1. Wissenswertes zum Hypothekenkredit

Wer träumt nicht davon, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Allerdings haben die wenigsten Menschen nicht so viel Geld, um die Eigentumswohnung, oder den Neubau aus eigener Tasche zu bezahlen. Aus diesem Grund bietet sich die Finanzierung der Immobilie mithilfe eines Hypothekenkredites an. Wenn man heute (im Jahr 2018) einen Hypothekenkredit aufnimmt, dann führen die niedrigen Zinsen zu einer relativ geringen monatlichen Belastung.

2. Was ist ein Hypothekenkredit?

Bei dem Hypothekenkredit handelt es sich um ein Darlehen, bei dem die Grundpfandrechte durch eine Hypothek, oder eine Grundschuld abgesichert werden. Hypothekenkredite werden bevorzugt zur Finanzierung beim Bau oder Kauf eingesetzt. Die Bezeichnung Hypothekenkredit hat sich eingebürgert, weil in der Vergangenheit hauptsächlich Hypotheken als Sicherheit verwendet wurden.

Grundsätzlich können zwei Formen von Hypothekenkrediten unterschieden werden:

  • private Hypothekenkredite für die Finanzierung von Wohnungseigentum, für Umbauten oder für die Sanierung von Immobilien.
  • gewerbliche Hypothekenkredite für die Beschaffung und den Bau von betrieblichen Immobilien

3. Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Anstelle der Hypothek wird heute eher die Grundschuld genutzt, weil sie flexibler zu handhaben ist. Außerdem können die Banken ihre Ansprüche durchsetzen, wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Hypothekenkredit nicht mehr nachkommt. Die Bank kann dann den Kreditvertrag kündigen und die Restschuld aus dem Verwertungserlös tilgen.

Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld, werden bei dem Immobilienerwerb von dem Notar in das Grundbuch eingetragen. Die Hypothek ist an das Darlehen gebunden. Wenn die Restschuld des Darlehens sinkt, dann sinkt auch der Wert der Hypothek. Ist der Hypothekenkredit zurückbezahlt, dann erlischt auch die Hypothek.

Die Grundschuld existiert unabhängig von dem Darlehen. Sie wird zu Beginn in der Höhe des Darlehensbetrages eingetragen, verändert sich im Laufe der Zeit aber nicht. Sie bleibt auch bestehen, wenn das Darlehen vollständig zurückbezahlt wurde. Die Grundschuld muss auf Antrag aus dem Grundbuch gelöscht werden. Das geht nur mit Zustimmung des Gläubigers und der Bank.

Die Grundschuld ist flexibler zu handhaben. Beim Verkauf der Immobilie kann sie, mit Zustimmung der Bank, auf den Käufer übertragen werden. Die Grundschuld kann auch für ein neues Darlehen genutzt werden. Wenn bereits ein Teil der Grundschuld abgetragen wurde, kann eine neues Darlehen die Grundschuld wieder auffüllen.

4. Das Annuitätendarlehen

Der Hypothekenkredit wird von den Banken sehr häufig als Annuitätendarlehen (lat. annus = das Jahr) angeboten. Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit gleichbleibenden jährlichen Raten. Die Raten können monatlich, vierteljährlich oder jährlich bezahlt werden. Die Raten bestehen aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil.

Der Vorteil des Annuitätendarlehens besteht darin, dass die Zinskosten im Laufe der Zeit sinken und der Betrag für die Tilgung steigt. Das liegt daran, dass sich die Restschuld mit jeder Ratenzahlung verringert. Damit sinken auch die Zinskosten für den Hypothekenkredit und es bleibt mehr Geld übrig für die Tilgung.

Tipp: Ein höherer Tilgungsanteil führt zu kürzeren Laufzeiten und mit einer Sondertilgung kann die Laufzeit weiter gekürzt werden.

Die Zinsen für Hypothekenkredite werden normalerweise für einen Zeitraum von 10 Jahren festgeschrieben. Die Hypothekenbanken bieten allerdings auch Hypothekenkredite mit einer Zinsfestschreibung von 5 bis 30 Jahren an. Eine lange Zinsbindung für den Hypothekenkredit führt zu einer höheren Planungssicherheit, allerdings verbunden mit einem höheren Zinssatz.

Hypothekenkredite werden normalerweise von den Banken bis zu einem Wert von 70 bis 80 Prozent des Immobilienwertes beliehen. Eine Beleihung bis zu 100 Prozent des Immobilienwertes ist nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen möglich.

5. Endfällige Darlehen

Endfällige Darlehen werden am Ende der vereinbarten Laufzeit in einer Summe getilgt. Währen der Laufzeit des Darlehens werden nur die vertraglich vereinbarten Zinsen gezahlt. Die endfälligen Darlehen werden häufig in Zusammenhang mit einer Lebensversicherung abgeschlossen. Der gesamte Darlehensbetrag wird am Ende mit der ausbezahlten Lebensversicherung zurückbezahlt.

6. Hypothekendarlehen von Bausparkassen

Das Bauspardarlehen ist eine weitere Möglichkeit, den Kauf einer Immobilie, oder den Bau eines Hauses zu finanzieren. Um in den Genuss eines Bauspardarlehens zu kommen, muss vorher ein Bausparvertrag über einen bestimmten Betrag abgeschlossen und angespart werden. Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, dann kann der angesparte Betrag und das vereinbarte Bauspardarlehen ausgezahlt werden. Die Rückzahlung des Bauspardarlehens erfolgt in gleichbleibenden monatlichen Raten. Die Bauspardarlehen werden zu einem relativ günstigen Zinssatz vergeben.

7. Voraussetzungen für den Hypothekenkredit

Wenn Sie als Immobilen Käufer oder Bauherr einen Hypothekenkredit in Anspruch nehmen möchten, dann sollten Sie sich mehrere Angebote einholen und die Konditionen miteinander vergleichen. Damit Sie einen Hypothekenkredit in Anspruch nehmen können, müssen Sie bestimmte Anforderungen erfüllen. Dazu gehören:

  • persönliche Anforderungen
  • finanzielle Anforderungen
  • Schufa Auskunft
  • Nachweis über das verfügbare Eigenkapital

7.1. Persönliche Anforderungen

Die persönlichen Anforderungen sind die Gleichen, wie bei einem ganz normalen Ratenkredit. Sie müssen 18 Jahre alt sein, einen Wohnsitz in Deutschland haben, über ein Konto bei einer deutschen Bank verfügen und gültige Ausweispapiere besitzen.

7.2. Finanzielle Anforderungen

Damit Sie die finanziellen Anforderungen erfüllen können, müssen Sie über ein Einkommen verfügen, mit dem Sie in der Lage sind, alle Haushaltsausgaben zu decken, um die zukünftigen Raten für den Hypothekenkredit zu bezahlen.

7.3. Schufa Auskunft

Die Bank wird außerdem eine Auskunft bei der Schufa einholen. Fällt diese negativ aus, dann erhalten Sie keine Zusage für den Hypothekenkredit. Die Auskunft zur Ermittlung der Kreditkonditionen hat keinen Einfluss auf Ihren Schufa Score.

7.4. Unterlagen zur Immobilie

Für die Beantragung des Hypothekenkredites sind die folgenden Unterlagen erforderlich. Dazu gehören:

  • Kaufpreis für die Immobilie
  • Grundbuchauszug für die Immobilie
  • Lageplan, Bebauungsplan und Flurskizze der Immobilie

zusätzlich bei Neu- und Umbauten

  • Kosten für den Neu- oder Umbau
  • Baubeschreibung bei Neu- und Umbauten
  • Grundrisse und Berechnung der Wohnfläche
  • Statische Berechnungen
  • Vertrag mit der Baufirma

zusätzlich bei Eigentumswohnungen

  • Kaufpreis für die Eigentumswohnung
  • Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
  • Kostenaufteilung
  • Urkunden über Gebäudeversicherungen
  • Aussagen über Rücklagen für Instandsetzung und Instandhaltung
  • ausführlicher Energieausweis

8. Hypothekenkredit beantragen

Bevor sie einen Hypothekenkredit beantragen, sollten Sie sich einen Überblick über die Gesamtkosten des Vorhabens verschaffen. Bei dem Kauf eines Grundstückes, eines Hauses, oder einer Eigentumswohnung, fallen noch eine Reihe weitere Kosten an. Mit den folgenden Kosten müssen Sie rechnen:

  • Kosten für die Immobilie (Grundstück und Haus)
  • Notarkosten
  • Eintrag in das Grundbuch
  • Eintrag der Grundschuld oder der Hypothek
  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten für den Makler
  • Kosten für einen Gutachter, um den Wert der Immobilie zu ermitteln
  • Kosten für den Umzug

Wenn das gekaufte Haus oder die Eigentumswohnung vor dem Einzug renoviert werden muss, dann sollten Sie diese Kosten ebenfalls berücksichtigen. Auch wenn die Wohnung bezugsfertig ist, können die Kosten für neue Gardinen, Teppiche und andere Einrichtungsgegenstände anfallen. Beim Kauf, oder Neubau eines Hauses, sollten Sie auch die Rücklagen für die Instandhaltung berücksichtigen.

8.1. Kreditrechner nutzen

Wenn Sie den genauen Betrag für das Hypothekenkredit ermittelt haben, können Sie mit Hilfe eines Kreditrechners die optimale Kreditlaufzeit und die optimalen monatlichen Raten errechnen. Aufgrund der hohen Kreditsumme wirken sich bereits kleine Zinsunterschiede ganz enorm auf die monatlichen Raten aus. Zur Bestimmung der Kreditsumme wird der Wert der Immobilie herangezogen. Durch eine hohe Tilgungsrate kann man während der Laufzeit des Hypothekenkredites, eine Menge Geld sparen.

8.2. Hypothekenkredite miteinander vergleichen

Wenn Sie die Eckdaten für Ihren Hypothekenkredit festgelegt haben, sollten Sie unseren Kreditvergleichsrechner nutzen. Dazu geben Sie alle notwendigen Daten in die Onlineformulare ein. In der anschließenden Übersicht werden Ihnen die wichtigsten Konditionen für den angefragten Hypothekenkredit angezeigt.

8.3. Hypothekenkredit beantragen

Den Hypothekenkredit können Sie bei Ihrer Hausbank, oder im Internet bei einer Onlinebank beantragen. Wenn Sie das Hypothekenkredit im Internet beantragen, dann nutzen Sie die Onlineformulare, um alle angeforderten persönlichen Daten, die finanziellen Daten und die Daten des Immobilienobjektes einzugeben.

8.4. Bonität des Kreditnehmers

In einem ersten Schritt wird die Bank eine Bonitätsprüfung durchführen. Dazu werden Ihre persönlichen Daten, Ihre Einkommen, die Haushaltsausgaben, das verfügbare Eigenkapital und die Schufa Auskunft herangezogen. Sofern keine negative Schufa-Auskunft vorliegt und Sie über einen guten Bonitätscore verfügen, steht einer Zusage für den Hypothekenkredit nichts im Wege. Die Bank wird auch die Unterlagen für das Immobilienobjekt intensiv prüfen und Ihnen ein Angebot für die Finanzierung unterbreiten.

In dem Kreditvertrag sollten auch die Konditionen für Bereitstellungszinsen, Sondertilgungen, Vorfälligkeitsentschädigungen, Aussetzung von Kreditraten und der Anschlussfinanzierung enthalten sein.

8.5. Notarieller Kaufvertrag

Erst wenn Ihnen die Bank eine Zusage für die Finanzierung des Immobilienobjektes erteilt hat, sollten Sie den Kaufvertrag abschließen. Immobiliengeschäfte werden grundsätzlich von einem Notar beglaubigt. Nach dem Abschluss des Kaufvertrages wird der Kaufpreis von dem Käufer auf ein Notaranderkonto eingezahlt. Der Notar wird auch damit beauftragt:

  • den Eigentümerwechsel im Grundbuch zu veranlassen
  • vorhandene Belastungen zu löschen
  • die neue Grundschuld im Grundbuch einzutragen

Wenn das Eigentum ordnungsgemäß übertragen wurde, wird der Kaufpreis von dem Notaranderkonto an den Verkäufer gezahlt.

9. Konditionen für den Hypothekenkredit

9.1. Hypothekendarlehen und Eigenkapital

Viele Banken vergeben den Hypothekenkredit nur dann, wenn der Kreditnehmer einen Eigenkapitalanteil von 20 oder 30 Prozent selbst aufbringt. Der Eigenkapitalanteil kann bei einigen Banken durch Eigenleistung erbracht werden.

Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto niedriger werden Ihre monatlichen Kreditraten sein. Die Bank wird eine hohe Eigenkapitalquote ebenfalls belohnen. Je höher die Eigenkapitalquote ist, desto niedriger schätzt die Bank das Kreditausfallrisiko ein. Das wirkt sich auch auf die Konditionen für das Hypothekenkredit aus.

Allerdings sollten Sie nicht alle verfügbaren Gelder als Eigenkapital einsetzen. Denken Sie daran, dass nach dem Kauf der Immobilie noch eine Reihe weiterer Kosten auf Sie zukommen.

9.2. Variable oder feste Zinsen

Hypothekenkredite gibt es als Festzinshypothek oder als variable Hypothek. Festzinshypotheken werden in der Regel mit einer Laufzeit von 10 Jahren vergeben. Die Banken bieten aber auch Zinsfestschreibungen bis zu 30 Jahren an. Bei dem Hypothekenkredit mit festem Zinssatz ist das Risiko einer Marktzinsänderung sehr gering und die Planungssicherheit ist sehr hoch.

Hypothekenkredite mit einem variablen Zinssatz können auf lange Sicht kostengünstiger sein, als Hypothekenkredite mit einem festen Zinssatz. Allerdings trägt der Darlehensnehmer das Risiko bei steigenden Zinsen. Auf der anderen Seite profitiert der Darlehensnehmer von fallenden Zinsen.

9.3. Laufzeit, Zinsbindung und Zinshöhe

Die Zinsbindung für den Hypothekenkredit beträgt in der Regel 10 Jahre. Bleiben die Zinsen über einen längeren Zeitraum stabil, dann bieten die Banken auch Zinsbindungen bis zu 30 Jahren an. Sind die Zinsen sehr starken Schwankungen unterworfen, dann tendieren die Banken dazu, eher kürzere Zinsbindungszeiten anzubieten. Nach Möglichkeit sollten Sie die aktuellen Zinsen so lange wie möglich sichern. Das schafft eine gewisse Planungssicherheit.

10. Häufig gestellte Fragen zum Hypothekenkredit

10.1. Wann und wie kann man ein Hypothekenkredites kündigen?

Im §489 des Bürgerlichen Gesetzbuches wird den Darlehensnehmer das Recht eingeräumt, ein Darlehen mit langer Zinsbindung, nach 10 Jahren ganz oder teilweise zurückzubezahlen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 6 Monate. Wenn der Darlehensnehmer von dem gesetzlich verbrieften Kündigungsrecht Gebrauch macht, dann darf die Bank keine Entschädigung für entgangene Zinsen verlangen.

10.2. Verkauf der Immobilie während der Laufzeit

Wenn Sie die Immobilie während der Laufzeit des Hypothekenkredites verkaufen möchten, dann wird die Bank eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen verlangen, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Im Gegensatz zu einem Verbraucherkredit, ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hypothekenkredit, gesetzlich nicht geregelt. Die genaue Summe können Sie sicher von Ihrer Bank erfragen.

10.3.Was ist ein Forward Darlehen?

Mit einem Forward Darlehen können Sie sich einen aktuell günstigen Zinssatz für einen Zeitraum zwischen 12 und 66 Monaten im Voraus sichern. Forward Darlehen werden gerne genutzt, um sich einen aktuell günstigen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung zu sichern.

10.4.Kann ich einen Hypothekenkredit vorzeitig zurückbezahlen?

Wenn Sie in dem Kreditvertrag Sondertilgungen vereinbart haben, dann können Sie den Hypothekenkredit vollständig oder teilweise zurückbezahlen. Die Bank kann für die vorzeitige Rückzahlung des Hypothekenkredites eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die genauen Bedingungen für die Sondertilgungen sind dem Kreditvertrag zu entnehmen.

10.5.Was passiert, wenn ich den Hypothekenkredit nicht zurückbezahlen kann?

Wenn sich die monatlichen Kreditraten nur um wenige Tage verzögern, dann ist das relativ unkritisch. Wenn Ihnen bekannt ist, dass sich die Zahlung der Kreditraten verzögert, dann sollten Sie das Ihrer Bank mitteilen. Rechnen Sie damit, dass die Kreditraten für einen Monat ganz ausfallen, dann sollten Sie bei Ihrer Bank eine Ratenpause vereinbaren.

Fazit zum Hypothekenkredit

Der Hypothekenkredit dient zur Finanzierung bei Kauf einer Immobilie, dem Bau eines Hauses, oder der Sanierung und Renovierung von Gebäuden. Das Hypothekenkredit wird mit einer Hypothek oder einer Grundschuld abgesichert.  Der Kauf von Immobilien erfolgt über einen Notar, der auch die erforderlichen Einträge im Grundbuch veranlasst.

Das Hypothekenkredit wird von den Banken bis zu einem Immobilienwert von 70 bis 80 Prozent beliehen. Die restlichen 20 bis 30 Prozent sollten als Eigenkapital bereitgestellt werden. Das Hypothekenkredit kann man mit einer Zinsfestschreibung von 10 bis 30 Jahren bekommen.

Grundsätzlich gibt es zwei Formen des Hypothekenkredites, das Annuitätendarlehen und das Endfällige Darlehen.  Beim Annuitätendarlehen wird der Darlehensnehmer ein jährlich gleichbleibender Betrag belastet. Die Raten können monatlich, vierteljährlich oder jährlich bezahlt werden.

Beim Endfälligen Darlehen werden während der Laufzeit nur die jeweils anfallenden Zinsen gezahlt. Der Kreditbetrag wird am Ende der Laufzeit komplett zurückbezahlt. Das Endfällige Darlehen wird oft in Verbindung mit einer Lebensversicherung genutzt.

Beim Abschluss des Kreditvertrages sollte man darauf achten, dass dem Darlehensnehmer Sondertilgungsrechte eingeräumt werden. Außerdem sollte die Möglichkeit bestehen, einmal im Jahr mit der Ratenzahlung auszusetzen.