Investieren in Wohneigentum: Warum die Immobilien-Wette nicht aufgeht

Seit Beginn der Euro-Krise flüchten sich vor allem deutsche Anleger in ein Immobilieninvestment. Häufigste Begründung: Wohneigentum bietet - wenn auch vergleichsweise wenig Rendite - zumindest Wertsicherheit bei einem Konjunktureinbruch und Schutz vor Inflation. Doch diese Rechnung geht nicht unbedingt auf. Das zeigen weltweit erhobene Daten der britischen Beratungsgesellschaft Knight Frank zur Wertentwicklung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen. Demnach fallen deren Preise, wenn die Wirtschaft eines Landes schrumpft. Steigende Teuerungsraten verhinderten dabei nicht die Wertkorrekturen.

Mit Beginn der Finanzkrise im Herbst 2008 waren der Erhebung zufolge weltweit in zahlreichen Staaten die Wohnimmobilienpreise unter Druck geraten. Dieser Trend verschärft sich seit Jahresbeginn erneut. Von Januar bis März verzeichneten Wohnimmobilien in mehr als der Hälfte der 53 untersuchten Märkte in Europa, Asien sowie Nord- und Südamerika Wertverluste.

Immobilienkauf Deutschlands teuerste Wohnviertel

Die Daten sprechen gegen die These, dass Wohnimmobilien mehr Sicherheit bieten. Seit Beginn der Finanzkrise ist hierzulande die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern rapide gestiegen. In Großstädten wie Berlin, Hamburg und München verteuerten sich die Objekte zum Teil um mehr als 50 Prozent. Die Nachfrage sei ungebrochen, sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident der Maklervereinigung Immobilienverband Deutschland (IVD). "Die Unsicherheit an den Aktienmärkten und die geringe Verzinsung von sicheren Kapitalanlagen wie Festgeld und Bundesanleihen führen zu anhaltend hohem Kaufinteresse."

Dabei fielen in den vergangenen zwölf Monaten nicht nur in Staaten wie Irland und Spanien, deren Banken und Wirtschaft schwer unter den Folgen der 2008 geplatzten Immobilienblasen ächzt, die Preise. Auch in exportorientierten Staaten wie Australien, Japan, Schweden, Taiwan und den Niederlanden verbilligten sich Häuser und Wohnungen seit April 2011 zwischen 2,9 und 7,1 Prozent. In all diesen Ländern wuchs die Teuerungsrate, weil die Preise für Nahrungsmittel und Rohstoffe stiegen. Allein in der Eurozone betrug die Inflationsrate im Februar 2,6 und im März 2,7 Prozent.

Die Knight-Frank-Zahlen bestätigen frühere Studien der Immobilienforschungsgesellschaft BulwienGesa. "Immobilien bieten per se keinen Inflationsschutz", sagt deren Wohnimmobilienexperte André Adami. "Es gibt vielmehr einen kausalen Zusammenhang zwischen dem Wirtschaftswachstum und der Preisentwicklung am Wohnungsmarkt." Weil mit der Konjunkturabkühlung die Zahl der Erwerbslosen steige, sinke automatisch die Nachfrage nach Wohneigentum und damit auch die Preise.

Diesen Prozess kann bereits die Furcht vor einem Wirtschaftsabschwung auslösen, wie das Beispiel Schweden zeigt. 2011 war das Bruttoinlandsprodukt in der skandinavischen Exportnation noch um 3,9 Prozent gestiegen. Für dieses Jahr rechnet die Regierung nur noch mit einem geringen Plus von 0,4 Prozent. Bereits vom Sommer vergangenen Jahres an hielten sich die Schweden jedoch mit dem Kauf von Häusern zurück, weil sie eine Abkühlung der Wirtschaft durch die Euro-Krise fürchteten. Seit Juni 2011 fielen die Immobilienpreise deshalb laut Knight Frank um 4,1 Prozent. "Die Sorge um den Arbeitsplatz dämpft das Interesse vieler Schweden am Immobilienerwerb", sagt Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft am IREBS-Institut der Universität Regensburg.

Zusätzliche Risiken drohen Immobilienbesitzern durch Begehrlichkeiten des Staates, wenn in Abschwungphasen das Steueraufkommen schrumpft. "Da Immobilien nicht außer Landes gebracht werden können, sind Grundeigentümer Steuererhöhungen schutzlos ausgeliefert", sagt Thomas Beyerle, Chefanalyst der Immobiliengesellschaft IVG. In Österreich wurde jüngst die generelle Besteuerung von Veräußerungserlöse aus Immobilienverkäufen beschlossen. Zuvor waren, wie in Deutschland, Verkaufsgewinne steuerfrei, wenn das Objekt länger als zehn Jahre gehalten wurde. In den vergangenen Jahren haben 13 der 16 Bundesländer Erhöhungen der Grunderwerbsteuer beschlossen. Zudem haben viele Kommunen seit 2008 die jährlich zu zahlende Grundsteuer erhöht.