Immobilienfonds – auf indirektem Wege in Betongold investieren

Der anhaltende Immobilienboom sorgt dafür, dass in den letzten Jahren die Rendite der Immobilienfonds stetig gestiegen ist.

Zahlreiche Anleger sind zwar an einem Investment in Immobilien interessiert, können sich aber keine direkte Anlage vorstellen. Diese würde nämlich den Kauf einer Immobilie beinhalten, um anschließend zum Beispiel durch die Vermietung Erträge zu erzielen oder einen Erlös aus dem gewinnbringenden Verkauf des Objektes zu generieren.

Das Direktinvestment erfordert ein hohes Maß an Fachwissen und vor allem Kapital im mindestens unteren sechsstelligen Bereich. Trotzdem können auch solche Anleger die Vorzüge nutzen, die ein Investment in das sogenannte Betongold beinhaltet.

Möglich ist dies über Immobilienfonds, mit denen wir uns im folgenden Beitrag näher beschäftigen möchten.

1. Welche zentralen Unterschiede gibt es bei Immobilienfonds?

Falls Sie über Immobilienfonds als mögliches Investment nachdenken, sollten Sie die Einteilung dieser Anlageklasse am Markt kennen.

Es existieren zwei gänzlich unterschiedliche Arten von Immobilienfonds:

• zum einen sind das die offenen und
• zum anderen geschlossene Immobilienfonds

Zwar investiert die Gesellschaft in beiden Fällen in Immobilien, aber es gibt dennoch zahlreiche Unterschiede zwischen einem offenen und einem geschlossenen Immobilienfonds.

Daher möchten wir in unserem Beitrag auch bei den unterschiedlichen Eigenschaften immer darauf eingehen, wie es sich bei den offenen und geschlossenen Immobilienfonds jeweils verhält. Zudem werden wir Ihnen in einer Tabelle die wesentlichen Unterschiede darstellen, die es zwischen diesen zwei Varianten der Immobilienfonds gibt.

Auch der Mietendeckel konnte dem bisherigen Immobilienbooms bisher keinen Abbruch antun. Erkundigen Sie sich gerne auf FTD.de, welche Auswirkungen der Mietendeckelrechner auf Ihre Wohnung hat.

2. Wie sicher sind Immobilienfonds?

Die Frage danach, wie hoch bei Immobilienfonds das Risiko ist, muss bereits differenziert beantwortet werden.

Für offene Immobilienfonds ist das Risiko nämlich anders zu bewerten als bei geschlossenen Immobilienfonds.: Grundsätzlich sollten Sie sich merken, dass offene Immobilienfonds das Risiko auf mehrere Immobilien verteilen, was bei geschlossenen Immobilienfonds in aller Regel nicht der Fall ist.

Bei geschlossenen Immobilienfonds ist das Risiko daher höher, weil normalerweise keine Diversifikation stattfindet.

Stattdessen fließt das Geld der Anleger meistens in ein einziges Projekt, wie zum Beispiel:

• Einkaufszentrum
• Wohnquartier
• Gewerbepark
• Flughafen
• Bahnhof
• Freizeitcenter

3. Welche Rendite ist mit einem Sparplan möglich?

Wer mit einem indirekten Investment in Immobilien nach und nach Vermögen aufbauen möchte, für den eignet sich ein Fondssparplan mit offenen Immobilienfonds.

Was Sie zum Beispiel mit einer monatlichen Einzahlung von 150 Euro über die Jahre hinweg an Kapital ansammeln könnten, zeigt die nachfolgende Beispielrechnung.

Wichtige Variablen sind hier neben der monatlichen Einzahlung auch die Anlage- bzw. Spardauer sowie die Rendite, die Sie mit den Fondsanteilen erzielen können

3.1. Immobilienfonds: Rendite ist stark abhängig vom Immobilienmarkt

Neben dem Risiko bzw. der Sicherheit interessiert die meisten Anleger bei einer Anlage in einen Sachwert wie Immobilien natürlich die mögliche Rendite.

Diese wird sowohl bei offenen als auch geschlossenen Immobilienfonds in erster Linie durch den Wertzuwachs bestimmt, den das entsprechende Objekt erzielen kann.

Darüber hinaus sind ebenso die Erträge ein großer Einflussfaktor, die sich mit der Immobilie erzielen lassen. Zusammengefasst ist es demzufolge vorrangig die Entwicklung des Immobilienmarktes, die einen Einfluss darauf hat, welche Rendite Sie mit den Immobilienfonds erzielen können. Insbesondere bei geschlossene Immobilienfonds kann der Ertrag daher sehr stark abweichen, da er meistens von einem einzelnen Projekt abhängig ist.

3.2. Immobilienfonds: Laufzeit bei geschlossenen Fonds meistens begrenzt

Bei Immobilienfonds ist die Laufzeit davon abhängig, um welche Art Fonds es sich handelt:

• offene Immobilienfonds werden mit ihren jeweiligen Anteilen meistens ohne Laufzeitbegrenzung aufgelegt
• geschlossenen Immobilienfonds hingegen gibt es fast immer nur mit begrenzter Laufzeit; die in aller Regel dann endet, wenn das entsprechende Projekt genug Erträge abwerfen kann, damit das vom Anleger geliehene Kapital nicht mehr benötigt wird; allerdings ist bei geschlossenen Immobilienfonds die Kapitalbindung meistens im Bereich zwischen mindestens vier bis fünf Jahren angesiedelt

Normalerweise gibt es bei geschlossene Immobilienfonds keine Kündigungsfrist, durch die Sie vorzeitig an Ihr Geld gelangen können. Eine Möglichkeit besteht allerdings darin, die geschlossenen Immobilienfonds am Zweitmarkt zu verkaufen. Dort suchen Sie sich als Inhaber der Fondsanteile praktisch auf privater Ebene einen interessierten Käufer, der Ihnen die Anteile gegen einen entsprechenden Gegenwert abnimmt.

3.3. Offene Immobilienfonds: Haltefrist ist zu beachten

Bis vor einigen Jahren konnten Sie Anteile an offenen Immobilienfonds jederzeit wieder veräußern, was in der Regel durch den Rückkauf seitens der Fondsgesellschaft realisiert werden konnte.

Die Fondsanteile werden bei offenen Fonds übrigens als Sondervermögen verwahrt, sodass eventuelle Gläubiger bei einer möglichen Insolvenz der Fondsgesellschaft keinen Zugriff auf Ihre Anteile hätten. Auf der anderen Seite sind Sie zwar Miteigentümer, haben aber in der Regel keinerlei Rechte, wie es zum Beispiel bei Aktionären der Fall ist.

Seit einigen Jahren dürfen die Anteile an offenen Immobilienfonds nicht mehr ohne Weiteres jederzeit an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Ein wichtiges Datum ist in dem Zusammenhang der 22. Juli 2013. Die neuen Fristen gelten nämlich immer dann, wenn die Anteile an einem offenen Immobilienfonds erst seit frühestens diesem Datum in Depot des Anlegers verwahrt werden.

In diesem Fall gibt es nämlich eine Haltefrist von 24 Monaten. Wenn Sie also heute offene Immobilienfonds erwerben, dürften Sie die Anteile frühestens nach zwei Jahren wieder an die Fondsgesellschaft zurückgeben.

Hinzu kommt eine Art Kündigungsfrist bei Immobilienfonds: Möchten Sie als Anleger nämlich Ihre Anteile an offenen Immobilienfonds zurückgeben, müssen Sie bereits ein Jahr vorher mitteilen, dass Sie diese Rückgabe vornehmen möchten. Diese Erklärung ist unwiderruflich, was vor allem den Hintergrund hat, dass sich die Fondsgesellschaft rechtzeitig auf Ihren geplanten Verkauf der Anteile einstellen kann. Zum Teil müssen dann nämlich Immobilien veräußert werden, wenn eine Vielzahl von Anlegern den Verkauf der Anteile plant.

3.4. Nutzen Sie den Depotvergleich und finden Sie das geeignete Depot

4. Welche generellen Vorteile haben sowohl offene als auch geschlossene Immobilienfonds?

Abgesehen von den speziellen Eigenschaften der Fonds weisen sowohl offene als auch geschlossene Immobilienfonds einige gemeinsame Vorteile auf. Diese erwachsen vor allem auf der Tatsache, dass Sie per geschlossenen oder offenen Fonds indirekt in den Sachwert Immobilie investieren können.

Daraus ergeben sich vor allem die folgenden Vorzüge:

Bei Immobilienfonds ist der Inflationsschutz deshalb gegeben, weil das Kapital der Anleger in Immobilien und somit Sachwerte fließt. Daher ist bei Immobilienfonds die Wertentwicklung meistens deutlich weniger volatil, als es zum Beispiel bei Aktien oder anderen Wertpapieren der Fall ist.

Im Gegensatz zu einem Direktinvestment in Betongold ist bei Immobilienfonds die Liquidation meistens deutlich schneller durchzuführen, insbesondere natürlich bei offenen Immobilienfonds nach Ablauf der Haltedauer.

Zudem ist bei den Immobilienfonds der Grundbesitz als eine Art Absicherung vorhanden, denn dabei handelt es sich genauso um einen Substanzwert, als wenn Immobilienfonds in Wohnimmobilien investieren, was neben Gewerbeimmobilien durchaus häufiger der Fall ist.

4.1. Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds im Überblick

Wie bereits angekündigt, möchten wir in der folgenden Tabelle noch einmal übersichtlich darstellen, worin sich offene und geschlossene Immobilienfonds hinsichtlich der wichtigsten Eigenschaften voneinander unterscheiden.

4.2. Wie werden Immobilienfonds versteuert?

Verschiedene Übersichten zeigen Ihnen die aktuelle Kursentwicklung sowie Fondsgrößen verschiedener Immobilienfonds. (Quelle: kurse.boerse.ard.de)

Bezüglich der Steuer muss ebenfalls zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden werden. Bis einschließlich 2017 war es bei offenen Immobilienfonds relativ einfach, denn als Steuer trat im Prinzip nur die Abgeltungssteuer in Erscheinung. Bis zur damaligen Zeit mussten die aus offenen Immobilienfonds entstehenden Erträge einfach mit der Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent besteuert werden. Eine eventuell gezahlte Abgeltungssteuer konnten Sie sich dann im Rahmen der Einkommensteuer zurückholen, falls Sie noch über einen offenen Teil Ihres Sparer Pauschbetrages verfügten.

Seit dem vergangenen Jahr ist aufgrund einer Neuerung die Besteuerung bei offenen Immobilienfonds weniger transparent und komplexer geworden. Ab dem letzten Jahr fällt nämlich bereits auf Fondsebene eine Besteuerung in Form der Körperschaftsteuer statt, die bei 15 Prozent liegt. Diese Steuer wird insbesondere auf folgende Erlöse fällig:

• Dividenden
• Mieterträge
• Verkaufsgewinne

Das jetzt bereits auf Fondsebene eine Versteuerung stattfindet, hat zunächst für den Anleger die Auswirkung, dass dessen Erträge gemindert werden. Allerdings findet auf der anderen Seite durchaus eine Entlastung statt, nämlich dadurch, dass eine teilweise Befreiung von der Abgeltungssteuer durchgeführt wird. Ausschüttungen sowie Veräußerungsgewinne der Immobilienfonds sind nämlich unter der Voraussetzung steuerfrei, dass sie maximal bis zu 60 Prozent betragen. Investiert der offene Immobilienfonds vorwiegend im Ausland, dürfen es sogar bis zu 80 Prozent sein. Eine Neuerung besteht ebenfalls darin, dass es pro Jahr eine sogenannte Vorabpauschale gibt. Es handelt sich dabei um eine Art fiktive Steuer, die in erster Linie für thesaurierende (wieder anlegende) Fonds gedacht ist, um die Steuerlast zu ermitteln.

Da das Thema offene Immobilienfonds und Steuern durchaus komplex ist, bietet es sich für Sie als Anleger an, sich dorthin gehend von einem Experten beraten zu lassen. Bei geschlossenen Immobilienfonds ist die Besteuerung erstaunlicherweise deutlich einfacher. Sie erzielen in diesem Fall nämlich keine Einnahmen aus Kapitalvermögen, sondern stattdessen Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb. Durch den Kauf der Anteile an einem geschlossene Immobilienfonds werden Sie im Prinzip zum Unternehmer, sodass Sie die entsprechenden Einkünfte und Gewinne in der Einkommensteuererklärung in der Sparte Anton „Einkünfte aus Gewerbebetrieb“ angeben müssen. Somit findet eine Versteuerung zu Ihrem persönlichen Steuersatz statt.

4.3. Anleitung des Kaufes von offenen Immobilienfonds

Abschließend möchten wir Ihnen eine Anleitung an die Hand geben, was Sie im Detail tun müssen, wenn Sie Immobilienfonds erwerben möchten. Voraussetzung ist hierbei ein Wertpapierdepot.

Da es auch von der Abwicklung her große Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds gibt, stellen wir Ihnen für jede der beiden Fondsvarianten die entsprechende Anleitung folgenden zur Verfügung:

1. Kauf von offenen Immobilienfonds
2. Wertpapierdepot eröffnen (falls noch nicht vorhanden)
3. Fondsvergleich durchführen
4. Offenen Immobilienfonds auswählen
5. Bank / Broker Kauforder erteilen
6. Fondsanteile werden als Sondervermögen in Ihr Depot eingebucht
7. Rückgabe an die Fondsgesellschaft durch Verkauf der Anteile über die Bank / den Broker

4.4. Anleitung und Kauf geschlossener Immobilienfonds:

Beim Kauf der Anteile an geschlossenen Immobilienfonds gehen Sie wie folgt vor:

1. Anteilskauf direkt bei der entsprechenden Gesellschaft
2. Anlagesumme überweisen
3. Schriftliche Bestätigung über Beteiligung erhalten
4. Verkauf nach Ablauf der Mindestanlagefrist durch Rückgabe an Gesellschaft
5. Verkauf am Zweitmarkt an private Interessenten

Beachten Sie bei dieser Anleitung bitte die in unserem Beitrag genannten Anlagefristen bzw. die Haltedauer. Diese betrifft sowohl offene als auch geschlossene Fonds, gilt allerdings nicht für den Kauf der Fondsanteile. Dieser ist meistens bei offenen Fonds ohne zeitliche Begrenzung möglich, während es bei geschlossenen Fonds in aller Regel eine Art Zeichnungsfrist gibt. Das bedeutet, Sie können die Beteiligung nur bis zu einem bestimmten Datum erwerben.

5. Welche weiteren Dimensionen?

• 5.1. Immobilienfonds im Vergleich: großes Angebot am Markt

  Offene Immobilienfonds ohne Ausgabeaufschlag, offene Fonds mit Schwerpunkt Europa, geschlossene Immobilienfonds, geschlossene Beteiligungen an Immobilienprojekten und weitere Varianten machen es dem Anleger nicht gerade einfach, die für ihn besten Immobilienfonds zu finden. Unter anderem aus diesem Grund ist es sinnvoll, die Immobilienfonds einem Vergleich zu unterziehen. Da dies für Sie als Anleger sehr zeitaufwändig und komplex wäre, ist es hilfreich, einen Immobilienfonds Test zurate zu ziehen. Die Stiftung Warentest bzw. Finanztest hat zum Beispiel eine lange Liste von Immobilienfonds, die in unregelmäßigen Abständen genauer unter die Lupe genommen wird. So werden beispielsweise Immobilienfonds aus Europa miteinander verglichen und es wird auf Basis bestimmter Kriterien ein Immobilienfonds Testsieger ermittelt.

  Bevor Sie Immobilienfonds aussuchen, unabhängig davon, ob die Immobilienfonds besonders günstig sein sollen oder andere Kriterien wichtiger sind, sollten Sie sich solche Tests einmal genauer betrachten oder eigene Vergleiche durchführen. Weitere Informationen finden Sie natürlich ebenfalls auf FTD.de.

  Falls Sie die Immobilienfonds einem Vergleich unterziehen möchten, ist es wichtig, dass Sie zunächst die infrage kommenden Fonds eingrenzen. Dabei kann Ihnen eine Liste der Immobilienfonds helfen, die zum Beispiel die Auswahl auf Immobilienfonds aus Europa begrenzt. So können Sie anhand einiger Selektionen die Immobilienfonds auswählen, die für Sie noch infrage kommen. Manche Anleger möchten gezielt offene Immobilienfonds einer bestimmten Gesellschaft erwerben, wie zum Beispiel von Union Investment. Ohnehin arbeiten die meisten großen Banken aus Deutschland mit einer Fondsgesellschaft zusammen, die unter anderem auch offene Immobilienfonds aufgelegt hat. Dazu gehören unter anderem die Sparkassen, die Volks- und Raiffeisenbanken, die Commerzbank sowie die Deutsche Bank.

• 5.2. Mit wie viel Kapital kann ich in Immobilienfonds investieren?

  Ein weiterer Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds besteht darin, ab welchem Kapitalbetrag Sie als Anleger investieren können. Bei offenen Immobilienfonds liegt die Mindestanlagesumme in der Regel nur bei 25 oder 50 Euro. Daher eignen sich die offenen Fonds auch für Sparpläne, also zum regelmäßigen Vermögensaufbau. Bei geschlossenen Immobilienfonds muss das Investitionsvolumen deutlich höher sein. In aller Regel beträgt die Mindestanlagesumme dort 10.000 oder 20.000 Euro. Aufgrund der deutlich geringeren Mindestanlagesumme bei offenen Immobilienfonds können Sie als Anleger natürlich bei diesem Immobilienfonds eine Risikostreuung vornehmen, da Sie einfach Ihr Kapital viel leichter auf verschiedene Fonds verteilen können.