weitere 10–20 % der Baukosten ausmachen – kein unwesentlicher Betrag. Wer dagegen eine fertige Bestandsimmobilie kauft, hat diese Posten größtenteils nicht, sollte aber dafür auf den Zustand (Renovierungsbedarf) achten.

Besonderheiten bei Neubau: Bauherrenmodell vs. Bauträger

Der Neubau eines Hauses bringt eigene Kostenstrukturen mit sich, die vom Kauf eines fertigen Objekts abweichen. Grundsätzlich gibt es zwei Wege zum neuen Eigenheim: Sie treten selbst als Bauherr auf (Bauherrenmodell), oder Sie kaufen schlüsselfertig vom Bauträger. Beide Varianten haben spezifische Kostenmerkmale:

Eigenes Bauherrenmodell (Selbst bauen)

Hier kaufen Sie in der Regel zunächst ein Baugrundstück und beauftragen dann Architekten und Bauunternehmen, um Ihr Haus zu errichten.

Die Grunderwerbsteuer fällt dabei nur auf den Grundstückskaufpreis an – der Hausbau selbst unterliegt dieser Steuer nicht, da es ein Werkvertrag ist. Dies kann steuerlich vorteilhaft sein: Bei Grundstückspreis 150.000 € und Baukosten 300.000 € zahlen Sie Grunderwerbsteuer nur auf 150.000 €, nicht auf 450.000 €. Allerdings unterliegen die Baukosten der Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer), die im Angebot der Baufirma enthalten ist. Als Bauherr tragen Sie alle Baunebenkosten (siehe vorheriger Abschnitt) wie Vermessung, Hausanschlüsse, Genehmigungsgebühren etc. selbst. Während der Bauphase zahlen Sie das Darlehen nach und nach an die Baufirma aus – gemäß Zahlungsplan und Baufortschritt.

Hier greift die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die maximale Raten pro Bauabschnitt vorgibt (z. B. 30 % bei Baubeginn, 40 % nach Rohbau, usw.). Sie sollten außerdem Reserve für Bauzeitverlängerung einplanen, da sich durch Verzögerungen Bereitstellungszinsen und Mietzahlungen verlängern können. Ein Vorteil beim eigenen Bau: Sie haben freie Gestaltung und wählen die Anbieter selbst – Sie können etwa durch Eigenleistungen oder kluges Verhandeln Kosten sparen. Nachteilig ist, dass Projektkoordination und Risiko (z. B. bei Bauverzögerungen oder Kostensteigerungen) bei Ihnen liegen.

Kauf vom Bauträger

Hier erwerben Sie Haus und Grundstück in einem Paket von einem Bauträger-Unternehmen. Meist bietet der Bauträger schlüsselfertige Häuser in einem Neubaugebiet an oder errichtet ein Mehrfamilienhaus und verkauft einzelne Wohnungen. Die Kostenstruktur unterscheidet sich wie folgt: Die Grunderwerbsteuer fällt auf den Gesamtpreis (inklusive Bau) an, da Sie rechtlich gesehen eine fertiggestellte Immobilie kaufen.

Das bedeutet zwar eine höhere Steuerlast im Vergleich zum Bauherrenmodell, aber dafür sind im Kaufpreis viele Nebenkosten schon enthalten. Ein Bauträger kümmert sich um Erschließung, Hausanschlüsse, Baugenehmigung und oft sogar um Außenanlagen – diese Posten zahlen Sie indirekt über den Kaufpreis mit, brauchen sich aber nicht einzeln darum zu kümmern. Ein weiterer Vorteil: In der Regel fällt keine Maklerprovision an, da der Verkauf direkt vom Bauträger oder über dessen Vertriebsmitarbeiter erfolgt. Die Zahlung erfolgt – ähnlich wie beim Bauherrenmodell – in Raten nach Baufortschritt gemäß MaBV.

Hierbei überweisen Sie die Teilbeträge auf ein vom Bauträger benanntes Konto; ein Notaranderkonto wird meist nicht genutzt, da gesetzliche Regelungen und Bürgschaften des Bauträgers Schutz bieten. Bauträgerverträge sind komplex und sollten sorgfältig geprüft werden (am besten durch einen Fachanwalt), da Sie oft Sonderwünsche extra zahlen müssen.

Im Kaufpreis sind Standardleistungen enthalten – Sonderausstattungen (wie bessere Fliesen, hochwertige Sanitärobjekte, Einbauküche, etc.) werden zusätzlich berechnet. Planen Sie also bei Bauträgerkauf Puffer für mögliche Mehrkosten durch Sonderwünsche ein.

Gewährleistung

Vorteilhaft beim Neubau (egal ob Bauträger oder eigener Bau) ist die gesetzliche Gewährleistungsfrist von 5 Jahren auf Bauleistungen. Etwaige Baumängel muss der Bauträger oder das Bauunternehmen in dieser Zeit kostenlos beseitigen. Diese Sicherheit haben Käufer eines älteren Bestandsobjekts nicht – dort gilt „gekauft wie gesehen“ (abgesehen von arglistig verschwiegenen Mängeln).

Zeit- und Doppelbelastung

Bedenken Sie beim Neubau, dass zwischen Kauf des Grundstücks/Vertragsabschluss und Einzug oft 12–24 Monate Bauzeit liegen. In dieser Phase zahlen Sie eventuell bereits Zinsen fürs Baudarlehen und parallel Miete für die bisherige Wohnung. Diese Doppelbelastung gehört indirekt auch zu den Kosten des Neubaus. Eine realistische Finanzierungsplanung berücksichtigt diese Übergangszeit.

Zusammengefasst: Ein Neubau kann teurer oder günstiger als ein Bestandskauf sein, je nach Ausgangslage. Sie sollten beim Vergleich immer alle Nebenkosten und Folgelasten einberechnen. Wer wenig Eigenkapital hat, sollte bedenken, dass beim Bauträgerkauf die Grunderwerbsteuer auf den vollen Kaufpreis anfällt, was mehr sofort aufzubringendes Kapital erfordert. Andererseits entfallen bei Bauträgerprojekten einige separate Ausgaben. Beide Wege haben ihre Vorzüge – der eine bietet mehr Kontrolle und Individualität, der andere mehr Komfort und Planbarkeit.

Besonderheiten beim Grundstückskauf

Der Kauf eines unbebauten Grundstücks unterscheidet sich in einigen Punkten vom Kauf eines Hauses oder einer Wohnung. Einerseits entfallen natürlich die Kosten, die mit einem Gebäude zu tun haben (keine Renovierung, keine Gebäudeversicherung etc.), andererseits ist ein Grundstückskauf oft nur der erste Schritt zu den eigenen vier Wänden, dem später noch der Hausbau folgt.

Worauf Sie beim Grundstückskauf finanziell achten sollten:

• Grunderwerbsteuer und Notar fallen auch hier an: Sie zahlen auch beim reinen Grundstückserwerb die Grunderwerbsteuer (im jeweiligen Bundesland, siehe oben) auf den Kaufpreis des Landes. Notar- und Grundbuchkosten entstehen ebenso (ca. 1,5 % vom Kaufpreis insgesamt). Diese Posten sind beim Grundstückskauf also identisch mit jedem Immobilienkauf.

• Maklerkosten: Wird ein Grundstück über einen Makler vermittelt, fällt ebenfalls Provision an – oft in ähnlicher Höhe wie bei Häusern (regionale Unterschiede möglich). Allerdings werden Baugrundstücke nicht immer über Makler verkauft; viele werden von Kommunen, Erbengemeinschaften oder Projektentwicklern direkt angeboten. Kaufen Sie z. B. ein Grundstück von der Stadt, gibt es in der Regel keine Maklercourtage. Informieren Sie sich daher, ob ein Grundstück „courtagefrei“ ist.

• Erschließungszustand: Ein entscheidender Kostenfaktor ist, ob das Grundstück erschlossen ist. Voll erschlossen heißt, dass alle wichtigen Versorgungsleitungen bis zur Grundstücksgrenze liegen und die Straße gebaut ist. Ist das nicht der Fall (unerschlossenes Grundstück), müssen Sie die Erschließung entweder selbst durchführen lassen oder anteilige Beiträge zahlen (siehe Abschnitt oben zu Erschließungskosten). Klären Sie beim Kauf unbedingt den Status: Im Kaufvertrag sollte stehen, ob das Grundstück erschlossen verkauft wird oder ob Sie mit Folgekosten rechnen müssen. Teilweise sind Grundstückspreise niedrig angesetzt, weil eben noch hohe Erschließungskosten folgen – das muss in Ihre Kalkulation.

• Bebauungsplan und Bauzwang: Prüfen Sie, was und wann gebaut werden darf/muss. Ein Grundstück kann Auflagen haben, etwa einen Bauzwang (dass innerhalb einer bestimmten Frist ein Haus errichtet werden muss, sonst drohen Sanktionen). Wenn Sie heute ein Grundstück kaufen, um vielleicht erst in 5 Jahren zu bauen, könnten solche Fristen zum Problem werden. Eventuell entstehen Kosten für eine Verlängerung von Baugenehmigungen. Auch der Bebauungsplan kann Einfluss auf Kosten haben – z. B. wenn bestimmte teure Dachformen vorgeschrieben sind oder ein Teil als Grünfläche nicht genutzt werden darf.

• Finanzierung eines Grundstücks: Banken finanzieren unbebaute Grundstücke oft zurückhaltender (weil kein Haus als Sicherheit darauf steht). Möglicherweise verlangen sie mehr Eigenkapital oder berechnen etwas höhere Zinsen. Zwar ist das keine direkte Kaufnebenkosten-Position, aber es beeinflusst die Finanzierungskosten. Zudem verdient ein unbebautes Grundstück kein Geld und spart keine Miete – es verursacht aber bereits Grundsteuer. Diese laufende Grundsteuer für das Grundstück fällt ab dem Kauf jährlich an, ist aber in der Regel gering (je nach Einheitswert und Hebesatz oft nur zweistellige Beträge pro Jahr bei unbebauten Wohngrundstücken).

• Abrisskosten: Sollte auf dem Grundstück noch ein altes marodes Gebäude stehen, das Sie abreißen lassen möchten, müssen Sie die Abbruchkosten berücksichtigen. Ein Abriss kann je nach Größe des Altbestands und etwaigen Schadstoffen (z. B. Asbest) einige tausend bis zehntausend Euro kosten. Oft wird ein solches Grundstück „mit Altbestand“ günstiger verkauft, dafür trägt der Käufer dann die Entsorgungskosten. Auch das gehört zum Gesamtpaket beim Grundstückskauf dazu.

In Summe gilt: Ein Grundstückskauf ist zwar zunächst einfacher strukturiert (Steuer, Notar, ggf. Makler), aber es ist selten das Ende der Ausgaben. Planen Sie die anschließenden Baukosten und Baunebenkosten gleich mit, um zu wissen, ob das Projekt in Gänze finanzierbar ist. Wer ein Grundstück als Kapitalanlage kauft (ohne zu bauen), hat die genannten Folgekosten weniger, sollte aber die laufende Grundsteuer und evtl. Pflege des Grundstücks (Bewuchs) nicht völlig außer Acht lassen.

Weitere Kosten nach dem Kauf: Renovierung, Umzug, Versicherungen, Rücklagen

Mit dem erfolgreichen Hauskauf sind Sie offiziell Eigentümer – aber finanziell noch nicht am Ziel. Nun beginnt der Teil, der oft unterschätzt wird: die Kosten, die nach dem Kauf bzw. mit dem Einzug anfallen. Dazu zählen eventuelle Renovierungs- oder Modernisierungskosten, die Ausgaben für den Umzug und Neueinrichtung, notwendige Versicherungen sowie langfristig die Instandhaltung des Hauses. Diese Punkte wollen wir zum Abschluss beleuchten.

Renovierungs- und Modernisierungskosten

Nicht jedes gekaufte Haus ist sofort bezugsfertig im gewünschten Standard. Gerade bei Bestandsimmobilien sollten Käufer realistisch einschätzen, welche Renovierungen oder Modernisierungen in den nächsten Jahren anstehen. Das können kosmetische Arbeiten sein (Malerarbeiten, neue Böden) oder größere Sanierungen (Heizung erneuern, Dach dämmen, Bad modernisieren). Die Spannweite ist groß: In manchen Fällen genügen ein paar Eimer Farbe, in anderen muss ein Altbau kernsaniert werden.

Als groben Anhalt kann man 10 % bis 30 % des Kaufpreises zusätzlich für Renovierungen einplanen – je nach Alter und Zustand der Immobilie. Bei einem alten Haus mit Investitionsstau kann es sogar noch mehr sein. Ein Praxisbeispiel: Kostet das Haus 300.000 €, könnten im Schnitt noch 30.000 € bis 90.000 € für Sanierungen benötigt werden. Das ist natürlich sehr individuell: Ein 5 Jahre altes Haus benötigt kaum etwas, ein 50 Jahre altes vielleicht eine neue Elektrik, neue Fenster und Dämmung für deutlich über 50.000 €.

Tipp: Lassen Sie vor dem Kauf den Sanierungsbedarf möglichst genau einschätzen. Manchmal lohnt es sich, einen unabhängigen Gutachter oder Bausachverständigen hinzuzuziehen, der die Immobilie begutachtet. Die ~500–1.500 € Gutachterkosten sind gut investiert, wenn sie Sie vor einem Fehlkauf bewahren oder Ihnen eine fundierte Verhandlungsbasis für den Kaufpreis geben. Im Kaufvertrag selbst sind Renovierungskosten natürlich nicht enthalten, aber Sie können z. B. bei Preisverhandlungen argumentieren, wenn größere Mängel entdeckt werden (z. B. „Dach muss bald neu – das kostet 20.000 €, daher bieten wir weniger“). Nach dem Kauf gibt es kaum Nachverhandlung, daher rechnen Sie sich lieber vorher alles durch.

Auch Modernisierungen, die nicht sofort nötig sind, aber den Wert oder Komfort steigern, sollte man im Blick haben. Beispiele: energetische Verbesserungen (Solaranlage, Dämmung), Umbauten (offene Küche einbauen, Grundrissänderungen) oder Erweiterungen (Carport, Wintergarten). Solche Vorhaben fließen in die langfristige Finanzplanung ein – man muss sie nicht sofort nach Kauf stemmen, aber sie kommen vielleicht später.

Faustregel: Planen Sie, jährlich einen gewissen Betrag in die Immobilie zu investieren, damit nichts verfällt. Wer direkt nach Kauf umfassend saniert, hat dann hoffentlich lange Ruhe. Wer ein älteres Haus unsaniert übernimmt, sollte Rücklagen für Reparaturen parat haben (siehe Instandhaltungsrücklage unten).

Umzugskosten

Der Tag des Umzugs ins neue Heim bringt ebenfalls Kosten mit sich. Je nach Umfang des Haushalts, Entfernung und Helfern können Umzugskosten stark variieren. Wenn Sie selbst mit Freunden und gemietetem Transporter umziehen, halten sich die Ausgaben im Rahmen (vielleicht ein paar hundert Euro für den LKW, Sprit und Verpflegung der Helfer). Beauftragen Sie jedoch eine professionelle Umzugsfirma, können leicht 1.000 bis 3.000 € oder mehr fällig werden – abhängig von der Distanz und dem Hausratvolumen.

Bei einem Fernumzug (z. B. Wechsel in ein anderes Bundesland) oder einem großen Haushalt mit viel Möbeln lohnt es sich, frühzeitig mehrere Angebote einzuholen. Achten Sie darauf, dass in Festpreisangeboten auch Montagearbeiten (Ab- und Aufbau von Möbeln, Küche) und eventuelle Halteverbotszonen enthalten sind, um Nachträge zu vermeiden.

Zusätzlich zum eigentlichen Transport denken Sie an Kleinausgaben: Umzugskartons, Verpackungsmaterial, eventuell Renovierung der alten Mietwohnung (Streichen) und Kaution, die in der alten Wohnung vielleicht noch gebunden ist, bis sie zurückgezahlt wird. Auch neue Möbel oder Elektrogeräte, die fürs neue Haus angeschafft werden, zählen streng genommen nicht zu den Kaufnebenkosten, können Ihr Budget aber belasten. Viele frischgebackene Hausbesitzer investieren z. B. in neue Gardinen, Lampen, Möbel oder einen Rasenmäher – diese Posten summieren sich.

Tipp: Erstellen Sie eine Umzugs-Checkliste mit allen potenziellen Kosten. Denken Sie an Dinge wie Nachsendeauftrag bei der Post (ca. 30 €), Ummeldegebühren (Meldeamt, Kfz-Zulassung) und vielleicht einen Vorrat an Snacks und Getränken für Umzugshelfer. Insgesamt sind Umzugskosten zwar meist kein riesiger Brocken im Vergleich zu Steuern oder Notargebühren, aber sie fallen genau in dem Moment an, wenn man ohnedies viel zahlt. Also besser mit einplanen, um stressfrei umzuziehen.

Versicherungen rund ums Eigenheim

Mit dem Eigentum kommen auch neue Versicherungsbedürfnisse. Einige Versicherungen sind beim Hauskauf oder kurz danach nahezu unverzichtbar:

Wohngebäudeversicherung

Sie schützt das Gebäude gegen Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel und weitere Gefahren.

Diese Versicherung ist ein Muss – insbesondere verlangt die finanzierende Bank den Nachweis einer Gebäudeversicherung, bevor sie das Darlehen auszahlt, weil das Haus als Sicherheit dient. Die Kosten hängen von Größe, Bauart und Lage des Hauses ab. Für ein 150 m² Einfamilienhaus kann eine Wohngebäudeversicherung z. B. 300–500 € im Jahr kosten. Achtung: Wenn Sie eine bestehende Immobilie kaufen, übernimmt man oft die bestehende Gebäudeversicherung des Vorbesitzers automatisch, sofern man nicht innerhalb eines Monats nach Grundbucheintrag kündigt.

Prüfen Sie daher direkt nach Kauf, ob der Versicherungsschutz adäquat ist und prämientechnisch okay – ansonsten wechseln.

Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer

Falls das Haus vermietet ist oder Sie ein unbebautes Grundstück besitzen, ist eine extra Grundbesitzerhaftpflicht zu empfehlen.

Ansonsten genügt oft Ihre private Haftpflichtversicherung – prüfen Sie, ob diese Haus- und Grundbesitz abdeckt (bei selbstbewohntem Einfamilienhaus ist es meist mit drin, bei einem unbebauten Grundstück eher nicht). Diese Versicherung greift, wenn z. B. jemand auf Ihrem Grundstück zu Schaden kommt (Stichwort Verkehrssicherungspflicht, Winterdienst etc.). Kosten sind überschaubar (zweistelliger Euro-Bereich jährlich, falls nicht in Privathaftpflicht enthalten).

Risiko-Lebensversicherung / Restschuldversicherung

Zwar keine Pflicht, aber viele Hauskäufer (insbesondere Familien) schließen eine Risiko-Lebensversicherung ab, um im Todesfall die Restschuld des Kredits abzudecken und die Hinterbliebenen abzusichern. Die Beiträge hängen vom Alter und der Versicherungssumme ab. Auch Berufsunfähigkeitsversicherungen oder eine Restkreditversicherung werden manchmal erwogen. Diese Policen sind nicht direkt „Kosten des Hauskaufs“, können aber für finanzielle Sicherheit sorgen.

Hier sollte man individuell abwägen; sie sind nicht zwingend, aber häufig sinnvoll.

Hausratversicherung

Wenn Sie in das neue Haus einziehen, schützt die Hausratversicherung Ihr Inventar gegen Feuer, Leitungswasser, Einbruchdiebstahl etc. Wahrscheinlich hatten Sie diese als Mieter bereits. Denken Sie daran, die Adresse und ggf. Versicherungssumme anzupassen. Eventuell steigen die Kosten, wenn das Haus größer ist als die alte Wohnung, oder wenn z. B. nun ein höheres Einbruchrisiko besteht.

Kalkulieren Sie die Versicherungsprämien in die laufenden Kosten ein. Zur Kaufnebenkostenrechnung zählen sie nicht im engeren Sinne (da es laufende Kosten sind, keine einmaligen), aber oftmals werden sie direkt nach Kaufabschluss erstmals fällig. Beispielsweise verlangt die Gebäudeversicherung oft Vorauszahlung für das erste Jahr bei Vertragsbeginn.

Instandhaltungsrücklage und laufende Instandhaltung

Ein eigenes Haus bedeutet auch: Sie sind selbst für alle künftigen Reparaturen und Instandhaltungen verantwortlich. Anders als Mieter oder Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es keinen Vermieter oder Hausverwaltung, der ein Sparpolster für Reparaturen unterhält – Sie müssen selbst vorsorgen. Daher ist es ratsam, von Anfang an eine Instandhaltungsrücklage aufzubauen.

Wie viel sollten Sie zurücklegen?

Experten empfehlen, jährlich ca. 1 % des Immobilienwerts für Instandhaltung einzuplanen.

Alternativ wird häufig der Richtwert 1 € pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat genannt – das ergibt ebenfalls 12 € pro m² im Jahr, was bei einem Haus von 150 m² Wohnfläche etwa 1.800 € jährlich entspricht, also grob 0,5–1 % des Kaufpreises. Bei neuen Häusern kann die Rücklage in den ersten Jahren geringer ausfallen, während ältere Häuser eher mehr benötigen. Wichtig ist, regelmäßig Geld für spätere Reparaturen beiseitezulegen: Dach, Heizung, Fenster, Fassade – all das hat Lebensdauern von 20–50 Jahren, und wenn es soweit ist, sollten die Mittel vorhanden sein.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung gekauft haben, zahlen Sie monatlich Hausgeld, in dem bereits eine Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum enthalten ist. Allerdings kann es auch dort zu Sonderumlagen kommen, wenn große Projekte anstehen und die Rücklage nicht reicht. Bei einem eigenen Haus hängt alles an Ihnen allein.

Laufende Kosten nicht vergessen

Neben der Rücklage sollten Sie die laufenden Betriebskosten eines Hauses bedenken. Grundsteuer, Strom, Wasser/Abwasser, Heizkosten, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, ggf. Straßenreinigung – diese Ausgaben sind nun Ihr Eigen, während früher oft der Vermieter einiges davon getragen hat (umgelegt in Nebenkosten). Die monatliche Belastung als Eigentümer kann daher höher sein als die ehemalige Mietnebenkostenabrechnung.

In unserem Kontext der Kaufnebenkosten sei das nur als Hinweis erwähnt: Kalkulieren Sie nach dem Einzug monatlich einige Euro pro Quadratmeter für Betriebskosten und Rücklagen ein, damit das Budget passt (je nach Haus z. B. 2–3 € pro m²/Monat Betriebskosten plus 1 € pro m²/Monat Rücklage).

Fallbeispiel: Gesamtkosten beim Hauskauf realistisch berechnet

Abschließend möchten wir die genannten Posten in einem konkreten Beispiel zusammenführen. Betrachten wir einen typischen Hauskauf einer Bestandsimmobilie:

• Objekt: Ein Einfamilienhaus (Baujahr 1990) in Nordrhein-Westfalen

• Kaufpreis: 400.000 €

• Finanzierung: 80 % über Bankdarlehen, 20 % Eigenkapital

• Makler: ja, Courtage 3,57 % für Käufer (geteilt mit Verkäufer)

• Geplante Renovierung: neue Küche und Malerarbeiten ca. 20.000 €

• Umzug: lokale Umzugsfirma, Kosten ca. 2.500 €

Aufschlüsselung der Kaufkosten:

Erläuterung: In diesem Beispiel belaufen sich die direkten Kaufnebenkosten (Steuer, Notar, Makler, Grundschuld) auf etwa 47.280 €, was rund 11,8 % des Kaufpreises entspricht – im Rahmen der erwartbaren 10–15 %. Zusätzlich fließen 20.000 € in Renovierungen und 2.500 € in den Umzug, die unmittelbar rund um den Kauf getätigt werden. Zählt man diese Posten hinzu, liegen die Gesamtkosten bis zum bezugsfertigen Haus bei ca. 470.000 €.

Dabei sind zukünftige laufende Kosten noch nicht enthalten: Nach dem Einzug fallen z. B. monatlich rund 300 € für Kreditraten (abhängig von Zins/Tilgung), etwa 250 € für Betriebskosten (Grundsteuer, Strom, Wasser, Heizung etc.) und empfohlen 150–200 € Rücklage fürs Haus an. Diese laufenden Belastungen muss die Familie künftig aus ihrem Einkommen bestreiten – aber alle einmaligen Erwerbskosten sind bezahlt und in der Finanzierung eingeplant.

Dieses Fallbeispiel zeigt, wie wichtig es ist, alle Kostenpositionen von Anfang an zu berücksichtigen.

Der Kaufpreis allein hätte 400.000 € betragen – tatsächlich mussten aber rund 70.000 € mehr aufgebracht werden, um den Besitzübergang sicher abzuwickeln und das Haus wie gewünscht herzurichten. Planen Sie realistisch: Lieber etwas Luft nach oben einbauen, als am Ende knapp kalkuliert in Finanzierungsnöte zu geraten. Mit dem Wissen aus diesem Ratgeber sind Sie bestens vorbereitet und wissen nun genau, welche Kosten beim Hauskauf auf Sie zukommen. Viel Erfolg bei Ihrem Immobilienkauf!