Mietpreise in Hamburg nach Stadtteilen (2025)

Wie teuer ist Wohnen in Hamburg? (Bild: Moritz Kindler, Unsplash)

Wer in Hamburg mieten will, muss wissen, wo er steht – und was es kostet.

Auch in 2025 zeigt sich der Markt zersplittert wie selten: Zwischen Toplagen an der Elbe und Randquartieren im Osten liegen teils Welten beim Quadratmeterpreis. Die Unterschiede sind nicht nur geografisch, sondern auch strukturell. Wer den Überblick hat, trifft bessere Entscheidungen – ob als Mieter, Investor oder Stadtplaner.

Mietpreise in Hamburg pro Quadratmeter

Die Mietpreise in Hamburg ziehen auch 2025 weiter an – je nach Quelle schwanken die Durchschnittswerte jedoch teils erheblich.

Während Wohnungsboerse.net mit 17,23 €/m² den höchsten Wert nennt, gibt Immoportal.com einen Durchschnitt von 15,38 €/m² an, mit einer Spanne von 12,61 bis 19,62 €/m² je nach Lage. Die vielbeachtete Untersuchung des Gymnasiums Ohmoor kommt auf 15,62 €/m², ein Anstieg von 7,1 % gegenüber dem Vorjahr. Engel & Völkers meldet 16,95 €/m², ImmoScout24 hingegen nur 12,80 €/m².

Im Vergleich dazu wirkt der offizielle Mietenspiegel 2023 mit 9,83 €/m² fast antiquiert – er bildet überwiegend Bestandsmieten ab, während die Portale vor allem Neuvertragsmieten zeigen.

Für den neuen Mietenspiegel 2025 läuft derzeit die Datenerhebung (Stichtag: 1. April).

Mietpreise in Hamburg nach Stadtteilen

Man könnte sagen, Hamburg ist eine Stadt mit vielen Gesichtern – zumindest, wenn man sich die Mietpreise anschaut.

Zwischen Steilshoop und HafenCity liegen nicht nur knapp 15 Kilometer Luftlinie, sondern auch Welten auf dem Mietmarkt. Und das meine ich wörtlich: Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen betragen mittlerweile bis zu 300 Prozent pro Quadratmeter. Willkommen in einer Stadt, die Immobilienpreise wie ein Streifzug durch mehrere Länder erscheinen lässt.

Schauen wir mal an die Spitze: Die HafenCity bleibt das teuerste Pflaster der Stadt – mit durchschnittlich 29,19 €/m².

Das ist kein Zufall: Hier dominieren großflächige Neubauten, oft mit Wasserblick, Concierge-Service und Tiefgarage. Rotherbaum (25,74 €/m²) und Harvestehude (24,50 €/m²) folgen dicht, mit einem Mieterklientel, das oft schon eher Eigentümerstatus hat. In einem meiner letzten Projekte in Harvestehude – eine kernsanierte Altbauetage – lagen die Angebote sogar über 30 €/m². Und sie wurden genommen. Der Markt spielt hier in einer eigenen Liga.

Etwas entspannter, aber längst nicht günstig, wird’s in Stadtteilen wie Eimsbüttel (16,29 €/m²), Eppendorf (16,68 €/m²) oder Altona-Altstadt (16,09 €/m²). Das sind typische „Brot-und-Butter“-Lagen für gutverdienende urbane Mieter: Altbau, gute Anbindung, Kiezleben vor der Tür. Bemerkenswert hier: Die Preissteigerungen sind moderater – rund 4–5 % jährlich, was für Investoren eine gewisse Kalkulierbarkeit bedeutet.

Und dann gibt’s noch das andere Ende der Skala: Billstedt mit 7,04 €/m², Steilshoop mit 6,80 €/m² – letzteres übrigens ein Quartier, wo knapp 95 % der Wohnhäuser aus den 70er Jahren stammen, kaum saniert, mit entsprechendem Mietniveau.

Mietpreise in Hamburg für Neubau

Die Mietpreise für Neubauwohnungen in Hamburg bewegen sich 2025 auf einem hohen, teils stark segmentierten Niveau.

Im Durchschnitt liegen die Neubaumieten bei 18,18 €/m², rund 5,5 % über dem stadtweiten Durchschnitt. Die Spannbreite ist dabei enorm: In peripheren Lagen wie Neuallermöhe starten die Preise bei etwa 15,38 €/m², während in der HafenCity mit 29,19 €/m² das obere Ende des Marktes markiert wird.

In etablierten Wohnlagen wie Eimsbüttel und Eppendorf bewegen sich die Neubaumieten zwischen 19,62 und 21,50 €/m², wobei moderne KfW-40-Gebäude einen deutlichen Aufpreis gegenüber dem Bestand erzielen. Südlich der Elbe, etwa in Neugraben oder Harburg, liegen die Werte je nach Ausstattungsniveau zwischen 14,06 €/m² für Neubauten und teils unter 7,00 €/m² bei modernisiertem Bestand.

Preistreibend wirken neben gestiegenen Baukosten (+8–9 % jährlich) auch hohe Grundstückspreise (durchschnittlich 9.590 €/m² in Toplagen) und Finanzierungskosten (4,2–5,8 % Effektivzins). Neubauten im KfW-55- oder 40-Standard erzielen zudem Mietaufschläge von bis zu 2,20 €/m².

Kleinwohnungen und Mikroapartments bis 40 m² erreichen Spitzenwerte von über 20 €/m², während familienfreundliche 3–4-Zimmer-Wohnungen mit durchschnittlich 16,27 €/m² etwas günstiger ausfallen. Geförderter Wohnraum ist mit nur 18 % Anteil am Neubauvolumen deutlich unterrepräsentiert – und trifft auf eine wachsende Nachfrage: 6.320 Neubauwohnungen stehen 11.400 suchenden Haushalten gegenüber.

Die Folge: kurze Vermarktungszeiten (23 Tage), hoher Besichtigungsandrang und fortgesetzte Mietsteigerungen von rund 4–5 % jährlich.

Wie haben sich die Mietpreise in Hamburg entwickelt?

Die Entwicklung der Mietpreise in Hamburg ist im Grunde eine Geschichte stetiger Bewegung – mal gemächlich, mal rasant, aber immer in eine Richtung: nach oben.

Was sich einst als allmählicher Anstieg vollzog, hat sich seit den 2010er Jahren zu einer strukturellen Dynamik verdichtet, die viele Haushalte zunehmend unter Druck setzt.

Werfen wir zunächst einen Blick auf die langfristige Entwicklung:

Bis 2010 verlief der Preisanstieg relativ gleichmäßig, mit einer jährlichen Steigerungsrate von rund 2,68 % über 28 Jahre.

Danach allerdings verschärfte sich die Lage spürbar: Zwischen 2010 und 2025 kletterten die Mieten um mehr als 70 % – angetrieben durch Wohnungsknappheit, gestiegene Baukosten, hohe Grundstückspreise und zunehmende Nachfrage.

Aktuelle Dynamik (2023–2025)

Besonders augenfällig ist der Unterschied zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten. Während der offizielle Mietenspiegel 2023 noch von 9,83 €/m² ausgeht (basierend auf älteren Mietverhältnissen), bewegen sich aktuelle Neuvermietungen 2025 je nach Lage zwischen 12,80 € und 17,23 €/m² – mit jährlichen Steigerungen von teils über 7 %.

Einige Spitzenwerte:

• HafenCity: 29,19 €/m² (+39 % gegenüber 2024)

• Rotherbaum: 25,74 €/m²

• Neubauten gesamt: 18,18 €/m² (+4,33 % vs. Vorjahr)

Und auch im unteren Segment steigen die Preise – wenn auch moderater:

Kluft zwischen Bestand und Neuvermietung

Diese Preisdifferenzen manifestieren sich inzwischen in einer strukturellen Spaltung des Mietmarkts:

Wer heute neu mietet, zahlt erheblich mehr – und trägt eine spürbar höhere Belastung.

Die Ursachen sind vielfältig: explodierende Material- und Grundstückskosten, steigende Zinsen, strengere Energieauflagen und eine Angebotslücke von über 5.000 Wohneinheiten allein im Jahr 2025. Gleichzeitig bleibt die Leerstandsquote mit 1,9 % extrem niedrig.

Die Folge ist ein angespanntes Marktumfeld, in dem sich Investoren, Projektentwickler und Mieter zunehmend zwischen Förderprogrammen, Preisregulierung und Marktrealität bewegen müssen.

Die Schere geht weiter auf – und wird auch in den kommenden Jahren ein entscheidendes Thema bleiben.

Prognose: So werden sich das Mietniveau in den kommenden Jahren entwickeln

Wenn wir über die Mietpreisentwicklung in Hamburg bis 2030 sprechen, bewegen wir uns auf einem schmalen Grat zwischen realwirtschaftlicher Notwendigkeit und politischer Realität. Die Richtung ist klar: Das Mietniveau wird weiter steigen – die Frage ist nur, wie schnell, wie stark, und für wen.

Schon heute sehen wir: Die Stadt wächst, der Wohnraum nicht im gleichen Tempo mit.

Während die durchschnittliche Miete für Neubauten 2025 bei 18,18 €/m² liegt, verzeichnen Bestandsmieten im Mietenspiegel noch 9,83 €/m² – eine Differenz von fast 85 %. Diese Schere wird sich in den kommenden Jahren weiter öffnen, weil strukturelle Faktoren wie Baukosten, Flächenverfügbarkeit, Zinssätze und Klimastandards den Druck auf das obere Marktsegment erhöhen – und gleichzeitig Fördermaßnahmen im unteren Bereich nur langsam greifen.

Werfen wir einen Blick auf ein realistisches Szenario:

In Stadtteilen wie HafenCity oder Rotherbaum, wo Neubauten dominieren und die internationale Nachfrage nicht abreißt, sind Mieten von 38–40 €/m² bis 2030 absolut realistisch. In periphereren Lagen wie Billstedt oder Neuenfelde wird es dagegen eher moderate Zuwächse von 3–4 % jährlich geben – nicht zuletzt wegen der begrenzten Investitionsanreize und teilweise fehlender Infrastruktur.

Ohne tiefgreifende politische Kursänderung wird sich Hamburg langfristig weiter in einen Zwei-Stufen-Markt entwickeln. Premiumlagen und Neubauten ziehen an, während regulierte Bestände preislich stagnieren – zumindest auf dem Papier. In der Praxis wird aber selbst im Bestand durch Modernisierungen und Staffelungen eine schleichende Erhöhung stattfinden.

Der größte Unsicherheitsfaktor bleibt das Zinsumfeld. Sollte die EZB die Leitzinsen hoch halten, werden Projektentwicklungen teurer und seltener, was wiederum das Angebot verknappt – und damit die Mieten nach oben treibt. Sollte die Konjunktur kippen, könnte die Nachfrage temporär zurückgehen, aber der strukturelle Wohnungsmangel bleibt bestehen.

Die Mieten werden steigen – vielleicht nicht jedes Jahr im gleichen Tempo, aber in der Summe spürbar.

Für Mieter bedeutet das wachsende Belastung, für Investoren steigende Ertragschancen – vorausgesetzt, sie navigieren die Komplexität des Marktes mit Weitblick