Handel und Dienstleister

Mit Flexibilität in die Zukunft

Gedanken über Hotelimmobilien-Investments

Thomas-Wuehrer-PortraitOans, zwoa … 2021 fällt das Münchner Oktoberfest zum zweiten Mal in Folge aus. Das gab es seit über 70 Jahren nicht mehr. Bisher lagen die Gründe für Absagen dieser Traditionsveranstaltuung in Kriegen und ihren Folgen, in der galoppierenden Inflation der 1920er Jahre und der Cholera. Corona ist eine Zäsur von ähnlicher Dimension für das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben. Davor reisten fast neun Millionen Menschen pro Jahr in die bayerische Landeshauptstadt und führten zu einer durchschnittlichen Hotelauslastung von 75 Prozent. Allein die 6,3 Millionen Oktoberfest-Besucher generierten Einnahmen von 500 Mio. Euro für die Hotels. 2020 brach der Umsatz der Hotelbranche in München dann insgesamt um 47,5 Prozent ein. Vor diesem Hintergrund muss man kein Fan der „Wiesn“ sein, um zu verstehen, welche Bedeutung die aktuellen Absagen des größten Volksfests der Welt haben. Und München ist nur ein besonders buntes und prominentes Beispiel für die Krise, an deren Beginn wir uns befinden und deren Höhepunkt uns vermutlich erst noch bevorsteht.

Dennoch: Wir haben gelernt, dass sich komplexe Systeme nach revolutionären Veränderungen wieder von selbst so einregeln, dass sie zu einer neuen Ordnung und Stabilität finden. auch wenn es in der Phase der Transformation selbst zu einer starken Verunsicherung kommen muss. Die Redensart „Der Optimist ist ein Pessimist mit Erfahrung. “ bringt das auf den Punkt. So konnten im dritten Quartal 2020, also noch in der Orientierungsphase nach dem ersten Lockdown, die Börsen wieder zulegen. Ihr Verhalten ist nach vor ein guter Stimmungsindikator eines Teils der Wirtschaft, weil er die Gesamteinstellung vieler Marktteilnehmer widerspiegelt. Doch für langfristige Investments sind die kurzfristigen Stimmungsschwankungen der Börsen als Grundlage für einen Blick in die Zukunft ungeeignet. Auf welcher Basis kann man also Investor jetzt Entscheidungen treffen?

Bewusstseinsveränderung durch Corona verändert Märkte

Für mich ist da zunächst einmal die Erkenntnis, dass nichts mehr so sein wird, wie es vorher war. Das klingt vielleicht banal, soll aber dabei helfen, das Kommende nicht am Bisherigen zu messen. Die zweite Erkenntnis: Nicht nur die direkten, auch die indirekten Folgen sind wichtig. Erst dann erkennt man die Chancen in komplexen Systemen. So haben die Pandemiemaßnahmen auch zu einer Bewusstseins- und Verhaltensänderung geführt, die anhalten wird. Dazu gehört beispielsweise der endgültige Durchbruch des Internets bei der Kommunikation (Videokonferenzen) oder zum Einkaufen sowie das Arbeiten im „Home-Office“. Beides wiederum hat Folgen auf den Immobilienmarkt. Direkte und indirekte. So dürfte der Bedarf an Büroflächen vermutlich deutlich sinken, weil nie mehr alle Mitarbeiter gleichzeitig am Firmenstandort arbeiten.

Direkte und indirekte Einflüsse auf Hotels

Was allein dieser Umstand für konkrete Einflüsse auf die Entwicklung von städtischen (und ländlichen) Immobilienstrukturen und die Preisentwicklung hat, wird sich zeigen. In der Pandemie haben aber auch viele Unternehmen festgestellt, dass die meisten persönlichen Treffen vor Ort eigentlich überflüssig sind. Man spart sehr viel Zeit und Geld, wenn man auf so manche Geschäftsreise verzichtet und Videokonferenzen nutzt. Obwohl die Qualität der Besprechungen darunter leidet, wird die Wirtschaft diesen Zuwachs an Produktivität und Effizienz nutzen. Eine Entwicklung, die für so manches Geschäftshotel das Aus bedeuten kann. Dies dürfte vor allem Häuser mit einem unflexiblen Management, Renovierungsstau und an ungünstigen Standorten betreffen, Häuser die ohnehin in den letzten Jahren zu kämpfen hatten. Die notwendige Marktkonsolidierung durch den Strukturwandel halte ich für unvermeidbar. Aber letztlich ermöglicht sie anderen Hotels wiederum das Überleben.

Chancen für hotelähnliche Angebote

Spätestens jetzt sollte jedem also klar werden, dass die Hotelbranche nicht mehr so weiter machen kann wie früher. Die Alternativen und neuen Möglichkeiten liegen jedoch schon länger offen vor uns, ja teilweise werden sie bereits in die Tat umgesetzt. Und sie haben nichts mit dem Virus zu tun, sondern gehen einher mit einem tiefgreifenden Wandel in Wirtschaft, Technologie und Gesellschaft. Um die daraus erwachsenen Chancen nutzen können, muss man das Geschäftsmodell „Hotel“ zunächst einmal verstehen und in einem zweiten Schritt in einen neuen Kontext setzen. „Hotel“ lässt sich im weiteren Sinne als Angebot für den zeitlich begrenzten Aufenthalt in möblierten Räumlichkeiten, ergänzt um zahlreiche Dienstleistungen definieren. Die Grenzen von Hotels zum privaten Wohnen, aber auch zur geschäftlichen Nutzung von Immobilien verlaufen dabei in Zukunft immer fließender.

Leben mit allem Komfort: Serviced Apartments

Ein Beispiel dafür bringt uns zurück nach München. Als der Trainerstar Pep Guardiola zu Bayern München wechselte, erwarb er zunächst eine Wohnung in den Lenbach Gärten. Dieses ab 2005 errichtete Luxusquartier mit Büros, Wohnungen und dem 5-Sterne-Hotel „The Charles“ der Rocco-Forte-Gruppe weist eine – nur Eingeweihten bekannte – Besonderheit auf. Denn die Nobelwohnungen des „Max Palais“ verfügen nicht nur über einen eigenen Concierge-Service, der den anspruchsvollen Bewohnern Dienste wie in einem Hotel bietet und ihnen nahezu alle individuellen Wünsche erfüllt. Das Haus ist auch über einen unterirdischen Gang direkt, sicher und geschützt vor den Blicken der Öffentlichkeit mit dem Schwimmbad- und Spa-Bereich verbunden, dessen Einrichtungen die Bewohner mitnutzen können. In den eigenen vier Wänden wohnen, aber mit den Annehmlichkeiten eines Hotels – dieses Konzept wurde mit dem Max Palais der Lehnbach Gärten konsequent und auf höchstem Niveau umgesetzt. Und es fand seine Kunden, als Zweit- oder Drittwohnung ebenso wie für viel beschäftigte Persönlichkeiten mit entsprechendem finanziellem Hintergrund wie im Fall Pep Guardiola.

Longstay-Nutzung – von günstig bis privilegiert

Ein anderes Geschäftsmodell, das sich – zwischen Hotel und privatem Wohnen – einer immer größeren Beliebtheit erfreut, ist das Konzept des „Longstay“. Wie der Name bereits andeutet, handelt es sich um längere Aufenthalte von Gästen mit einer Dauer von mehreren Wochen bis zu mehreren Monaten. Die Serviced-Apartments sind natürlich voll möbliert und meist auch mit einer Kochmöglichkeit ausgestattet. Zwar werden sie privat genutzt, der Anlass ist jedoch fast ausschließlich beruflich bedingt. Denn mit diesem Hybridmodell aus Hotel und privatem Wohnen sollen im Premiumbereich z. B. führende Manager oder Profisportler, die am neuen Wohnort noch keine Bleibe haben, Berater für zeitlich begrenzte Projekte oder andere Personen mit einem sehr mobilen Berufsleben angesprochen werden. Als Beispiel sei hier das Luxury Loft des Augsburger Traditionshotels Drei Mohren (heute: Maximilians) genannt. Dieses Serviced Apartment befindet sich etwa 300 Meter vom eigentlichen Hotel im Dachgeschoss eines denkmalgeschützten Hauses am Fuggerplatz und bietet auf 260 Quadratmetern und einer Dachterrasse alles, was man zum Entspannen und Genießen benötigt. Ganz ähnlich ist das Konzept des Boardinghouse. Hier finden IT-Spezialisten, leitende Ingenieure, Handwerker, Monteure oder Messebauer eine möblierte Bleibe auf Zeit, um ihr jeweiliges Projekt vor Ort zu betreuen. Die Preise und damit auch die Ausstattung sind allerdings auf einem deutlich niedrigeren Niveau, da sie dem Auftraggeber oft als Spesen verrechnet werden. Boardinghouses haben den Vorteil, dass sie genehmigungsrechtlich zum Gewerbe zählen und deshalb auch in gewerblich gewidmeten Arealen betrieben werden dürfen.

Digitale Nomaden im Fokus

Bei den Zielgruppen für solche, im Dreieck von Beruf, Privat und Hotel positionierten Geschäftsmodelle hat sich in letzten Jahren der Begriff der Digitalen Nomaden herausgebildet. Dabei handelt es sich um Personen, die zum Arbeiten nur einen Laptop, ein Telefon und eine gute Internetverbindung benötigen. Mit der Digitalisierung der letzten 20 Jahre hat sich dieser Personenkreis nicht nur spürbar vergrößert. Die Programmierer, Web-Designer, Content-Entwickler, Berater, Influencer oder Journalisten haben auch die Freiheit entdeckt, überall auf der Welt arbeiten zu können. Und sie machen davon inzwischen reichlich Gebrauch. Das bietet auch Hotels neue Chancen. Bereits im Herbst 2020, also in der Atempause nach dem ersten Lockdown, konnte man dafür erste Anzeichen erkennen. Hotels auf den Kanarischen Inseln, die kein Risikogebiet darstellten, warben offensiv um diese Zielgruppe mit dem guten Argument, dass man doch Arbeiten und Urlaub auf diese Weise perfekt verbinden könnte. Dubai initiierte gleich für seine Tourismus-Branche eine aufwendige Youtube-Kampagne, um auf die Vorteile mobiler Arbeit und ihrer Vorteile im Wüstenstaat hinzuweisen. Das Lebens- und Arbeitsmodell „Digitale Nomaden“ dürfte nicht zuletzt durch die breiten Erfahrungen mit Home-Office während der Corona-Lockdowns weiter an Attraktivität gewinnen. Schon beschäftigten sich Personalabteilungen großer Konzerne damit, wie sie steuer- und versicherungsrechtliche Fragen bei der Auslandsarbeit ihrer Mitarbeiter in den Griff bekommen. Arbeitgeber interessiert dabei die höhere Mitarbeiterzufriedenheit und die Kosteneinsparungen durch Büroflächen. Arbeitnehmer freuen sich auf mehr Flexibilität und Freiheit. Und Hotels können, bei richtiger Ausrichtung, von diesem Trend profitieren.

Service ist kein Luxus mehr!

Neben dem Berufsleben gibt es auch in der Lebensphase davor und danach zukünftig vermehrt Nachfrage nach hotelähnlichen Beherbergungs- und Dienstleistungen. So wurden in letzter Zeit viele Studentenwohnheime realisiert, bei denen sich durch eine zeitgemäße Möblierung aufwendige Umzüge oder die Anschaffung einer Erstausstattung erübrigen. Hotelähnliche Services konnten dabei mit einem reduzierten Concierge-Angebot und durch entsprechende IT-Ausstattung unterstützt ebenfalls günstig mit in das Gesamtkonzept eingebunden werden. Ähnliches tut sich beim Thema Wohnen im Alter. Ältere Menschen brauchen deutlich weniger Wohnraum (den sie sich teilweise auch gar nicht mehr leisten können), dafür aber mehr Unterstützung bei der Lebensführung. Dabei ist noch nicht von einer dauerhaften Pflege die Rede, sondern nur von speziellen Services, die im Alter an Bedeutung zunehmen: Einkaufen, Unterstützung bei IT-Fragen, haushaltsnahe Dienstleistungen wie die Reinigung der Wohnräume, Entgegennahme der Post, Physiotherapie, ambulante Pflege, Essenslieferungen, Chauffeurdienste und vieles andere mehr kann von einem Concierge erledigt oder vermittelt werden bzw. baulich als Einrichtung integriert werden. Auch hier entstehen also in einem Spezialbereich Chancen für Mischformen zwischen Hotel und privatem Wohnen.

Sozialer Zusammenhalt als Quartiersvision

Ein Projektentwickler und Kunde von Hotelinvest geht wiederum einen ganz anderen Weg. Er spezialisiert sich nicht auf eine besondere Nutzerzielgruppe, sondern vereint vermeintlich gegensätzliche Anforderungen und Bedürfnisse zu einer Symbiose. Das Konzept besteht in einer Quartierslösung, die jüngere und alte Menschen wieder zusammenbringt und sozialer Vereinsamung entgegenwirkt. Die Quartiere verfügen nicht nur über altersgerechte Wohnungen mit innovativen, digitalen Sicherheitslösungen sondern auch über ein, an Größe und Bedarf angepasstes, vielfältiges Dienstleistungs-, Nahversorgungs- und Gesundheitsangebot. Klassische Alters- und Pflegeheime werden damit teilweise überflüssig und sind nur dem Fall der vollständigen Pflegebedürftigkeit vorbehalten. Als einer der größten privaten Immobilienbestandshalter in Deutschland, der Schweiz und England entwickelt dieses Family Office nicht nur die Quartiere, sie bleiben immer zu 100% im Eigentum der investierenden Familie. Dadurch sind eine nachhaltige und hochwertige Planung und Bauweise sichergestellt. Gesucht werden für die Projekte Lagen im Umfeld von Städten mit mindestens 100.000 Einwohnern in Bayern und Österreich und mit Größen von mindestens 10.000 m2. Auch ältere Hotel-Liegenschaften haben bei den genannten Voraussetzungen eine Chance für eine profitable Zukunft im Wandel.

Über den Autor:

Thomas Wührer ist Gründer, Geschäftsführer und Alleingesellschafter von HOTELINVEST, eines der europaweit größten Maklerunternehmen, die sich ausschließlich auf die Vemittlung von Hotelimmobilien spezialisiert haben. Zu seinem Kundenkreis gehören neben Family Offices, vermögenden Einzelpersonen und institutionellen Investoren auch Hoteliers.

Thomas Wührer stammt aus einer alteingesessenen Hotelierdynastie aus Bad Gastein (u.a. Parkhotel Bellevue und die berühmte Bellevue Alm), und machte eine Ausbildung zum Hotelkaufmann, absolvierte ein Studium der Betriebswirt mit dem Schwerpunkt Marketing und schloss mit einem Master im Bereich Management ab. Er hat in der internationalen Hotellerie in Wien, Genf, Paris, Monte Carlo, London und Florenz gearbeitet. In den USA baute er zusammen mit einem amerikanischen Partner eine der damals größten Tour-Operator-Agenturen auf. Als profunder Kenner erlebte er so nicht nur die Umbrüche dieser Branche aus den unterschiedlichsten Perspektiven, sondern lernte auch ihre Erfolgskriterien kennen.

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