Zinsgestaltung

Zinsgestaltung2018-11-26T16:07:04+00:00

Was ist bei der Wahl der Zinsgestaltung zu beachten?

Ein wichtiges Detail bei jeder Baufinanzierung, welches allerdings von zahlreichen Kreditnehmern nicht ausreichend beachtet wird, ist die sogenannte Zinsgestaltung. Bei allen Annuitätendarlehen und sonstigen Baudarlehen, die seitens der Banken vergeben werden, müssen Sie als Kreditnehmer eine Entscheidung treffen: Zinsfestschreibung oder variabler Zins? Diese Wahl sollte mit Bedacht getroffen werden, denn sie kann dazu führen, dass Sie in den nächsten Jahren und Jahrzehnten einen großen Zinsbetrag einsparen oder im Nachhinein unnötig zu viel Zinsen an die Bank zahlen.

Welche Zinsgestaltung gibt es bei Immobilienkrediten?

Mit der Zinsgestaltung ist nicht etwa die Höhe des Zinses gemeint, oder ob die Zinszahlung monatlich oder quartalsweise an die Bank erfolgt, sondern stattdessen geht es darum, für welche Art von Kreditzins Sie sich im Zuge des Immobilienkredites entscheiden. Diesbezüglich bieten die weitaus meisten Banken die folgenden zwei Alternativen an:

  • Zinsfestschreibung
  • Variabler Zins

Damit Sie sich auf einer soliden Grundlage entscheiden können, ob der Immobilienkredit mit einer Zinsfestschreibung oder einem variablen Zins versehen sein soll, müssen Sie natürlich die Unterschiede sowie Vor- und Nachteile dieser zwei grundsätzlich unterschiedlichen Varianten kennen.

Wie funktioniert die Zinsfestschreibung?

Die Zinsfestschreibung ist eine sehr transparente Form der Zinsgestaltung, denn wie der Name bereits sagt, werden die mit der Bank vereinbarten Kreditzinsen für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Dies führt dazu, dass weder Kreditinstitut noch der Kreditnehmer den Zinssatz während dieser vereinbarten Laufzeit verändern dürfen. Haben Sie sich also beispielsweise für eine Zinsfestschreibung über zehn Jahre entschieden, ist es garantiert, dass sich der Zinssatz während dieser zehn Jahre auf keinen Fall ändern kann. In der Regel gibt es folgende Zeiträume, zu denen Banken eine Zinsfestschreibung offerieren:

  • 5 Jahre
  • 10 Jahre
  • 15 Jahre
  • 20 Jahre

Wenige Banken bieten zudem eine Zinsfestschreibung für 25 oder 30 Jahre an. Manche Kreditinstitute sind in dem Zusammenhang sogar bereit, ein sogenanntes Volltilgerdarlehen zu vergeben. Dieser Immobilienkredit hat die Eigenschaft, dass Laufzeit und Zinsfestschreibung identisch sind. In diesem Fall haben Sie als Kreditnehmer überhaupt kein Zinsänderungsrisiko, denn mit Ablauf der Zinsfestschreibung ist das Darlehen komplett zurückgezahlt.

Wie funktioniert ein variables Darlehen?

Neben der Zinsfestschreibung haben Sie im Rahmen der Zinsgestaltung alternativ die Wahl, sich für einen variablen Zins zu entscheiden. Ein variabel verzinslicher Immobilienkredit beinhaltet, dass die Bank jederzeit das Recht hat, den Zinssatz anzupassen. Dies gilt selbstverständlich nicht nur für Zinssenkungen, sondern gerade bei Zinserhöhungen sind die Banken natürlich schnell dabei, den Kreditzins zu erhöhen. Mit einem variablen Kreditzins gehen Sie als Kreditnehmer demzufolge immer ein Zinsänderungsrisiko ein, denn bei Laufzeiten zwischen durchschnittlich 20 bis 30 Jahren wird es bei jedem Immobilienkredit so sein, dass sich die Zinssätze mehrfach ändern. Bei sinkenden Zinsen wäre dies für Sie natürlich positiv, denn dann würde die Bank auch Ihren Darlehenszins reduzieren. Bei steigenden Zinsen ist genau das Gegenteil der Fall, denn dann wird das Immobiliendarlehen für Sie immer teurer.

In welcher Situation empfiehlt sich die Zinsfestschreibung?

Kommen wir nun im Bezug zur Zinsgestaltung zu der entscheidenden Frage, nämlich wann sich aus Sicht des Kreditnehmers eine Zinsfestschreibung empfiehlt und wann doch das variabel verzinsliche Darlehen die bessere Alternative ist. Abhängig ist die Entscheidung im Wesentlichen von der Beantwortung der folgenden zwei Fragen:

  • Welches Niveau haben die Bauzinsen derzeit?
  • Welche Entwicklung ist in den nächsten Jahren wahrscheinlich?

Im Grunde müssen Sie diese zwei Fragen beantworten können, um eine gute Entscheidung zu treffen, ob für Sie die Zinsfestschreibung oder das variabel verzinsliche Darlehen die sinnvollere Alternative ist, mit der Sie möglichst Zinsen sparen können. Die erste Frage ist einfach zu beantworten, nämlich wie das aktuelle Zinsniveau am Markt ist. Nehmen wir an dieser Stelle die derzeitige Zinssituation als Beispiel. Diese zeichnet sich durch extrem niedrige Bauzinsen aus, denn Immobilienkredite werden zurzeit (Stand November 2018) teilweise schon zu Zinssätzen von unterhalb der 1-Prozent-Marke vergeben. Daher ist es auch extrem unwahrscheinlich, dass die Bauzinsen in den nächsten Jahren noch weiter sinken werden.

Eine zukünftige Zinserhöhung ist demzufolge wesentlich realistischer, womit gleichzeitig auch die zweite Frage nach der voraussichtlichen Entwicklung beantwortet ist. In der aktuellen Zinssituation ist die Entscheidung zwischen Zinsfestschreibung und variablem Zins daher sehr einfach, denn Sie möchten sich natürlich die aktuell sehr niedrigen Bauzinsen für die Zukunft sichern. Daher entscheiden sich aktuell auch über 90 Prozent aller Kreditnehmer für die Zinsfestschreibung.

Zusammenfassend ist zur Zinsfestschreibung festzuhalten, dass diese insbesondere dann die bessere Alternative zum variablen Zins ist, wenn die Kreditzinsen am Markt günstig sind oder falls von zukünftig steigenden Zinsen auszugehen ist. Die Frage stellt sich dann nur noch, für welche Zinsfestschreibungsdauer Sie sich entscheiden. Dabei kommt es vor allem darauf an, wie günstig die Zinsen in der aktuellen Situation tatsächlich sind. Derzeit befinden sich die Bauzinsen wie gesagt auf einem nahezu historischen Tief, sodass Sie sich möglichst lange diese sehr niedrigen Zinsen sichern sollten. Daher ist es aktuell voraussichtlich die beste Entscheidung, eine Zinsfestschreibung über 15 oder 20 Jahre zu wählen, selbst wenn der Zinssatz dann natürlich etwas höher ist, als wenn Sie eine Zinsfestschreibung über einen Zeitraum von lediglich fünf oder zehn Jahren auswählen.

Wann ist der variable Zins die bessere Entscheidung?

Im Grunde können Sie die Frage danach, wann das variabel verzinsliche Baudarlehen die bessere Entscheidung im Vergleich zur Zinsfestschreibung ist, aufgrund des vorherigen Abschnittes bereits beantworten. Wenn nämlich die Zinsfestschreibung in einer Niedrigzinsphase die optimale Wahl ist, muss es zwangsläufig so sein, dass Sie Baudarlehen mit variablem Zins in erster Linie in einer Hochzinsphase favorisieren sollten. Dies ist tatsächlich der Fall, denn in einer Hochzinsphase ist es sehr wahrscheinlich, dass die Zinsen in den nächsten Jahren sinken werden. Daher wäre es an dieser Stelle völlig falsch, sich durch eine Zinsfestschreibung über viele Jahre an den hohen Zins zu binden.

Stattdessen führt die Wahl eines variabel verzinslichen Immobilienkredites dazu, dass bei tatsächlich eintretenden Zinssenkungen am Markt die Bank auch Ihre Kreditzinsen reduzieren wird. Baudarlehen mit variablem Zins sind also vor allem dann die beste Wahl, wenn die Kreditzinsen auf einem hohen Niveau sind und/oder generell von sinkenden Hypothekenzinsen auszugehen ist. Zudem hat ein variabel verzinsliches Darlehen übrigens noch einen weiteren Vorteil, nämlich dass Sondertilgungen in aller Regel ohne Einschränkung und vor allem kostenlos getätigt werden können. Bei Immobilienkrediten mit Zinsfestschreibung ist es hingegen meistens so, dass Sie für eine vorzeitig vorgenommene Sondertilgungstilgung Gebühren zahlen bzw. die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.

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