Was braucht der Notar beim Hauskauf von der Bank?

Welche Unterlagen braucht der Notar beim Hauskauf? (Bild: Maria Ziegler, Unsplash)

Ein Hauskauf ist ein komplexer Vorgang, bei dem Käufer, Verkäufer, Bank und Notar Hand in Hand arbeiten müssen.

Wir möchten Ihnen in diesem Ratgeber einen umfassenden Überblick geben, was der Notar beim Hauskauf von der Bank braucht und wie der Ablauf funktioniert. Vom ersten Finanzierungsgespräch bis zur endgültigen Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch – wir erklären Schritt für Schritt den Prozess aus Sicht aller Beteiligten. Sie erfahren:

• welche Unterlagen die Bank dem Notar liefern muss,
• wofür diese benötigt werden,
• und wie Notar und Bank insbesondere bei Grundschuldbestellung, Fälligkeitsmitteilung und Eigentumsumschreibung zusammenarbeiten.

Der Ablauf beim Immobilienkauf – Beteiligte und ihre Rollen

Bei einem Hauskauf wirken vier Hauptparteien zusammen: Käufer, Verkäufer, Bank (finanzierende Bank des Käufers) und Notar. Jeder hat eigene Aufgaben und Interessen.

Damit der Kauf reibungslos funktioniert, müssen diese Akteure gut koordiniert sein.

Wie man sieht, ist der Notar eine Art Regisseur der Kaufabwicklung.

Er ist neutral und dafür verantwortlich, dass am Ende das Motto „Geld gegen Haus“ sicher umgesetzt wird. Das bedeutet: der Verkäufer erhält sein Geld erst, wenn feststeht, dass der Käufer das Haus auch lastenfrei übertragen bekommt; umgekehrt zahlt der Käufer nicht, bevor seine Rechte abgesichert sind. Genau dafür gibt es bestimmte Mechanismen wie die Auflassungsvormerkung und die Fälligkeitsmitteilung, auf die wir gleich eingehen.

Behalten Sie im Hinterkopf: Bei all diesen Schritten müssen Notar und Bank eng zusammenarbeiten. Der Notar benötigt von der Bank einige Unterlagen und Informationen – insbesondere im Zusammenhang mit der Grundschuld, die als Kreditsicherheit dient. Im nächsten Abschnitt steigen wir in den zeitlichen Ablauf ein, beginnend mit der Vorbereitung vor dem Notartermin.

Vor dem Notartermin: Finanzierung klären und Unterlagen vorbereiten

Bevor es zur eigentlichen Vertragsunterzeichnung beim Notar kommt, müssen Käufer und Verkäufer einige Vorarbeiten leisten.

Für den Käufer steht an erster Stelle die Finanzierung. In der Regel prüft die Bank die Bonität des Käufers und erstellt eine Finanzierungszusage oder sogar schon einen Darlehensvertrag. Damit die Finanzierung bei Vertragsabschluss steht, sollte der Käufer frühzeitig mit der Bank Klartext reden. Wir empfehlen: Klären Sie Ihr Budget und holen Sie die Darlehenszusage der Bank ein, bevor Sie den Notartermin vereinbaren.

Finanzierungsbestätigung und Darlehensvertrag (Käufer & Bank)

Hat die Bank grünes Licht gegeben, erhält der Käufer einen Darlehensvertrag oder zumindest eine schriftliche Finanzierungsbestätigung. Oft verlangen Verkäufer einen Nachweis, dass die Finanzierung steht – das erhöht das Vertrauen, dass der Kaufpreis wirklich gezahlt werden kann. Tipp für Verkäufer: Lassen Sie sich vom Käufer eine Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen, bevor Sie unterschreiben. So minimieren Sie das Risiko, dass der Kauf an der Finanzierung scheitert.

Aus Sicht des Notars ist die Finanzierungsbestätigung keine formale Voraussetzung für den Kaufvertrag, aber indirekt wichtig. Der Notar fragt bei der Vorbereitung meist, ob und wie der Kaufpreis finanziert wird. Zum einen, um etwaige Fristen im Vertrag realistisch festzulegen (z. B. bis wann der Kaufpreis gezahlt werden muss), und zum anderen, um bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen, ob eine Grundschuldbestellung nötig sein wird.

Grundschuld-Daten: Was der Notar vorab von der Bank braucht

Grundschuld: Damit bezeichnet man ein Grundpfandrecht, das in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen wird und der Bank als Sicherheit für das Darlehen dient. Die Grundschuldbestellung ist die notarielle Beurkundung dieses Pfandrechts. Heutzutage wird fast immer eine Grundschuld (und keine Hypothek) als Kreditsicherheit verwendet, da sie flexibler und nicht an den konkreten Darlehensstand gekoppelt ist.

Bevor der Notar also den Kaufvertrag beurkundet, sollte idealerweise auch die Grundschuld vorbereitet werden – sofern der Käufer ein Bankdarlehen nutzt. Hier kommt die Bank ins Spiel: Die finanzierende Bank stellt dem Notar die erforderlichen Angaben für die Grundschuld zur Verfügung. Meist geschieht das, indem die Bank dem Käufer ein Formular oder ein sogenanntes Grundschuldbestellungsformular überreicht, das dieser an das Notariat weitergibt. In diesem Dokument stehen alle relevanten Details, zum Beispiel:

• Grundschuldbetrag: Höhe des einzutragenden Pfandrechts (oft etwas höher als der Darlehensbetrag, um Zinsen und Kosten abzudecken, z. B. 110% des Darlehens).

• Gläubiger: In wessen Gunsten die Grundschuld eingetragen wird (oft direkt die Bank; manchmal zunächst der Käufer selbst mit Verpfändung an die Bank, aber üblich ist die Bank als Gläubiger).

• Zinssatz und Nebenleistungen: Ein meist hoher Zinssatz (z. B. 15-20%) wird in der Grundschuld eingetragen – das ist ein Formalzins, der der Bank im Sicherungsfall Ansprüche sichert, nicht der tatsächliche Darlehenszins. Zusätzlich werden Nebenleistungen (etwa 5-10% des Betrags) für Kosten und Gebühren vereinbart.

• Rang im Grundbuch: Üblicherweise möchte die Bank den ersten Rang, also an erster Stelle in Abteilung III stehen. Das bedeutet, ihre Grundschuld wird im Verwertungsfall zuerst bedient. (Falls bereits eine Grundschuld im Grundbuch existiert, z. B. vom Verkäufer, muss geklärt werden, dass diese gelöscht wird oder die neue Grundschuld im Rang dahinter kommt.)

• Grundschuldart: Meist wird eine Buchgrundschuld ohne Brief gewählt (damit kein Grundschuldbrief auf Papier erstellt werden muss).

• weitere Vereinbarungen: z. B. ob die Grundschuld sofort vollstreckbar sein soll (die meisten Bank-Grundschulden sind vollstreckbar, der Käufer unterwirft sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in der Urkunde, damit die Bank bei Zahlungsausfall schneller vollstrecken kann).

Diese Angaben sind essentiell, damit der Notar den Text der Grundschuldbestellungsurkunde vorbereiten kann. Idealerweise liegen dem Notar diese Infos rechtzeitig vor, sodass Kaufvertrag und Grundschuld in einem Termin beurkundet werden können. Sollte die Finanzierung sehr kurzfristig sein oder die Bank die Unterlagen spät liefern, kann der Grundschuldbestellungs-Termin notfalls getrennt vom Kaufvertrag stattfinden – aber das kostet Zeit und ggf. zusätzliche Gebühren. Daher unser Rat an Käufer: Stellen Sie sicher, dass Ihre Bank dem Notar die Grundschuld-Daten rechtzeitig zukommen lässt.

Vertragliche Vorbereitung (Notar & Verkäufer)

Parallel zur Finanzierung bereitet der Notar den Kaufvertragsentwurf vor. Käufer und Verkäufer erhalten den Entwurf (gesetzlich vorgeschrieben sind mindestens 14 Tage Prüfungszeit für private Käufer).

In dieser Phase prüft der Verkäufer insbesondere die Regelungen zur Zahlung: Steht dort, bis wann der Kaufpreis gezahlt werden muss und unter welchen Bedingungen? Normalerweise enthält der Vertrag eine Klausel, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind – dazu gehört zum Beispiel die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Bereitstellung aller nötigen Unterlagen (wie etwa Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden). Auf diese Details achtet der Notar beim Entwurf.

Verkäufer sollten dem Notar außerdem vorhandene Belastungen nennen: Gibt es noch eine Grundschuld der eigenen Bank im Grundbuch?

Fast jeder Hausverkäufer hat irgendwann ein Baufinanzierungsdarlehen aufgenommen – die dazugehörige Grundschuld muss beim Verkauf gelöscht oder abgelöst werden. Der Notar wird in der Regel einen aktuellen Grundbuchauszug einholen, wo solche Belastungen ersichtlich sind. Tipp für Verkäufer: Bereiten Sie Unterlagen zu Ihrem laufenden Kredit vor (Kreditnummer, Kontakt der Bank). Der Notar wird die Bank kontaktieren, um eine Löschungsbewilligung und Treuhandauflagen zu erhalten. Dazu später mehr – wichtig ist nur: Der Notar benötigt auch von der Bank des Verkäufers Unterlagen, nämlich die Bestätigung, unter welchen Bedingungen sie die bestehende Grundschuld löscht (meist gegen Zahlung eines bestimmten Betrags).

Dieses Thema betrifft zwar primär den Verkäufer, ist aber Teil des Gesamtpakets, damit der Käufer das Haus lastenfrei erwerben kann.

Wenn Finanzierung steht, Vertragsentwurf geprüft ist und der Termin naht, sind alle Grundlagen geschaffen. Nun kommen wir zum großen Tag: dem Notartermin selbst.

Checkliste: Wichtige Unterlagen beim Hauskauf – wer braucht was, wann?

Der Notartermin: Kaufvertrag und Grundschuldbestellung

Am Tag X treffen sich Käufer und Verkäufer beim Notar.

Der Notar erläutert den gesamten Kaufvertrag und verliest ihn Wort für Wort, damit keine Unklarheiten bleiben. Beide Seiten unterschreiben – damit ist der Kaufvertrag rechtsverbindlich. Doch mit der Unterschrift allein ist es nicht getan: Eigentümer wird der Käufer erst, wenn er im Grundbuch steht. Bis dahin gibt es eine Übergangsphase, in der der Notar vieles erledigen muss.

Beurkundung des Kaufvertrags (Notar, Käufer, Verkäufer)

Beim Termin stellt der Notar sicher, dass alle notwendigen Personen anwesend sind oder vertreten werden (bei Ehegatten etwa müssen oft beide unterschreiben, wenn sie gemeinsam kaufen/verkaufen). Der Vertragstext enthält typischerweise:

• Daten von Käufer und Verkäufer (Personalien, Adresse)

• Beschreibung der Immobilie (gemäß Grundbuch, Flurstück etc., damit exakt klar ist, was verkauft wird)

• Kaufpreis und evtl. Zahlungsmodalitäten (z. B. Aufteilung, Anzahlung falls vereinbart)

• Fälligkeitsklausel: Hier steht, wann der Kaufpreis bezahlt werden muss und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen. Meist wird festgelegt, dass der Notar den Käufer benachrichtigt, sobald die Voraussetzungen vorliegen (Stichwort Fälligkeitsmitteilung).

• Auflassung: Das ist die Einigung über den Eigentumsübergang. Käufer und Verkäufer erklären im Vertrag die sogenannte Auflassung, d.h. sie sind sich einig, dass das Eigentum übergehen soll. Der Notar wird diese Auflassung später dem Grundbuchamt mitteilen, damit die Umschreibung erfolgen kann.

• Auflassungsvormerkung: Der Vertrag enthält den Auftrag an den Notar, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch einzutragen (dazu gleich mehr).

• Belastungen/Löschungen: Es ist geregelt, welche bestehenden Grundbuchbelastungen der Verkäufer noch beseitigen muss (z. B. die eingetragene Grundschuld seiner Bank). Oft bevollmächtigen die Parteien den Notar, entsprechende Löschungen zu veranlassen.

• Sonstige Vereinbarungen: Übergabetermin, was mit Inventar passiert, wer Makler zahlt, etc.

• Kosten: Üblicherweise zahlt der Käufer die Notarkosten und Grunderwerbsteuer; die Aufteilung wird festgehalten.

Nach dem Vorlesen und eventuellen Rückfragen unterschreiben alle. Herzlichen Glückwunsch – der Kaufvertrag ist nun offiziell! Aber Achtung: Eigentümerwechsel und Geldfluss erfolgen noch nicht sofort.

Auflassungsvormerkung

Unmittelbar nach der Beurkundung macht sich der Notar an die Arbeit, um die im Vertrag festgelegten Schritte umzusetzen. Als erstes veranlasst er die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuche.

Auflassungsvormerkung: Das ist eine Vormerkung im Grundbuch, die zugunsten des Käufers eingetragen wird. Sie bewirkt eine Art Reservierung des Eigentumsübergangs. Konkret bedeutet das: Ab Eintragung der Auflassungsvormerkung kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an jemand anders verkaufen oder neue Belastungen (z. B. weitere Grundschulden) wirksam eintragen lassen. Die Vormerkung sichert also dem Käufer den Anspruch, das Eigentum zu erhalten, und schützt ihn davor, dass in der Zwischenzeit „etwas dazwischenkommt“.

Ohne Vormerkung könnte der Verkäufer theoretisch trotz unterschriebenem Vertrag noch anderweitig verfügen oder das Objekt weiter belasten – was natürlich fatal wäre. Daher ist die Vormerkung ein zentrales Sicherheitselement.

Für den Käufer ist wichtig zu wissen: Die Auflassungsvormerkung muss im Grundbuch stehen, bevor Sie den Kaufpreis zahlen. Der Notar kümmert sich darum automatisch. Typischerweise dauert die Eintragung beim Grundbuchamt ein paar Tage bis wenige Wochen, je nach Amt. Der Notar erhält danach einen Grundbuchauszug, der die Vormerkung zeigt.

Grundschuldbestellung

Parallel zur Vormerkung (oder zeitnah danach) wird die Grundschuld bestellt, sofern ein Darlehen im Spiel ist. Idealerweise wurde diese Grundschuld ja im gleichen Notartermin beurkundet. Was passiert da genau?

Der Käufer – in der Rolle des künftigen Eigentümers – bestellt zugunsten der Bank die Grundschuld. Ist der Käufer noch nicht Eigentümer (weil die Umschreibung ja erst später erfolgt), muss der aktuelle Eigentümer (der Verkäufer) dem Ganzen zustimmen. Meist geschieht dies im Kaufvertrag selbst: Der Verkäufer erteilt dem Käufer eine Vollmacht oder Zustimmung, bereits vor Eigentumsübergang eine Grundschuld eintragen zu lassen.

Dadurch kann der Käufer die Finanzierung sicherstellen. In manchen Fällen unterschreibt der Verkäufer die Grundschuldbestellung mit oder es wird eine separate Urkunde gemacht, in der er zustimmt – das hängt von der Gestaltung ab. Aber in jedem Fall sorgt der Notar dafür, dass die Grundschuld wirksam bestellt werden kann, auch wenn der Käufer formal noch nicht im Grundbuch steht.

Zusammenarbeit mit der Bank: Die Bank hat – wie oben erläutert – die Eckdaten geliefert. Der Notar hat die Grundschuldbestellungsurkunde vorbereitet. Beim Termin unterschreibt der Käufer (und ggf. der Verkäufer zur Zustimmung). Der Notar wird diese Grundschuld anschließend ebenfalls beim Grundbuchamt eintragen lassen. Üblicherweise beantragt der Notar, dass die Grundschuld im Grundbuch in einem bestimmten Rang eingetragen wird (meist Rang 1, sofern vereinbart).

Jetzt kommt eine wichtige Schnittstelle zwischen Notar und Bank: Die Bank will sicher sein, dass ihre Grundschuld tatsächlich eingetragen wird und zwar an richtiger Stelle. Doch die Eintragung durch das Grundbuchamt kann einige Wochen dauern (oft 4–6 Wochen, abhängig von der Auslastung des Amts)e. Der Kaufpreis soll aber meistens früher fließen. Was nun?

Hier gibt es zwei Vorgehensweisen:

Warten auf den Grundbucheintrag

In diesem klassischen Szenario wartet man, bis die Grundschuld offiziell im Grundbuch steht.

Die Bank erhält vom Notar eine beglaubigte Abschrift der Grundschuldbestellungsurkunde und nach vollzogener Eintragung einen aktuellen Grundbuchauszug, der die eingetragene Grundschuld mit dem richtigen Rang zeigt. Sobald der Bank diese Unterlagen vorliegen, sieht sie: Alles ist ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen – jetzt kann das Darlehen sicher ausgezahlt werden. Dieses Vorgehen ist sehr sicher, dauert aber entsprechend lange. Der Notar und auch der Käufer wollen jedoch meist den Prozess beschleunigen, um nicht in Zeitnot zu geraten (Stichwort: im Kaufvertrag gesetzte Zahlungsfrist, sonst ggf. Verzugszinsen).

Notarbestätigung (Rangbescheinigung)

Viele Banken akzeptieren alternativ eine sogenannte Notarbestätigung (auch Rangbescheinigung oder Notarbescheinigung genannt) vom Notar, um die Kredit-Auszahlung vorzuziehen.

Dabei handelt es sich um ein schriftliches Dokument, mit dem der Notar bestätigt, dass er die Eintragung der Grundschuld (und meist auch der Auflassungsvormerkung) beantragt hat und nach aktueller Lage nichts entgegensteht, dass diese Eintragungen wie geplant erfolgene. Der Notar prüft dazu etwa eine Woche nach Antragstellung nochmals das Grundbuch, um sicherzustellen, dass keine konkurrierenden Anträge vorliegen, und erklärt der Bank, dass die Grundschuld aller Wahrscheinlichkeit nach ranggerecht eingetragen wird.

Der Notar garantiert damit keinen Erfolg (er kann rechtlich keine absolute Garantie geben, da er nicht über zukünftige Amtsvorgänge bestimmen kann), aber er gibt der Bank eine gutachterliche Einschätzung, dass alles seine Ordnung haben wird. Diese Notarbestätigung, zusammen mit einer vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldurkunde, reicht vielen Banken als Sicherheit, um das Darlehen schon vor dem endgültigen Grundbucheintrag (also vor Ablauf der 4-6 Wochen) ganz oder teilweise auszuzahlen. Der Vorteil: Der Verkäufer kommt schneller zu seinem Geld, der Käufer gerät nicht in Verzug mit der Zahlung, und die Bank hat dennoch eine hohe Gewissheit, ihre Sicherheit zu bekommen.

Allerdings kostet die Rangbescheinigung eine zusätzliche Gebühr beim Notar, und nicht jede Bank verlangt oder akzeptiert sie – das variiert. Stand 2025 ist die Notarbestätigung gängige Praxis, um den Prozess zu beschleunigen; viele große Banken erkennen sie an.

Zwischenfazit an dieser Stelle: Der Notar braucht von der Bank insbesondere die Grundschuld-Daten (vor dem Termin) und muss wissen, ob die Bank eine Notarbestätigung wünscht. Andersherum erhält die Bank vom Notar nach dem Termin die relevanten Dokumente (Grundschuldausfertigung, Notarbestätigung oder später den Grundbuchauszug), um die Darlehenszahlung freizugeben.

Kaufpreisfälligkeit

Nachdem Kaufvertrag, Vormerkung und Grundschuld auf den Weg gebracht sind, stellt sich die große Frage: Wann darf bzw. muss der Käufer nun zahlen? Die Antwort liefert die Fälligkeitsmitteilung des Notars.

Fälligkeitsmitteilung: So nennt man das Schreiben, mit dem der Notar dem Käufer offiziell mitteilt, dass jetzt alle Voraussetzungen erfüllt sind und der Kaufpreis bezahlt werden sol. In aller Regel wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Kaufpreis erst fällig ist, wenn z. B. die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, alle behördlichen Genehmigungen vorliegen (z. B. Verzicht auf Vorkaufsrecht der Gemeinde, falls relevant), und sichergestellt ist, dass der Käufer das unbelastete Eigentum am Grundstück erhalten kann. „Unbelastet“ heißt: sämtliche alten Grundschulden oder Hypotheken des Verkäufers werden entweder gelöscht oder vom Kaufpreis abgelöst. Der Notar überwacht diese Bedingungen.

Praktisch läuft es so: Sobald z. B. der Grundbuchauszug mit eingetragener Vormerkung da ist, die Löschungsbewilligung der Verkäuferbank vorliegt und ggf. andere Erfordernisse erfüllt sind, bündelt der Notar all diese Nachweise. Er erstellt dann die Fälligkeitsmitteilung – ein Brief an den Käufer (und oft in Kopie an den Verkäufer), in dem steht, dass jetzt bezahlt werden kann. Darin listet der Notar genau auf, wer welchen Betrag bekommt. Das ist wichtig: Meist überweist der Käufer den Kaufpreis nicht als Gesamtsumme an nur einen Empfänger, sondern aufgeteilt:

• An den Verkäufer: den Teil des Kaufpreises, der dem Verkäufer zusteht (abzüglich evtl. anderer Posten).

• An die Bank des Verkäufers: falls eine Grundschuld des Verkäufers abzulösen ist, muss ein Teil des Kaufpreises direkt an dessen Bankkonto gezahlt werden, damit diese Bank im Gegenzug die Grundschuld löscht. Der Notar hatte zuvor von der Bank des Verkäufers die Information eingeholt, wie viel abzulösen ist und wohin zu überweisen ist. In der Fälligkeitsmitteilung steht dann z. B.: „Bitte zahlen Sie 200.000 € an den Verkäufer auf Konto X, und 50.000 € an die ABC-Bank, IBAN…, Verwendungszweck: Darlehensnr. …“.

• Evtl. weitere Empfänger: Manchmal gibt es noch Maklerprovisionen, die über den Notar abgewickelt werden, oder sonstige Gläubiger, falls z. B. eine andere Last abzulösen ist. All das wird im Schreiben aufgeführt.

Mit dieser detaillierten Zahlungsanweisung stellt der Notar sicher, dass nach Zahlung wirklich alle Belastungen verschwinden. Für den Käufer ist das sehr beruhigend: Er weiß genau, wohin er welches Geld schicken muss, um das Haus schuldenfrei zu bekommen. Für den Verkäufer ist es ebenfalls sicher: Er sieht, dass seine Restschuld bei der Bank beglichen wird und er den verbleibenden Betrag erhält.

Wichtig: Ab Zugang der Fälligkeitsmitteilung läuft die im Vertrag vereinbarte Zahlungsfrist. Üblich sind etwa 7 bis 14 Tage, in denen der Käufer den Kaufpreis überweisen muss. Verstreicht diese Frist, kann der Verkäufer Verzugszinsen verlangen – daher sollte der Käufer, insbesondere wenn die Finanzierung über die Bank läuft, nun zügig handeln.

Auszahlung des Bankdarlehens: Wie kommt das Geld zum Verkäufer?

Nun sind wir an dem Punkt, wo der Käufer tatsächlich Geld bewegen muss. Angenommen, der Käufer hat ein Bankdarlehen, das einen großen Teil des Kaufpreises abdeckt. Wie fließt dieses Darlehen nun? Hier treffen sich wieder Notar, Käufer und Bank.

Sobald der Käufer die Fälligkeitsmitteilung erhalten hat, geht er typischerweise wie folgt vor:

1. Auszahlungsanweisung an die Bank: Die Bank wird das Darlehen nicht von sich aus überweisen, ohne vom Kunden den Auftrag zu haben. Der Käufer füllt daher ein Formular seiner Bank aus (oft schon bei den Darlehensunterlagen enthalten), die Auszahlungsanweisung. Darin steht, auf welches Konto welche Beträge aus dem Darlehen überwiesen werden sollen. In aller Regel wird der Käufer dabei genau die Konten und Beträge aus der Fälligkeitsmitteilung übernehmen. Beispiel: „Überweisen Sie 200.000 € aus dem Darlehen an Konto X (Verkäufer) und 50.000 € an Konto Y (Verkäuferbank).“

2. Nachweise beilegen: Der Bank will der Käufer natürlich zeigen, dass jetzt wirklich gezahlt werden darf. Deshalb schickt er der Bank zusammen mit der Auszahlungsanweisung die Fälligkeitsmitteilung des Notars in Kopie und, falls verfügbar, einen Grundbuchauszug oder die Notarbestätigung. Viele Banken verlangen entweder den Grundbuchauszug mit eingetragener Grundschuld oder zumindest die Notarbestätigung über die beantragte Eintragung, bevor sie das Geld freigeben. In der Praxis reicht es mittlerweile oft, dem Bankberater die eingescannten Dokumente per E-Mail oder Upload zur Verfügung zu stellen.

3. Eigenkapital-Anteil überweisen: Hat der Käufer Eigenkapital einzubringen (fast immer der Fall, z. B. Kaufnebenkosten oder ein Teil des Kaufpreises), muss er diesen Betrag aus eigener Tasche an die entsprechenden Empfänger überweisen. Die Bank zahlt nur den Kreditanteil. Im Beispiel oben: Wenn der Kaufpreis 300.000 € war und die Bank finanziert 250.000 €, würde der Käufer z. B. 50.000 € selbst an den Verkäufer überweisen (Eigenkapital), und die Bank überweist 200.000 + 50.000 gemäß der Anweisung.

4. Bearbeitungszeit einplanen: Die Bank benötigt oft ein paar Tage, um die Auszahlung zu prüfen und durchzuführen. Rechnen Sie mit etwa 2–3 Bankarbeitstagen, bis das Geld auf den Zielkonten eintrifft. Daher sollte man nicht am letzten Tag der Frist erst die Anweisung schicken.

Für unseren Kontext ist wichtig: Die Bank erhält vom Käufer (bzw. indirekt vom Notar) die nötigen Belege, um das Darlehen auszuzahlen. Die Notarbestätigung oder Grundbuchauszug dient der Bank als Sicherheit, die Fälligkeitsmitteilung zeigt, dass alle Bedingungen erfüllt sind und wohin das Geld soll. Ohne diese Unterlagen würde die Bank kein Geld fließen lassen.

Kaufpreiszahlung, Löschungen und Besitzübergabe

Sobald die Bank angewiesen ist und das Eigenkapital überwiesen wurde, heißt es für Käufer und Verkäufer: auf Geldeingang warten. Idealerweise gehen die Zahlungen kurz nacheinander ein. Der Verkäufer sieht auf seinem Konto den ihm zustehenden Betrag, und die Bank des Verkäufers erhält die Ablösesumme.

Rolle des Notars jetzt: Er wird vom Käufer erwarten, dass dieser ihm den Zahlungsvorgang bestätigt. Oft genügt es, wenn der Käufer dem Notar z. B. Kopien der Überweisungsbelege schickt oder die Verkäuferbank bestätigt, dass das Geld eingegangen ist. Auch der Verkäufer informiert den Notar üblicherweise formlos, wenn er sein Geld erhalten hat. In manchen Fällen unterschreibt der Verkäufer eine Zahlungsbestätigung, die an den Notar geht.

Sobald feststeht, dass der Kaufpreis vollständig und richtig verteilt gezahlt wurde, kommt es zum Besitzübergang. Vertraglich ist meistens vereinbart, dass Besitz, Nutzen und Lasten zu einem bestimmten Termin übergehen – oft auf den Tag der Kaufpreiszahlung oder ein Datum kurz danach. Das bedeutet, der Käufer bekommt nun die Schlüssel, darf einziehen oder vermieten, muss ab dann Grundsteuer und Nebenkosten tragen etc. Praktisch wird die Schlüsselübergabe oft direkt zwischen Käufer und Verkäufer geregelt. Manchmal geschieht sie „Zug um Zug“ gegen Zahlungsnachweis. In vielen Fällen wird der Übergabetermin ohnehin im Vertrag fixiert, z. B. „am 1. des folgenden Monats“ oder ähnliches, je nachdem wann der Käufer zahlen musste.

Der Notar stellt zudem sicher, dass die Löschung der alten Grundschuld(en) des Verkäufers beim Grundbuchamt beantragt wird. Die dafür nötige Löschungsbewilligung hatte er idealerweise schon vom Verkäuferbank erhalten und treuhänderisch verwahrt. Jetzt, da die Bank des Verkäufers ihr Geld bekommen hat, darf der Notar diese Löschungsbewilligung verwenden. Er schickt sie ans Grundbuchamt mit der Bitte, die alte Grundschuld zu löschen. Damit wird die Immobilie lastenfrei (bis auf die neue Grundschuld des Käufers, die ja bleiben soll).

Zusammenarbeit Notar-Verkäuferbank: Hier sieht man ebenfalls eine Schnittstelle: Die Bank des Verkäufers hat dem Notar das Dokument zur Löschung gegeben, allerdings oft mit der Auflage „erst benutzen, wenn wir bezahlt sind“. Der Notar folgt dieser Anweisung und sorgt dann für die Löschung. So arbeiten Notar und Banken zusammen, um einen sauberen Übergang sicherzustellen.

Ist der Kaufpreis bezahlt, haben wir also folgendes erreicht: Der Verkäufer hat sein Geld, der Käufer hat das Haus (zumindest schon wirtschaftlich in Besitz) – aber offiziell im Grundbuch ist der Käufer noch nicht als Eigentümer eingetragen. Der letzte Schritt steht noch aus: die Eigentumsumschreibung.

Eigentumsumschreibung: Vom Käufer zum Eigentümer im Grundbuch

Jetzt, da finanziell alles erledigt ist, sorgt der Notar für den krönenden Abschluss: die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch (auch Auflassungseintragung genannt).

Der Notar hatte die Auflassung (die Einigung über den Eigentumsübergang) bereits im Kaufvertrag beurkundet. Eintragen lässt er den Eigentümerwechsel aber erst nach Zahlung des Kaufpreises – das ist ein Schutzmechanismus für den Verkäufer. Schließlich wollte der Verkäufer sein Eigentum nicht im Grundbuch abgeben, bevor er sein Geld hat. Im Kaufvertrag stand daher meist ausdrücklich, dass der Notar den Umschreibungsantrag erst nach Zahlungsnachweis stellen soll. Nun ist dieser Moment gekommen: Der Notar beantragt beim Grundbuchamt, den Käufer als neuen Eigentümer einzutragen.

Voraussetzungen für die Umschreibung

Bevor das Grundbuchamt den Eigentümer wechselt, müssen noch einige Dinge vorliegen, die der Notar beibringt:

• Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt: Das ist der Nachweis, dass die Grunderwerbsteuer vom Käufer bezahlt oder sichergestellt wurde. Ohne dieses Papier darf das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht eintragen. Der Notar beantragt diese Bescheinigung automatisch beim Finanzamt kurz nach dem Kaufvertrag. Der Käufer sollte die Steuer (je nach Bundesland 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises) zügig zahlen, damit das Finanzamt die Bescheinigung ausstellt.

• Zahlungsbestätigung des Verkäufers: Oft will der Notar schriftlich vom Verkäufer, dass das Geld da ist, oder sieht den Kontoauszug (manchmal reicht auch die Treuhandauflage der Bank, dass sie ihr Geld bekam). Diese Bestätigung kann formlos sein, dient aber der Aktenlage.

• Alle Genehmigungen/Genehmigungsfiktionen: Falls z. B. ein amtliches Vorkaufsrecht bestand, braucht es die Verzichtserklärung der Gemeinde; falls der Verkäufer eine Vertretung hatte, evtl. eine Genehmigung des Betreuungsgerichts (in Sonderfällen); solche Punkte müssen ebenfalls erledigt sein. Der Notar achtet darauf.

Liegt das alles vor, steht der Umschreibung nichts mehr im Wege.

Die Eintragung und was danach passiert

Das Grundbuchamt trägt den Käufer als neuen Eigentümer ein. Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer auch rechtlich Eigentümer (vorher war er es wirtschaftlich bereits, wenn Besitz und Nutzen übergingen, aber jetzt ist es amtlich). Die Wartezeit hierfür beträgt oft mehrere Wochen bis Monate – in Deutschland durchaus 2 bis 3 Monate, manchmal auch bis zu 5 Monate nach Kaufvertragsunterzeichnunge. Das ist normal, da Grundbuchämter oft ausgelastet sind. Für den Käufer macht das in der Praxis wenig Unterschied, da er das Haus ja schon nutzen darf; aber natürlich erhält er zum Abschluss einen neuen Grundbuchauszug, der ihn als Eigentümer ausweist.

Der Notar informiert die Parteien in der Regel, wenn die Umschreibung erfolgt ist (meist schickt er dem Käufer eine Kopie des Grundbuchauszugs oder einen abschließenden Brief). Spätestens jetzt sind auch die letzten Schritte getan:

• Die alte Grundschuld des Verkäufers ist gelöscht.

• Die neue Grundschuld der Bank ist eingetragen und bleibt als einzige Belastung bestehen (neben eventuellen Dauerrechten wie Wegerechten etc., die übernommen wurden).

• Der Eigentümerwechsel ist vollzogen.

• Alle Kosten (Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer) sind bezahlt oder werden in Kürze per Rechnung angefordert.

Damit ist die Kaufabwicklung abgeschlossen. Der Käufer hält nun offiziell die Rechte an der Immobilie, die Bank hat ihre Sicherheit im Grundbuch und der Verkäufer hat das Geld auf dem Konto.

Zur Klarstellung: Die Notarkosten und Grundbuchkosten sind meist schon vorher vom Käufer bezahlt worden oder werden unmittelbar nach Eintragung fällig. Insbesondere für die Grundschuld-Eintragung sendet das Grundbuchamt eine Kostenrechnung, die Voraussetzung für die Eintragung ist – der Käufer sollte diese Rechnung schnell bezahlen, damit die Eintragung nicht verzögert wird.

Oft überwacht der Notar das und erinnert den Käufer ggf. daran.

Unterlagen-Übersicht: Was benötigt der Notar von der Bank?

Kommen wir nun ganz konkret zur Kernfrage: Welche Unterlagen und Informationen braucht der Notar von der finanzierenden Bank – und wann?

Vor dem Notartermin: Grundschuldauftrag

Der Notar benötigt die Daten zur Grundschuldbestellung von der Bank (oder über den Käufer). Ohne diese kann er keine Grundschuld-Urkunde vorbereiten. Dazu zählen Darlehensbetrag, Zinssätze, Nebenbeträge, Gläubiger (Bank) und Rangwunsch. Üblicherweise stellt die Bank ein Formular oder einen sogenannten Grundschuldbestellungsauftrag bereit, der dem Notar übermittelt wird. Ohne diese Info kann die Grundschuld nicht im Kaufvertragstermin mitbeurkundet werden!

Wofür? Zur Vorbereitung der Grundschuld-Urkunde, die der Notar beim Kauf dazu beurkundet.

Wann? Idealerweise 1-2 Wochen vor dem Notartermin, spätestens aber so rechtzeitig, dass der Notar den Entwurf erstellen kann (oft zusammen mit dem Kaufvertragsentwurf).

Bei / unmittelbar nach der Beurkundung: Bestätigung der Sicherheiten

Viele Banken möchten, dass der Notar nach der Beurkundung bestätigt, dass ihre Sicherheiten veranlasst sind. Hier kommt die Notarbestätigung (Rangbescheinigung) ins Spiel. Der Notar stellt – falls verlangt – ein Schreiben aus, das der Bank garantiert, dass die Grundschuld beantragt wurde und ranggerecht eingetragen werden kann. Er gibt diese Bestätigung jedoch erst nach erneuter Grundbucheinsicht (typisch ca. 7-10 Tage nach Antragstellung) heraus, um sicher zu sein.

Wofür? Damit die Bank schon vor dem endgültigen Grundbucheintrag das Darlehen auszahlt – also als Sicherheit für die Bank.

Wann? Etwa 1-2 Wochen nach dem Notartermin (oder später, je nach Vereinbarung), sobald die Grundbuchanträge erfasst sind. Manche Notare schicken vorab eine einfache Mitteilung direkt nach Vertragsabschluss an die Bank, dass alles unterschrieben ist und Anträge raus sind, aber die eigentliche Rangbescheinigung kommt mit Verzögerung.

Nach Grundbucheintragung der Grundschuld: Nachweis für die Bank

Sobald das Grundbuchamt die Grundschuld (und Vormerkung) eingetragen hat, beschafft der Notar einen aktuellen Grundbuchauszug. Diesen sowie eine Ausfertigung der Grundschuldurkunde leitet er an die Bank weiter. Viele Darlehensverträge sehen vor, dass diese Dokumente der Bank zugeschickt werden müssen.

Wofür? Als endgültiger Nachweis, dass die Bank nun die im Darlehensvertrag vereinbarte Sicherung hat (Grundschuld im richtigen Rang). Die Bank verwahrt zudem die Grundschuld-Ausfertigung ggf. als Urkunde.

Wann? Unmittelbar nach Eintragung – ca. 4-6 Wochen nach dem Kaufvertrag, abhängig von der Grundbuchbearbeitung. Der Notar erhält den Auszug und sendet ihn weiter, typischerweise automatisch.

Fälligkeitsmitteilung: Kopie für die Bank

Die Fälligkeitsmitteilung geht primär an den Käufer, aber indirekt benötigt auch die Bank deren Inhalt. Meist reicht es, wenn der Käufer der Bank eine Kopie weiterleitet.

In Einzelfällen schicken Notare von sich aus eine Kopie an die Bankberater, vor allem wenn eine gute Kommunikation besteht. Wichtig ist: Die Bank muss wissen, dass die Voraussetzungen erfüllt sind und wie die Zahlungswege aussehen (z. B. dass ein Teil an die Verkäuferbank geht).

Wofür? Damit die Bank intern die Auszahlung freigibt. Ohne Fälligkeitsmitteilung würde die Bank kein Geld fließen lassen, da dann Unklarheit bestünde, ob schon gezahlt werden darf.
Wann? Sobald die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind – i.d.R. einige Wochen nach dem Notartermin. Der Käufer sollte der Bank diese Mitteilung umgehend zukommen lassen.

Eventuell Treuhand-Auflagen / Zahlungsverpflichtungen

Manche Banken (insbesondere beim Bauträgergeschäft oder besonderen Konstellationen) stellen dem Notar sogenannte Treuhandaufträge oder Zahlungsauflagen zu.

Das ist im normalen Hauskauf zwischen Privatleuten selten, aber wenn es vorkommt: Die Bank könnte z. B. dem Notar schreiben, dass eine Auszahlung erst erfolgt, wenn der Notar bestätigt, dass die Grundschuld eingetragen ist und er z. B. eine bestimmte alte Last löscht. Im Standardfall allerdings läuft die Koordination eher über den Käufer selbst als Mittelsmann.

Wofür? Solche Schreiben regeln besondere Sicherheitsbedürfnisse, z.B. wenn mit Notaranderkonto gearbeitet würde. In 2025 sind diese Fälle selten (Notaranderkonto nur in Ausnahmefällen, siehe unten).

Wann? Bei Bedarf, vor Auszahlung – kommt in der Praxis aber kaum vor in üblichen Käufen.

Die Hauptunterlage, die der Notar „von der Bank“ braucht, ist die Grundschuldbestellungsanweisung vor Vertragsabschluss. Nach Vertragsabschluss stehen die Unterlagen eher in umgekehrter Richtung: der Notar liefert der Bank Nachweise (Notarbestätigung, Grundbuchauszug), damit die Bank auszahlen kann. Trotzdem ist es letztlich ein gegenseitiges Spiel von Informationsaustausch. Käufer sollten sich aktiv erkundigen, was ihre Bank verlangt, und dies mit dem Notar abstimmen.

Wichtige Tipps für Käufer und Verkäufer

Zum Schluss noch einige praxisnahe Tipps, worauf Sie achten sollten, damit die Zusammenarbeit zwischen Notar und Bank reibungslos klappt:

• Timing ist alles: Planen Sie genügend Zeit ein zwischen Kaufvertragsunterzeichnung und der Fälligkeitsfrist. Erkundigen Sie sich beim Notar, wie lange das Grundbuchamt ungefähr braucht. In den meisten Fällen kalkuliert der Notar die Frist im Vertrag großzügig (z.B. 4-6 Wochen), basierend auf Erfahrung. Drängen Sie nicht auf eine zu kurze Frist – bei Verzögerungen könnten Sie sonst Verzugszinsen schulden.

• Kommunikation mit der Bank: Informieren Sie Ihre Bank frühzeitig über den geplanten Notartermin und bitten Sie sie, dem Notar die Grundschuldangaben rechtzeitig zukommen zu lassen. Fragen Sie auch nach, ob Ihre Bank eine Notarbestätigung erwartet oder ob sie auf den Grundbuchauszug wartet. So wissen Sie, ob ggf. zusätzliche Kosten (für die Rangbescheinigung) auf Sie zukommen und wie schnell die Auszahlung gehen kann.

• Dokumente parat haben: Halten Sie als Käufer alle Unterlagen griffbereit: den Darlehensvertrag, Kontakt zum Bankberater, und später, wenn es soweit ist, die Fälligkeitsmitteilung, Auszahlungsanweisung etc. Als Verkäufer stellen Sie dem Notar am besten direkt Infos zu Ihrer laufenden Finanzierung zur Verfügung. So kann der Notar schnell die Verkäuferbank kontaktieren, um Ablösebedingungen zu klären, was letztlich den Käufer schützt.

• Prüfen Sie den Zahlungsplan: Wenn Sie die Fälligkeitsmitteilung erhalten, schauen Sie genau hin, welche Beträge an welche Stellen fließen. Soll z.B. ein Teil an eine Bank des Verkäufers gehen, informieren Sie Ihre eigene Bank darüber, damit sie bei der Auszahlung nicht überrascht ist, dass zwei Empfänger bedacht werden. Die meisten Banken haben damit kein Problem, solange es in der Auszahlungsanweisung steht.

• Notaranderkonto nur im Ausnahmefall: Wie im Überblick erwähnt, ist die Zahlung über ein Notaranderkonto heute unüblich. Lassen Sie sich davon nicht irritieren. Nur wenn wirklich ein besonderes Risiko besteht (z.B. insolvenzgefährdeter Verkäufer, komplizierte Bauträgerphase etc.), kommt es zum Einsatz. Im Normalfall geht das Geld direkt vom Käufer/Bank an Verkäufer/Gläubiger. Das ist günstiger und genauso sicher, wenn alles nach Plan läuft.

• Geduld bei Behörden: Wundern Sie sich nicht, wenn nach Zahlung erst einmal nichts „Offizielles“ passiert. Die Eigentumsumschreibung kann einige Monate dauern. Das heißt nicht, dass etwas schiefgelaufen ist. Solange Sie das Haus bereits nutzen (wirtschaftlicher Eigentümer sind) und die Bank ihre Sicherheit hat, ist alles in Ordnung. Behalten Sie nur im Hinterkopf, dass die Grundsteuer und Versicherung auf Sie übergehen – diese Stellen sollten Sie aktiv informieren, sobald Sie Besitzer sind (die rechtliche Umschreibung kann nachgemeldet werden).

Mit diesen Tipps sind Sie gut gerüstet, die Zusammenarbeit zwischen Notar und Bank zu verstehen und eventuelle Fallstricke zu vermeiden.

Fallbeispiel: Familie Müller kauft ein Haus – ein realistischer Ablauf

Abschließend schildern wir einen beispielhaften Ablauf, um die Theorie greifbar zu machen.

Lernen wir Familie Müller kennen:

Ausgangslage: Familie Müller (Käufer) hat ein Einfamilienhaus für 400.000 € gefunden. Herr Schmidt (Verkäufer) ist Eigentümer. Die Müllers bringen 100.000 € Eigenkapital auf und finanzieren 300.000 € über die Musterbank. Auf dem Haus lastet noch eine Grundschuld der Sparkasse über ca. 50.000 €, da Herr Schmidt das Haus vor Jahren beliehen hatte.

1. Finanzierung und Vorbereitung

Die Musterbank prüft die Bonität der Müllers und erteilt die Kreditzusage über 300.000 €. Sie übergibt Familie Müller ein Schreiben mit den Grundschuldvorgaben: 300.000 € Grundschuldbetrag, 15% Zinsen, 5% Nebenleistungen, Grundschuld zugunsten der Musterbank, erstrangig. Die Müllers leiten dieses Formular an das Notariat weiter. Notar Weber, der den Kaufvertrag beurkunden soll, hat nun alle Daten, um die Grundschuldbestellung vorzubereiten. Gleichzeitig fragt der Notar beim Verkäufer, Herr Schmidt, nach dessen Bankverbindung für die Ablösung. Herr Schmidt besorgt sich von der Sparkasse eine aktuelle Abrechnung: Demnach sind 48.000 € nötig, um seine Grundschuld abzulösen, Kontonummer und Verwendungszweck werden mitgeteilt. Diese Information geht ebenfalls an den Notar.

2. Notartermin

Im März 2025 sitzen die Müllers und Herr Schmidt bei Notar Weber. Der Notar hat den Kaufvertrag vorgelesen – darin steht, dass der Kaufpreis innerhalb von 2 Wochen ab Fälligkeitsmitteilung zu zahlen ist. Außerdem ermächtigt Herr Schmidt die Müllers, schon vor Eigentumsübergang eine Grundschuld einzutragen (bis zur Höhe des Kaufpreises). Nachdem alle unterschrieben haben, unterschreibt Herr Müller direkt noch die vorbereitete Grundschuldbestellungs-Urkunde zugunsten der Musterbank. Herr Schmidt nickt die Grundschuld im Termin ab (seine ausdrückliche Zustimmung ist im Kaufvertrag festgehalten). Damit ist die Grundschuld bestellt.

3. Nach dem Termin

Notar Weber schickt noch am gleichen Tag elektronisch die Anträge ans Grundbuchamt: Auflassungsvormerkung für Müller, Grundschuld zugunsten Musterbank und die Löschung der Sparkassen-Grundschuld (Letzteres mit der Maßgabe „nach Vorlage Löschungsbewilligung“). Eine Woche später schaut Notar Weber ins elektronische Grundbuch und sieht: Die Auflassungsvormerkung der Müllers ist eingetragen, die neue Grundschuld ist als vorgemerkt (in Bearbeitung) und es gibt keine anderen Anträge. Er fertigt daraufhin die Notarbestätigung für die Musterbank aus. Darin bestätigt er, dass Müllers Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht und die Musterbank-Grundschuld ranggerecht eingetragen werden kann, keine anderen hinderlichen Anträge bekannt sind. Er schickt diese Notarbestätigung zusammen mit einer beglaubigten Kopie der Grundschuldurkunde an den Ansprechpartner bei der Musterbank.

4. Fälligkeitsmitteilung

Zwei Wochen nach dem Notartermin sind alle Bedingungen erfüllt: Die Stadt hat auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet, die Löschungsbewilligung der Sparkasse ist beim Notar eingetroffen (unter der Auflage der Zahlung von 48.000 €) und die Vormerkung steht. Notar Weber schreibt den Müllers die Fälligkeitsmitteilung. Darin teilt er mit, dass der Kaufpreis jetzt zahlbar ist und nennt konkret: „Überweisen Sie 352.000 € an das Konto von Herrn Schmidt (Verkäufer) bei Bank XYZ, IBAN …, und 48.000 € an die Sparkasse ABC, IBAN …, Verwendungszweck: Darlehensvertrag Nr… (Löschung Grundschuld).“ Summe also 400.000 €. Er schickt eine Kopie dieses Schreibens auch an Herrn Schmidt zur Info. Familie Müller informiert umgehend ihre Bank.

5. Auszahlungsanweisung

Die Müllers füllen das Auszahlungsformular der Musterbank aus. Sie geben die beiden Empfängerkonten und Beträge an, genau wie im Notar-Schreiben. Per Online-Banking überweisen sie zusätzlich ihr Eigenkapital: 52.000 € an Herrn Schmidts Konto (denn 352.000 € sollen ja von der Bank kommen, 52.000 € steuern sie selbst bei, um auf die 404.000 € Gesamtsumme inkl. Kaufnebenkosten zu kommen – in unserem Beispiel nehmen wir an, die 4.000 € Grunderwerbsteuer zahlen sie getrennt). Ihrer Bank mailen sie die Fälligkeitsmitteilung und die Notarbestätigung, die bereits vorliegt. Die Musterbank prüft alles und gibt die Zahlung frei. Nach zwei Werktagen sind die 352.000 € auf Schmidts Konto und 48.000 € auf dem Sparkassen-Konto eingegangen.

6. Zahlungseingang und Übergabe

Verkäufer Schmidt bestätigt Notar Weber den Erhalt der 352.000 €. Die Sparkasse meldet dem Notar den Eingang der 48.000 € und bestätigt, dass damit die Grundschuld abgelöst ist. Jetzt übergibt Herr Schmidt den Müllers die Hausschlüssel – im Kaufvertrag war „Übergabe sofort nach vollständiger Kaufpreiszahlung“ vereinbart. Die Müllers freuen sich und beziehen ihr neues Heim. Ab diesem Tag tragen sie alle laufenden Kosten und genießen alle Nutzungen (wirtschaftlicher Besitz).

7. Eigentumsumschreibung

Mit den Zahlungsbestätigungen im Rücken beantragt Notar Weber nun offiziell die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Außerdem reicht er die erhaltene Löschungsbewilligung der Sparkasse ein, sodass die alte Grundschuld gelöscht werden kann. Ein paar Wochen zuvor haben die Müllers bereits die Grunderwerbsteuer bezahlt; das Finanzamt hat inzwischen die Unbedenklichkeitsbescheinigung an Notar Weber geschickt. Somit liegt alles Benötigte vor. Drei Monate später – im Juni 2025 – bekommen die Müllers Post vom Notar: Ein neuer Grundbuchauszug, in dem sie als Eigentümer eingetragen sind. Im Auszug ist in Abteilung III nur noch eine Grundschuld vermerkt, nämlich die 300.000 €-Grundschuld zugunsten der Musterbank (erstrangig), alle alten Lasten sind weg. Der Kauf ist nun offiziell komplett abgeschlossen.

Dieses Fallbeispiel zeigt, wie Notar und Bank Hand in Hand arbeiten.

Der Notar brauchte von der Bank anfangs die Grundschuld-Daten und später die Kooperationsbereitschaft, das Darlehen gegen seine Bestätigung auszuzahlen. Die Bank brauchte vom Notar die Sicherstellung ihrer Grundschuld und die Mitteilung, dass gezahlt werden darf. Durch die Fälligkeitsmitteilung wusste die Bank, wohin mit dem Geld, und der Käufer wusste, wann er zahlen darf. Alles verlief nach Plan: Familie Müller ist nun glückliche Eigenheimbesitzer, Herr Schmidt hat sein Geld, und die Bank hat eine eingetragene Grundschuld als Sicherheit.

Genau so soll es sein, wenn alle Beteiligten gut informiert zusammenwirken.