Die Rolle von Eigenkapitel bei der Baufinanzierung

Eigenkapital spielt bei der Baufinanzierung mittlerweile eine tragende Rolle.

Das Eigenkapital hat mittlerweile im Rahmen einer Baufinanzierung eine sehr wichtige Rolle. Die Bedeutung ist in den letzten Jahren vor allem deshalb gestiegen, weil die Kreditinstitute aufgrund einer EU-Richtlinie dazu angehalten sind, mehr Wert auf die persönliche Bonität des Kunden zu legen und die Sicherheiten (Immobilie mit eingetragener Grundschuld) etwas in den Hintergrund zu stellen.

Aus diesem Grund vergeben manche Banken heutzutage sogar kein Immobiliendarlehen mehr, ohne dass der Kunde nicht zumindest einen gewissen Teil des Gesamtfinanzierungsbedarfs über Eigenkapital abdecken kann.

Wir gehen daher im folgenden Beitrag näher darauf ein, warum Eigenkapital – nicht nur für die Bank – wichtig ist und was Sie sonst zu diesem Thema aus dem Komplex Baufinanzierung wissen sollten.
Im Folgenden gehen wir auf die wichtigsten Fragen zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung ein:

1. Worum handelt es sich beim Eigenkapital?
2. Eigenkapital als Voraussetzung für die Kreditzusage?
3. Eigenkapital nicht nur für die Banken von Vorteil?

1. Worum handelt es sich beim Eigenkapital?

Als Eigenkapital werden grundsätzlich die finanziellen Mittel bezeichnet, die einer Person zur Verfügung stehen und deren Eigentum sind.

Aus diesem Grund sind es insbesondere die folgenden Guthaben und Vermögenswerte, die seitens der Banken in aller Regel als Eigenkapital im Rahmen einer Baufinanzierung akzeptiert werden:

Einige andere Sachwerte, wie zum Beispiel Immobilien oder Beteiligungen an Unternehmen, die allerdings nicht sofort zu liquidieren sind, zählen normalerweise im engeren nicht Sinne nicht zum Eigenkapital.

Zwar stellen beispielsweise Immobilien natürlich ebenfalls einen hohen Gegenwert dar, aber um im engeren Sinne als Eigenkapital für eine Baufinanzierung herangezogen werden zu können, fehlt die schnelle Liquidierbarkeit.

Es kann sein, dass Sie das entsprechende Objekt in wenigen Wochen verkaufen können, es kann aber auch sein, dass sich über viele Wochen oder sogar Monate kein passender Käufer findet.

Neben dem Eigenkapital in Form von Guthaben, Bargeld oder Sachwerten, zählen in aller Regel auch die sogenannten Eigenleistungen dazu. Diese sind natürlich nur im Rahmen der Finanzierung eines Hausbaus von Interesse, denn es handelt sich dabei insbesondere um handwerkliche Tätigkeiten, die der Kreditnehmer selbst durchführen kann.

Zum Eigenkapital zählen Eigenleistungen deshalb, weil dadurch die Fremdkosten sinken, weil Sie zum Beispiel zum Verlegen der Fliesen keinen Handwerker beauftragen müssen. Die Eigenleistungen werden nicht immer berücksichtigt, allerdings kann es sich durchaus um einen Faktor handeln, der zu einem höheren Eigenkapital beiträgt.

Einige Baufinanzierungs-Rechner, beispielsweise der der Sparkasse, bieten die Möglichkeit, Eigenkapital bei der Berechnung der Baufinanzierung zu berücksichtigen.

2. Eignet sich Eigenkapital als Voraussetzung für eine Kreditzusage?

Immer mehr Banken gehen mittlerweile dazu über, dass Sie das Vorhandensein von Eigenkapital zwingend an eine positive Kreditentscheidung knüpfen.

Dies bedeutet, dass nur solche Kunden einen Immobilienkredit im Zuge der Baufinanzierung erhalten, die über eine Mindestquote an Eigenkapital verfügen.

Wie hoch diese Quote ist, kann jeder Kreditgeber individuell festlegen.

Durchschnittlich verlangen solche Banken, die eine Immobilienfinanzierung nur mit Eigenkapital durchführen, zwischen 15 und 20 Prozent als Minimum an Eigenkapital. Auf der anderen Seite existieren natürlich auch heute noch Kreditinstitute, die eine sogenannte Vollfinanzierung durchführen.

3. Für wen ist das Eigenkapital von Vorteil?

Bisher könnte der Eindruck entstehen, dass Eigenkapital im Rahmen einer Immobilienfinanzierung nur deshalb wichtig ist, weil die Banken dadurch den Vorteil haben, dass ihr eigenes Risiko fällt. Tatsächlich ist dies natürlich die Intention, warum Kreditinstitute sich besonders über eine hohe Eigenkapitalquote freuen.

Kreditnehmer profitieren auch selbst, wenn sie Eigenkapital mit in die Baufinanzierung einbinden können.

Darüber hinaus profitieren allerdings auch die Kreditnehmer selbst, wenn sie Eigenkapital mit in die Baufinanzierung einbinden können.

Zum einen wird die Finanzierung mit Eigenkapital stabiler, was dadurch zu begründen ist, dass weniger Fremdkapital benötigt wird.

Dies wiederum reduziert die monatliche finanzielle Belastung, die durch die Darlehensrate entsteht. So können mitunter unvorhergesehene Ausgaben leichter finanziert werden, ohne dass es direkt Probleme mit der Kreditrate gibt.

Es gibt aber noch einen anderen Grund, warum Eigenkapital in der Baufinanzierung auch für den Kreditnehmer vorteilhaft ist. Nahezu alle Kreditinstitute vergeben Immobilienkredite nämlich zu einem besseren Zins, wenn die Finanzierung mit Eigenkapital ausgestattet ist.

Sie sparen als Kreditnehmer also zum Teil erhebliche Zinskosten ein, wenn Sie zum Beispiel eine Vollfinanzierung mit einer Baufinanzierung vergleichen, in der 20 Prozent Eigenkapital eingebunden wird. Was diese Kostenunterschiede ausmachen kann, möchten wir gerne im folgenden Beispiel verdeutlichen:

An dieser Rechnung sehen Sie, dass die Finanzierung mit Eigenkapital in den ersten zehn Jahren um staatliche fast 50.000 Euro günstiger ist, denn das sind die Zinskosten, die Sie während der Laufzeit einsparen. Die Ersparnis resultiert einmal aus dem günstigeren Zins und zum anderen natürlich auch daraus, dass Sie mit 200.000 Euro eine geringere Darlehenssumme benötigen, weil Sie eben bereits über 50.000 Euro Eigenkapital verfügen.

4. Weitere Fragen zur Baufinanzierung

• 4.1. Bei Abschluss einer Baufinanzierung – welche Konditionen würden auf Sie warten?

  Bei einer Zinsbindung von zehn Jahren müssen Sie mit einem Effektivzins in Höhe von 0,27 % und einem Sollzins in Höhe von 0,26 % rechnen.
  Übertragen auf eine Zeitspanne von 15 Jahren ergibt dies 0,6 % (Effektivzins) beziehungsweise 0,58 % (Sollzins).

• 4.2. Wie haben sich die Zinsen und Konditionen der Baufinanzierung innerhalb der letzten Jahre geändert?

  Innerhalb von 10 Jahren sind die Zinsen von 4,32 % auf 0,69 % gesunken. Bei 15 Jahren sind es anstelle von 4,66 % nur noch 0,99 %.

• 4.3. Woran machen sich die Konditionen bei der gewerblichen Baufinanzierung fest?

  Die Konditionen bei der gewerblichen Baufinanzierung machen sich an der Lage, der Objektart und der Bauqualität fest.

• 4.4. Gibt es aktuelle Tests/Vergleiche zur Baufinanzierung?

  Zuletzt wurden von Finanztest der Stiftung Warentest unter anderem folgende Anbieter und deren Konditionen zur Baufinanzierung überprüft:

  • Enderlein
  • ERGO
  • Targobank
  • Hypovereinsbank
  • Planethome Finanzierung

  Allen vier Anbieter ist gemein, dass Sie mit einem Effektivzins von 1,5 % zu den Testsiegern gekürt wurden.