Ablauf der Frist: Für Immobilienfonds schlägt die Stunde der Wahrheit
Die Uhr tickt: Zwei Gesellschaften haben die Auflösung ihrer offenen Fonds schon beschlossen, eine muss bis Ende des Monats entscheiden, wie es weitergeht. FTD.de erklärt die denkbaren Szenarien und ihre Folgen für Anleger.
Gefunden bei: 
Der Branche der offenen Immobilienfonds steht in diesem Monat eine erneute Belastungsprobe bevor. Nachdem die Fondsgesellschaft Kanam vor einigen Wochen die Liquidation ihres Fonds US-Grundinvest beschlossen hatte, gab am Freitag Konkurrent Aberdeen bekannt, seinen rund 1,3 Mrd. Euro schweren Degi Europa innerhalb der nächsten drei Jahre aufzulösen. Eine Entscheidung steht im Oktober noch aus. Sie betrifft den P2 Value von Morgan Stanley.
Insgesamt sind in der Krise zwölf offene Immobilienfonds eingefroren worden, die zusammen ein Vermögen von rund 25,5 Mrd. Euro verwalten. Das entspricht fast einem Drittel des Branchenvermögens.
Im Oktober steht nur noch die Entscheidung über den P2 Value von Morgan Stanley an. Er ist rund 850 Mio. Euro schwer. Die Gesellschaft hat sich bislang noch nicht geäußert, wie es mit dem Produkt weiter geht. Branchenkenner rechnen mit der Auflösung des Fonds. Bis Ende Oktober muss der Anbieter sein Votum abgeben. Der P2 Value ist wie der Degi Europa und der US-Gundesinvest seit Oktober 2008 durchweg eingefroren, die übrigen hatten zwischenzeitlich wieder geöffnet.
Nach Ablauf der Frist gibt es drei Möglichkeiten: Die Fonds öffnen und können alle ausstiegswilligen Anleger auszahlen, ohne erneut zu schließen. Oder aber die Anbieter erkennen, dass die Mittel dafür nicht ausreichen, und beschließen die Abwicklung des Fonds, wie es Kanam vorgemacht hat. Das Vermögen würde dann innerhalb eines bestimmten Zeitraums von beispielsweise zwei Jahren liquidiert und an die Anleger ausgeschüttet. Mit dem Teilungsmodell hat der Fondsverband BVI eine dritte Variante ins Spiel gebracht. Sie sieht vor, dass zwischen ausstiegswilligen und bleibewilligen Investoren unterschieden wird und das Portfolio entsprechend in ein Halte- und ein Verkaufsportfolio aufgeteilt wird.
Die Anbieter haben in den vergangenen Monaten durch Verkäufe Geld beschafft, um eine Wiedereröffnung zu ermöglichen. Die Anbieter des Degi Europa hatten sich zuversichtlich gezeigt, den Fonds nicht liquidieren zu müssen. Das Unternehmen verfügte nach eigenen Angaben über eine Nettoliquidität von mehr als 30 Prozent und strebte die Öffnung an. Doch das Polster reichte nicht aus, die Liquidierung zu verhindern.
Der Degi Europa und der P2 Value bescherten Anlegern seit Beginn der Krise die höchsten Verluste überhaupt. Mit dem Degi Europa verloren sie in den vergangenen zwei Jahren ein Viertel ihres Vermögens, mit dem P2 Value gar rund die Hälfte. Die Bereitschaft der Investoren, weiterhin im Fonds zu bleiben, dürfte daher gering sein.
Beide Fonds haben zudem ein Vertriebsproblem: Der Degi Europa wurde einst von der Dresdner Bank verkauft, die inzwischen zur Commerzbank gehört. Diese vertreibt jedoch einen eigenen offenen Immobilienfonds und dürfte versuchen, die Anleger des Degi Europa in das hauseigene Produkt zu schleusen.
Beim P2 Value Morgan Stanley sind die Mittelrückgaben noch schwerer zu kalkulieren, da viele Dachfonds und Großanleger investiert sind. Ein geplantes Stillhalteabkommen der 20 größten Investoren scheiterte jedenfalls an den unterschiedlichen Interessen. Anders als etwa die Sparkassen-Tochter Deka haben die Anbieter auch keine Bank im Rücken, die mit der Übernahme von Fondsanteilen das Produkt stützen könnte. Somit sprach und spricht vieles für eine Liquidierung der Produkte.
Zwar können Aberdeen und Morgan Stanley ihre Fonds kurz nach Öffnung wieder schließen mit der Folge, dass die zweijährige Sperrfrist dann wieder von vorn beginnt. Dieser Schritt würde die Auflösung der Fonds aber nur hinauszögern, da realistischerweise nicht davon auszugehen ist, dass sich die Fonds noch einmal erholen. Auch das Teilungsmodell ist im Fall von Aberdeen und Morgan Stanley sehr unwahrscheinlich.
Sicher nicht mehr in diesem Jahr. Alle Anbieter sind derzeit wieder damit beschäftigt, Liquidität aufzubauen. Die regulären Mittelzuflüsse reichen dafür aber nicht aus. Umfragen unter Vertriebsmitarbeitern bestätigen, dass Anteile eingefrorener Fonds derzeit nur schwer zu verkaufen sind. Also müssen sich die Fonds von weiteren Immobilien trennen. Je mehr Zeit sie dafür haben, umso höhere Preise können sie erzielen. Interessenten können dann den Verkaufsdruck weniger für sich ausspielen. Zudem besteht die Chance, dass sich das Marktumfeld in den nächsten Monaten verbessert.
Umgekehrt gilt aber auch: Die eingefrorenen Fonds haben in der ersten Zeit der Schließung vor allem die kleineren, leicht liquidierbaren Immobilien veräußert. Je größer die Gebäude sind, desto schwieriger gestaltet sich der Verkauf.
Bei den Immobilienfonds ist die Gefahr sehr gering, allein schon deshalb, weil inzwischen so viele gesperrt sind. Im Prinzip teilt sich das Feld in zwei Lager: in diejenigen Anbieter mit einem starken Vertriebsnetz im Rücken und die bankunabhängigen Häuser. Zur ersten Gruppe gehören Union Investment, die Sparkassen-Tochter Deka und RREFF, der Immobilienfonds-Ableger der Deutschen Bank. Die drei Gesellschaften zusammen verbuchten in den ersten acht Monaten dieses Jahres Zuflüsse von 3,4 Mrd. Euro.
So ist auf den ersten Blick auch von einer Liquiditätskrise nichts zu sehen. Unterm Strich verbuchte die Branche Zuflüsse von knapp 2,6 Mrd. Euro. Allein bei den Immobiliendachfonds sind noch Schließungen möglich. Sie investieren überwiegend in offene Fonds, und da so viele gleichzeitig geschlossen sind, fällt es auch ihnen schwer, ihre eigenen Anleger auszuzahlen.
Der Gesetzentwurf der Bundesregierung enthält Änderungen, die die Immobilienfonds zweifellos krisenfester machen. Um zu verhindern, dass die Produkte als Geldmarktersatz missbraucht werden, sollen Anleger künftig eine zweijährige Mindesthaltedauer einhalten und bei einem Verkauf im dritten und vierten Jahr Rücknahmeabschläge von bis zu zehn Prozent hinnehmen.
Kleinanleger blieben von den Verschärfungen jedoch verschont: Beträge bis 5000 Euro pro Monat können ohne Einschränkung abgezogen werden. Ein großes Problem aber bleibt: Die Änderungen gelten nicht für Altanleger. Diejenigen Anbieter, die schon heute mit vielen ausstiegswilligen Investoren zu kämpfen haben, werden von der Gesetzesänderung nicht profitieren. Deshalb ist es wahrscheinlich, dass am Ende sogar noch weitere Fonds abgewickelt werden.
Ja. Immobilienfonds sind als Beimischung im Depot durchaus geeignet. Ihre Renditen sind relativ stabil und unabhängig vom Kapitalmarkt. Reich werden Anleger aber nicht: Über die vergangenen zehn Jahre erzielten die Fonds eine Rendite von im Schnitt 3,8 Prozent pro Jahr.
Die Krise hat aber gezeigt, wie wichtig die Größe des Fonds und die Stärke des Vertriebs sind. Denn die Liquiditätsprobleme trafen ausschließlich die kleineren Fonds und diejenigen, die auf freie Finanzvertriebe angewiesen sind. Beide Faktoren werden in Zukunft noch an Bedeutung gewinnen, und da haben große Anbieter wie Union Investment oder Deka einfach Wettbewerbsvorteile. Sie können Zu- und Abflüsse über ihren Vertrieb besser steuern. Die Fonds müssen daher auch nur weniger Liquidität vorhalten, die in Phasen niedriger Zinsen die Rendite verwässert.
Schon seit Beginn der Liquiditätskrise heben sich die großen Anbieter von der Konkurrenz ab: Während sie Zuflüsse verbuchen und günstig einkaufen können, sind die eingefrorenen Fonds handlungsunfähig. Deshalb werden mittelfristig auch die Renditen innerhalb der Branche weiter auseinander klaffen.
-
capital.de, 22.10.2010
© 2010 Financial Times Deutschland,
© 1999 - 2012 Financial Times Deutschland
Aktuelle Nachrichten über Wirtschaft, Politik, Finanzen und Börsen
Börsen- und Finanzmarktdaten:
Bereitstellung der Kurs- und Marktinformationen erfolgt durch die Interactive Data Managed Solutions AG. Es wird keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben übernommen!
Ãœber FTD.de | Impressum | Datenschutz | Disclaimer | Mediadaten | E-Mail an FTD | Sitemap | Hilfe | Archiv
Mit ICRA gekennzeichnet
VW | Siemens | Apple | Gold | MBA | Business English | IQ-Test | Gehaltsrechner | Festgeld-Vergleich | Erbschaftssteuer
G+J Glossar
Partner-Angebote
Aktuelle Nachrichten über Wirtschaft, Politik, Finanzen und Börsen
Börsen- und Finanzmarktdaten:
Bereitstellung der Kurs- und Marktinformationen erfolgt durch die Interactive Data Managed Solutions AG. Es wird keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben übernommen!
Ãœber FTD.de | Impressum | Datenschutz | Disclaimer | Mediadaten | E-Mail an FTD | Sitemap | Hilfe | Archiv
Mit ICRA gekennzeichnet
VW | Siemens | Apple | Gold | MBA | Business English | IQ-Test | Gehaltsrechner | Festgeld-Vergleich | Erbschaftssteuer
G+J Glossar
Partner-Angebote