Selbstgenutztes Wohneigentum – BFH setzt positive Rechtsprechung fort

Bei der Veräußerung von Wohneigentum ist aus steuerlicher Sicht immer zu beachten, dass ein Gewinn aus dem Verkauf der Einkommensteuer unterliegen kann. Das ist immer dann der Fall, wenn zwischen dem Zeitpunkt des Kaufs und des Verkaufs ein Zeitraum von weniger als 10 Jahren liegt, die sogenannte Spekulationsfrist. Diese Frist ist aber unbeachtlich, wenn die Wohnung oder das Haus in drei aufeinander folgenden steuerlichen Veranlagungszeiträumen vor dem Verkauf für eigene Wohnzwecke genutzt wurde. Diese Nutzungsdauer zu eigenen Wohnzwecken wurde vom Bundesfinanzhof schon mit Urteil vom 27.6.2017 (Az. IX R 37/16) sehr positiv für die Steuerzahler interpretiert. Im extremen Fall würde danach eine Nutzung vom 31.12. eines ersten Veranlagungszeitraums bis zum 1.1. des dritten Veranlagungszeitraums ausreichend sein, um das Wohneigentum innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei veräußern zu können. Selbst eine zeitweilige Vermietung im Veranlagungszeitraum des Verkaufs hielt der Bundesfinanzhof für unbeachtlich und gewährte die Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinns (BFH Urteil vom 9.9.2019, Az. IX R 10/19).

Gartenhaus Spekulationsgewinn von 92.000 Euro

Ein Blick auf die Preisentwicklung der letzten Jahre bei Wohnimmobilien lässt erahnen, dass die Frage, ob eine Steuerfreiheit auf einen Veräußerungsgewinn zu gewähren ist oder nicht, ganz schnell erhebliche Beträge an Steuerlast erreichen kann. Dieses war auch dem aktuell vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall zu entnehmen. Der Steuerpflichtige hatte im Dezember 2009 ein Gartenhaus zum Preis von 60.000 Euro erworben. Dieses durfte baurechtlich nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Das Gartenhaus hat der Steuerpflichtige im November 2014, also ca. 5 Jahre später, zu einem Preis von 152.000 Euro wieder verkauft. Den dabei erzielten Spekulationsgewinn über 92.000 Euro legte das Finanzamt der Besteuerung zugrunde und setzte eine Einkommensteuer über stolze 36.045 Euro fest.

Der Steuerpflichtige machte nun aber im Wege des Einspruchs- und Klageverfahrens geltend, er habe in diesem Gartenhaus, während es in seinem Eigentum stand, gewohnt und es folglich zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Aus diesem Grunde sei die Steuerbefreiung zu gewähren.

Das Finanzamt und folgend das Finanzgericht München lehnten die Steuerbefreiung ab. Im Wesentlichen wurde dieses damit begründet, dass eine Nutzung des Gartenhauses zu Wohnzwecken ohne Baugenehmigung eine baurechtswidrige Nutzung wäre und alleine deshalb schon die Steuerbefreiung nicht zu gewähren sei.

Dem hat der Bundesfinanzhof mit jetzt veröffentlichtem Urteil vom 26.10.2021 (Az. IX R 5/21) deutlich widersprochen. Es komme nach der Rechtslage gar nicht darauf an, ob die Nutzung des Gartenhauses baurechtlich zugelassen war. Vielmehr sei das einzige wesentliche Merkmal, ob ein für Menschen geeigneter Wohnraum zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Das Finanzgericht München sei von einer falschen Auslegung des Gesetzeszweckes ausgegangen.

Betrachtet man die Wertzuwächse des DAX im Zeitraum Ende 2009 bis 2014 war mit einem entsprechenden Wertpapier ein Wertzuwachs von 65% erzielbar. Abzüglich einer Kapitalertragsteuer von 25% und eines Solidaritätszuschlages von 5,5% wären einem entsprechenden Börsenkapitalanleger damit nach Steuern ca. 47,85% an Gewinn verblieben. Der Vergleich zu dem steuerfreien Gewinn des hier zu betrachtenden Gartenhauses von 153% zeigt deutlich, warum Immobilien weiter zu den attraktiven Anlageformen gehören dürften.