Berechnung der Baufinanzierung – Was kann ich mir leisten?

Für eine erfolgreiche Baufinanzierung sollten verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden.

Trotz der niedrigen Bauzinsen machen sich natürlich viele Bundesbürger darüber Gedanken, ob sie sich eine Baufinanzierung und somit das Eigenheim überhaupt leisten können.

Diese Frage ist nicht nur berechtigt, sondern auch wichtig, denn keinem ist damit geholfen, ein Haus zu kaufen, eine Immobilienfinanzierung anzugehen und dann bei den monatlich zu seinem Kreditraten in Schwierigkeiten zu geraten.

Im schlimmsten Fall beraumt die Bank nämlich eine Zwangsversteigerung an, wenn Sie die eingegangene Darlehensverpflichtung nicht mehr erfüllen können. Deshalb sollten Sie sich ausführlich mit dem Thema beschäftigen, ob Sie sich eine Immobilienfinanzierung leisten können.

Im Folgenden wollen wir nun das wichtigste zur Berechnung Ihrer Baufinanzierung klären:

1. Ermitteln der eigenen finanziellen Leistungskraft
2. Erstellen der Einnahme- und Ausgaberechnung
3. Umgekehrte Rechnung: Kreditrate vorgeben und mögliche Darlehenssumme ermitteln
4. Beispielrechnung

1. Wie ermittle ich meine finanzielle Leistungskraft?

Um beurteilen zu können, ob Sie sich eine Baufinanzierung leisten können, ist das Ermitteln der eigenen finanziellen Leistungskraft von enormer Bedeutung (s. rechte Box).

Dieser Anteil Ihres Einkommens wird auch als frei verfügbares Einkommen bezeichnet. Voraussetzung dafür, dass Sie dann überhaupt noch weiter über eine mögliche Immobilienfinanzierung nachdenken können ist, dass überhaupt ein frei verfügbares Einkommen vorhanden ist.

Sind hingegen die regelmäßigen Ausgaben höher als Ihre monatlichen Einnahmen, in der Regel in Form Ihres Gehaltes, gibt es nur zwei Möglichkeiten: Entweder, Sie schaffen es, Ihre Ausgaben nachhaltig zu reduzieren oder Sie müssen den Traum vom Eigenheim ad acta legen.

Die dritte Variante bestünde zwar auch darin, die Einnahmen zu erhöhen, allerdings ist dies in den meisten Fällen unrealistisch und schon gar nicht innerhalb kurzer Zeit realisierbar.
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2. Wie erstelle ich eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung?

Um also die finanzielle Leistungskraft zu ermitteln, bietet es sich an, eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu erstellen. Im Grunde handelt es sich dabei um eine Art Haushaltsbuch, in dem Sie alle regelmäßig anfallenden und durchschnittlichen Ausgaben notieren. Dazu zählen insbesondere:

Die Summe dieser Ausgaben subtrahieren Sie dann von Ihren regelmäßigen Einnahmen. Dabei wird es sich für gewöhnlich um Ihr Gehalt handeln, manchmal kommen noch zusätzlich Einnahmen hinzu, beispielsweise Überstundengeld oder Kindergeld.

Insbesondere bei der Auszahlung der Überstunden sollten Sie allerdings vorsichtig kalkulieren, denn nicht immer ist diesbezüglich Monat für Monat mit den gleichen Einnahmen zu rechnen. Auf jeden Fall ergibt der Saldo aus Einnahmen abzüglich der Ausgaben Ihr frei verfügbares monatliches Einkommen. Dieses ist gleichzeitig die absolute Obergrenze für eine Darlehensrate, die Sie im Zuge der Immobilienfinanzierung mit der Bank vereinbaren.

3. Umgekehrte Rechnung: Kann man die Kreditrate vorgeben und die mögliche Darlehenssumme ermitteln?

Es ist wichtig, die verschiedenen Konditionen für eine Baufinanzierung zu kennen und zu vergleichen.

Wenn Sie sich die Frage stellen, ob Sie sich eine Baufinanzierung leisten können, müssen Sie etwas anders vorgehen als wenn Sie auf Grundlage der Darlehenssumme und des Zinssatzes die monatliche anfallende Kreditrate ermitteln.

Immerhin möchten Sie an dieser Stelle wissen, ob und falls ja, welche Darlehenssumme Sie sich leisten könnten. Dies setzt voraus, dass Sie die maximal realisierbare Kreditrate vorgeben. Dabei sollten Sie allerdings darauf achten, dass Sie nicht das gesamte frei verfügbare Einkommen als Grundlage nehmen, sondern stattdessen sollten Sie ein gewisses Sicherheitspolster lassen.

Immerhin kann es immer zu unvorhergesehenen Ausgaben kommen, die Sie dann nicht mehr tragen können, wenn das volle verfügbare Einkommen für die Darlehensrate verwendet wird. Deshalb empfehlen Experten, dass die Kreditrate sich maximal auf 80 Prozent des monatlich frei verfügbaren Einkommens belaufen sollte.

Auf Basis dieser Vorgabe können Sie dann den Darlehensbetrag berechnen, den Sie sich im Zuge einer stabilen Finanzierung leisten können.

Dazu müssen Sie allerdings noch weitere Angaben haben, nämlich:

• Anfängliche Tilgung
• Kreditzins

4. Was kann ich mir leisten? – Eine Beispielrechnung

Bisher haben wir relativ theoretisch aufgeführt, wie Sie Ihre finanzielle Leistungskraft ermitteln und somit vielleicht die Frage beantworten können, ob Sie sich eine Baufinanzierung leisten können oder nicht.

An dieser Stelle möchten wir jetzt einmal eine Beispielrechnung durchführen, damit Sie anhand der Zahlen und Daten ungefähr abschätzen können, ob auch Sie sich eine Immobilienfinanzierung und damit den Kauf eines Eigenheims leisten können.

Diese Berechnung wäre allerdings  natürlich nicht besonders genau, sodass es empfehlenswerter ist, tatsächlich mit dem zuvor angesprochenen verfügbaren Einkommen als Basis zu arbeiten.

Mit einem frei verfügbaren Einkommen abzüglich des angesprochenen Risikopolsters in Höhe von rund 700 Euro könnten Sie sich bei einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent und einem Zins in Höhe von 2,3 Prozent also einen Immobilienkredit in Höhe von rund 160.000 Euro leisten. Ob diese Darlehenssumme nun ausreicht, damit Sie Ihr gewünschtes Eigenheim finden, ist wiederum eine andere Frage.

Realistisch ist dieser Wert allerdings auf jeden Fall, denn für eine Darlehenssumme in Höhe von 160.000 Euro lässt sich voraussichtlich ein durchaus schönes Haus oder eine Eigentumswohnung finden. Falls Ihnen der Betrag zu gering erscheint, könnten Sie natürlich die anfängliche Tilgung etwas reduzieren, sodass sich eine geringere Kreditrate ergibt bzw. eine höhere Darlehenssumme möglich wäre.

5. Weiterführende Fragen

• 5.1. Wie sehen die aktuellen Konditionen der Baufinanzierung aus?

  Momentan liegt der ungefähre Effektivzins bei der Zinsbindung von 10 Jahren bei 0,27%, der Sollzinzs hingegen bei 0,26%. Führen Sie diese Rechnung mit einer Zinsbindung von 15 Jahren durch,  liegen der Effektivzins bei 0,6% – der Sollzins bei  0,2% weniger.

• 5.2. Welche Rolle spielt das Einkommen bei den Konditionen der Baufinanzierung?

  Das Einkommen spielt bei der Baufinanzierung eine entscheidende Rolle – bei Beantragung einer Finanzierung werden Ihre Bonität und Liquidität überprüft und ihre Kreditwürdigkeit bewertet. Personengruppen wie Beamte, die über eine sichere Festanstellung verfügen, haben die Möglichkeit auf spezielle Kredite und bessere Konditionen.
  » Weiteres zum Beamtenkredit auf FTD.de

• 5.3. Gibt es aktuelle Tests zu den Konditionen von Baufinanzierung?

  Zuletzt hat Finanztest der Stiftung Warentest im März mehrere Anbietern und deren Baufinanzierungs-Konditionen verglichen. Testsieger unter den Baufinanzierungs-Konditionen von 15 Jahren Laufzeit mit einem Effektivzins von 1,5% wurden:

  • • Enderlein
    • ERGO
    • Hypovereinsbank
    • Planethome Finanzierung
    • und Targobank

  Zudem können Sie auf diversen Seiten einen Baufinanzierungsrechner ausprobieren und durch Ausprobieren die besten Konditionen ermitteln.