Wohnung kaufen oder mieten: In welchen Regionen sich der Immobilienkauf rechnet!

Wohnen in der Großstadt: häufig hohe Belastung bei Kauf und Miete (Foto: Freepik, user24121185)

Bonn – Kaufen ist billiger geworden, mieten teurer: Auf diese Formel lässt sich die Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts im Jahr 2024 bringen. Doch die Unterschiede sind je nach Lage riesig, das zeigt der neue „Postbank Wohnatlas 2025”. In 48 Regionen ist Kaufen günstiger als Mieten.

Um 0,7 Prozent haben sich Eigentumswohnungen aus dem Bestand verbilligt – im Schnitt aller 400 untersuchten Städte und Kreise. Der Anteil der Baufinanzierung am Haushaltseinkommen sank von 19,2 auf 18,3 Prozent. Andererseits schossen die Nettokaltmieten um satte 5,1 Prozent nach oben.

Auch in Relation zur Kaufkraft zahlten Mieter drauf: Zwar kletterte das Haushaltseinkommen um 3,6 Prozent – doch die Mieten stiegen stärker. 2024 mussten Haushalte für eine 70-Quadratmeter-Wohnung 14,1 Prozent des Budgets für die Nettokaltmiete einplanen, 13,9 Prozent waren es 2023.

70-Quadratmeter als Beispiel – 23 Prozent leben in günstiger Kauf-Lage

Basis der Modellrechnung: Ein klassisches Immobiliendarlehen mit konstanten Raten, das 80 Prozent des Kaufpreises abdeckt. Darin enthalten sind auch Grunderwerbsteuer und 2 Prozent Notarkosten. Zugrunde liegt ein Anfangstilgungssatz von 2,5 Prozent und ein jährlicher Zinssatz von 3,5 Prozent.

Wer die 70-Quadratmeter-Wohnung kaufen statt mieten möchte, kommt in 130 Landkreisen und kreisfreien Städten gut weg: Dort genügen weniger als 15 Prozent des mittleren Einkommens, um die Finanzierungsraten zu stemmen. 23 Prozent der Haushalte leben in diesen günstigen Lagen.

Teuerste Gegenden für Käufer – empfohlener Anteil der Wohnkosten

Demgegenüber gehen in den teuersten Gegenden mindestens 25 Prozent des verfügbaren Budgets für die Finanzierung drauf. Das betraf im vergangenen Jahr 56 Regionen und 23 Prozent der Haushalte in Deutschland. Allerdings: 23 waren es noch 27 Prozent der Haushalte in 69 Regionen.

Für die Wohnkosten gilt dabei die Faustregel: Mehr als 30 Prozent sollte man nicht für Wohnen ausgeben, inklusive Nebenkosten wie Heizung, Strom oder Wasser. Beim Vergleich von Kreditraten und Nettokaltmieten sollten Haushalte daher die 25-Prozent-Marke als Richtwert nehmen.

Immobilie kaufen: Spitzenpreise auf Sylt und in München

Fakt ist: In Ferienregionen und in den 7 größten Metropolen verschlingt die Kauf-Finanzierung einer 70-Quadratmeter-Wohnung einen Gutteil des Einkommens. 53,4 Prozent sind es beim Spitzenreiter Nordfriesland mit Sylt. Auch andere Urlaubsorte verlangen Käufern einiges ab. Im Landkreis Aurich macht die Finanzierung etwa 44,4 Prozent des Einkommens aus, in Garmisch sind es 38,3 Prozent.

Auch Eigentum in den Top-Städten ist ein Luxus: In München fließen 43,6 Prozent des Einkommens in die Finanzierung, gefolgt von Berlin (43,3 Prozent), Hamburg (39,8) und Frankfurt am Main (38,3).

Starke Differenz zwischen günstigen und teuren Mietregionen

Beim Wohnen zur Miete sind die Unterschiede ebenfalls groß. Rund 31 Prozent der Haushalte leben in einer der 165 Gegenden mit eher geringer Belastung. Dort reichen weniger als 13 Prozent des Haushaltsbudgets, um die Nettokaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung zu stemmen.

In 43 besonders teuren Regionen Deutschlands frisst die Nettokaltmiete hingegen mindestens 17,5 Prozent des Einkommens – und damit deutlich mehr als in vielen anderen Teilen des Landes.

Günstige Kreise und Städte für Käufer – wo Miete teurer ist

Nur wenig mehr als die Mietwohnung belastet der Immobilienkauf in 226 Landkreisen oder Städten. Dort beträgt der Unterschied maximal 4 Prozent vom Haushaltseinkommen. In 106 dieser Regionen – etwa 15 Prozent aller Haushalte – beträgt der Aufpreis für Wohneigentum maximal 2 Prozentpunkte.

Und es geht noch günstiger: In 48 Regionen mit etwa 8 Prozent der Bevölkerung ist der Kauf einer Immobilie sogar günstiger als das Wohnen zur Miete. In diesen Gegenden entfällt auf die Kreditraten ein kleinerer Teil des Einkommens als die monatliche Miete – ein Vorteil für alle Kaufinteressierten.

Im Osten rechnet sich der Kauf – Städte mit Käufervorteil

Kauf schlägt Miete – das gilt vor allem in Ostdeutschland. Im Landkreis Mansfeld-Südharz etwa liegt die Finanzierung 3,1 Prozentpunkte unter der Miete. Auch in den Kreisen Vogtland, Greiz, Saale-Orla, Unstrut-Hainich, Burgenland und Erzgebirge ist Kaufen mindestens 2,5 Prozentpunkte günstiger.

Günstige Kaufkonditionen bieten auch manche Großstädte: Weniger als 1 Prozentpunkt über den Mietkosten liegt die Kauffinanzierung in Herne, Kaiserslautern, Chemnitz, Mönchengladbach und Hagen. Gelsenkirchen ist ausgeglichen, Bremerhaven und Salzgitter bieten leichte Käufervorteile.