Mietpreise in München nach Stadtteilen (2025)

Wie teuer sind die Mieten in München? (Bild: Sandra Grünewald, Unsplash)

Wenn ich mir den Münchner Mietmarkt anschaue, wird schnell klar: Ein Preis ist kein Preis.

Es macht einen Unterschied, ob wir über Laim oder Lehel sprechen, über Hasenbergl oder Haidhausen. Die Spannbreite ist enorm – und sie wächst. Deshalb lohnt sich für mich immer der Blick auf die Stadtteilebene. Wo ziehen die Preise an? Wo beruhigt sich der Markt? Welche Viertel verlieren, obwohl München insgesamt teurer wird?

Genau darum geht’s in diesem Beitrag.

Mietpreise in München pro Quadratmeter

München bleibt teuer – daran hat sich auch 2025 nichts geändert.

Was sich allerdings weiter verschärft hat, ist die Diskrepanz zwischen offizieller Mietstatistik und den Preisen, die auf dem freien Markt tatsächlich verlangt werden. Wer sich den Mietmarkt nicht nur auf dem Papier, sondern über Portale, Maklerangebote und konkrete Mietverhältnisse anschaut, erkennt: Die Realität liegt oft weit über dem, was der qualifizierte Mietspiegel abbildet.

Der städtische Mietspiegel kommt aktuell auf durchschnittlich 15,38 €/m², was einem Anstieg von 5,5 % gegenüber 2023 entspricht. Er basiert auf Daten aus 6.000 Mieterbefragungen und rund 1.000 Objektdatensätzen – bildet also überwiegend Bestandsmieten ab.

Anders sieht es bei den Angebotsmieten aus – also dem, was tatsächlich für Neuvermietungen verlangt wird:

Zwischen dem Mietspiegelwert und den Angebotsmieten in Toplagen liegt eine Differenz von 85,3 %. Diese Lücke erklärt sich durch die Methodik: Der Mietspiegel bildet Bestandsmieten ab, Portale zeigen marktgetriebene Preise bei Neuabschlüssen.

Die Mietpreisbremse limitiert die Anpassung – aber nur im rechtlichen Rahmen, nicht im Marktverhalten.

Stadtteilvergleich: Welcher Stadtteil in München ist am teuersten?

Je nach Lage variiert der Quadratmeterpreis massiv.

Die Innenstadt bleibt Spitzenreiter, während periphere Stadtteile wie Perlach stagnieren oder leicht nachgeben. Besonders auffällig: In zentralen, sanierten Altbauvierteln steigt der Preis weiter – getrieben von Nachfrage, knappem Angebot und hoher Zahlungsbereitschaft.

Was die Tabelle zeigt: Die Spreizung beträgt inzwischen über 416 % zwischen den teuersten und günstigsten Stadtteilen. Während in der Inneren Altstadt fast 35 Euro pro Quadratmeter fällig werden, liegt man in Perlach unter 19 Euro – und das bei rückläufiger Tendenz.

Wie sind die Mietpreise in München für Neubauten?

Wer nach 2015 errichtet hat, vermietet im Schnitt zu 24,76 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete – Tendenz steigend. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Zuwachs von rund 3 Prozent. Damit liegen Neubauten deutlich über dem allgemeinen Marktniveau und zeigen, wie stark sich Angebot und Nachfrage in diesem Segment verschoben haben.

Im direkten Vergleich: Wohnungen bis Baujahr 1969 liegen bei 23,72 €/m², Objekte aus den Jahren 2000 bis 2015 bei 23,13 €/m². Neubauten setzen sich damit klar ab – sowohl preislich als auch in puncto Ausstattung, Energieeffizienz und Lagequalität. In besonders gefragten Stadtteilen wie Altstadt-Lehel oder der Isarvorstadt sind Mietpreise von über 28 Euro pro Quadratmeter keine Ausnahme mehr. Diese Lagen bündeln urbane Nachfrage, Neubauqualität und Standortimage – das schlägt sich direkt im Preis nieder.

Auch im Vergleich zum Mietspiegel wird die Spreizung deutlich:
Der offizielle Durchschnitt für Bestandsmieten liegt bei 14,47 €/m², Neuvermietungen bei 17,06 €/m². Neubauten bewegen sich also 5 bis 10 Euro über dem Mittel – je nach Lage, Konzept und Ausstattungsniveau.

Wie haben sich die Mietpreise in München entwickelt?

Im Jahr 2003 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete laut qualifiziertem Mietspiegel noch bei 8,42 Euro pro Quadratmeter. Bis 2015 stieg sie moderat auf 10,73 Euro, was über zwölf Jahre hinweg einem Zuwachs von rund 27 Prozent entspricht. Die Entwicklung war dynamisch, aber noch beherrschbar.

Ab 2021 setzte dann eine neue Phase ein. Innerhalb von nur zwei Jahren zogen die Mieten um 21 Prozent an – ein historischer Ausreißer. Die Ursachen lagen auf der Hand: Baukostenexplosion, Arbeitskräftemangel, hoher Zuzug, gleichzeitig kaum neue Projekte. 2023 erreichte der Mietspiegel bereits 14,58 Euro, zwei Jahre später liegt er bei 15,38 Euro – ein Plus von 5,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Das ist die offizielle Seite. Die Realität auf dem Angebotsmarkt sieht anders aus.

Portale wie ImmoScout24 melden für 2025 19,60 Euro im Schnitt, Immoportal nennt in Toplagen 28,51 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt der Abstand zwischen regulierter Bestandsmiete und Neuvermietung bei über 85 Prozent.

Neubauten bewegen sich im Schnitt bei 24,76 Euro – ein Niveau, das sich nur wenige leisten können. Gleichzeitig steigt die Nachfrage weiter, besonders aus dem Umland: 34 Prozent der Neuvermietungen gehen mittlerweile an Pendler aus teureren Nachbarstädten.

Die Preisentwicklung bleibt fragmentiert. Während Lagen wie Altstadt-Lehel weiter deutlich zulegen, zeigen Stadtteile wie Milbertshofen oder Aubing nur noch moderate Anstiege. Das Wachstum verlagert sich – aber es stoppt nicht.

Prognose: So werden sich das Mietniveau in den kommenden Jahren entwickeln

Der Mietmarkt bleibt angespannt.

Das Angebot wächst zu langsam, die Nachfrage steigt weiter – vor allem in Städten. Die Folge: Die Mieten ziehen weiter an, in unterschiedlichen Geschwindigkeiten. Entscheidend ist, wie sich Baukosten, Zinsen und politische Rahmenbedingungen entwickeln.

Drei Szenarien geben den Rahmen vor.

Was sich abzeichnet: Selbst unter günstigen Bedingungen steigen die Mieten weiter. In den Städten bleibt der Druck hoch, in Toplagen sind 30 €/m² bis Ende des Jahrzehnts realistisch. Der Unterschied liegt im Tempo – und darin, ob das System nachsteuert oder nicht.

Ohne gezielte Gegenmaßnahmen droht vor allem in den Metropolen eine deutliche Spreizung zwischen Alt- und Neumieten. Die Folge wäre nicht nur ein wirtschaftliches, sondern auch ein soziales Problem. Entscheidend bleibt: Wer baut, wo gebaut wird – und wer es sich leisten kann.

FAQ: Mietpreise in München

Wie teuer sind die Mieten in München?

2025 liegt der durchschnittliche Mietpreis in München laut Mietspiegel bei 15,38 Euro pro Quadratmeter. Wer neu mietet, zahlt im Schnitt eher 17 bis 20 Euro – je nach Lage und Baujahr auch deutlich mehr. Neubauten starten bei rund 24 Euro, in Toplagen wie Altstadt-Lehel werden über 28 Euro aufgerufen. Die Spannweite ist groß, aber die Richtung bleibt dieselbe: aufwärts.

Was kostet eine 80 Quadratmeter Wohnung in München?

Das hängt davon ab, was und wo. Im Durchschnitt liegt man bei rund 1.400 bis 1.600 Euro nettokalt – bei Bestandswohnungen. Wer neu mietet oder in gutem Standard wohnt, landet eher bei 1.800 Euro und mehr. Neubau, gute Lage, moderne Ausstattung? Dann wird es schnell vierstellig, noch bevor die Nebenkosten dazukommen.

Wie viel zahlt man für eine Wohnung in München?

Der Markt ist breit gefächert. Für kleine Wohnungen unter 50 Quadratmetern starten die Preise bei etwa 900 bis 1.100 Euro kalt – je nach Zustand. Zwei-Zimmer-Wohnungen liegen im Schnitt bei 1.400 bis 1.700 Euro, größere Wohnungen ab 100 Quadratmetern sind selten unter 2.000 Euro zu haben. Wer zentral, neu und modern wohnt, zahlt deutlich mehr. Bestandsmieter mit alten Verträgen liegen dagegen oft noch bei 10 bis 13 Euro pro Quadratmeter.

Wie viel kostet eine 100 Quadratmeter Wohnung in München?

Im Mittel zwischen 1.800 und 2.300 Euro nettokalt. In gutem Bestand vielleicht etwas darunter, bei Neubau und Toplage deutlich darüber. Wer in Schwabing, Lehel oder Haidhausen nach 2020 gebaut hat, liegt schnell bei 2.500 Euro und mehr. Und das ohne Heizung, Strom oder Hausnebenkosten. Die Zahl hängt vom Detail ab – aber günstig wird es selten.