Immobilien Immobilienkauf aktuell: Entwicklung nach Regionen – wo ist das Haus bezahlbar?

Eigenheime sind erschwinglicher als 2022. (Foto: Freepik, user17340861)

München – In welchen Regionen können sich die Deutschen am ehesten das Eigenheim leisten? Das macht der aktuelle Erschwinglichkeitsindex transparent. Ein Ergebnis: In den letzten 2 Jahren ist Wohneigentum im bundesweiten Schnitt bezahlbarer geworden. Doch die Unterschiede sind groß.

400 deutsche Landkreise und Städte haben der Immobilienfinanzierer Interhyp und das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) für den neuen Index verglichen. Die Auswertung zeigt, wo die Haushalte in Deutschland beim Immobilienkauf innerhalb oder außerhalb ihrer finanziellen Möglichkeiten liegen.

Schmerzgrenze bei 100 Indexpunkten – 35 Prozent für Kreditkosten

So funktioniert es: Der Index stellt die monatliche Kreditrate für 1- und 2-Familienhäuser dem monatlichen Nettoeinkommen eines Modellhaushalts gegenüber. Ein Index-Wert von 100 heißt, dass 35 Prozent des Einkommens in die Rate fließen – die Schwelle für einen erschwinglichen Kauf.

Die Forscher betrachten dabei die 30 Prozent der Haushalte mit dem höchsten Einkommen, denn sie haben das für Immobilienkäufer typische Gehaltsniveau. Je Region zeigen Indexwerte über 100 bessere Leistbarkeit an, während ein Wert unter 100 im Schnitt übermäßige Belastung signalisiert.

Eigenheim leistbarer als 2022 – Traumwerte von 2015 weit entfernt

Betrachtet man ganz Deutschland, steht der Index leicht über 100 Punkten (April) und damit knapp im erschwinglichen Bereich. Seit Herbst 2022 mit einem Indexwert von nur 87 Punkten hat sich die Lage deutlich verbessert. Gründe sind gesunkene Immobilienzinsen und moderate Preisentwicklung.

Allerdings: So günstig wie etwa 2015 dürfte der Immobilienerwerb auf absehbare Zeit kaum werden. Damals lag der Indexwert für Deutschland mit 174 Punkten weit über der 100-Punkte-Grenze für Erschwinglichkeit. In dieser Ausnahmephase mit niedrigen Zinsen zogen die Kaufpreise stark an.

Top-Metropolen wenig erschwinglich – Großstädte besser aufgestellt

Aktuell ist es in den 7 deutschen Metropolen mit der Leistbarkeit von Immobilien am schlechtesten bestellt – mit 80 liegt der Index deutlich unter der 100er-Schwelle. Die Spanne reicht von Hamburg mit 90 Indexpunkten bis zu München, dessen angespannter Markt bei 59 Punkten landet.

Bei Großstädten über 100.000 Einwohnern sieht mit einem Indexwert von 100 deutlich besser aus –genau auf der Schwelle der Erschwinglichkeit. Sehr leistbar sind Eigenheime etwa in Wolfsburg (151), Saarbrücken (151) und Bremerhaven (139), während Dresden (91) oder Darmstadt (94) teurer sind.

Entspanntere Lage im Umland – Teuerste und günstigste Kommunen

Nur wenig besser als in den Metropolen wie Frankfurt oder Köln sieht es in deren Umland aus: Mit 85 liegt auch dort der Indexwert deutlich unterhalb der Benchmark von 100. Das Umland aller Großstädte ist mit 111 Punkten weit attraktiver und wird nur von sonstigen Kreisen getoppt (115).

Erschwingliche Eigenheime bieten vor allem viele Regionen im Osten und Norden Deutschlands. An der Spitze stehen Holzminden (174) sowie Anhalt-Bitterfeld, Salzlandkreis und Salzgitter (je 170). Richtig teuer ist es in Oberbayern, etwa in Miesbach (52), Ebersberg (53) oder Starnberg (54).