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Voraussetzungen2018-11-28T12:08:53+00:00

Wer kann eine Baufinanzierung nutzen?

Die Immobilienfinanzierung ist naturgemäß nur für Kunden geeignet, die ein Haus kaufen oder bauen möchten. Darüber hinaus gibt es einige Banken, die Immobilienkredite auch noch zu anderen Zwecken zur Verfügung stellen, beispielsweise für Modernisierungsmaßnahmen, Umbauten oder größere Renovierungen. Die entscheidende Frage ist allerdings vor allem, an wen die Kreditinstitute überhaupt Immobilienkredite vergeben. Wir möchten daher im Folgenden darauf eingehen, unter welchen Voraussetzungen eine Immobilienfinanzierung sinnvoll bzw. notwendig sein kann und welche Bonitätskriterien die Banken heutzutage anlegen, um zu beurteilen, ob der Immobilienkredit überhaupt vergeben wird.

Für welche Maßnahmen eignet sich die Baufinanzierung?

Wenn wir der Frage nachgehen, wer eine Baufinanzierung nutzen kann, geht es zunächst einmal darum, für welche Kunden die Immobilienfinanzierung überhaupt die passende Finanzierungslösung darstellt. In erster Linie denkt man natürlich an den Kauf oder Bau eines eigenen Hauses, denn dieser muss in nahezu allen Fällen zumindest zum Teil über Bankkredite finanziert werden. Dies gilt ebenfalls für den Kauf einer Eigentumswohnung, denn auch in diesem Fall sind Summen zwischen 100.000 und 300.000 Euro keine Seltenheit.

In der Übersicht sind es insbesondere die folgenden Vorhaben und Maßnahmen, bei denen die Nutzung einer Baufinanzierung die passende Finanzierungsalternative ist:

  • Hauskauf
  • Erwerb Eigentumswohnung
  • Hausbau
  • Umbauten
  • Anbauten
  • Sanierungen
  • Umfangreiche Modernisierungs- oder Renovierungsmaßnahmen

Der Grundstückskauf ist ein weiterer Anlass, der relativ häufig genutzt wird, um eine Baufinanzierung in Anspruch zu nehmen.

Kreditfähigkeit als unabdingbare Grundvoraussetzung

Wenn wir jetzt konkret auf die Frage eingehen, wer eine Baufinanzierung aus Sicht der Banken überhaupt nutzen darf, dann kommen wir zwangsläufig zunächst zum Thema Kreditfähigkeit. Per Gesetz dürfen die Kreditinstitute in Deutschland jegliche Art von Darlehen nämlich nur an Personen vergeben, die als kreditfähig gelten. Im Allgemeinen ist die Kreditfähigkeit gleichbedeutend mit der Volljährigkeit, denn ab diesem Zeitpunkt sind Menschen hierzulande in aller Regel voll geschäftsfähig. Einige Einschränkungen gibt es zwar, wie zum Beispiel eine dauerhafte geistige Beeinträchtigung oder eine schwerere geistige Behinderung, jedoch können Sie in aller Regel davon ausgehen, dass Sie ab Vollendung des 18. Lebensjahres auch kreditfähig sind. Die Überprüfung der Kreditfähigkeit ist für die Banken sehr einfach, denn dazu reicht in aller Regel die Vorlage Ihres Personalausweises, anhand dessen der Kreditgeber erkennen kann, dass Sie nicht mehr minderjährig sind. Minderjährige dürfen nämlich – bis auf ganz wenige Ausnahmen – grundsätzlich keine Schulden machen, also auch keinen Immobilienkredit oder ein sonstiges Darlehen aufnehmen.

Kreditwürdigkeit als weitere Voraussetzung

Wer eine Baufinanzierung nutzen möchte, der muss nicht nur kreditfähig sein, sondern aus Sicht des Kreditgebers ebenfalls als kreditwürdig gelten. Die Kreditwürdigkeit wird häufig auch als Bonität bezeichnet und ist für alle Kreditgeber die Grundlage dafür, den Antrag auf einen Immobilienkredit zu genehmigen. Im Gegensatz zur Kreditfähigkeit hat die Bank bei der Beurteilung der Bonität allerdings einen größeren Ermessensspielraum, denn letztendlich ist es das Risiko des Kreditgebers, wenn die vereinbarten Kreditraten doch nicht ordnungsgemäß bezahlt werden und im schlimmsten Fall sogar ein Kreditausfall zu verzeichnen ist. Daher sind die Kreditinstitute insbesondere bei der vom Betrag her meistens sehr umfangreichen Immobilienfinanzierung auch sehr genau, was die Prüfung der Bonität angeht.

In der Übersicht sind es insbesondere die folgenden Faktoren, die aus Sicht nahezu jeder Bank in Deutschland Einfluss auf die Kreditwürdigkeit des Kunden haben:

  • SCHUFA-Daten
  • Einkommen
  • Eigenkapital
  • Sicherheiten

Von diesen vier Einflussfaktoren sind sicherlich zum einen die SCHUFA-Daten und zum anderen das Einkommen die wichtigsten Faktoren. Die Grundschuld als dingliche Sicherheit ist ohnehin vorhanden bzw. ohne das Eintragen der Grundschuld würde die Bank ohnehin keinen Kredit vergeben. Das Eigenkapital hat in der jungen Vergangenheit deutlich an Gewicht gewonnen, auch wenn nach wie vor SCHUFA-Daten und Einkommensverhältnisse des Kunden in den meisten Fällen ausschlaggebend für die Beurteilung der Bonität sind.

Bezüglich der SCHUFA-Daten ist es für die Bank relativ einfach, den Kunden in dieser Kategorie hinsichtlich seiner Bonität zu beurteilen. Ist kein negativer Eintrag in der SCHUFA vorhanden, ist dies ein gutes Zeichen und zumindest in dieser Kategorie spricht für den Kreditgeber nichts dagegen, eine positive Entscheidung zu fällen. Ganz anders stellt sich die Situation allerdings dar, wenn doch ein oder sogar mehrere negative Merkmale in der SCHUFA gespeichert sind, insbesondere:

  • Mahnbescheid
  • Vollstreckungsbescheid
  • Eidesstattliche Versicherung
  • Privatinsolvenz eröffnet
  • Haftbefehl

Wenn sich einer dieser negativen Einträge in Ihrer SCHUFA befindet, können Sie mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, zumindest von keiner deutschen Bank einen Kredit, schon gar kein Immobiliendarlehen, zu erhalten.

Mindestens genauso wichtig wie eine „saubere“ SCHUFA ist ein geregeltes und vor allem ausreichend hohes Einkommen. Als Nachweis fordern die Banken in aller Regel einen Arbeitsvertrag, Gehaltsbescheinigungen und darüber hinaus sollte die Buchung des Lohns auf mindestens drei aufeinanderfolgenden Monaten anhand der Kontoauszüge überprüft werden können. In aller Regel bewerten Kreditinstitute solche Einkommen besonders positiv, die aus einem abhängigen Beschäftigungsverhältnis stammen und bei dem Sie als Kunde möglichst schon viele Jahre beim gleichen Arbeitgeber beschäftigt sind.

Selbstständige und Freiberufler haben es in dieser Hinsicht wesentlich schwerer, denn nach wie vor sehen die Kreditgeber in der Selbstständigkeit ein deutlich höheres Risiko als bei Arbeitnehmern. Ob dies tatsächlich so ist, sei an dieser Stelle im Raum stehen gelassen, aber zumindest agieren die meisten Kreditinstitute nach diesem Motto. Entscheidend ist natürlich auch, dass das Einkommen ausreichend hoch ist, also sich aus der Einnahmen- und Ausgabenrechnung ein positiver Saldo ergibt, der auch als frei verfügbares Einkommen bezeichnet wird.

Kommt eine Baufinanzierung für mich infrage?

Ob eine Immobilienfinanzierung für Sie überhaupt infrage kommt oder nicht, können Sie relativ einfach anhand Ihrer persönlichen Einnahmen- und Ausgabenrechnung selbst überprüfen. Dazu addieren Sie einfach sämtliche Ausgaben, die bei Ihnen monatlich und damit regelmäßig anfallen, wie zum Beispiel Lebensunterhaltskosten, Versicherungsprämien, Kosten für das Auto, Freizeitausgaben, Strom und weiteren Nebenkosten, Spar- und Kreditraten. Zudem sollten Sie nur einmal jährlich anfallende Ausgaben möglichst auf einen Monat herunter rechnen, wie zum Beispiel Ausgaben für den Urlaub.

Grundvoraussetzung dafür, dass Sie eine Immobilienfinanzierung überhaupt nutzen können, ist zunächst immer, dass Ihre auf den Monat heruntergerechneten Ausgaben in der Summe geringer als Ihr regelmäßiges Einkommen sind. Sollte dies der Fall sein, kommt es natürlich im zweiten Schritt darauf an, wie hoch dieses ermittelte frei verfügbare Einkommen ist. Von einem frei verfügbaren Einkommen von beispielsweise 200 Euro im Monat können Sie sich natürlich keine Rate leisten, mit der Sie einen Immobilienkredit zurückzahlen. Realistische Werte sehen so aus, dass Sie monatlich mindestens über ein frei verfügbares Einkommen zwischen 600 und 1.000 Euro verfügen sollten. In der Einnahmen- und Ausgabenrechnung müssen Sie natürlich die Miete als Kostenfaktor nicht mehr berücksichtigen, denn diese würde in der Folge durch die Kreditrate zur Baufinanzierung ersetzt werden. Schlussendlich können Sie mit der Einnahme- und Ausgabenrechnung also gut ermitteln, ob Sie sich eine Baufinanzierung mit welcher Darlehenssumme leisten können.

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