Gewerbeimmobilien Finanzierung – Wie werden gewerblich genutzte Gebäude finanziert?

Eine Gewerbeimmobilien Finanzierung ist auf gewerblich genutzte Objekte ausgerichtet.

Gewerbeimmobilien finanzieren ist heutzutage für viele Investoren wichtig, die Immobilien entweder zum Zweck der Kapitalanlage oder für die Nutzung im eigenen Unternehmen in Anspruch nehmen möchten.

Diese Form der Baufinanzierung führen zahlreiche Banken durch, sodass es empfehlenswert ist, die Angebote ausführlich miteinander zu vergleichen.

In unserem Beitrag erfahren Sie, worin die Besonderheiten der Gewerbeimmobilien Finanzierung bestehen. Zudem gehen wir näher darauf ein, wie beim Ertragswertverfahren vorgegangen wird, wovon die Zinsen bei der Gewerbeimmobilien Finanzierung abhängen und was bei der Finanzierung von Wohngebäuden zu beachten ist.

1. Worum handelt es sich bei der Finanzierung einer Gewerbeimmobilie?

Zu unterscheiden ist die Gewerbeimmobilien Finanzierung von der privaten Finanzierung durch Banken, wenn Sie beispielsweise ein Einfamilienhaus erwerben oder bauen möchten. (Quelle: magazin.comdirect.de)

Bei der Finanzierung einer Gewerbeimmobilie ist zwischen der Erst- und der Anschlussfinanzierung zu unterscheiden.

Die Erstfinanzierung beinhaltet ein Darlehen, welches seitens der Bank für die ersten Jahre der Finanzierung zur Verfügung gestellt wird. Läuft die vereinbarte Zinsbindung ab, muss in der Regel eine Anschlussfinanzierung vorgenommen werden.

Zu unterscheiden ist die Finanzierung der Gewerbeimmobilien von der privaten Finanzierung durch Banken, wenn Sie beispielsweise ein Einfamilienhaus erwerben oder bauen möchten.

Daher gibt es bei der Gewerbeimmobilien Finanzierung einige Besonderheiten zu beachten, die in der Form bei einer privat genutzten Hausfinanzierung nicht existieren.

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2. Worum handelt es sich bei Gewerbeimmobilien überhaupt?

Vielfach geht es beim Gewerbeimmobilien finanzieren darum, dass die entsprechende Immobilie einem Anlagezweck dient und zum Beispiel anschließend vermietet oder verpachtet wird. (Quelle: wiwo.de)

Eine Gewerbeimmobilien Finanzierung ist auf gewerblich genutzte Objekte ausgerichtet. Doch worum handelt es sich eigentlich bei Gewerbeimmobilien?

Vereinfacht dargestellt sind dies Objekte, die gewerblichen Zwecken und nicht der Eigennutzung dienen.

Die Gewerbeimmobilien Finanzierung für Selbstnutzer wäre zum Beispiel, dass das Unternehmen eine Lagerhalle für den eigenen Betrieb und das Aufrechterhalten der Geschäftstätigkeit benötigt.

Vielfach geht es beim Gewerbeimmobilien finanzieren allerdings darum, dass die entsprechende Immobilie einem Anlagezweck dient und zum Beispiel anschließend vermietet oder verpachtet wird.

Zu den klassischen Gewerbeimmobilien gehören insbesondere:

• Lagergebäude
• Einkaufscenter
• Ladengeschäfte
• Produktionshallen
• Arztpraxen und Gesundheitszentren
• Pflege- und Altersheime
• Mehrfamilienhäuser (Mietshäuser)
• Büro- und Verwaltungsgebäude
• Wohnressorts

3. Welche Rolle spielt Eigenkapital bei der Gewerbeimmobilien-Finanzierung?

Eine Gewerbeimmobilien-Finanzierung ohne Eigenkapital ist nicht anzuraten. Seit geraumer Zeit spielt bei einer Finanzierung einer Immobilie das Eigenkapital eine noch wichtigere Rolle, denn immer mehr Kreditinstitute fordern eine bestimmte Eigenkapitalquote.

Gegen eine Gewerbeimmobilien Finanzierung ohne Eigenkapital spricht zum Beispiel der höhere Zins, den Sie als Kreditnehmer zahlen müssen. Umso mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbinden, desto günstiger kann der entsprechende Bauzins sein.

Eine Gewerbeimmobilien-Finanzierung ohne Eigenkapital ist nicht anzuraten, da der Bauzins deutlich erhöht sein kann.

Darauf sollten Sie auch bei einer eventuellen Beratung durch die Bank hinweisen.

Mit steigendem Eigenkapital wird es also wahrscheinlicher, dass die Bank eine positive Kreditentscheidung trifft.

Zudem wird die Finanzierung insgesamt stabiler, weil Sie eine geringere Darlehensrate haben, als wenn eine Vollfinanzierung durchgeführt werden müsste.

4. Von welchen Faktoren hängt der Zinssatz bei der Gewerbeimmobilien-Finanzierung ab?

Bei der Gewerbeimmobilien Finanzierung spielt vor allem das Zinsniveau im In- sowie im Ausland im Vergleich eine große Rolle. (Quelle: compeon.de)

Unabhängig davon, ob Sie eine Gewerbeimmobilien-Finanzierung im Ausland oder im Inland nutzen möchten, werden Sie vermutlich vor allem nach einer günstigen Immobilienfinanzierung suchen.

Es kann durchaus sein, dass die Gewerbeimmobilien Finanzierung im Ausland günstiger als bei deutschen Banken ist.

Hier spielt vor allem das Zinsniveau im In- sowie im Ausland im Vergleich eine große Rolle. Neben diesen externen Faktoren gibt es eine Reihe interner Faktoren, die sich auf die Höhe der zu zahlenden Kreditzinsen auswirken.

Dazu zählen insbesondere:

• Bonität des Kreditsuchenden
• Darlehenssumme
• Laufzeit bzw. Zinsbindung
• Lage des Objekts
• Art des Objekts
• Substanzwert bzw. Bauqualität
• Einnahmen-Kalkulation

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilien-Finanzierung berechnen möchten, sollten Sie diese Einflussfaktoren mit einbeziehen. Zu diesem Zweck steht im Internet ein Gewerbeimmobilien-Finanzierung-Rechner zur Verfügung, bei dem Sie zum Beispiel die monatliche Rate ermitteln können.

Unserer Anleitung gibt Ihnen einen Überblick, wie solche Rechner funktionieren:

1. Rufen Sie den Rechner auf der Webseite auf
   » Hier gelangen Sie zum Rendite-Rechner bei interhyp
2. Machen Sie grundlegende Angaben zum Kredit, insbesondere Darlehenssumme, Laufzeit und Finanzierungsanlass
3. Lassen Sie Angebote vergleichen und erhalten im Ergebnis die günstigsten Banken angezeigt
4. Für die Berechnung der monatlichen Rate geben Sie einen Zinssatz vor
5. Im Ergebnis zeigt Ihnen der Rechner an, welche monatliche Kreditrate Sie zahlen müssen

Das Problem besteht allerdings häufig darin, dass das Gewerbeimmobilien-Finanzierung berechnen relativ ungenau ist. Dies wiederum ist darauf durchzuführen, dass der exakte Zinssatz – wie zuvor bereits erläutert – maßgeblich von Ihrer Bonität und weiteren Faktoren abhängig ist.

Daher können Rechner nur einen Anhaltspunkt liefern, welche Banken tendenziell ein besonderes günstiges Angebot unterbreiten können.
» Weitere Informationen zur Zinsgestaltung der Baufinanzierung finden Sie auf FTD.de

5. Sind Sondertilgung und weitere Vereinbarungen bei der Gewerbeimmobilien-Finanzierung möglich?

Neben dem Zinssatz gibt es weitere Eigenschaften und Details, die im Rahmen einer gewerblichen Immobilienfinanzierung im Vergleich von Bedeutung sind.

Dazu zählt beispielsweise eine mögliche Sondertilgung, wenn Sie den aufgenommenen Kredit vielleicht vorzeitig ablösen oder einen Teil zurückzahlen möchten.

Für die Bank ist es bei einer Gewerbeimmobilien Finanzierung wichtig, die entsprechende Immobilie möglichst genau zu bewerten. (Quelle: gewerbliche-finanzierung.com)

Innerhalb der Zinsbindungsphase ist eine solche Sondertilgung meistens kostenpflichtig, allerdings zeigen sich manche Kreditinstitute durchaus verhandlungsbereit.

Im Idealfall nehmen Sie in den Kreditvertrag mit auf, dass zum Beispiel pro Jahr bis zu 10 Prozent der Restschuld kostenfrei vorzeitig getilgt werden können.

Eine weitere Kondition ist bei der Gewerbeimmobilien-Finanzierung die Laufzeit. Gemeint ist damit vor allem die Dauer der Zinsbindung. In der aktuellen Niedrigzinsphase zeigt auch die Gewerbeimmobilien-Finanzierung-Beratung, dass eine möglichst lange Zinsbindung von Vorteil ist.

Bei der Gewerbeimmobilien Finanzierung ist die Laufzeit allerdings meistens länger als die Zinsbindung, außer bei einem sogenannten Volltilgerdarlehen. Dort sind Zinsbindung und Gesamtlaufzeit des Kredites identisch.

Der folgenden Tabelle können Sie noch einmal in der Übersicht entnehmen, auf welche Konditionen und Details Sie bei der Gewerbeimmobilien-Finanzierung achten sollten und welche Tipps in dem Zusammenhang hilfreich sind.

6. Wie findet die Bewertung von Gewerbeimmobilien statt?

Für die Bank ist es bei einer Gewerbeimmobilien-Finanzierung wichtig, die entsprechende Immobilie möglichst genau zu bewerten. Dabei geht es in erster Linie darum, den Ertragswert eines Objektes zu ermitteln.

Dieser ist in der Regel Grundlage für den Beleihungswert und generell auch für die Darlehenssumme, die der Kreditgeber bereit ist, Ihnen zur Verfügung zu stellen.

Zum Beispiel bei Auxmoney können Sie unverbindliche Angebote zur Gewerbeimmobilien-Finanzierung einholen. Quelle: Auxmoney.de

Das Ziel ist beim Kauf einer Gewerbeimmobilie immer, mit dem Objekt Erträge zu erwirtschaften. Exakt diese Erträge als Einnahmen müssen möglichst genau bewertet werden. In der Regel wird in dem Zusammenhang das sogenannte Ertragswertverfahren angewendet.

Ein wichtiges Merkmal des Ertragswertverfahrens besteht darin, dass der jeweilige Gutachter sich ein getrenntes Bild vom Wert der Gebäude und der Grundstücke macht.

Dabei gilt das Prinzip, dass der Boden, also das Grundstück, wertstabil ist. Die Gebäude hingegen haben eine sogenannte Restnutzungsdauer, die wiederum Einfluss auf den Ertragswert haben. Der sogenannte Verkehrswert wird ermittelt, indem Boden – und Ertragswert addiert werden.

Die Grundlage für das Berechnen des Ertragswertes einer Immobilie ist die Schätzung des Rohertrages. Zu diesem Zweck benötigen Immobilien-Sachverständige zahlreiche Daten, Fakten und Informationen.

7. Welche Unterlagen müssen bei der Gewerbeimmobilien Finanzierung eingereicht werden?

Wie bei jeder Finanzierung, so muss sich die Bank auch bei der Gewerbeimmobilien Finanzierung zunächst ein Bild darüber machen, wie es um die Kreditwürdigkeit des Kunden bestellt ist. Meistens handelt es sich um Unternehmen, die als Kreditsuchende auftreten und eine Gewerbeimmobilie finanzieren lassen möchten.

In diesem Fall gibt es verschiedene Unterlagen, welche die Bank zur Prüfung haben möchte, wie zum Beispiel:

• Grundbuchauszug
• Ertragswertermittlung
• Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung des Antragstellers
• Vermögensaufstellung
• Nutzungsplan
• Marktanalyse
• Mietverträge
• Pachtvereinbarungen

Darüber hinaus können noch weitere Unterlagen erforderlich sein, was allerdings auf den Einzelfall ankommt.

8. Ist die Mezzanine-Finanzierung eine mögliche Alternative bei der Gewerbeimmobilien-Finanzierung?

In den meisten Fällen wird die Gewerbeimmobilien-Finanzierung durch einen Bankkredit, nämlich durch ein Immobiliendarlehen, in die Praxis umgesetzt.

Es gibt für Kreditsuchende allerdings noch weitere Finanzierungsformen, wie zum Beispiel die in letzter Zeit häufiger genutzte Mezzanine Finanzierung.

Während der Bankkredit für den Kreditnehmer ausschließlich Fremdkapital darstellt, kennzeichnet sich die Mezzanine-Finanzierung dadurch, dass es sich um eine Mischung aus Eigen- und Fremdkapital handelt.

Dies hat für den Kreditnehmer einige Vorteile, nicht zuletzt im Hinblick auf die Bilanz. Neben dem Fremdkapital beinhaltet die Mezzanine Finanzierung das Bereitstellen von Eigenkapital, beispielsweise in folgenden Varianten:

• Genussrechte
• Stille Beteiligungen
• Optionsanleihen
• Anteilskauf

9. Wie schneiden die Gewerbeimmobilien-Finanzierungen im Vergleich ab?

Bei der Gewerbeimmobilien-Finanzierung können schon geringste Zinsunterschiede zwischen den Banken große Auswirkungen haben. Daher ist für viele Kreditsuchende eine Gewerbeimmobilien-Finanzierung vor dem Praxis-Test von großer Bedeutung.

Bei der Gewerbeimmobilien Finanzierung können schon geringste Zinsunterschiede zwischen den Banken große Auswirkungen haben. (Quelle: baufi24.de)

So zeichnet sich beispielsweise der Gewerbeimmobilien-Finanzierung-Testsieger oft durch besonders niedrige Hypothekenzinsen aus. In unregelmäßigen Abständen führt zum Beispiel die Stiftung Warentest bzw. Finanztest einen Vergleich der Banken durch, die eine Gewerbeimmobilien-Finanzierung oder Immobilienkredite für Unternehmen anbieten.

Bevor Sie eine Finanzierung aussuchen, sollten Sie daher unbedingt einen Angebotsvergleich durchführen. Unter anderem auf FTD.de erhalten Sie Informationen darüber, was eine Gewerbeimmobilien-Finanzierung günstig macht und worauf Sie außer den Zinsen noch achten sollten.

Interessante Angebote im Bereich der Immobilien-Finanzierung finden Sie aktuell zum Beispiel bei den folgenden Banken:

10. Häufige Fragen zur Gewerbeimmobilienfinanzierung

Die Gewerbeimmobilien Finanzierung ist relativ anspruchsvoll und komplex, sodass häufig Fragen seitens der Kapitalsuchenden bestehen. Einige oftmals auftretende Fragen möchten wir im Folgenden beantworten.

• 10.1. Wer finanziert Gewerbeimmobilien?

  In erster Linie sind es Banken, die generell im Geschäftskundenbereich aktiv sind, die eine Gewerbeimmobilien Finanzierung anbieten. Darüber hinaus hat auch die KfW als staatliche Förderbank einige Programme, die als Gewerbeimmobilien Finanzierung in Anspruch genommen werden können.
  » Hier gelangen Sie zum Unternehmerkredit der KfW
  Ferner gibt es mitunter private Geldgeber, die zum Beispiel als Investoren Mezzanine Kapital zur Verfügung stellen.

• 10.2. Wie hoch ist der Zinssatz bei Gewerbeimmobilien?

  Generell bewegen sich die Bauzinsen aktuell auf einem äußerst niedrigen Niveau. Dies gilt nicht nur bei der Finanzierung von Wohnimmobilien, sondern darüber hinaus ist der Zinssatz bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien ebenfalls relativ niedrig. Im besten Fall erhalten Sie die entsprechende Finanzierung Ihrer Gewerbeimmobilien schon zu einem Zinssatz von unter einem Prozent. Allerdings kommt es sehr auf Ihre Bonität und die weiteren Einflussfaktoren an, welchen Zinssatz Sie letztendlich an die Bank zahlen müssen.

• 10.3. Wie hoch ist der Beitrag bei einer Gewerbeimmobilien Finanzierung ohne Eigenkapital?

  Eine Gewerbeimmobilien Finanzierung ohne Eigenkapital ist definitiv teurer als wenn Sie Eigenkapital in die Finanzierung einbinden können. Wie hoch der Beitrag, also der zu zahlende Zins ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Prinzipiell kann es durchaus passieren, dass Sie eine Gewerbeimmobilien Finanzierung mit Eigenkapital von beispielsweise 20 Prozent zu einem um mehr als ein Prozent günstigeren Zinssatz erhalten, als wenn Sie eine Vollfinanzierung in Anspruch nehmen.