Konditionen für die Baufinanzierung – Welche Kosten wichtig sind

Es ist wichtig, die verschiedenen Konditionen für eine Baufinanzierung zu kennen und zu vergleichen.

Da die Immobilienfinanzierung insoweit sehr teuer ist, als dass Zinsen für sehr hohe Darlehenssumme gezahlt werden müssen, kommt es für Kreditnehmer insbesondere darauf an, sich die besten Konditionen der Baufinanzierung zu sichern.

Hierfür muss man jedoch zunächst die vorteilhaftesten Konditionen kennen, um die zahlreichen Anbieter miteinander zu vergleichen.

Dazu muss man natürlich wissen, welche Konditionen bei einer Immobilienfinanzierung wichtig sind. Es bringt nur Vorteile, wenn man gute Kenntnisse über aktuelle und gute Konditionen der Baufinanzierung hat.

1. Welche Konditionen sind bei einer Immobilienfinanzierung wichtig?

Zunächst einmal möchten wir Ihnen eine Übersicht über die Konditionen einer Immobilienfinanzierung geben, auf die sie achten sollten.

Diese Konditionen sind es auch, die bei einem Vergleich der Kreditgeber und sonstigen Anbieter einer Immobilienfinanzierung Beachtung finden sollten, nämlich:

1.1. Sollzins und effektiver Jahreszins als wichtigste Kreditkonditionen

Bei Anbietern wie baufi24 können Sie online mithilfe des Baukreditrechners schon einmal verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten durchspielen.

Unbestritten die wichtigsten Konditionen, die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung zu beachten sind, sind die Zinsen. Die Banken geben bei ihren Immobilienkrediten für gewöhnlich sowohl den Sollzins als auch den effektiven Jahreszins an.

Der Unterschied besteht vor allem darin, dass es sich bei der Sollzinsbindung lediglich um den nominalen Zinssatz handelt, während im effektiven Zins auch eventuelle Zusatzkosten und vor allem die stattfindende Tilgungsverrechnung integriert sind.

Daher ist es auch der effektive Jahreszins, der die sinnvollere Variante ist, um verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen. Da alle Kreditinstitute in Deutschland aufgrund von Verbraucherkreditrichtlinien verpflichtet sind, diesen effektiven Jahreszins anzugeben, ist ein Vergleich der Angebote von dieser Warte aus betrachtet einfach, zumindest theoretisch.

In der Praxis besteht allerdings gerade bei Immobilienkrediten das große Problem darin, dass die Banken immer nur eine Zinsspanne angeben. Dies hat vor allem den Grund, dass die Höhe der Kreditzinsen, die Sie letztendlich tatsächlich zahlen müssen, in größerem Umfang sowohl von Ihrem Eigenkapital als auch Ihrer persönlichen Bonität abhängt.

1.2. Anfängliche Tilgung: Flexibilität bei der Wahl

Während der zu zahlende Kreditzins seitens der Bank festgelegt wird, ist es bei der sogenannten anfänglichen Tilgung als weitere Konditionen im Rahmen der Baufinanzierung so, dass Sie als Kreditnehmer die Möglichkeit haben, die Höhe – natürlich innerhalb eines gewissen Rahmens – selbst festzulegen.

Insbesondere seit den günstigen Bauzinsen entscheiden sich zahlreiche Kreditnehmer für eine vergleichsweise hohe anfängliche Tilgung, die sich zwischen zwei und vier Prozent bewegt.
» Weiteres zur Zinsgestaltung bei der Baufinanzierung auf FTD.de
Der Vorteil ist, dass der Kredit in diesem Fall verhältnismäßig schnell zurückgezahlt werden kann und sich dadurch auch das Zinsrisiko verringert, welches später bei einer notwendigen Anschlussfinanzierung besteht. Wie hoch die anfängliche Tilgung letztendlich ist, hängt natürlich auch davon ab, welche monatliche Kreditrate Sie sich leisten können.

1.3. Laufzeit und Zinsfestschreibung

Die Laufzeit bei Immobiliendarlehen beträgt nicht selten 20, 25 oder auch 30 Jahre.

Zwei weitere Konditionen, die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ebenfalls von Bedeutung sind, sind:

• zum einen die Laufzeit und
• zum anderen die Zinsfestschreibungsdauer

Nun werden Sie vielleicht auf den ersten Blick fragen, worin der Unterschied zwischen der Kreditlaufzeit und der Dauer der Zinsfestschreibung besteht.

Mit der Laufzeit ist in diesem Fall der Zeitraum zwischen Auszahlung der Darlehenssumme und vollständiger Tilgung des Kredites gemeint.

Somit beträgt die Laufzeit bei Immobiliendarlehen nicht selten 20, 25 oder auch 30 Jahre. Die Zinsfestschreibungsdauer hingegen ist lediglich der Zeitraum, innerhalb dessen die vereinbarten Hypothekenzinsen garantiert sind.

Je nachdem, für welche Angebote Sie sich entscheiden, bewegen sich die Zinsfestschreibung derzeit meistens zwischen 10 und 15 Jahren.

1.4. Monatliche Kreditrate ergibt sich aus Darlehenssumme, Zinssatz und Tilgung

Eine weitere Kondition, die im Rahmen der Baufinanzierung zu beachten ist, ist die monatliche Kreditrate.

Dabei handelt es sich in dem Sinne ein allerdings nicht um eine klassische Kreditkondition, denn die Monatsrate ist eine rein rechnerische Größe.

Sie ergibt sich aus den folgenden Darlehenskomponenten:

• Kreditsumme
• Zinssatz
• Tilgung

Nehmen wir einmal an, Sie beantragen ein Immobiliendarlehen in Höhe von 150.000 Euro und entscheiden sich für eine anfängliche monatliche Tilgung von drei Prozent.

Der Kredit wird genehmigt und die Bank veranschlagt einen Kreditzins in Höhe von 2,3 Prozent. Daraus wurde sich eine jährliche Gesamtbelastung, die aus Zins und Tilgung besteht, in Höhe von 7.950 Euro ergeben.

Auf den Monat umgerechnet würde dies zu einer Kreditrate von 662,50 Euro führen. Falls Ihnen diese Rate zu hoch ist, können Sie die anfängliche Tilgung reduzieren, sodass die monatliche Darlehensrate dadurch sinkt.

Falls dies nicht möglich ist oder nicht ausreicht, besteht nur noch die Option, eine geringere Darlehenssumme zu wählen.

2. Wer bietet Baufinanzierungen an?

3. Weitergehende Fragen zum Thema der Baufinanzierung und ihrer Konditionen

• 3.1. Welche aktuellen Konditionen bei der Baufinanzierung gibt es?

  Aktuell liegt dieser bei 0,027 %, sofern Sie sich 10 Jahre an den Zins binden. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren hingegen bei 0,6 % . In beiden Fällen liegt der Sollzins nur einen 0,01 % darunter.

• 3.2. Wie haben sich die Zinsen und Konditionen der Baufinanzierung innerhalb der letzten Jahre geändert?

  Die Zinsen und Konditionen der Baufinanzierung für 10 Jahre Laufzeit haben sich von 4,32% auf aktuell 0.69% entwickelt. Die Zinsen und Konditionen der Baufinanzierung für 15 Jahre Laufzeit haben sich von 4,66% auf 0,99% entwickelt. Momentan erscheint es nicht so, als wäre in näherer Zukunft hierbei Besserung in Sicht.

• 3.3. Welche Rolle spielt das Einkommen bei den Konditionen der Baufinanzierung?

  Das Einkommen ist bei der Baufinanzierung sehr wichtig – bei einer Beantragung wird die Bank oder Versicherung zunächst Ihre Bonität und Ihr Einkommen überprüfen. Daraus ergibt sich Ihre Kreditwürdigkeit. Abgesichterte Berufsgruppen, beispielsweise Beamte, erhalten die besten Konditionen.

• 3.4. Baufinanzierung/Konditionen bei Vollfinanzierung. Welche Voraussetzungen gibt es?

  Eine elementare Rolle spielt ein festes und regelmäßiges hohes Gehalt. Lassen Sie sich bzgl. der Konditionen der Baufinanzierung beraten, ob Sie für eine Vollfinanzierung in Frage kämen.

• 3.5. Was nützt eine Anschlussfinanzierung?

  Sollte zum Ende der Zinsbindung nicht die letzte Schuld beglichen sein, so benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung an Ihre Baufinanzierung. Die Konditionen können hierbei je nach Angebot sogar besser sein, als bei der ursprünglichen Immobilienfinanzierung.

• 3.6. Woran machen sich die Konditionen bei der gewerblichen Baufinazierung fest?

  Die Konditionen bei der gewerblichen Baufinazierung machen sich an der Lage, der Objektart und der Bauqualität fest.

• 3.7. Gibt es aktuelle Tests zu den Konditionen von Baufinanzierung?

  Finanztest der Stiftung Warentest hat zuletzt im März die unterschiedlichen Anbieter und Konditionen der Baufinanzierung geprüft. Die Testsieger der Kategorie Konditionen der Baufinanzierung sind Enderlein, ERGO, Hypovereinsbank, die Planethome-Finanzierung und Targobank mit einem (Effektiv-)Zins von 1,5% bei 15 Jahren Bindung. .

• 3.8. Kann man die Konditionen der Baufinanzierung verhandeln?

  Nein, denn in der Regel legt die Bank oder Versicherungsgesellschaft diese Konditionen im Vorfeld selber fest. Daher unterscheiden sich die Konditionen bei einer Baufinanzierung mittels der ING unterscheiden sich zum Teil deutlich von den Konditionen der Baufinanzierung der Sparda-Banken.

  Beispiel:

  • ING: jährlichen Effektivzins von 0,84 % bei 15 Jahren Zinsbindung und 150.000 € Darlehenssumme
  • Sparda-Bank: jährliche Effektivzins von 1,55 % bei 15 Jahren Zinsbindung und 150.000 € Darlehenssumme