Darlehen

Darlehen2018-11-27T09:19:08+00:00

Welche Darlehen finden in der Baufinanzierung Verwendung?

Eine gut strukturierte Baufinanzierung besteht selten aus nur einem Darlehen, sondern es kommen mehrere Kreditkarten zum Einsatz. Dies ist zwar kein Muss, aber in der Praxis stellt sich häufig heraus, dass ein Mix aus mehreren Darlehensarten die für den Kreditnehmer ideale Kombination darstellt. Aus diesem Grund möchten wir im folgenden Beitrag darauf eingehen, welche Darlehen in der Baufinanzierung Verwendung finden.

Welche Bankdarlehen werden für die Immobilienfinanzierung angeboten?

Schauen wir uns zunächst einmal an, welche Bankkredite für eine Immobilienfinanzierung sehr gut geeignet sind. Im Überblick sind es insbesondere die folgenden Darlehensarten, die von Kreditinstituten vergeben werden und in eine Immobilienfinanzierung integriert werden können:

  • Annuitätendarlehen
  • Endfälliges Darlehen
  • Tilgungsdarlehen

Mit diesen drei Darlehensformen möchten uns im Folgenden etwas näher beschäftigen und im Anschluss daran noch auf weitere Kreditarten eingehen, die nicht von Banken zur Verfügung gestellt werden, aber dennoch unter bestimmten Voraussetzungen gut in eine Immobilienfinanzierung passen.

Annuitätendarlehen: die Grundsäule der meisten Baufinanzierungen

Bei den Bankkrediten ist das Annuitätendarlehen der mit Abstand am häufigsten genutzte Kredit, der in eine Baufinanzierung eingebunden wird. Über 80 Prozent aller Baufinanzierungen bestehen zu einem Großteil aus diesem Annuitätendarlehen. Die Bezeichnung charakterisiert eine wesentliche Eigenschaft dieses Kredites, nämlich dass die sogenannte Annuität (eigentlich „Jahresrate“) die in Form der monatlich zu zahlenden Darlehensraten aus der Tilgung und den Zinsen besteht. Entscheidend ist dabei, dass durch die Tilgungsverrechnung der Zinsanteil immer geringer wird, während der Tilgungsanteil an der Gesamtrate steigt. Dies unterscheidet das Annuitätendarlehen übrigens auch von ähnlichen Kreditformen, wie zum Beispiel dem Tilgungsdarlehen.

Das Annuitätendarlehen ist sicherlich auch deshalb so beliebt, weil es einerseits sehr leicht verständlich ist und zum anderen von nahezu allen Banken angeboten wird, die grundsätzlich im Bereich der Baufinanzierung aktiv sind. Durch die stattfindende Verrechnung der bereits erfolgten Tilgung, die meistens vierteljährlich stattfindet, muss der Kreditnehmer im Laufe der Jahre Zinsen auf eine immer geringer werdende Restschuld zahlen. Die monatliche Rate bleibt allerdings stets gleich, sodass Annuitätendarlehen in aller Regel für Menschen bestens geeignet sind, die noch voll im Berufsleben stehen und bei denen die komplette Tilgung des Darlehens spätestens mit Eintritt ins Rentenalter abgeschlossen ist.

Endfälliges Darlehen: in den letzten Jahren deutlich seltener genutzt

Eine zweite Darlehensvariante, die noch vor einigen Jahren im Zuge der Baufinanzierung relativ häufig zum Einsatz kam, in der jüngeren Vergangenheit jedoch deutlich seltener genutzt wird, ist das sogenannte endfällige Darlehen. Der große Unterschied zum Annuitätendarlehen besteht darin, dass die Tilgung nicht im Zuge der monatlichen Kreditraten vorgenommen wird, sondern stattdessen zahlt der Kunde während der gesamten Darlehenslaufzeit ausschließlich die vereinbarten Kreditzinsen. Die Tilgung wird demzufolge bis zum Fälligkeitsdatum aufgeschoben, muss dann allerdings tatsächlich in einer Summe erfolgen. Daher ist es notwendig, das endfällige Darlehen mit einem Anlage- und Sparprodukt zu kombinieren, wie zum Beispiel einer Kapitallebensversicherung.

In diesem Fall würden Sie monatlich einen bestimmten Betrag in die Kapitallebensversicherung einzahlen, der inklusive der Rendite zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Darlehens genutzt wird, um dieses vollständig zu tilgen. Dass endfällige Darlehen in der jungen Vergangenheit nicht mehr beliebt sind, hat vor allem damit zu tun, dass die Renditen der Lebensversicherer deutlich gesunken sind. Daher ist es bei einem solchen Darlehen oftmals aufgrund der gesunkenen Renditen nicht mehr möglich, die Nachteile der nicht stattfindenden Tilgungsverrechnung auszugleichen. Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie nämlich stets Zinsen auf den ursprünglichen Kreditbetrag, da die Tilgung während der Laufzeit nicht stattfindet.

Tilgungsdarlehen: sinkende monatliche Rate als Vorteil

Eine Alternative zum Annuitätendarlehen und erst recht zum endfälligen Darlehen ist das sogenannte Tilgungsdarlehen. Dieses ist in einigen Punkten sehr ähnlich wie das Annuitätendarlehen, es gibt allerdings einen gravierenden Unterschied. Beim Tilgungsdarlehen ist es nämlich so, dass die monatliche Kreditrate nicht während der gesamten Laufzeit gleich bleibt, sondern sinkt. Dies passiert dadurch, dass keine Flexibilität bei der Tilgung vorhanden ist, sondern diese beläuft sich Jahr für Jahr auf einen festen Betrag. Da allerdings auch beim Tilgungsdarlehen natürlich eine Verrechnung der Tilgung stattfindet, die Tilgungsrate jedoch gleich bleibt, sinkt der Zinsanteil und dadurch auch die monatliche Kreditrate. Vereinbart werden solche Tilgungsdarlehen beispielsweise mit einer jährlichen Tilgung in Höhe von vier Prozent, sodass Sie bereits bei Abschluss des Kredites wissen, dass das Darlehen in exakt 25 Jahren vollständig abbezahlt und somit zurückgezahlt ist.

Weitere Bankkredite: KfW-Kredit und Fremdwährungsdarlehen

Die Liste der Bankkredite, die wir zuvor genannte haben, ist noch nicht ganz vollzählig. Ein weiteres Darlehen, welches sogar relativ oft in eine Immobilienfinanzierung eingebunden wird, ist der KfW-Kredit. Die KfW-Förderprogramme gibt es unter anderem auch im Bereich privates Wohnungseigentum oder Energiesparen, sodass unter bestimmten Voraussetzungen günstige KfW-Darlehen über die Hausbank beantragt werden können. Sind die Förder-Voraussetzungen erfüllt, kann ein solches KfW-Darlehen durchaus zwischen 10 und 30 Prozent der gesamten Finanzierungssumme ausmachen.

Ein weiterer Bankkredit, der allerdings meistens von ausländischen Kreditinstituten vergeben wird und der besondere Eigenschaften aufweist, ist das Fremdwährungsdarlehen. Dieses wird zwar häufig als Immobilienkredit genutzt, hat aber den großen Nachteil, dass Sie als Kreditnehmer Währungsverluste erleiden können. Zwar sind auf der anderen Seite auch Währungsgewinne möglich, aber grundsätzlich ist das Fremdwährungsdarlehen eine durchaus spekulative Angelegenheit. Sollte sich nämlich der entsprechende Devisenkurs, also beispielsweise bei einem in US-Dollar ausgezahlten Fremdwährungsdarlehen der Kurs Euro / US-Dollar, zwischen Aufnahme des Kredites und geplanter Rückzahlung um 20 Prozent in die falsche Richtung bewegen, müssen Sie bei Fälligkeit einen um 20 Prozent höheren Betrag zurückzahlen, als Sie als Darlehen erhalten haben. Aus diesem Grund sollten Fremdwährungsdarlehen – wenn überhaupt – nur einen kleineren Teil der gesamten Finanzierungssumme ausmachen.

Bauspardarlehen: Angesparter Bausparvertrag zwingend notwendig

Neben Kreditinstituten in Form von Filial- oder Direktbanken sowie der KfW-Bank sind es in erster Linie Bausparkassen, die eine tragende Säule im Bereich der Immobilienfinanzierung in Deutschland darstellen. Allerdings können Sie einen Bausparkredit nicht spontan aufnehmen, wie es bei allen zuvor genannten anderen Darlehensarten der Fall ist. Stattdessen ist ein bereits angesparter Bausparvertrag zwingend eine zwingende Voraussetzung, wenn Sie das Bauspardarlehen beantragen möchten. Es gibt nämlich die sogenannten Zuteilungskriterien, denn der Bausparvertrag muss zuteilungsreif sein, damit das Bauspardarlehen ausgezahlt wird. Die wichtigsten Zuteilungskriterien sind:

  • Anspardauer muss erfüllt sein
  • Mindesteinsparung muss erfolgt sein (je nach Tarif meistens zwischen 30 und 50 Prozent)
  • Bewertungszahl muss erreicht sein
  • Wartezeit bei Auszahlung des Bauspardarlehens vorüber

Grundsätzlich ist das Bauspardarlehen eine sehr gute Möglichkeit, um einen größeren Teil des Finanzierungsbedarfs im Rahmen der Baufinanzierung mit günstigen Konditionen und vor allem Kalkulationssicherheit auszustatten. Beim Bauspardarlehen ist der zu zahlende Kreditzins nämlich schon bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegt und wird sich während der gesamten Laufzeit und Rückzahlungsdauer nicht mehr ändern. Aufgrund der angesprochenen Konstruktion ist es allerdings notwendig, dass Sie über mehrere Jahre im Voraus planen, wenn Sie ein Bauspardarlehen in die Immobilienfinanzierung integrieren möchten.

Stets informiert - Wöchentlich Alle Themen in Deine Inbox
Jetzt Newsletter beantragen.
Das Wichtigste rund um Wirtschaft, Finanzen und Geldanlage
Jetzt eintragen!
Kein Spam. 100% Datenschutz. Jederzeit abbestellen.
Stets informiert

​mit unserem Newsletter.

Das Wichtigste rund um Wirtschaft, Finanzen und Geldanlage
Jetzt eintragen!
Kein Spam. 100% Datenschutz. Jederzeit abbestellen.
Stets informiert - Wöchentlich Alle Themen in Deine Inbox
Jetzt Newsletter beantragen.
Das Wichtigste rund um Wirtschaft, Finanzen und Geldanlage
Jetzt eintragen!
Kein Spam. 100% Datenschutz. Jederzeit abbestellen.
close-link

Unser Newsletter.
 
Alle Themen direkt in Ihre Inbox.

 
Anmelden
close-image