Warum der US-Immobilienmarkt floriert

Neben Eigentumswohnungen und Häusern für den Eigenbedarf wurden Anlegerwohnungen gebaut. Im Zuge der Zinswende kam für Käufer ohne Fixzins nun das dunkle Erwachen. Die Kreditkosten erhöhen sich über die Laufzeit massiv und hinzukommt, dass viele Kaufwillige aufgrund der steigenden Finanzierungskosten vom Markt gedrängt wurden.

Die US-Bürger wohnen anders

In den USA ist der Besitz vom Eigenheim tief in der Kultur verankert. Die Häuser, in denen die Amerikaner leben, sind nicht mit jenen in Deutschland zu vergleichen. In den USA werden Häuser meist in Holzrahmenbauweise erstellt oder sie bewohnen Mobile-Homes, während in Deutschland ein Keller sowie Ziegel und Beton fixe Bestandteile eines Hauses darstellen. Der Investitionsbedarf ist somit in den USA deutlich geringer.

Unterversorgung und die Nachfrage der Millennials

In den USA gab es im letzten Jahrzehnt deutlich weniger Häuser, insbesondere Einfamilienhäuser. Historisch gesehen verfügte das Land über ein fortlaufendes Angebot von etwa 1,5 Millionen Häusern, die zum Kauf angeboten wurden. Der aktuelle Bestand an verfügbaren Ein- und Mehrfamilienhäusern ist mit etwa 700.000 der niedrigste Stand seit mehr als 40 Jahren. Dieser erhebliche Wohnungsbaumangel trifft soeben auf die Generation der Millennials, die nun in den Wohnungsmarkt eindringen und bis 2028 ihren Höhepunkt erreichen soll. Das Joint Center of Housing der Harvard University geht in einer Studie davon aus, dass das Haushaltswachstum bis 2028 20% mehr als im letzten Fünfjahresdurchschnitt betragen wird. Die Bevölkerung der 35-45-Jährigen wird in den kommenden Jahren massiv ansteigen und resultiert in einer zunehmen Nachfrage nach Einfamilienhäusern. Der größte Teil davon steht gerade an der Schwelle zum Hauskauf (1989 bis 1993 Geborene).

Steigende Zinsen sind nicht das Problem

Nicht nur wegen des Mangels an Häusern in den USA, sondern auch aufgrund der Tatsache, dass in den USA ein Fixzinssatz die Norm sind, bleiben die Preise stabil. Niemand der einen Fixzinssatz von 1,5 % in den letzten Jahren abgeschlossen hat, wird bei steigender Inflation auf die Idee kommen seine Immobilie zu veräußern. Aus diesem Grund übertrifft die Nachfrage weiterhin das Angebot. Historisch gesehen sind Zinssätze von 3-5 % auch keinesfalls hoch und der Investitionsbedarf für ein Eigenheim ist in den USA aufgrund der anderen Bauweise auch deutlich geringer. Hinzu kommt die Tatsache, dass aufgrund der Knappheit auch die Wohnungsmieten massiv weiter ansteigen. In den letzten zwei Jahren haben sich die Wohnungsmieten in den USA im Schnitt um 32 % erhöht. In den Ballungsräumen, in denen sich Millennials bevorzugt umsehen, dürfte der Anstieg deutlich höher ausgefallen sein. Aus diesem Grund scheint das Mieten als Alternative zum Eigenheim nicht die beste finanzielle Option dazustellen. Ein Kredit für ein günstiges Haus scheint die bessere Wahl zu sein.

US-Hausbauer Aktien erreichen neue Hochs

Für uns Deutsche mag es sich sehr seltsam anhören, wenn man liest, dass Aktien von Hausbauern in den USA auf neuen Höchstständen notieren, während die heimische Helma Eigenheimbau AG sich nach einer jüngst veröffentlichen Finanzprognose im Kurs halbiert hat. Doch die Hausbauer in den USA stehen anderen Trends und Entwicklungen gegenüber als die deutschen Unternehmen.

Neben den bereits genannten Gründen wie Mangel an Häusern, einer demografisch-begründeten Nachfrage, günstigerer Investitionssummen und mangelnder Alternativen, gibt es weitere Gründe, weshalb die Hausbauer auf einem neuen Hoch notieren. Die Hausbauer in den USA befinden sich in einem fragmentierten Markt. Es gibt nur wenige Player wie Dr. Horton, Lennar, PulteGroup, NVR und Toll Brothers. Die Auftragsbücher sind stark gefüllt und die Tatsache, dass die Rohstoffpreise (insbesondere der Holzpreis) deutlich zurückgegangen sind, verbessert die Margen erheblich. Die Gewinne können also nochmal ausgebaut werden und die Zukunftsaussichten sind ebenfalls vielversprechend.

Fazit

Für den deutschen Anleger sind solche Marktbewegungen in einzelnen Sektoren in anderen Regionen nicht zu erkennen, wenn man den Markt nicht kennt. Während hierzulande die Baubranche ums Überleben kämpft, ist trotz steigender Zinssätze in den Vereinigten Staaten eine ganz andere Situation für den Bausektor gegeben. Ob ein Investment in einen US-Hausbauer nun am Allzeithoch noch sinnvoll ist oder man sich in anderen Sektoren umsieht, muss jeder für sich selbst bewerten.