Konditionen

Konditionen2018-11-27T10:16:48+00:00

Welche Konditionen sind bei einer Immobilienfinanzierung wichtig?

Da die Immobilienfinanzierung insoweit sehr teuer ist, als dass Zinsen für sehr hohe Darlehenssumme gezahlt werden müssen, kommt es für Kreditnehmer insbesondere darauf an, die Konditionen zu kennen und die zahlreichen Anbieter miteinander zu vergleichen. Dazu muss man natürlich wissen, welche Konditionen bei einer Immobilienfinanzierung wichtig sind.

Konditionen bei der Immobilienfinanzierung – ein Überblick

Zunächst einmal möchten wir Ihnen einen Überblick darüber geben, auf welche Konditionen Sie im Rahmen einer Immobilienfinanzierung achten sollten. Diese Konditionen sind es auch, die bei einem Vergleich der Kreditgeber und sonstigen Anbieter einer Immobilienfinanzierung Beachtung finden sollten, nämlich:

  • Sollzins und effektiver Jahreszins
  • Tilgungssatz
  • Laufzeit
  • Zinsfestschreibung
  • Kreditrate
  • Sondervereinbarungen, beispielsweise zur Sondertilgung

Bei den meisten Konditionen handelt es sich gleichzeitig um die Eckdaten des Darlehens, insbesondere Kreditsumme, Zinssatz, Laufzeit und monatliche Rate. Zudem ergibt sich die Kreditrate natürlich aus den anderen Komponenten, nämlich aus der Kreditsumme, dem Zinssatz und der anfänglichen Tilgung. Ganz besonders wichtig sind bei den Konditionen natürlich die zu zahlenden Zinsen, also der effektive Jahreszins.

Sollzins und effektiver Jahreszins als wichtigste Kreditkonditionen

Unbestritten die wichtigsten Konditionen, die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung zu beachten sind, sind die Zinsen. Die Banken geben bei ihren Immobilienkrediten für gewöhnlich sowohl den Sollzins als auch den effektiven Jahreszins an. Der Unterschied besteht vor allem darin, dass es sich beim Sollzins lediglich um den nominalen Zinssatz handelt, während im effektiven Zins auch eventuelle Zusatzkosten und vor allem die stattfindende Tilgungsverrechnung integriert sind. Daher ist es auch der effektive Jahreszins, der die sinnvollere Variante ist, um verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen. Da alle Kreditinstitute in Deutschland aufgrund von Verbraucherkreditrichtlinie verpflichtet sind, diesen effektiven Jahreszins anzugeben, ist ein Vergleich der Angebote von dieser Warte aus betrachtet einfach, zumindest theoretisch.

In der Praxis besteht allerdings gerade bei Immobilienkrediten das große Problem darin, dass die Banken immer nur eine Zinsspanne angeben. Dies hat vor allem den Grund, dass die Höhe der Kreditzinsen, die Sie letztendlich tatsächlich zahlen müssen, in größerem Umfang sowohl von Ihrem Eigenkapital als auch Ihrer persönlichen Bonität abhängt. Diese Kreditwürdigkeit lässt sich natürlich nicht in spezielle Kreditrechner integrieren, die dazu geeignet sind, Angebote zu vergleichen und die Kreditgeber mit den günstigsten Zinsen zu selektieren. Daher handelt es sich beim Effektivzins im Rahmen einer Baufinanzierung durchaus um eine Kondition, bei der Sie mehrere individuelle Angebote einholen müssen.

Anfängliche Tilgung: Flexibilität bei der Wahl

Während der zu zahlende Kreditzins seitens der Bank festgelegt wird, ist es bei der sogenannten anfänglichen Tilgung als weitere Konditionen im Rahmen der Baufinanzierung so, dass Sie als Kreditnehmer die Möglichkeit haben, die Höhe – natürlich innerhalb eines gewissen Rahmens – selbst festzulegen. Insbesondere seit den günstigen Bauzinsen entscheiden sich zahlreiche Kreditnehmer für eine vergleichsweise hohe anfängliche Tilgung, die sich zwischen zwei und vier Prozent bewegt. Der Vorteil ist, dass der Kredit in diesem Fall verhältnismäßig schnell zurückgezahlt werden kann und sich dadurch auch das Zinsrisiko verringert, welches später bei einer notwendigen Anschlussfinanzierung besteht. Wie hoch die anfängliche Tilgung letztendlich ist, hängt natürlich auch davon ab, welche monatliche Kreditrate Sie sich leisten können. Überschlagsweise führt ein Tilgungssatz in Höhe von einem Prozent mehr bei einer angenommenen Darlehenssumme in Höhe von 150.000 Euro zu einer monatlichen Mehrbelastung in Höhe von rund 120 Euro.

Laufzeit und Zinsfestschreibung

Zwei weitere Konditionen, die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ebenfalls von Bedeutung sind, sind zum einen die Laufzeit und zum anderen die Zinsfestschreibungsdauer. Nun werden Sie vielleicht auf den ersten Blick fragen, worin der Unterschied zwischen der Kreditlaufzeit und der Dauer der Zinsfestschreibung besteht. Mit der Laufzeit ist in diesem Fall der Zeitraum zwischen Auszahlung der Darlehenssumme und vollständiger Tilgung des Kredites gemeint. Somit beträgt die Laufzeit bei Immobiliendarlehen nicht selten 20, 25 oder auch 30 Jahre. Die Zinsfestschreibungsdauer hingegen ist lediglich der Zeitraum, innerhalb dessen die vereinbarten Zinsen garantiert sind. Je nachdem, für welche Angebote Sie sich entscheiden, bewegen sich die Zinsfestschreibung derzeit meistens zwischen 10 und 15 Jahren. In der Regel ist die Laufzeit beim Immobiliendarlehen also größer als die Dauer der Zinsfestschreibung, es sei denn, es handelt sich um ein sogenanntes Volltilgerdarlehen. In diesem Fall wären nämlich Zinsfestschreibungsdauer und Gesamtlaufzeit des Darlehens identisch.

Monatliche Kreditrate ergibt sich aus Darlehenssumme, Zinssatz und Tilgung

Eine weitere Kondition, die im Rahmen der Baufinanzierung zu beachten ist, ist die monatliche Kreditrate. Dabei handelt es sich in dem Sinne ein allerdings nicht um eine klassische Kreditkondition, denn die Monatsrate ist eine rein rechnerische Größe. Sie ergibt sich aus den folgenden Darlehenskomponenten:

  • Kreditsumme
  • Zinssatz
  • Tilgung

Nehmen wir einmal an, Sie beantragen ein Immobiliendarlehen in Höhe von 150.000 Euro und entscheiden sich für eine anfängliche monatliche Tilgung von drei Prozent. Der Kredit wird genehmigt und die Bank veranschlagt einen Kreditzins in Höhe von 2,3 Prozent. Daraus wurde sich eine jährliche Gesamtbelastung, die aus Zins und Tilgung besteht, in Höhe von 7.950 Euro ergeben. Auf den Monat umgerechnet würde dies zu einer Kreditrate von 662,50 Euro führen. Falls Ihnen diese Rate zu hoch ist, können Sie die anfängliche Tilgung reduzieren, sodass die monatliche Darlehensrate dadurch sinkt. Falls dies nicht möglich ist oder nicht ausreicht, besteht nur noch die Option, eine geringere Darlehenssumme zu wählen.

Sondertilgung als weitere Konditionen bei Immobiliendarlehen

Eine weitere Kondition, die im Rahmen einer Baufinanzierung wichtig sein kann, bezieht sich auf die Sondertilgung. Nicht wenige Kreditnehmer möchten nämlich zumindest die Möglichkeit haben, während der Zinsfestschreibung einen Teil der Restschuld vorzeitig zu begleichen oder unter Umständen sogar den gesamten Immobilienkredit vorzeitig zurückzuzahlen. Die Bank muss in diesem Fall allerdings erst einmal zustimmen, dass sie mit der vorzeitigen Tilgung einverstanden ist. Meistens wird dies der Fall sein, allerdings wird der Kreditgeber in aller Regel dann eine Vorfälligkeitsentschädigung oder eine Gebühr für den sondergetilgten Betrag berechnen. Daher ist es durchaus lohnenswert, diese Kosten rund um die Sondertilgung zwischen den verschiedenen Anbietern zu vergleichen.

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