Grundschuld Recht Kreditsicherheit
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Die Grundschuld ist in erster Linie eine Kreditsicherheit, stellt nach deutschem Recht allerdings ebenfalls ein sogenanntes dingliches Recht dar. Dies bedeutet, dass es durch die Grundschuld, bei der sich um ein Grundpfandrecht handelt, möglich ist, aus einem Grundstück oder einer Immobilie heraus eine Zahlung einzufordern. Zum Einsatz kommt die Grundschuld in erster Linie bei Immobilienfinanzierungen, nämlich zur Besicherung eines Hypothekendarlehens.

1. Worum handelt es sich bei der Grundschuld?

Die Grundschuld zählt zu den sogenannten Grundpfandrechten, die wiederum insbesondere im 3. Buch des BGB „Sachenrecht“ geregelt sind, konkret vor allem in den Paragraphen 1191 ff. Zwar finden zahlreiche Regelungen zur Hypothek ebenso auf die Grundschuld statt, aber dennoch gibt es einige wichtige Unterschiede zwischen diesen Grundpfandrechten, auf die wir im Verlauf unseres Beitrages noch näher eingehen werden. Sinn und Zweck der Grundschuld ist es, ein Grundstück bzw. eine Immobilie zu belasten, sodass derjenige, zu dessen Gunsten die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, das Recht hat, aus dem Grundstück oder der Immobilie heraus eine Zahlung zu verlangen und letztendlich auch durchzusetzen, insbesondere im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Eingetragen wird die Grundschuld in Abteilung III des jeweiligen Grundbuchs, nämlich als dingliches Recht.

2. Worin unterscheiden sich Grundschuld und Hypothek?

Wenn Sie ein etwas älterer Jahrgang sind, wird Ihnen der Begriff der Hypothek vermutlich geläufiger als der der Grundschuld sein. Dies hängt damit zusammen, dass die Banken bis vor rund 20 Jahren vorrangig die Hypothek als Grundpfandrecht genutzt haben, während heutzutage die Grundschuld dominiert. Daher stellt sich die Frage, warum dies so ist bzw. worin die Unterschiede zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld bestehen.

Der Hauptunterschied ist, dass eine Hypothek stets streng akzessorisch ist, eine Grundschuld jedoch abstrakt und damit nicht-akzessorisch. Gemeint ist damit, dass die Grundschuld rechtlich betrachtet nicht davon abhängig ist, ob eine Forderung besteht und welchen Umfang diese hat. Dies ist bei der Hypothek anders, denn dort muss eine Forderung bestehen, damit dieses Grundpfandrecht rechtlich wirksam ist. Trotz dieser Tatsache wird die Grundschuld in der Praxis fast genauso wie früher die Hypothek verwendet, nämlich zur Absicherung eines Immobilienkredites. Insgesamt betrachtet nehmen die Banken die Grundschuld mittlerweile deutlich lieber als eine Hypothek entgegen, denn – zumindest theoretisch – sie können die Grundschuld auch zur Absicherung anderer Forderungen gegenüber dem Kunden nutzen.

Info: Die Grundschuld ist die heute übliche Kreditsicherheit im Rahmen einer Baufinanzierung. Da die Hypothek streng akzessorisch ist, die Grundschuld jedoch nicht, ist sie als Sicherheit für Banken flexibler und weiträumiger einsetzbar.

3. Welche Arten von Grundschulden gibt es?

Die am Markt gängigen Grundschulden lassen sich insbesondere in drei Varianten einteilen, die sich vorrangig im Hinblick auf den jeweiligen Adressaten unterscheiden, nämlich:

  • Gesamtgrundschuld
  • Eigentümergrundschuld
  • Fremdgrundschuld

3.1. Die Gesamtgrundschuld

Die Gesamtgrundschuld kommt in der Praxis eher selten vor, denn dieses Grundpfandrecht beinhaltet, dass es sich auf mehrere Grundstücke und Eigentümer verteilt. Für den Gläubiger bedeutet dies, dass er frei entscheiden kann, ob er seine Forderung lediglich aus einem Grundstück oder aus allen enthaltenen Grundstücken vergleichen lassen möchte.

3.2. Die Eigentümergrundschuld

Die Eigentümergrundschuld kennzeichnet sich dadurch, dass dieses Grundpfandrecht auf den Namen des Grundstückseigentümers eingetragen wird. Meistens ist das Entstehen einer Eigentümergrundschuld darauf zurückzuführen, dass durch die Rückzahlung des Kredites die Restschuld niedriger als der Gegenwert der Sicherungsgrundschuld wird.

3.3. Die Fremdgrundschuld

Die sogenannte Fremdgrundschuld ist die mit Abstand häufigste Variante, die in der Praxis meistens zum Einsatz kommt. In diesem Fall findet die Eintragung der Grundschuld zugunsten eines Dritten statt, in der Regel natürlich zugunsten einer Bank. In den meisten Fällen handelt es sich bei einer Fremdgrundschuld gleichzeitig um eine Sicherungsgrundschuld, wie sie zum Beispiel zur Absicherung von Immobilienkrediten genutzt wird.

3.4. Zusammenfassung der Grundschuldarten

Der folgenden Übersicht können Sie zusammenfassend die wichtigsten Details zur jeweiligen Grundschuldart entnehmen:

Grundschuldart Adressat Eigenschaften
Gesamtgrundschuld mehrere Eigentümer eher selten, Gläubiger kann frei wählen bei Verwertung
Eigentümergrundschuld Eigentümer entsteht oft, wenn Restschuld < Grundschuldwert
Fremdgrundschuld Dritte, z.B. Bank häufigste Variante, genutzt zur Darlehensbesicherung

4. Die Grundschuld als Brief- und Buchgrundschuld

Grundschulden lassen sich nicht nur bezüglich des jeweiligen Adressaten in Gruppen einteilen, sondern es gibt noch ein weiteres Unterscheidungskriterium. So existiert in der Praxis zum einen die Buchgrundschuld und zum anderen eine Briefgrundschuld. In beiden Fällen muss eine Eintragung in Abteilung III des Grundbuches vorgenommen werden, allerdings wird bei der sogenannten Briefgrundschuld zudem noch ein Grundschuldbrief ausgestellt. Vom Grundsatz her ist zunächst einmal jede Grundschuld automatisch eine Briefgrundschuld. Ist dies nicht gewollt und soll es sich demzufolge um eine Buchgrundschuld handeln, muss dies im Grundbuch vermerkt werden, nämlich dass ein sogenannter Briefausschluss gewünscht ist.

Beim Grundschuldbrief handelte sich um ein Wertpapier, welches abgetreten werden kann. Dies ist auch der wesentliche Grund für die Nutzung einer Briefgrundschuld, nämlich dass durch Übergabe des Grundschuldbriefes ein Gläubigerwechsel relativ einfach realisiert werden kann.

5. Worum handelt es sich bei der Grundschuldbestellung?

Im Zusammenhang mit einer Grundschuld fällt häufig der Begriff der Grundschuldbestellung. Worum handelt es sich dabei? Die Bestellung einer Grundschuld meint, dass der Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie damit einverstanden ist, dass sein Grundstück bzw. Objekt mit dem Grundpfandrecht belastet wird. Da die Regelungen zur Grundbuchbestellung nicht ganz einfach sind, wird in der Praxis ein Standardvordruck genutzt, der als Grundschuldbestellungsurkunde bezeichnet wird.

Die Bestellung der Grundschuld beinhaltet zum einen sogenannte materiell-rechtliche Erfordernisse, aber zum anderen ebenso formell-rechtliche Aspekte. Diese bestehen vorrangig darin, dass ein Antrag auf Eintragung gestellt wird und die Bewilligung des Grundstückseigentümers vorliegt. Eine Grundschuldbestellung muss stets notariell beurkundet werden oder ist alternativ öffentlich beglaubigt beim Grundbuchamt vorzulegen.

Info: Die Grundschuldbestellung ist die Beantragung der Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Der Eigentümer des Grundstücks muss dazu zwingen sein Einverständnis geben.

6. Wie läuft die Grundbuchbestellung in der Praxis ab?

Für Sie als Eigentümer eines Grundstücks bzw. einer Immobilie, der vielleicht in Kürze eine Baufinanzierung nutzen möchte und daher mit dem Thema Grundschuld konfrontiert wird, ist es voraussichtlich interessant zu wissen, wie der Ablauf einer Grundschuldbestellung in der Praxis ist. In der Regel gliedert sich die Bestellung der Grundschuld in die folgenden Schritte:

  1. Auflassungsvormerkung
  2. Belastungsvollmacht
  3. Formular zur Grundschuldbestellung wird an den Notar weitergeleitet
  4. Notar beurkundet die Grundschuld
  5. Kreditgeber erhält Ausfertigung der Urkunde
  6. Kreditnehmer trägt Kosten
  7. Eigentümerumschreibung wird durch den Notar beantragt

Der erste Schritt der Grundschuldbestellung, nachdem der Kaufvertrag zum Grundstück geschlossen wurde, ist demzufolge die sogenannte Auflassungsvormerkung. Diese beinhaltet, dass der künftige Eigentümer einer Immobilie festgelegt wird. Dies hat vor allem den Zweck, dass der jeweilige Verkäufer des Objektes nicht mehr die Möglichkeit hat, die Immobilie an andere Personen zu verkaufen. Zudem kann der Käufer auch keine eventuellen neuen Belastungen mehr ins Grundbuch eintragen lassen.

Eine kurze Erläuterung der weiteren zuvor aufgelisteten Schritte zur Grundschuldbestellung können Sie der folgenden Tabelle entnehmen:

Schritt im Ablauf Ablaufbeschreibung
Schritt 1: Belastungsvollmacht
  • Ausgestellt vom Verkäufer, damit Käufer Grundschuld eintragen lassen kann
Schritt 2: Formular an Notar versenden
  • Bank gibt Formular an Käufer
  • dieser sendet Grundschuldbestellungsformular an den Notar
Schritt 3: Grundschuldbestellungsurkunde
  • Notar erstellt die Grundschuldbestellungsurkunde
  • Käufer muss unterschreiben und Notar kann danach Grundschuld bestellen
Schritt 4: Ausfertigung für den Kreditgeber
  • Kreditgeber (Bank) erhält eine Ausfertigung der Grundbuchbestellungsurkunde sowie aktuellen Grundbuchauszug
Schritt 5: Käufer begleicht die Kosten
  • Bank zahlt Darlehenssumme aus
  • Käufer überweist Kaufpreis und zahlt Grunderwerbsteuer
Schritt 6: Notar beantragt Umschreibung Grundbuch
  • Notar beantragt Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch

7. Was ist bei einer Löschung der Grundschuld zu tun?

Eine Grundschuld bleibt natürlich nicht auf ewig im Grundbuch eingetragen, sondern unter bestimmten Voraussetzungen hat der Schuldner einen Anspruch darauf, dass die Grundschuld wieder gelöscht wird. Dies ist für gewöhnlich dann der Fall, wenn keine Forderung seitens des Gläubigers mehr vorhanden ist, also beispielsweise ein Immobiliendarlehen vollständig zurückgezahlt wurde. Im Gegensatz zur Hypothek ist es bei der Grundschuld allerdings grundsätzlich auch möglich, dass sie weiterhin Fortbestand hat, auch wenn der Schuldner die Verbindlichkeiten vollständig erfüllen konnte.

Damit die Grundschuld gelöscht werden kann, ist eine sogenannte Löschungsbewilligung erforderlich, die seitens eines Notar beglaubigt werden muss. Für die Ausstellung einer derartigen Bewilligung ist in der Regel die kreditgebende Bank zuständig, denn diese muss ihr Einverständnis dazu geben, dass die Grundschuld gelöscht wird.

8. Welche Grundschuld-Kosten können entstehen?

Im Zusammenhang mit der Grundschuld entstehen regelmäßig Kosten. Diese betreffen insbesondere die Eintragung der Grundschuld. Grundstücks- und Immobilieneigentümer können kalkulieren, dass etwa 1,5 bis 2 Prozent des jeweiligen Kaufpreises an Notarkosten sowie Grundbuchgebühren anfallen. Davon belaufen sich etwa 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises auf die Bestellung der Grundschuld. Beträgt der Kaufpreis beispielsweise 180.000 Euro, können Sie mit den folgenden Kosten rechnen:

Ausgabenzweck Kosten
Grundschuldbeurkundung ca. 400 Euro
Grundbucheintragung 400 Euro
Grundschuldbestellung ca. 800 Euro

Weitere Kosten im Zusammenhang mit der Grundschuld können dann entstehen, wenn zwischenzeitlich eine andere Bank Gläubigerin wird. Dies kommt in der Praxis relativ oft vor, denn nach Ablauf der Zinsfestschreibung im Rahmen der Erstfinanzierung entscheiden sich nicht wenige Kreditnehmer, die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank vorzunehmen.

Glücklicherweise müssen in diesem Fall allerdings nicht jeweils eine Löschung der Grundschuld und eine neue Grundschuldbestellung erfolgen, sondern stattdessen kann eine Abtretung erfolgen. Die Kosten sind dort deutlich geringer, als wenn die Grundschuld gelöscht und wiederum neu eingetragen werden müsste.

Info: Die Kosten im Zusammenhang mit einer Grundschuld belaufen sich meistens auf rund ein Prozent des Kaufpreises der Immobilie bzw. des Grundstücks und zählen zu den Kaufnebenkosten.

9. Was sind Grundschuldzinsen?

Immer dann, wenn eine Grundschuld ins jeweilige Grundbuch eingetragen wird, beinhaltet dieser Eintrag unter anderem auch die sogenannten Grundschuldzinsen. Sie sollten zumindest wissen, worum es sich bei diesem Grundschuldzinsen handelt, denn der gewöhnliche Zinssatz ist erheblich höher als der des Immobilienkredites, den Sie zur Finanzierung aufgenommen haben. Kommen Sie allerdings Ihren Zahlungsverpflichtungen ordnungsgemäß nach, also zahlen Sie Monat für Monat Ihre Darlehensrate, hat der Grundschuldzins für Sie ohnehin keine Bedeutung.

Aber auch für die Bank ist der Grundschuldzins im optimalen Fall nur ein fiktiver Zinssatz, der in der Praxis jedoch keine Bedeutung hat. Er wird erst dann wichtig, falls es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommen sollte.

Dass die Grundschuldzinsen mit durchschnittlich 13 bis 18 Prozent jährlich relativ hoch sind, hängt damit zusammen, dass sie für die Bank eine zusätzliche Absicherung darstellen. Die Höhe ist damit zu erklären, dass im Fall einer Zwangsversteigerung unter anderem auch Verzugszinsen oder die Kosten der Zwangsversteigerung abgedeckt sind. Aber auch für ein eventuell ansteigendes Zinsniveau will sich der Kreditgeber absichern, weil dann die Anschlussfinanzierung teurer als die aktuelle Finanzierung wird. In der Summe hat der Grundschuldzins also für die Bank die Auswirkung, dass diese einen deutlich höheren Betrag als die nominale Grundschuld bewirken kann, falls eine Zwangsversteigerung anberaumt wird.