Das Wichtigste in Kürze
  • Unter den Konditionen der Baufinanzierung versteht man die Eckdaten eines Darlehens, insbesondere Kreditsumme, Zinssatz, Laufzeit und monatliche Rate.
  • Zu berücksichtigende Konditionen sind u. A. der Soll- und effektive Jahreszins, der Tilgungssatz und die Laufzeit.
  • Angeboten wird die Baufinanzierung mit unterschiedlichen Konditionen von ING, Allianz, Hypothekenbanken und auch Bausparkassen wie Schwäbisch Hall.
Konditionen Baufinanzierung
Es ist wichtig, die verschiedenen Konditionen für eine Baufinanzierung zu kennen und zu vergleichen.

Da die Immobilienfinanzierung insoweit sehr teuer ist, als dass Zinsen für sehr hohe Darlehenssumme gezahlt werden müssen, kommt es für Kreditnehmer insbesondere darauf an, sich die besten Konditionen der Baufinanzierung zu sichern.

Hierfür muss man jedoch zunächst die vorteilhaftesten Konditionen kennen, um die zahlreichen Anbieter miteinander zu vergleichen.

Dazu muss man natürlich wissen, welche Konditionen bei einer Immobilienfinanzierung wichtig sind. Es bringt nur Vorteile, wenn man gute Kenntnisse über aktuelle und gute Konditionen der Baufinanzierung hat.

Baufinanzierung & Hypothekenkredit bei Baufi24

Der Anbieter baufi24 kümmert sich um Ihre Belange rund um die Baufinanzierung – von der Immobilienfinanzierung bis hin zur Anschlussfinanzierung werden Sie hier beraten.

  • Zinsbindung: 5 bis 30 Jahre
  • Darlehensbetrag: geben Sie Ihren gewünschten Darlehenssumme an
  • Berechnung des Darlehenbetrags inklusive Eigenkapital möglich

1. Welche Konditionen sind bei einer Immobilienfinanzierung wichtig?

Was sind Konditionen?
Konditionen sind die Eckdaten eines Darlehens, insbesondere Kreditsumme, Zinssatz, Laufzeit und monatliche Rate. Die Kreditrate hingegen ergibt sich aus der Kreditsumme, dem Zinssatz und der anfänglichen Tilgung.

Zunächst einmal möchten wir Ihnen eine Übersicht über die Konditionen einer Immobilienfinanzierung geben, auf die sie achten sollten.

Diese Konditionen sind es auch, die bei einem Vergleich der Kreditgeber und sonstigen Anbieter einer Immobilienfinanzierung Beachtung finden sollten, nämlich:

Kondition Bedeutung
Sollzins und effektiver Jahreszins
  • Wichtigste Kreditkonditionen
Tilgungssatz
  • Flexibilität bei der Wahl, hängt hauptsächlich von den eigenen finanziellen Möglichkeiten ab
Laufzeit
  • Zeitraum zwischen Auszahlung der Darlehenssumme und vollständiger Tilgung des Kredites
Zinsfestschreibung
  • Zeitraum, innerhalb dessen die vereinbarten Zinsen garantiert sind
Kreditrate
  • Ergibt sich aus Darlehenssumme, Zinssatz und Tilgung
Sondervereinbarungen, beispielsweise zur Sondertilgung
  • Bank muss zustimmen, Anbietervergleich ist dringend empfohlen

1.1. Sollzins und effektiver Jahreszins als wichtigste Kreditkonditionen

baufi24 Rechner
Bei Anbietern wie baufi24 können Sie online mithilfe des Baukreditrechners schon einmal verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten durchspielen.

Unbestritten die wichtigsten Konditionen, die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung zu beachten sind, sind die Zinsen. Die Banken geben bei ihren Immobilienkrediten für gewöhnlich sowohl den Sollzins als auch den effektiven Jahreszins an.

Der Unterschied besteht vor allem darin, dass es sich bei der Sollzinsbindung lediglich um den nominalen Zinssatz handelt, während im effektiven Zins auch eventuelle Zusatzkosten und vor allem die stattfindende Tilgungsverrechnung integriert sind.

Daher ist es auch der effektive Jahreszins, der die sinnvollere Variante ist, um verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen. Da alle Kreditinstitute in Deutschland aufgrund von Verbraucherkreditrichtlinien verpflichtet sind, diesen effektiven Jahreszins anzugeben, ist ein Vergleich der Angebote von dieser Warte aus betrachtet einfach, zumindest theoretisch.

In der Praxis besteht allerdings gerade bei Immobilienkrediten das große Problem darin, dass die Banken immer nur eine Zinsspanne angeben. Dies hat vor allem den Grund, dass die Höhe der Kreditzinsen, die Sie letztendlich tatsächlich zahlen müssen, in größerem Umfang sowohl von Ihrem Eigenkapital als auch Ihrer persönlichen Bonität abhängt.

Die zuvor erwähnte Kreditwürdigkeit lässt sich natürlich nicht in spezielle Kreditrechner integrieren, die dazu geeignet sind, Angebote zu vergleichen und die Kreditgeber mit den günstigsten Zinsen zu selektieren. Daher handelt es sich beim Effektivzins im Rahmen einer Baufinanzierung durchaus um eine Kondition, bei der Sie mehrere individuelle Angebote einholen müssen.

1.2. Anfängliche Tilgung: Flexibilität bei der Wahl

Während der zu zahlende Kreditzins seitens der Bank festgelegt wird, ist es bei der sogenannten anfänglichen Tilgung als weitere Konditionen im Rahmen der Baufinanzierung so, dass Sie als Kreditnehmer die Möglichkeit haben, die Höhe – natürlich innerhalb eines gewissen Rahmens – selbst festzulegen.

Insbesondere seit den günstigen Bauzinsen entscheiden sich zahlreiche Kreditnehmer für eine vergleichsweise hohe anfängliche Tilgung, die sich zwischen zwei und vier Prozent bewegt.
» Weiteres zur Zinsgestaltung bei der Baufinanzierung auf FTD.de
Der Vorteil ist, dass der Kredit in diesem Fall verhältnismäßig schnell zurückgezahlt werden kann und sich dadurch auch das Zinsrisiko verringert, welches später bei einer notwendigen Anschlussfinanzierung besteht. Wie hoch die anfängliche Tilgung letztendlich ist, hängt natürlich auch davon ab, welche monatliche Kreditrate Sie sich leisten können.

Überschlagsweise führt ein Tilgungssatz in Höhe von einem Prozent mehr bei einer angenommenen Darlehenssumme in Höhe von 150.000 Euro zu einer monatlichen Mehrbelastung in Höhe von rund 120 Euro.

1.3. Laufzeit und Zinsfestschreibung

Grundsteuer
Die Laufzeit bei Immobiliendarlehen beträgt nicht selten 20, 25 oder auch 30 Jahre.

Zwei weitere Konditionen, die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ebenfalls von Bedeutung sind, sind:

  • zum einen die Laufzeit und
  • zum anderen die Zinsfestschreibungsdauer

Nun werden Sie vielleicht auf den ersten Blick fragen, worin der Unterschied zwischen der Kreditlaufzeit und der Dauer der Zinsfestschreibung besteht.

Mit der Laufzeit ist in diesem Fall der Zeitraum zwischen Auszahlung der Darlehenssumme und vollständiger Tilgung des Kredites gemeint.

Somit beträgt die Laufzeit bei Immobiliendarlehen nicht selten 20, 25 oder auch 30 Jahre. Die Zinsfestschreibungsdauer hingegen ist lediglich der Zeitraum, innerhalb dessen die vereinbarten Hypothekenzinsen garantiert sind.

Je nachdem, für welche Angebote Sie sich entscheiden, bewegen sich die Zinsfestschreibung derzeit meistens zwischen 10 und 15 Jahren.

In der Regel ist die Laufzeit beim Immobiliendarlehen also größer als die Dauer der Zinsfestschreibung, es sei denn, es handelt sich um ein sogenanntes Volltilgerdarlehen. In diesem Fall wären nämlich Zinsfestschreibungsdauer und Gesamtlaufzeit des Darlehens identisch.

1.4. Monatliche Kreditrate ergibt sich aus Darlehenssumme, Zinssatz und Tilgung

Was ist der variable Zinssatz?
Der variable Zinsatz ist eine besondere Kondition der Baufinanzierung. Er passt sich alle drei Monate an die aktuellen Marktzinsen an, wodurch variable Zinsen zwischen Kunden und Kreditgeber vereinbart werden.

Eine weitere Kondition, die im Rahmen der Baufinanzierung zu beachten ist, ist die monatliche Kreditrate.

Dabei handelt es sich in dem Sinne ein allerdings nicht um eine klassische Kreditkondition, denn die Monatsrate ist eine rein rechnerische Größe.

Sie ergibt sich aus den folgenden Darlehenskomponenten:

  • Kreditsumme
  • Zinssatz
  • Tilgung

Nehmen wir einmal an, Sie beantragen ein Immobiliendarlehen in Höhe von 150.000 Euro und entscheiden sich für eine anfängliche monatliche Tilgung von drei Prozent.

Art der Kondition Höhe
Darlehenshöhe
  • 150.000 Euro
Monatliche Tilgung
  • 3%
Kreditzins von der Bank
  • 2,3%
Kreditrate
  • 662,50 Euro

Der Kredit wird genehmigt und die Bank veranschlagt einen Kreditzins in Höhe von 2,3 Prozent. Daraus wurde sich eine jährliche Gesamtbelastung, die aus Zins und Tilgung besteht, in Höhe von 7.950 Euro ergeben.

Auf den Monat umgerechnet würde dies zu einer Kreditrate von 662,50 Euro führen. Falls Ihnen diese Rate zu hoch ist, können Sie die anfängliche Tilgung reduzieren, sodass die monatliche Darlehensrate dadurch sinkt.

Falls dies nicht möglich ist oder nicht ausreicht, besteht nur noch die Option, eine geringere Darlehenssumme zu wählen.

Weitere Konditionen bei Baufinanzierung: Sondertilgung

Eine weitere Kondition, die im Rahmen einer Baufinanzierung wichtig sein kann, bezieht sich auf die Sondertilgung. Nicht wenige Kreditnehmer möchten nämlich zumindest die Möglichkeit haben, während der Zinsfestschreibung einen Teil der Restschuld vorzeitig zu begleichen oder unter Umständen sogar den gesamten Immobilienkredit vorzeitig zurückzuzahlen.

Die Bank muss in diesem Fall allerdings erst einmal zustimmen, dass sie mit der vorzeitigen Tilgung einverstanden ist. Meistens wird dies der Fall sein, allerdings wird der Kreditgeber in aller Regel dann eine Vorfälligkeitsentschädigung oder eine Gebühr für den sondergetilgten Betrag berechnen. Daher ist es durchaus lohnenswert, diese Kosten rund um die Sondertilgung zwischen den verschiedenen Anbietern zu vergleichen.

2. Wer bietet Baufinanzierungen an?

Kategorie der Anbieter Konkrete Anbieter
Filialbanken
Direktbanken
Spezialkreditinstitut, insb. Hypothekenbank
Realkreditinstitut
Bausparkassen
Versicherungsgesellschaften

3. Weitergehende Fragen zum Thema der Baufinanzierung und ihrer Konditionen

  • 3.1. Welche aktuellen Konditionen bei der Baufinanzierung gibt es?

    Aktuell liegt dieser bei 0,027 %, sofern Sie sich 10 Jahre an den Zins binden. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren hingegen bei 0,6 % . In beiden Fällen liegt der Sollzins nur einen 0,01 % darunter.
  • 3.2. Wie haben sich die Zinsen und Konditionen der Baufinanzierung innerhalb der letzten Jahre geändert?

    Die Zinsen und Konditionen der Baufinanzierung für 10 Jahre Laufzeit haben sich von 4,32% auf aktuell 0.69% entwickelt. Die Zinsen und Konditionen der Baufinanzierung für 15 Jahre Laufzeit haben sich von 4,66% auf 0,99% entwickelt. Momentan erscheint es nicht so, als wäre in näherer Zukunft hierbei Besserung in Sicht.
  • 3.3. Welche Rolle spielt das Einkommen bei den Konditionen der Baufinanzierung?

    Das Einkommen ist bei der Baufinanzierung sehr wichtig – bei einer Beantragung wird die Bank oder Versicherung zunächst Ihre Bonität und Ihr Einkommen überprüfen. Daraus ergibt sich Ihre Kreditwürdigkeit. Abgesichterte Berufsgruppen, beispielsweise Beamte, erhalten die besten Konditionen.
  • 3.4. Baufinanzierung/Konditionen bei Vollfinanzierung. Welche Voraussetzungen gibt es?

    Eine elementare Rolle spielt ein festes und regelmäßiges hohes Gehalt. Lassen Sie sich bzgl. der Konditionen der Baufinanzierung beraten, ob Sie für eine Vollfinanzierung in Frage kämen.
  • 3.5. Was nützt eine Anschlussfinanzierung?

    Sollte zum Ende der Zinsbindung nicht die letzte Schuld beglichen sein, so benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung an Ihre Baufinanzierung. Die Konditionen können hierbei je nach Angebot sogar besser sein, als bei der ursprünglichen Immobilienfinanzierung.
  • 3.6. Woran machen sich die Konditionen bei der gewerblichen Baufinazierung fest?

    Die Konditionen bei der gewerblichen Baufinazierung machen sich an der Lage, der Objektart und der Bauqualität fest.
  • 3.7. Gibt es aktuelle Tests zu den Konditionen von Baufinanzierung?

    Finanztest der Stiftung Warentest hat zuletzt im März die unterschiedlichen Anbieter und Konditionen der Baufinanzierung geprüft. Die Testsieger der Kategorie Konditionen der Baufinanzierung sind Enderlein, ERGO, Hypovereinsbank, die Planethome-Finanzierung und Targobank mit einem (Effektiv-)Zins von 1,5% bei 15 Jahren Bindung. .
  • 3.8. Kann man die Konditionen der Baufinanzierung verhandeln?

    Nein, denn in der Regel legt die Bank oder Versicherungsgesellschaft diese Konditionen im Vorfeld selber fest. Daher unterscheiden sich die Konditionen bei einer Baufinanzierung mittels der ING unterscheiden sich zum Teil deutlich von den Konditionen der Baufinanzierung der Sparda-Banken.

    Beispiel:

    • ING: jährlichen Effektivzins von 0,84 % bei 15 Jahren Zinsbindung und 150.000 € Darlehenssumme
    • Sparda-Bank: jährliche Effektivzins von 1,55 % bei 15 Jahren Zinsbindung und 150.000 € Darlehenssumme

Bildnachweise: Romolo Tavani/Shutterstock, Screenshot/baufi24.de, nednapa/shutterstock, Romolo Tavani/Shutterstock (nach Reihenfolge im Beitrag sortiert)